【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <부동산감정평가의 방법>】 부동산감정평가의 방법은 어떤 기준에 따라야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산감정평가의 방법은 어떤 기준에 따라야 하는 걸까?>
● 부동산감정평가의 방법
1. 객관적 평가
(1) 어떠한 기술적 방법으로 평가해야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가해야 하므로, 감정인이 감정평가업자일 경우에는 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣의 규정에 따라야 하고 또 동법 31조의 위임에 의하여 정해진 ｢감정평가에 관한 규칙｣에 따라야 한다[토지의 감정평가 기준에 대하여 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 9조, 10조, ｢감정평가에 관한 규칙｣ 17조에 의하면, 감정평가사는 당해 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율, 도매물가상승율 등을 종합적으로 참작하고 위 표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 균형을 이루도록 평가해야 한다].
만약 감정평가업자인 감정인이 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣과 ｢감정평가에 관한 규칙｣의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 수 있다[대법원 1997. 5. 7. 선고 96다52427 판결 참조][감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서는 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 등 관련 법령이 정하는 바에 따라 해야 한다(이선영, ‘재산권보장과 감정평가의 법률적 검토’, 토지법학 7호, 한국토지법학회(1991), 141-142면 등 참조) 그리고 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣, ｢감정평가에 관한 규칙｣의 규정에 의하면, ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣이 채택하고 있는 감정평가방법은 우선 공시지가가 공시되어 있는 표준지를 선정하고, 그 표준지와 감정대상토지를 비교하여 감정대상토지의 가치를 평가하는 방법이다. 그러므로 아예 표준지를 선정하지 않은 평가, 표준지를 선정하였어도 표준지와 감정대상토지의 어떠한 요인을 어떻게 비교하였는지를 알아볼 수 없거나, 그 비교과정이 잘못되었음이 명백한 평가 등은 법령에 따른 적법한 평가라고 할 수 없다(대법원 1996. 5. 28. 선고 95누13173 판결, 대법원 1994. 3. 22. 선고 93누19351 판결, 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등)].
감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대법원 1998. 9. 22. 선고 97다36293 판결, 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결).
다만 감정평가인은 전문적인 입장에서 의견을 제공하는데 그치고 공권력을 행사하는 것은 아니어서 평가상의 과실에 대하여는 국가배상법 2조 1항에 기한 손해배상책임을 물을 수 없다.
(2) 평가는 일반 거래계에서의 실거래가격이 아니라 부동산경매의 사회적·절차적 특수성을 충분히 고려한 가격을 구해야 한다.
오래 전부터 이견이 있어오기는 하였지만, 강제현금화여서 매도인과 매수인 간에 신뢰관계가 없고, 매수인은 자료면에서나 시간면에서나 한정된 정보만을 기초로 의사결정을 할 수밖에 없으며, 번잡한 후속절차가 이어질 가능성이 크고, 매수 후에 점유를 취득하는 것도 일반거래를 훨씬 초월하는 위험을 수반하는 것을 부인하기 어렵다.
다만 감정평가에 기한 최저매각가격이 그대로 매수가격이 되는 것이 아니라 입찰 등에 의한 자유경쟁원리를 매개로 한 가격형성이 예정되어 있으므로, 감정평가액은 당연히 매매가격에 근접한 것이 될 것이다.
3. 감정물건의 실지조사확인
감정평가를 현지에 나가지 않고 공시지가나 토지가격확인원 등 공부에 의한 형식적 감정을 하는 경우가 있다.
하지만 ｢감정평가에 관한 규칙｣ 10조는 감정평가업자가 평가를 할 때에는 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우를 제외하고는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하도록 규정하고 있고, 매각절차의 최저매각가격을 결정하기 위하여 건물의 시가를 감정평가하기 위해서는 반드시 건물의 내부까지를 보아서 수리 등으로 인한 증가와 마모로 인한 감소의 정도를 평가해야 하므로, 감정인이 경매목적물의 감정가액을 산출함에 있어서는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인한 후에 해야 한다고 할 것이고, 그렇지 않은 경우에는 허무한 사실에 기초하여 감정가액을 산출한 결과로 되어 그 감정은 위법하다고 할 것이다(대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정).
평가서에 ‘폐문부재’라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 않고 감정가액을 산출한 것이면, 부동산의 현황을 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다.
실지답사나 확인을 거치지 않고 한 감정은 감정인을 환문하여 신빙성여부를 심리한 후에 그 채용 여부를 결정해야 한다(대법원 1995. 12. 8. 선고 95누5561 판결).
