【(부동산경매) <매각허가여부의 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있는 이해관계인의 범위>】 항고권자의 채권자가 채권자대위권에 의하여 매각허가여부결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을까? 가압류권자, 가처분권자, 유치권자도 즉시항고할 수 있는 이해관계인에 포함될까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<항고권자의 채권자가 채권자대위권에 의하여 매각허가여부결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을까? 가압류권자, 가처분권자, 유치권자도 즉시항고할 수 있는 이해관계인에 포함될까?>
● 매각허가여부의 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있는 이해관계인의 범위
1. 민사집행법 90조의 이해관계인
가. 항고적격 내지 이의신청적격
매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 가능성이 있는 이해관계인에 한하여 즉시항고 적격이 있다(법 129①).
매각허부결정 자체로부터 불이익을 당하는 사람의 범위가 분명하지 않으므로, 항고권자로 ‘이해관계인’이라고 포괄적으로 규정한 것이다.
매각절차에 있어서의 이해관계인의 범위에 관하여는 민사집행법 90조가 명시하고 있지만, 여기서 말하는 이해관계인은 민사집행법 90조의 이해관계인보다는 넓고, 민사집행법 120조의 그것과 대체로 같은 의미이다.
민사집행법 90조 각 호에서 규정하는 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자가 여기에 속하고, 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자라 하더라도 위에서 열거한 자에 해당하지 않은 경우에는 경매절차에 있어서의 이해관계인이라고 할 수 없다.
경매개시결정등기 후 전입신고한 임차인도 민사집행법 129조 1항에서 말하는 이해관계인이다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
단 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 자만이 여기에 해당한다[따라서 매각허가결정이 있은 후에 그에 대하여 즉시항고장을 제출하면서 비로소 그러한 사실을 증명하는 서류를 제출한 때에는 민사집행법 90조 4호 소정의 이해관계인이라 할 수 없으므로, 그 항고는 부적법하다(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정). 위 판례는 구법하의 판례인데, 구법에서는 배당요구의 종기가 낙찰허가시로 되어 있었다].
이중경매개시결정이 있고 선행사건의 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 정해야 한다.
따라서 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 그 매각허가결정시까지 아무런 권리신고를 하지 않은 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).
임차권의 등기를 하지 않은 토지 또는 건물의 임차인은 항고할 수 있는 이해관계인이라고 볼 수 없다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정, 대법원 2003. 6. 11.자 2003마787 결정).
나. ‘손해’의 의미
(1) 매각기일 또는 매각결정기일을 통지받지 못한 이해관계인은 법이 보장하고 있는 절차상의 권리를 침해 당한 손해를 받은 것이므로 즉시항고를 할 수 있고, 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여 즉시항고를 할 수 있는 것은 아니다(대법원 2001. 3. 22.자 2000마6319 결정, 대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정).
채무자가 매각기일 및 매각결정기일 등을 통지받지 못하였다고 해도 그러한 절차상의 위법사유만으로는 채무자에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 수는 없으므로, 국가를 상대로 손해배상청구를 할 수 없다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결).
(2) 배당요구채권자, 매각허가에 의하여 자신의 권리가 소멸하는 대신 배당을 받게 되어있는 담보권자, 채무자 등은 ‘매각불허가결정’에 대하여 항고의 이익이 없다.
다. 항고의 이익
(1) 매각허가결정에 대한 즉시항고의 경우
(가) 채권자
채권자(신청채권자 이외에 배당 등을 받을 채권자를 포함한다)는 그 주장하는 하자가 없었더라면 고액으로 매각되어 보다 많은 금액을 변제받을 가능성이 있다면 항고의 이익이 있다.
(나) 채무자·소유자
매각자체가 허가되지 않아야 한다는 것(민집 121i) 또는 그 하자가 없었다면 보다 고액이나 유리한 조건으로 매각되었을 가능성이 있다는 것을 주장하는 경우에는 항고의 이익이 있다.
(다) 그 밖의 부동산의 권리자
목적부동산의 매각에 의하여 소멸되지 않는 권리를 가지는 자(유치권자, 매각에 의하여 효력을 상실하지 않는 용익권자, 임차권자 또는 가처분권자, 민집 91③·⑤)의 경우 매각허가결정에 의하여 자신이 이익이 해되는 바가 없으므로, 항고의 이익이 없다.
이에 반하여 매각에 의하여 소멸하는 지상권자, 임차권자나 가처분권자는 매각실시 자체가 허용되어서는 안 된다는 것(민집 121i)을 주장하는 경우 항고의 이익이 있다.
(라) 소유명의를 갖추지 않은 진정한 소유자
소유권의 귀속은 제3자이의의 소(민집 48)에 의해야 하는 것이어서 항고의 이익이 없다.
