【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <부합물>】 부합물이 되기 위한 요건은 무얼까? 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 부합물일까? 토지에 대한 매각절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가된 경우 매수인(낙찰자)이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없는 것일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부합물이 되기 위한 요건은 무얼까? 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 부합물일까? 토지에 대한 매각절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가된 경우 매수인(낙찰자)이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없는 것일까?>
● 부합물
1. 감정평가의 대상
평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다.
매수인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치한다.
따라서 매각부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 된다.
매각부동산은 평가명령에 특정하여 표시되어야 한다.
부동산은 원칙적으로 매각조건에 따라 매수인이 그 소유권을 취득하는 상태(매수인이 인수해야 할 부담이 부착된 상태)를 기준으로 평가해야 한다.
2. 부동산 자체
부동산 자체의 평가는 평가 당시의 현황을 기준으로 하고, 토지의 지목, 지적, 건물의 구조, 바닥면적 등에 관하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 있는 경우에는 현황에 따라 평가해야 한다.
토지에 있어서는 지목이 농지라도 이미 택지화되어 있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가해야 하고, 공부상의 지목에 의한 형식적 평가를 해서는 안 된다.
등기기록상의 표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정기준은 등기기록에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).
3. 평가대상으로서의 부합물
부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다.
그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권 등을 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우를 말한다)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 256 단서).
또 임의경매에 있어서는 법률에 특별한 규정(예를 들면 공장 및 광업재단 저당법 3·4·54, 수산업법 22)[대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결(폐수처리시설이 공장저당법에 의하여 근저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 공장 토지가 아닌 타인 소유의 토지에 걸쳐서 설치되어 있는 경우, 그것이 설치된 토지에 부합되었다고 보기보다는 그 구조, 형태 또는 기능 등에 비추어 볼 때, 공장저당의 목적인 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 그 공장소유자의 소유에 속한다고 봄이 상당하므로, 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다)]이 있는 경우에는 부합물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의해야 한다.
설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358 단서).
경매절차에서 최저매각가격을 정하기 위하여 부동산의 가격을 감정평가함에 있어서는 부합된 물건이나 종물도 포함하여 평가해야 하고(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정 등), 부합된 물건이나 종물을 제외한 경매부동산의 가격만을 평가하여 이를 최저매각가격으로 정하였다면, 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에 해당하여 직권에 의한 매각불허가사유가 된다(대법원 2000. 10. 28.자 2000마5527 결정).
4. 부합물
부동산의 부합물이란 본래는 부동산과는 소유자를 달리하는 별개의 물건이지만 부동산에 결합하여 거래관념상 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 부동산소유자의 소유에 속하게 되는 물건을 말한다.
“부합”이란 소유자를 달리하는 수개의 물건이 사회경제적으로 보아 과다한 비용과 훼손 없이는 분리할 수 없을 정도로 결합하는 경우에 동일인에게 소유권을 귀속시키려는 것이지만, 동일인에 속하는 수개의 물건도 위와 같은 정도로 결합되면 이제는 사회경제적으로 하나의 소유권의 대상이 되는 1개의 물건이 되는 것으로서 이것도 “부합되었다”고 표현할 수 있을 것이다.
염전용지에 염전시설을 한 경우와 같이 토지에 부착한 시설이 완전히 독립성을 상실하여 토지의 구성부분으로 화체되어 토지소유권에 흡수되어 버린 경우를 “강한 부합”이라고 하고, 부합된 물건이 어느 정도 독립성을 유지한 채 있는 경우를 “약한 부합”이라고 한다.
5. 부합물의 요건
가. 부합물
부합되는 물건, 즉 부합의 주물은 부동산이어야 한다. 부합하는 물건은 동산뿐 아니라 부동산도 포함한다.
니. 부합의 정도
부합이 인정되는 결합의 정도에 관하여 “① 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나, ② 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론, ③ 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손하는 경우”라고 함이 다수설이고 판례이다(대법원 1962. 1. 31. 선고 4294민상445 판결).
즉, 민법 256조의 부동산에의 부합의 경우도 민법 257조의 동산 간의 부합에서 규정한 “부합하여 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우”와 달리 보고 있지 않다.
다. 부합권원의 부존재
위 2가지 요건이 충족되면 부합이 인정되지만, 예외적으로 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그렇지 않다(민법 256 단서).
6. 부합의 효과
부동산의 소유자는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 원시취득한다.
부동산에 부합한 물건의 가격이 부동산의 가격을 초과하는 경우라도 부합되는 부동산의 소유자가 부합하는 물건을 취득한다.
대법원 1981. 12. 8. 선고 80다2821 판결도 증축부분이 기존건물 면적의 2배이고, 그 평당가격이 훨씬 높음에도 기존건물에 대한 부합을 인정하고 있다.
7. 토지에의 부합물
(1) 정원수, 정원석, 석등 등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다.