감정대상물건의 실지조사확인은 반드시 공인감정업자 자신이 해야 하는 것은 아니고 업무를 신속, 원활하게 할 사정이 있는 경우에는 감정자료의 조사능력 있는 보조자에 의하여 행할 수 있다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누18320 판결).
4. 평가상 유의사항
경매부동산의 평가는 경매시장에 있어서의 최저매각가격을 정하는 것으로서, 일반 감정에 있어서의 정상가격(일반시장에서 형성된 가격)과는 다른, 경매 특유의 가격형성요인을 고려할 필요가 있다.
그 같은 가격형성요인으로는 ① 매수인이 사전에 부동산(특히 건물)에 들어가 내부를 확인하는 것이 불가능한 점, ② 매도인인 소유자의 협력을 얻기 곤란한 점, ③ 인도를 받기 위해서는 법이 정한 절차를 취해야만 하는 경우가 있는 점, ④ 조기매각을 위해서 매매를 위한 기간(물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서에 의한 정보제공기간과 입찰기간)이 한정되는 점, ⑤ 매수신청을 하기 위해서는 보증금을 납부해야 하고, 매각허가결정 후 단기간 안에 나머지 대금을 납부해야 하기 때문에 금융상 부담이 적지 않은 점 등이 들어지고 있는데, 이는 모두 경매물건 특유의 감가요인이다.
여기에다가 경매부동산시장은 전매를 위하여 매수하는 경우가 많아 그 가격이 소비자가 부동산을 매입하는 가격보다 낮을 가능성이 많다.
5. 평가의 기준시점
감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에 있어서의 가격을 평가하면 충분하다.
다만 매각허가에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 매각허가결정시까지 매각부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가에 있어서 참작해야 할 권리상태가 매각허가결정시와 평가시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 매각허가결정시의 상태가 평가시에 이미 존재한다고 가정하여 평가해야 한다.
6. 평가에 관한 감정인의 권한
감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(법 97②·82①).
이는 감정인이 적정하게 평가하기 위하여 필요한 자료를 목적물 자체나 관계인으로부터 직접 취득하여 정확한 평가를 할 수 있도록 권한을 준 것으로써, 이 한도 내에서는 현황조사에 있어서의 집행관과 동등한 권한을 갖는다고 할 것이나, 집행관과는 달리 감정인은 부동산에 출입하기 위하여 강제력을 행사할 수는 없고[집행관은 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있고(법 82②), 저항을 받은 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있다(법 5②)], 강제력의 행사가 필요한 경우 집행법원의 허가를 얻어 집행관의 원조를 요구할 수 있다(법 97③·7②).
감정인의 자료제시 요구나 질문에 불응하거나 허위내용을 제시하더라도 과태료 등 제재의 대상은 되지 않는다[불응하는 경우 달리 방법이 없으므로, 그러한 사정을 명백히 하여 감정인의 책임과 권한 하에 현황대로 객관적으로 감정하는 수밖에 없을 것이다].
집행법원의 허가에 의하여 집행관이 감정인을 원조한 경우 그 수수료는 감정인이 지급해야 하고, 이는 결국 평가수수료에 산입하게 된다.
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○○지방법원 결 정
사 건 2○ 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 위 사건에 관하여 감정인 ○○○이 감정목적물인 별지 기재 부동산에 대하여 감정평가를 함에 있어 본원 소속 집행관의 원조를 구하여 실시하는 것을 허가한다. 이 유 이 사건 목적물인 별지 목록 부동산의 감정을 위한 감정인 ○○○의 감정협조요망은 그 이유가 있으므로 민사집행법 제97조 제3항, 제7조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2○ . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
7. 평가서의 제출과 비치
(1) 감정인은 평가의 결과를 기재한 서면 즉, 민사집행규칙 51조 1항의 사항을 기재한 평가서를 평가명령에서 정한 기일(2주 이내)까지 집행법원에 제출해야 한다.
이 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 한다(규칙 51②).
(2) 법원은 이 평가서 사본도 물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치해야 하므로(규칙 55 본문), 원본 외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다.
다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 55 단서).
(3) 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대하여 불복해야 한다.
8. 재평가
(1)감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려해야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다.
첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도, 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산가격을 재평가해야 하는 것은 아니다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).
즉, 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실(대법원 1971. 9. 2.자 71마533 결정) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는 재평가사유가 되지 못하지만, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있다.
평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예컨대 평가 후에 환지
처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다.
