【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <경매취하의 시기 및 요건>】 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이도 경매절차를 취소시키는 방법이 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이도 경매절차를 취소시키는 방법이 있을까?>
● 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이도 경매절차를 취소시키는 방법
1. 취하의 시기 및 요건
경매신청인은 매수인이 대금을 지급하기 전까지 경매신청을 취하할 수 있다.
하나의 신청에 포함된 수개의 부동산 중 일부에 대한 취하도 가능하다.
취하를 한 시기에 따라 그 요건이 달라진다.
2. 매수신고가 있기 전에 취하하는 경우
경매신청인은 경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있을 때까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요 없이 임의로 취하할 수 있다.
즉, 경매신청인 외의 다른 채권자의 동의를 받을 필요가 없다.
취하는 집행법원에 대하여 해야 하므로 매각기일의 실시를 위하여 집행관에게 집행기록을 교부한 후에 취하가 있으면 법원은 즉시 집행관에게 연락하여 매각절차를 중지하도록 해야 할 것이나, 법원으로부터 연락이 없어 집행관이 그대로 매각을 실시하여 최고가매수신고인 등이 결정된 경우에는 법원사무관 등이 그 최고가매수신고인 등에게 경매신청이 취하된 사실을 통지하여 주는 것이 바람직하다[이와 달리 위와 같은 경우 취하의 시기나 효력이 다투어 질 경우를 대비하여 관계인에 대하여 절차관계를 명확히 하여 주기 위하여, 집행을 계속 진행할 수 없는 때에 해당된다는 이유로(법 121ⅰ) 매각불허가결정을 해야 한다는 견해가 있으나, 그럴 필요가 없다. 경매신청의 취하는 법원에 대한 일방적 소송행위이므로, 취하서가 법원에 접수되는 순간 또는 심문기일 등에서 구두로 신청취하 진술을 하는 순간 경매절차가 종료하고 압류의 효력이 소멸하는 것이다(법 93①)].
3. 매수신고가 있은 후에 취하하는 경우
가. 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의
(1) 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 민사집행법 114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(법 93②)[다만 최고가매수신고인이라도 임대권한이 없으므로, 아직 매각대금을 납부하지 않은 최고가매수신고인으로부터 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 갖추었다고 하더라도 주택임대차보호법 3조의2 제2항이 정한 우선변제권을 취득할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)].
이들은 이미 부동산을 취득할 수 있는 지위를 확보함으로써 매각절차의 진행에 관하여 이해관계가 있기 때문에 그 동의를 받도록 한 것이다.
여기의 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인은 매각기일의 절차에서 집행관에 의하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인으로 이름과 가격이 불리워진 자(법 115①)를 말하는 것이고, 매수인은 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인 중 매각허가결정이 확정된 자를 말한다.
(2) 매수인이 대금납부기한(법 142②·268)까지 대금을 납부하지 않은 경우 매각허가결정의 효력이 상실되기 때문에, 차순위매수신고인이 없는 경우, 매각허가결정의 실효에 따라 매수신고인이 없는 상태가 되므로, 신청채권자는 단독으로 신청을 취하할 수 있다.
(3) 이해관계인의 동의는 요하지 않는다.
배당을 요구한 채권자나 부동산 위의 권리자의 동의도 불필요하다.
왜냐하면 이들은 타인의 경매신청에 따른 집행절차에 편승하여 배당을 받으려는 자에 불과하므로 그들의 이익을 고려할 필요가 없기 때문이다.
나. “매수신고가 있은 뒤”의 의미
민사집행법 93조 2항에서 “매수신고가 있은 뒤”라고 규정하고 있는 것의 의미를 매수신고가 된 그 시점 이후를 의미하는 것으로 해석해서는 안 된다.
즉, 매수희망자가 매수신청을 한 것만으로 최고가매수신고인이나 매수인이 정하여지는 것은 아니고, 특히 기간입찰의 경우에는 매수신청이 된 때로부터 최고가매수신고인이 정하여지기까지 상당한 기간이 있게 되는데, 그 사이에 경매신청을 취하하기 위해서는 최고가매수신고인·차순위매수신고인이 정하여지지 않은 것을 이유로 모든 매수신고인의 동의를 받아야 한다고 해석할 근거도 없다.
그러므로 결국 “집행관이 개찰을 하여 최고가매수신고인이 있게 된 이후”에 경매신청을 취하하는 경우에만 그 자의 동의가 필요하다고 해석할 것이다[민사집행규칙해설, 158면의 주84; 제3판 주석 민사집행법(III), 343면; 실무제요 민사집행[II], 700면.].
다. 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이도 경매절차를 취소시키는 방법
(1) 경매신청채권자가 채무자 등으로부터 청구금액을 전액 변제받아 경매신청의 취하서를 제출하였음에도 불구하고 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없는 한 취하의 효력이 없다.
이때 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없더라도 다음과 같은 방법을 통하여 경매절차를 취소시킬 수 있다.
아래와 같은 집행취소서류를 제출할 경우 위와 같은 동의 없이도 경매절차가 취소된다.
(2) 강제경매의 경우에는 채무자가 청구이의의 소(법 44)를 제기하여 본안재판부로부터 집행정지결정(잠정처분)을 받은 다음 본안에서 승소판결을 받아 그 판결정본을 민사집행법 49조 1호의 취소서류로 집행법원에 제출하면, 위와 같은 동의 없이도 경매절차는 취소된다.
(3) 임의경매의 경우에는 피담보채무액 전액을 변제받은 경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하여 준다면, ‘담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서’를 민사집행법 266조 1항 1호의 집행취소서류로 제출하면 되고, 이때에도 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차가 취소된다.
경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하지 않을 경우 채무자로서는 채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 수소법원으로부터 경매절차의 일시정지를 명하는 잠정처분을 받은 다음 승소확정판결의 정본을 민사집행법 266조 1항 2호의 집행취소서류로 제출하거나, 승소확정판결에 기하여 근저당권을 말소한 다음 근저당권이 말소된 등기기록을 민사집행법 266조 1항 1호의 집행취소서류로 제출하면 된다. 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차는 취소된다.
문제는 매각가격보다 매매가격이 낮은 경우인데, 권리남용이나 신의칙 위반을 이유로 취소를 불허하는 것이 논리적으로 가능하기는 하겠지만, 현행법상으로는 이를 막기가 쉽지 않을 것이다.
(4) 임의경매의 경우는 매각대금 납부시까지 개시결정에 대한 이의가 가능하므로, 개시결정에 대한 이의로도 해결가능하다(대법원 2000. 6. 28.자 99마7385 결정.).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
