【(부동산경매) <부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임>】 <부동산훼손에 의한 매각대금감액신청서양식> 매각절차 자체가 무효인 경우에도 담보책임이 인정될 수 있을까?..

【(부동산경매) <부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임>】 <부동산훼손에 의한 매각대금감액신청서양식> 매각절차 자체가 무효인 경우에도 담보책임이 인정될 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】

 

<매각절차 자체가 무효인 경우에도 담보책임이 인정될 수 있을까?>

 

● 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

1. 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

매각절차상으로는 목적물의 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법 121조 6호(매각허가에 대한 이의신청), 127조 1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여, 목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 같은 법 96조 1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

 

2. 담보책임의 요건

 

매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 570 내지 573) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 574), 제한물권이 있는 경우(민법 575), 저당권 등이 행사된 경우(민법 576) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 580①)은 적용되지 않는다.

 

즉, 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다.

이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결, 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).

 

2. 담보책임의 내용

 

매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민법 570 내지 577)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민법 578①).

 

채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 578②).

 

3. 담보책임 행사방법

 

담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차 진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로, 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다.

 

즉, 최고가매수신고인 또는 매수인은 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 매각부동산의 권리에 흠이 생겨 매수의 목적을 달할 수 없는 경우, 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(법 121ⅵ)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(법 127①)을 할 수 있는 외에도,

 

① 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있고,

 

② 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠ 대금납부시까지는 집행법원에 대금의 감액 주장을 할 수 있으며, ㉡ 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

 

가. 매수의 목적을 달성할 수 없는 경우

 

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달성할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는

 

① 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(법 121ⅵ)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(법 127①)을 할 수 있고[부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 민사집행법 127조 1항이 유추적용된다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정 참조)],

 

② 대금납부후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다[대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정].

 

경매절차의 진행 중에 경매목적물인 자수기로부터 중요부품의 대부분이 분리되어 반출됨으로써 자수기가 작동될 수 없게 된 경우, 이는 경매목적물의 일부가 이미 멸실된 경우에 해당하므로, 민법 578조, 574조, 572조 2항에 의한 계약해제를 할 수 있다[대법원 2001. 6. 12. 선고 99다34673 판결 참조].

 

나. 대금감액을 구할 경우

 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는

 

① 대금납부시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며[대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정, 대법원 1979. 7. 24.자 78마248 결정, 대법원 2004. 12. 24.자 2003마1665 결정(임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다), 대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정 등],

 

② 대금납부후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

부동산훼손에 의한 매각대금감액신청 사 건 20 타경000호(부동산강제경매) 매 수 인 ○ ○ ○ 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 대금감액신청의 목적물의 표시 별지 목록 기재와 같음 1. 위 당사자 간 귀원 20 타경○○○호 부동산강제경매사건에 관하여 매수인은 별지 목록 기재의 부동산을 20 . . .에 매각허가를 받았으나, 위 매각부동산은 매수인이 매각허가를 받기 전인 같은 해 . . 18：00부터 내린 집중호우로 인하여 매각부동산 일부가 유실되어 그 시가가 현저하게 하락되었습니다. 2. 따라서 이 건 부동산의 매각대금 100,000,000원을 50,000,000원으로 감액하여 준다면 위 부동산을 매수하겠습니다. 첨 부 서 류 1. 부동산 평가서 1통 1. 사 진 5매 1. 부동산 목록 1통 20 . . . 매수인 ○ ○ ○ 󰂙 ○○지방법원 귀중

 

 

○○지방법원 결 정 사 건 20 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 이 법원이 20 . . . 위 매수인에게 매각을 허가한 별지 목록 기재 부동산에 대한 매각가격 금 ○○○원을 금 ○○○원으로 감액한다. 이 유 기록에 의하면 이 사건 매각목적물 중 별지 도면 표시 (1) 부분이 20 . . . 멸실된 사실이 인정되므로 위 매수인의 매각대금감액 신청은 정당하여 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ 󰂙