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부동산재평가신청
사 건 20 타경○○○ 부동산강제경매 채 권 자 ○○○ 채 무 자 ○○○ 위 당사자간 귀원 20 타경○○○ 부동산강제경매 신청사건에 관하여, 20 . . . 경매목적물인 별지 목록 기재 부동산에 대한 같은 법원 20 카○○○호 강제집행의 정지결정이 있었던바, 금번 그 집행정지가 해제되어 집행절차가 속행하게 되었으나 최초경매일부터 3년여가 경과하고 그 동안의 지가변동으로 인하여 경매목적물 토지의 가격에 상당한 변화가 있었으므로, 위 토지를 재평가한 후에 경매기일을 지정하여 주시기 바랍니다. 첨 부 서 류 1. 부동산과세시가기준표 1통 20 . . . 위 채무자 ○ ○ ○ ○○지방법원 경매○계 귀중 |
(2) 재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 않은 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고(법 16①)[다만 민사집행법 121조 5호에 의하여 매각허가에 대한 이의나 항고사유가 되므로 집행에 관한 이의를 할 수 없다는 견해도 있다], 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의(법 121ⅴ) 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.
(3)당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부하지 않는다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
9. 감정료의 지급
(1) 감정료는 과다하게 지급되지 않도록 유의한다.
감정료는 재판예규 제1402호 ｢감정인 등 선정과 감정료의 산정기준 등에 관한 예규｣(재일 2008-1)에 따라 지급한다. 기본감정료는 감정가액(임료, 사용료 감정의 경우는 시가액)에 따라 ｢감정평가업자의 보수에 관한 기준｣이 정한 평가수수료의 금액에 80%를 곱한 금액이다.
다만 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제2조에 따른 아파트의 경우에는 70%를 곱한 금액으로 한다.
재판장은 지정한 회신기간이 경과하거나 감정인 신문기일 또는 감정촉탁서 도달일로부터 6개월이 경과하였음에도 감정인 등이 정당한 사유 없이 감정결과를 제출하지 않는 경우에는 10분의 2 이내에서 감정료를 감액할 수 있고, 그 밖에 구체적 사정을 고려하여 감정료를 적절히 가감할 수 있다[감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규(재일 2008-1) 27조].
감정인이 평가서를 작성한 후 법원에 평가서를 제출하기 전에 경매신청의 취하 등으로 종결된 경우의 감정료는 위 예규에서 정한 감정료의 2분의 1로 하되, 감정인이 평가서를 작성하기 전이라면 감정료를 지급하지 않는다. 다만 여비와 일당은 민사소송비용규칙 소정의 여비 등의 정액으로 한다.
동일한 감정명령에 의한 시가 등의 총감정료가 24만원 미만인 때에는 24만원으로 하고, 600만원을 초과할 때에는 600만원으로 한다(예규상의 감정료산정기준에는 부가세가 포함되지 않은 것이므로, 실제 지급하는 금액의 상한은 600만원이 넘는 경우가 있다).
다만, 자동차 등 동산의 감정가액이 500만원 이하인 경우에는 10만원으로 한다(재일 2008-1 제35조).
(2) 감정평가서가 접수되면 담당계장은 즉시 보관표와 함께 판사(사법보좌관)실로 이를 올리고, 판사(사법보좌관)는 평가서의 특이사항으로서 매각기일공고시 유의할 사항 등에 주의표시를 하고, 채권자 또는 감정인에게 보정을 명할 사항이 있으면 즉시 보정을 명하여 절차의 지연을 방지하며, 감정료의 적정 여부를 확인하여 보관표에 날인한 후 경매계장에게 보내 감정료를 지급하도록 한다.
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한국감정원은 공신력이 생명입니다. 한 국 감 정 원
우○○○○○/서울○○○구○○○/TEL(02)○○○○-9234/FAX(02)○○○○-7550/담당○○○ 문서번호 ○○○-○○○○ 시행일자 2016. ○○. ○○ 수 신 ○○지방법원 판사(사법보좌관) ○○○ 참 조 경매○계장 제 목 감정평가의뢰에 대한 회보 및 감정평가보수 청구 | ||
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1. 우리 한국감정원의 업무에 항상 협조하여 주심에 깊은 감사를 드립니다. 2. 2016년 ○월 ○○일 자로 의뢰하신 ｢○○○ 소유물건 (2016타경○○○, 부동산임의경매)｣건에 대한 감정평가를 완료하여 붙임과 같이 감정평가서를 보내드리오며, 이에 대한 감정평가보수를 청구하오니 정산하여 주시기 바랍니다. 붙 임：감정평가서 2부 감정평가보수청구서 1부. 세금계산서 1부. 끝. ○ ○ 지 점 장 | ||
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감정평가보수청구서 ○○-○○○-2015(○○○ 소유물건 (2015타경○○○), 부동산임의경매)
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