【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 부동산감정평가서의 기재사항【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산감정평가서의 기재사항>
● 감정평가서의 기재사항
1. 평가서의 기재사항(규칙 51①)
가. 사건의 표시·부동산의 표시(규칙 51①ⅰ･ⅱ)
나. 부동산의 평가액과 평가일(규칙 51①ⅲ)
평가액은 평가서의 결론부분에 해당된다.
동시에 수개의 부동산에 관하여 평가를 명하여 1통의 평가서만을 작성하는 경우에도 각 부동산마다 평가액을 적어야 한다.
또한 평가액은 강제경매의 목적부동산(부동산의 구성부분은 부동산의 일부가 되어 당연히 압류의 효력이 미치므로 평가의 대상으로 삼아야 한다)만이 아니라, 종물도 평가의 대상이 된다.
평가일은 평가를 하는 날을 의미하며, 감정인은 평가를 하는 날을 기준으로 그 시점에서의 가격을 평가하여 적으면 된다.
다. 부동산이 있는 곳의 환경(규칙 51①ⅳ)
부동산이 있는 곳의 환경은 평가에서 중요한 자료일 뿐 아니라, 매수희망자들이 고려할 중요한 요소 중의 하나이다.
환경의 내용으로서는 자연환경, 지역의 특성(주택지, 공장지대 등), 교통의 편의, 공공시설의 이용편의 등을 예로서 들 수 있다.
환경에 관한 사항 중 주요한 것을 적으면 충분하다.
동조 2항에서는 부동산 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙이도록 하였는바, 평가서에 도면·사진 등을 붙인 때에는 이를 적절하게 인용하는 것이 효율적일 것이다.
라. 토지에 관한 기재사항(규칙 51①ⅴ)
평가의 목적물이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항을 기재해야 한다.
(1) 지적
지적은 평가에 빠질 수 없는 자료이며 그 수치가 다르면 평가액이 달라지는 것이 보통이므로, 정확하게 적어야 한다[다만, 측량전문가 등에 의한 측량을 실시해야 하는 것은 아니다. 감정인의 능력의 범위 내에서, 예를 들어 줄자 등을 사용하여 측정할 필요는 있지만, 그 결과가 등기기록상의 면적과 큰 차이가 없는 때에는 등기기록상의 면적을 표시하면 충분하다].
공부와 현황 사이에 차이가 있음에도 불구하고 공부를 기준으로 한 평가에 기하여 최저매각가격을 결정하게 되면 위법하므로 그에 기한 매각에는 매각불허가 사유가 있게 된다.
(2) 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용
매각목적토지가 예를 들어 도시계획선에 저촉이 된다든지 혹은 공법상 법령에 따라 토지의 사용수익에 제한이 있는 때에는 평가서에 그 취지를 적어야 한다.
여기서 말하는 법령의 예로는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣(2003. 1. 1. 시행) 등을 들 수 있으며, 그 밖에 다른 법령에서 토지의 이용에 관한 각종 규제나 제한을 가하고 있는 때에는 그 내용도 적어야 한다.
(3) 공시지가
공시지가는 통상 평가액을 결정하는 데 준거가 될 뿐 아니라, 평가의 적정성 여부를 가리는 데에도 중요한 참고자료가 되기 때문에 평가서에는 매각목적토지의 공시지가를 적어야 한다.
(4) 평가의 참고가 되는 사항
평가의 참고가 되는 사항은 평가액의 산출과정(규칙 51①ⅶ)을 기재한 경우 기초가 되는 자료이다.
이러한 사항은 평가액 및 그 산출과정의 적정성 여부를 판단하는 데 도움이 되기 때문이다.
마. 건물에 관한 기재사항(규칙 51①ⅵ)
평가의 목적물이 건물인 경우의 기재사항은 다음과 같다.
먼저 건물에서는 “종류·구조·평면적”을 적는다.
건물의 종류·구조·평면적은 건물을 특정하기 위하여 필요한 사항일 뿐 아니라, 평가액을 결정하는 데에도 핵심적인 요소이다.
종류·구조·면적은 등기된 건물의 경우 등기사항증명서 표제부의 기재사항에 준하여 표시하면 되는데, 만일 등기기록의 기재와 실제 현황이 다를 때에는 실제 현황대로 표시해야 한다.
특히 건물의 평면적은 정확하게 표시되어야 한다.
다음으로 그 밖에 평가에 참고가 되는 사항을 적어야 한다.
건물의 잔존 내구연수, 그 밖에도 건축에 소요된 공사비 등을 예로 들 수 있다.
바. 평가액의 산출과정(규칙 51①ⅶ)
평가액의 산출방법에는 특히 다른 법령상의 제한은 없지만, 현행법상 부동산의 평가는 감정인이 행하게 되므로, 감정인은 감정 관계법령이 정한 기준과 절차에 따라 감정을 실시해야 한다.
감정인이 감정평가액을 산출한 과정을 적도록 함으로써 평가의 적정성을 담보하도록 하였다.
사. 추가적 기재사항(규칙 51①ⅷ)
위 필요적 기재사항 이외에도 집행법원이 명하는 사항을 평가서에 적어야 한다.
집행법원이 추가로 명하는 사항에 관하여는 특별한 제한이 없기 때문에 집행법원의 재량에 따라 결정된다.
집행법원이 평가서에 기재할 사항을 추가로 명하는 사례는 실무상 드물지만, 예를 들어 평가목적물이 입목, 공장재단 등인 경우에는 본조 1항 5호 또는 6호에 준하여 추가 기재사항을 정할 수 있을 것이다.
2. 평가서의 첨부서류(규칙 51②)
평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 한다.
평가목적물을 명시하는 취지와 함께 평가결과에 기초하여 도면 등을 작성 제출하게 하는 것은 현황조사보고서만으로는 분명하지 않은 부분에 관하여도 시각적인 자료를 완비시키도록 하는 데 목적이 있다.
“부동산의 모습을 알 수 있는 도면·사진”을 평가서에 붙여야 한다.
도면으로는 토지의 경우 지적의 측량도, 건물의 경우 건물 각층의 평면도가 필요하며, 현황조사보고서에 붙이는 도면과는 달리 정확한 축척과 방위로 작성되어야 한다. 토지와 건물의 사진도 붙여야 한다.
다음으로 “부동산 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진”을 붙여야 한다.
이 도면에는 매각목적물을 도면상에 특정·명시하여 그 도면만으로도 현장을 찾아갈 수 있도록 해야 하며(실무상으로는 시중에 판매되고 있는 적당한 축도의 지도를 사본하여, 여기에 매각목적물을 기입하는 정도로 충분할 것이다), 부동산 주변의 환경에 관한 사항도 개략적으로 도면에 적어 넣어야 한다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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