【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 최저매각가격의 결정【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<최저매각가격의 결정>
● 최저매각가격의 결정
1.
(1) 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(법 97①).
감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니다.
그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다.
실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례이다.
다만 평가액을 가지고 최저매각가격을 정하는 경우에도 평가인의 평가에 잘못된 계산이 있거나 평가에 영향을 미친 중요한 사항에 오류가 있다면 최저매각가격 결정은 위법하다.
합리적인 이유가 없이 평가액과 다른 금액으로 최저매각가격을 정한 경우도 마찬가지이다.
(2) 법원은 최저매각가격을 정함에 있어서 별도로 결정문을 작성하지 않고 매각기일공고에 최저매각가격을 기재하면 된다.
다만 실무상 감정가와 다르게 최저가를 정하거나 또는 정해진 저감률을 벗어난 가격으로 정하는 경우에는 예외적으로 결정문을 작성하여 결정된 가격의 산정근거를 밝히고 있다.
(3) 최저매각가격은 한번 결정된 이상 함부로 변경할 것은 아니다.
그러나 경제사정 등의 변동으로 처음의 최저매각가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당하거나 평가의 전제로 된 중요한 사정에 관하여 변경이 생긴 경우 또는 최저매각가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있음이 판명된 경우에는 재평가를 하여 이를 다시 정해야 할 것이다. 평가에는 잘못이 없으나 평가의 취지를 오인하여 최저매각가격의 결정을 잘못한 경우에도 최저매각가격을 다시 정해야 한다.
새 매각의 경우에는 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해야 한다(법 119). 매각이 종료된 후에는 변경할 수 없다.
(4) 감정인의 평가 자체에 대하여는 집행에 관한 이의를 할 수가 없고, 그 이후에 그러한 평가결과를 토대로 최저매각가격을 결정한 경우에 그 결정에 대해서만 집행에 대한 이의를 할 수 있다(법 16①).
다만 이에 대한 집행에 관한 이의는 매각기일까지로 한정하고 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.
(5) 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있더라도, 실제의 매각가격이 그 후의 가격변동 등 상황을 고려하여 한 적정가격보다 고액인 경우에는 그 하자는 치유된다 할 것이고, 최고가매수신고인이 신청한 가격이 적정가격에 달하는 경우도 마찬가지이다.
(6) 평가나 최저매각가격 결정에 참작되지 않은 담보가치부분이 있더라도 그 담보권에 기하여 우선변제를 받을 실체적인 권리에는 영향이 없고, 배당이의에 의하여 다투는 것 역시 가능하다.
(7) 최저매각가격과 일반 거래가격의 관계
최저매각가격은 부동산 평가의 전문가인 감정인이 실지조사를 한 후, 현황조사보고서 등에 기한 평가에 기하여 결정하는 것이지만, 경매에 있어서의 최종적인 매각가격은 경쟁을 거쳐서 형성되는 것이고, 경매는 다수의 참가자의 참여에 의하여 그 공정함이 유지되는 것이며, 그 참가자로서는 최종 소비자뿐아니라 전매목적의 부동산매매업자가 상당수 있음을 감안해야 한다.
또한 부동산경매절차에서는 ① 매도인인 소유자의 협력을 얻는 것이 불가능한 점, ② 경매물건에 대한 심리적인 저항감, ③ 매수희망자가 사전에 물건에 들어가 내부를 확인하는 것이 불가능한 점, ④ 매수신청을 위해서는 사전에 보증금을 납부해야 하고, 매각허가결정확정 후 단기간 안에 매각대금을 납부하지 않으면 안되는 점, ⑤ 물건의 인도를 위하여 법이 정한 절차를 취해야 할 경우가 많은 점(민집 136·268), ⑥ 정보제공기간이 단기간에 그치는 점 등 경매절차 특유의 감가요인이 있음을 감안해야 한다.
따라서 최저매각가격은 일반 거래가격에 비하여 낮은 것으로 알려져 있으나, 최근 실무상 감정인들이 소유자로부터의 민원제기를 우려하여 오히려 높게 평가하는 경우도 적지 않다고 하므로, 일률적으로 말하기는 어렵다.
○○지방법원 결 정 사 건 2○ 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 이 사건 매각물건의 최저매각가격을 별지와 같이 정한다. 2○ . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