수목은 ‘입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목’과 ‘명인방법을 갖춘 수목’이 아닌 한 부합물로서 평가의 대상이 된다(대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).
타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고, 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정, 대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결. 타인이 임차권 등의 권원에 기하여 심은 수목은 부합하지 않으므로(민법 256 단서), 경매대상에서 제외된다).
(2) 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 등도 부합물로서 평가의 대상이 된다.
논둑은 논의 구성부분이므로 평가의 대상이 된다(대법원 1964. 6. 23. 선고 64다120 판결).
지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐만 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 평가시 이를 고려야 한다(대법원 1994. 4. 22.자 93마719 결정).
(3) 지하구조물(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정, 대법원 1997. 12. 1.자 97마2157 결정)이나 주유소 땅 속에 부설된 유류저장탱크(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결)는 토지의 부합물이 되는 경우가 많다. 공유수면의 빈지에 옹벽을 쌓고 토사를 다져 넣어 축조한 공작물이 사실상 매립지와 같은 형태를 가지게 된 경우 위 공작물만이 독립한 소유권의 객체로 될 수 없다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다53801 판결).
토지에 대한 매각절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가되었다 해도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결).
8. 정원수가 토지의 부합물인지 여부
가. 일반적인 수목의 경우
수목이 동산인지 아니면 토지의 정착물로서 부동산에 해당하는지는 식재의 강도에 따라, 즉 이동의 용이성 여부에 달라진다.
수목은 일반적으로 토지의 정착물로서 부동산의 일부로서의 부합물 또는 종물에 불과하지만, 가식의 수목은 동산이다.
즉, 통상적으로 수목(과목 포함)은 이동성이 예상되어 있지 않으므로, 원칙적으로 수목은 토지의 일부로 간주되는 것이고 유체동산집행의 대상이 되지 않는다.
나. 정원수의 경우
다만 수목 중 이동이 용이한 것은 예외적으로 독립하여 유체동산의 대상이 될 수 있다.
민사집행법 189조 2항 1호에서 말하는 유체동산 집행의 대상이 되는 “등기할 수 없는 토지의 정착물”은 토지에의 정착성은 있으나 현금화한 후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것을 말하는데(대법원 1995. 11. 27.자 95마820 결정), 그 취지는 유체동산의 집행대상이 되기 위해서는 ① 이동의 용이성 및 ② 거래가치(경제적 가치)라는 2가지가 요소가 인정되어야 한다는 뜻이다.
결국 원칙적으로 수목은 토지의 일부이고, 예외적으로 “이동의 용이성＋거래가치(경제적 가치)”가 인정되면, 유체동산집행의 대상이 된다. 따라서 정원수의 경우 이 점을 심리해야 한다.
통상 수목이나 정원석, 정원수 등은 토지의 부합물에 해당한다고 할 것이지만, 이동의 용이성이 문제될 경우에는 심리를 해야 한다.
정원수의 경우 이동의 용이성이 문제될 수 있다.
대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다52773 판결을 보면, 정원수의 경우 “이동의 용이성＋거래가치(경제적 가치)”가 있는지에 대한 별다른 심리를 해보지 않고 토지에 부합되는 것으로 인정하는 것은 심리미진의 위법이 있다고 판시하고 있다.
정원수라고 해도 오래된 고목으로서 옮겨 심을 경우 죽을 가능성이 있다는 등의 사정이 있는 경우에는 독립하여 거래의 객체가 될 수 없다.
9. 건물에의 부합물
(1) 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것일 때에는 기존건물에 부합한다(대법원 1981. 7. 7. 선고 80다2643, 2644 판결).
1동 건물의 증축부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조상·이용상의 독립성과 소유자의 구분행위가 필요하다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결).
건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단해야 한다(대법원 1981. 12. 8. 선고 80다2821 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).
따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은 잘못이다(대법원 1981. 6. 15.자 81마151 결정).
낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 본채의 종물이라고 본 사례가 있고(대법원 1991. 5. 14. 선고 91다2779 판결), 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 벽, 천정에 부착시킨 석재·합판 등도 부착과 동시에 건물에 부합된다(대법원 1985. 4. 23. 선고 84도1549 판결).
판례는 건물들 사이의 토지 지하에 오수 등을 처리하기 위하여 설치되어 있는 오수정화설비(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다44182, 44199 판결)나 아파트의 가스공급시설(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39278 판결)도 건물의 종물로 본다.
건물의 증축부분이 축조 당시는 본건물의 구성부분이 됨으로써 독립의 권리의 객체성을 상실하여 본건물에 부합되었다고 할지라도 그 후 구조의 변경 등으로 독립한 권리의 객체성을 취득하게 된 때에는 본건물과 독립하여 거래의 대상이 될 수 있다(대법원 1982. 1. 26. 선고 81다519 판결).
(2) 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 매각절차에서 경매목적물로 평가되지 않은 경우에도 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다26772, 26789 판결). 이 경우 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
