【(부동산경매) <매각불허가결정 후의 조치>】 집행법원이 매각허부결정을 하지 않을 경우 불복방법은 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<집행법원이 매각허부결정을 하지 않을 경우 불복방법은 무얼까?>
● 매각불허가결정 후의 조치
1. 매각불허가결정의 기재사항(＝불허가의 이유 기재 필요)
민사집행법은 매각허가결정에 기재할 사항은 규정하고 있으나(법 128①), 매각불허가결정의 기재사항에 관하여는 아무런 규정이 없고, 또 법원공문서규칙에도 매각불허가결정의 서식에 관하여는 정한 바가 없으나, 결정서를 작성하여 선고하는 것이 통례이며, 매각불허가결정에는 매각부동산, 최고가매수신고인의 이름을 표시하고 매각을 허가하지 않는다는 취지를 선언하고 불허가의 이유를 기재해야 한다(재민 2004-3 제51조).
항고심의 심리를 위하여 그 이유를 적어야 할 필요가 있을 뿐만 아니라, 매각불허가결정은 그 이유에 따라서 어떤 것은 절대적·종국적으로 그 매각절차를 실시할 수 없어 경매사건 자체를 완결시키는 경우가 있고(예컨대 목적물의 멸실, 집행취소사유의 발생 등), 또 어떤 것은 상대적·일시적으로 당해 매각은 불허하지만 매각절차를 다시 진행해야 하는 경우도 있으므로(예컨대 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차상의 하자로 인하여 매각불허되는 경우나 집행정지결정이 제출된 경우 등), 매각불허가결정에는 반드시 불허의 이유를 설시할 필요가 있기 때문이다.
2. 매각불허가결정의 선고
매각불허가결정은 매각결정기일에 선고해야 하며(법 126①), 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(규칙 74).
그밖에 결정서의 정본이나 등본을 이해관계인에게 송달하거나 공고할 필요는 없다.
다만 실무에서는 매각허가결정과 마찬가지로 공고를 하고 있다(규칙 11).
선고사실은 매각결정기일조서에 적어야 한다(법 126②, 민소 154).
3. 매각불허 후의 절차
가. 민사집행법 123조에 의한 매각불허의 경우
(1) 종국적 장애에 의한 불허가의 경우
그 불허가가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이어서 다시 매각을 명할 것이 아닌 경우, 예컨대 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유(법 50·49ⅰ･ⅲ)가 있어 불허가결정이 선고된 경우에는, 그 불허가결정이 확정되면 경매신청 자체를 포함한 그 이후의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결되어야 한다.
실무에서는 통상 이러한 종국적인 사유가 있는 경우 곧바로 그 장애사유에 따라, ① 취하된 경우에는 별도의 재판이 없이, ② 그 밖의 사유에 따라서는 매각절차를 취소해야 하는 경우인지 아니면 이미 행한 집행처분까지 취소해야 하는 경우인지에 따라, ‘경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각’하거나 또는 ‘경매절차를 취소’한 다음, 그 결정정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고(법 141), 더 나아가 매각불허가결정을 하지는 않는다.
(2) 종국적 불허사유가 아닌 경우
(가) 불허가 사유 소멸시 새매각을 명해야 한다.
(나) 민사집행법 123조에 의하여 매각을 불허하는 경우에 그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이 아니고, 다시 매각을 명해야 할 경우(예컨대 민사집행법 121조 2호 내지 7호의 이의사유가 있는 경우 또는 집행정지결정이 제출되었다가 그 정지결정이 실효된 경우)에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다(법 125①).
다만, 집행의 일시정지를 명하는 서류(법 49ⅱ)의 제출에 따라 허가하지 않은 경우에는 그 뒤의 절차를 사실상 정지한다.
(다) 민사집행법 121조 6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(법 125②).
(라) 최저매각가격과 관련하여 불허가 당시의 최저매각가격으로 다시 진행하는 경우(예: 집행정지사유제출에 의한 불허가의 경우 등)와 최초 매각기일의 최저매각가격부터 다시 진행하는 경우(예: 개시결정의 부적법 송달 등)로 나뉘어지며, 최저매각가격결정(재감정 등 포함)부터 새로 하는 경우도 있다(예: 법 121조 6호에 의한 불허가의 경우).
나. 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우
(1) 과잉매각을 이유로 민사집행법 124조 1항에 의하여 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는, 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두었다가 대금이 완납된 후, 매각불허된 부동산에 대하여 ‘경매절차를 취소한다는 결정을 한 다음’(남을 가망이 없는 경우가 명백하므로, 민사집행법 102조 2항을 적용하여 경매절차를 취소한다.) 경매개시결정등기의 말소촉탁을 해야 한다(법 141).
왜냐하면 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 않은 경우에는 그 부동산을 재매각해야 하는바, 경매신청채권 및 배당요구채권에 대한 변제액과의 관계상 필요가 있다고 인정되는 때에는 매각불허가된 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있기 때문이다.
(2) 그런데 위 매각불허가된 부동산에 대하여 경매절차취소결정이 없이 막바로 말소촉탁을 할 수 있다는 반대의 견해가 있다.
즉, 매각불허가결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고(법 133), 이는 사건을 종결시키는 종국결정이므로, 법원사무관 등은 등기원인증서인 매각불허가결정등본만을 붙여 등기관에게 말소촉탁을 할 수 있다는 것이다.
그러나 매각불허가결정은 사건을 종결시키는 종국결정이 아니고, 매각불허가결정이 확정되었더라도 그 이유가 다양하므로 계속 매각을 할 것인지 아니면 사건 자체를 종결시킬 것인지가 매각불허가결정 자체로부터 파악되는 것이 아니므로, 매각불허가결정만으로 말소촉탁을 할 수 없고, 위 (1)항에서 본 바와 같이 ‘남을 가망이 없음이 명백함’을 이유로 경매절차를 취소하는 결정(법 102②)을 한 다음 말소촉탁을 해야 한다.
다. 민사집행법 127조에 의한 매각불허의 경우
민사집행법 127조 1항의 규정에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다(법 134).
다만 매각부동산의 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 상실한 때에는 같은 법 96조 1항에 의하여 매각절차를 취소하고, 이 취소결정이 확정되면 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 말소촉탁시에는 위 매각절차취소결정을 등기원인으로 한다.
4. 집행법원이 매각허부결정을 하지 않을 경우 불복방법
집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 해야 하므로(법 126), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).
5. 매수신청보증의 반환
매각을 허가하지 않은 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(법 133), 즉시 보증금반환청구권이 생긴다.
그 반환절차는 법원보관금취급규칙 13조에서 규정하고 있다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