(2) 매각불허가결정에 대한 즉시항고의 경우
(가) 채권자
압류채권자는, 무잉여여서 배당받을 가능성이 없는 경우가 아닌 한, 매각이 허가되어야 하는데 잘못된 불허가결정으로 매각대금으로부터 만족을 얻을 권리가 침해되었다는 것을 이유로 항고할 이익이 있다.
압류채권자 이외의 채권자는 압류채권자의 경매절차에 편승한 것에 불과하므로 항고의 이익이 없다.
(나) 채무자·소유자
매각불허가 결정에 의하여 권리를 침해받은 바가 없으므로, 항고의 이익이 없다.
(다) 매수신고인
최고가매수신고인은 매각불허가결정의 이유가 된 매각불허가사유가 존재하지 않는다는 것을 주장하여 항고할 이익이 있다.
그 밖의 매수신고인은 항고의 이익이 없다.
(라) 그 밖의 부동산의 권리자, 소유명의를 갖추지 않은 진정한 소유자
항고의 이익이 없다.
라. 이해관계인이 아닌 자의 항고
(1) 이해관계인이 아닌 자가 한 즉시항고는 부적법하다. 민사집행법 90조 각 호에서 열거한 자에 해당하지 않은 자(이해관계인이 아닌 자)가 한 매각허가결정에 대한 즉시항고는 부적법하고 또한 보정할 수 없음이 분명하므로, 민사집행법 15조 5항에 의하여 집행법원이 결정으로 즉시항고를 각하해야 하고, 집행법원이 항고각하결정을 하지 않은 채 항고심으로 기록을 송부한 경우에는 항고심에서 항고를 각하해야 한다(대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정).
원심법원이 민사집행법 15조 5항에 따라 결정으로 재항고를 각하하지 않고 사건을 재항고심(대법원)으로 송부한 경우에는 대법원이 재항고를 각하함이 상당하다(대법원 2005. 4. 28.자 2005마234 결정).
(2) 항고권자의 채권자가 채권자대위권에 의하여 항고할 수는 없다.
(3) 매각허가결정이 있은 후에 즉시항고장을 제출하면서 경매개시결정등기 후에 저당권이나 소유권을 취득한 사실을 증명하는 서류를 제출한 자는 이해관계인이라 할 수 없다(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결).
(4) 가압류권자, 가처분권자는 이해관계인이 아니다(대법원 1967. 11. 29.자 67마1089 결정, 대법원 1994. 9. 30.자 94마1534 결정, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결).
(5) 매각부동산에 관하여 소유권회복의 등기를 할 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 집행법원에 권리신고를 하기 전에는 항고할 수 있는 이해관계인이 아니다(대법원 1991. 4. 18.자 91마141 결정).
(6) 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법한 경우에는 매각허가결정에 의하여 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없어 민사집행법 129조 1항에 의해서는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 없다(민사집행법 129조 2항에 의하여 즉시항고가 가능한지 여부와는 별개의 문제임)[대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정].
(7) 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이라도 권리신고를 하지 않는 한 이해관계인이 아니다(대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결).
(8) 배당요구를 한 임금채권자 역시 여기서 말하는 이해관계인이 아니다(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).
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○○지방법원 결 정
사 건 20 타경○○○○○ 부동산임의경매 채 권 자 ○○협동조합중앙회 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 채무자와 같음 매 수 인 ○○○ 외 7명 항 고 인 ○ ○ ○ 주 문 이 사건 항고를 각하한다 이 유 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 20 . . .자 매각허가결정에 대하여 ○○○이 항고를 제기하였으나, 위 ○○○은 이 사건 압류기입등기 이후에 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않았으므로, 민사집행법 제129조 제1항, 제15조 제5항에 의하여 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사 ○ ○ ○
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마. 유치권자
유치권과 같이 목적부동산의 매각으로 소멸하지 않는 권리를 가지고 있는 사람은 매각허가결정에 따라 자기의 이익을 침해 당하지 않으므로 항고의 이익이 없다[대법원 2003. 6. 11.자 2003마787 결정[원심이, 재항고인이 이 사건 공장저당의 목적인 토지와 건물 등의 임차인으로서 추가로 기계기구와 설비를 설치하고 건물내부공사를 하였다고 하더라도 이 사건 토지와 건물 등에 관하여 유치권이 성립되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유로 든 주장과 같은 잘못이 없다. 뿐만 아니라 재항고인이 이해관계로서 내세우는 유치권과 같이 목적부동산의 매각으로 소멸하지 않는 권리를 가지고 있는 사람은 매각허가결정에 따라 자기의 이익을 침해당하지 않으므로 항고의 이익이 없고, 재항고인은 임차권 등기를 하지 않은 토지와 건물 등의 임차인에 불과하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 이해관계인으로 볼 수도 없다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정 참조)], 대법원 2004. 11. 4.자 2004마132 결정].
3. 매수인
민사집행법 90조 소정의 이해관계인 이외에 매각허가에 정당한 이유가 없거나 허가결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있다(법 129②).
매수인은 매각허가 여부의 결정에 대하여 항고할 수 있으나, 일반의 이해관계인의 경우와 달리 그 결정으로 인하여 손해를 받을 것이 요건이 되는 것이 아니고, 매각허가에 정당한 이유가 없거나(예컨대 어떤 이유로 자기에게 매각허가될 것이 아니었던 경우, 다른 사람이 최고가매수신고인으로 호창을 받았다고 주장하는 경우, 무권대리인이 한 매수신고에 의하여 매각허가되었다고 주장하는 경우 등), 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다는 것(결정에 기재된 것과는 다른 매각조건으로 매각허가되어야 한다는 것, 예컨대 결정에 기재된 특별매각조건이 매각기일에 고지받은 매각조건과 다르다는 것을 주장하는 경우, 결정에 기재된 매각대금이 자기가 신고한 대금액보다 많다고 주장하는 경우 등)을 주장하는 것이 그 요건이다(법 129②).
매수인이 항고를 하는 경우에는 그가 신고한 매수신고가격에 구속되므로, 그 신고가격 이하로 매각허가할 것을 주장할 수 없게 된다(법 129③ 참조).
4. 매수신고인
(1) 매수신고인이 항고의 이익을 가지는 것은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하여 자기에게 매각허가하여 달라는 것을 주장하는 경우에 한정된다(법 129②)[대법원 2004. 12. 27.자 2004마1009 결정. 다만 대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정은 집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 해야 하는 것이므로(법 126), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다고 판시하고 있다].
따라서 매수신고인이 단순히 매각의 불허를 구하는 데 불과한 때는 항고의 이익이 없다.
매각불허가결정에 대하여는 최고가매수신고인이 모든 매각불허가사유가 존재하지 않는다고 주장하여 항고하는 경우가 이에 해당하고, 매각허가결정에 대하여는 실질적으로 자기가 최고가매수신고인인데 그 매수신고를 무시하고 다른 매수신고인을 최고가매수신고인으로 정하여 그 자에게 매각허가한 경우나, 최고가매수신고인으로 매각허가받은 자가 소정의 보증을 제공하지 않았기 때문에 차순위의 자가 최고가매수신고인으로 매각허가받아야 한다고 주장하는 경우가 이에 해당한다.
(2) 어느 경우이든 항고권자는 매각결정기일에 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 호명된 자 또는 그러한 호명을 받았어야 했던 자에 한정된다.
따라서 경매사건의 목적물이 농지인데 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다는 이유로 매각허가가 되지 않는다고 하더라도 차순위매수신고인이 최고가매수신고인으로 되어 매각허가를 받을 수 있게 되는 것은 아니므로(대법원 2002. 3. 14.자 2002마369 결정, 대법원 2004. 12. 27.자 2004마1009 결정), 차순위 매수신고인은 항고를 할 이익이 없다(대법원 2004. 12. 27.자 2004마1009 결정).
매수신고를 하지 않은 자 또는 매수신고는 했으나 보증금을 찾아간 자는 항고권자가 될 수 없다.
매수신고인의 공유자우선매수신고 자체가 부적법한 경우 민사집행법 129조 1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정).
(3) 매수신고인이 매각허가 여부의 결정에 대하여 항고하고 자기에게 매각허가될 것을 주장하는 경우에는 자기가 신고했던 매수신고가격에 구속되므로(법 129③) 그 가격 이하로의 매각허가를 주장할 수 없다.
5. 상대방
항고절차는 편면적인 불복절차로서 판결절차에 있어서와 같은 대립되는 당사자를 예상하고 있지 않으므로 엄격한 의미에서 상대방은 없다.
따라서 항고장에 반드시 피항고인의 표시가 있어야 하는 것은 아니고 또 항고장을 반드시 상대방에게 송달해야 하는 것도 아니다(대법원 1966. 8. 12.자 65마473 결정, 대법원 1997. 11. 27.자 97스4 결정).
그러나 실무에서는 부동산의 인도명령(법 136), 압류물의 인도명령(법 193), 금전채권의 압류명령(법 227) 등과 같이 채권자의 이익을 위하여 행하여진 재판에 대하여, 채무자 또는 제3채무자가 즉시항고를 하여 항고심에서 원재판이 변경된 경우 등에 있어서는, 재항고의 기회를 주기 위하여 그 재판의 내용상 이해가 대립되는 채권자에게 결정문을 통지하고, 심리에 있어서도 상대방으로 정하여 관여시키고 결정문에도 이를 표시하는 예가 적지 않다.
매각허부결정에 대한 항고에 있어서는 항고법원이 항고인의 상대방을 정할 수 있음에 관하여 명문의 규정을 두고 있다(법 131①).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
