【(부동산경매) <재매각절차의 취소>】 매수인이 재매각기일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매수인이 재매각기일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 하나?>
● 재매각절차의 취소
1. 의의
매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 15%(규칙 75)의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 한다(법 138③).
이를 인정하는 취지는, 재매각절차라는 것이 전의 매수인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서, 전의 매수인이 매각대금을 완전히 지급하려고 하는 이상, 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문이다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정).
재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.
전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 법정의 대금 등을 지급함에 있어서는 채무인수방식의 특별지급은 허용되지 않는다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정).
2. 취소의 요건
(1) 재매각기일의 3일 이전까지 지급할 것
(가) “재매각기일의 3일 이전까지”의 의미
“재매각기일의 3일 이전까지”란 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는 날까지를 의미한다(대법원 1992. 6. 9.자 91마500 결정).
예컨대 재매각기일이 1월 10일이면 1월 9일부터 역산하여 3일이 되는 날은 1월 7일이 되므로 1월 7일까지 대금 등을 납부한 때에는 재매각절차를 취소한다.
3일이 되는 날(위 예에서 1월 7일)이 일요일 기타 공휴일이면 그 다음날(위 예에서 1월 8일)이 대금 등의 납부로 재매각절차의 취소를 구할 수 있는 날의 말일이 된다.
이때 지연이자 계산기간은 본래의 대금지급기일 다음 날부터 실제의 대금납부일까지이다.
(나) 기간입찰의 경우(＝“입찰기간의 3일 이전”까지)
기간입찰의 경우에는 “재매각기일의 3일 이전”이 아니라 “입찰기간의 3일 이전”까지만 대금을 지급할 수 있다고 보아야 한다.
민사집행법 138조 3항은 기일입찰에서는 매각기일에 들어가지 않은 이상 매수희망자가 입찰표를 제출할 수 없어 그 3일 이전까지는 대금을 지급받더라도 매수희망자에게 별다른 피해가 가지 않음을 전제로 한 규정이기 때문이다[대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정은 재매각취소를 인정하는 취지에 관하여 “번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문”이라고 판시하고 있는바, 그 판시내용은 정당하나 이는 기일입찰만 있던 구법시대의 판결이므로, 기간입찰의 경우에까지 절대적으로 적용될 수는 없다].
입찰공고 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 원칙적으로 매각기일의 변경이 허용되지 않는 것처럼 입찰기간 3일 전의 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 재매각기일을 취소하여 대금을 납부받을 수는 없다고 봄이 타당하다.
재매각절차를 반복함이 없이 신속한 절차진행을 하는 것이 필요하다고 해도 재매각절차에서 입찰에 새로운 이해관계를 가진 매수신고인의 권리를 침해하면서까지 전의 매수인을 보호할 필요는 없는 것이다.
위와 같은 해석은 민사집행법 138조 3항의 법문에 반한다는 비판이 있을 수 있으나, 위 조항에서 말하는 “재매각기일”이란 기간입찰의 경우 개찰기일만을 의미하는 것이 아니라 입찰기간까지 포함하는 개념이라고 할 것이다.
민사집행규칙 56조도 “매각기일”에 관하여 “기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일”이라고 괄호 안에 규정하고 있다.
(다) 위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우의 처리
위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우 재매각기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 다수의 실무례이다. 이때 재매각기일의 통지를 위한 송달을 이미 하였다면 절차비용을 포함시켜 납부받아야 한다.
(라) 재매각기일이 변경되거나, 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 등
① 재매각기일이 변경되어 새 매각기일이 지정된 경우에 그 새 매각기일은 물론, ② 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 민사집행법 119조의 규정에 의하여 새 매각기일이 정해진 경우, ③ 재매각기일에서 최고가매수신고가 있었지만 매각불허가결정이 확정되어 새 매각기일이 정해진 경우, 그 새 매각기일도 종전의 매각절차에 대한 관계에 있어서는 재매각기일이므로, 매수인이 그 기일의 3일 이전까지 그 대금 등을 지급하면 재매각절차를 취소해야 한다.
3일 이전의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 법원이 그 대금수령을 거부하고 재매각명령을 하였지만 매수신청이 없어서 새 매각기일을 정한 경우에 이에 의하여 전의 매수인의 대금의 제공이 적법한 것이 되지 않으므로, 전의 매수인으로서는 속행된 새 매각기일의 3일 이전까지 다시 대금 등을 지급하지 않으면 재매각절차의 취소를 구할 수 없다.
(2) 매수인이 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하였을 것.
(가) 대금, 지연이자와 절차비용
① ｢대금｣이란 매각허가결정에 기재되어 있는 매각대금을 말한다.
다만 매수신청의 보증으로 현금 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 그 보증으로 제공된 금액(단 자기앞수표 추심에 수수료가 든 경우에는 수수료를 뺀 금액)은 공제된다(법 142③④).
② ｢지연이자｣란 대금지급기한 말일의 다음날부터 기산하여 현실로 대금을 지급한 날까지의 매각대금에 대한 연 1할 5푼(규칙 75)의 비율에 의한 이자(매각대금×0.15×지연일수/365)를 말한다. ｢절차비용｣이란 재매각기일공고·통지비용, 재매각절차취소결정의 고지비용 등이다.
강제집행정지를 명하는 결정이 제출되어 경매절차가 정지된 경우에는 정지된 기간 동안의 지연이자를 공제한 나머지 금액을 납부받으면 된다.
그렇지만 재매각 명령이 내려진 뒤 전의 매수인 등이 전의 매각허가결정에 대한 즉시항고 등을 제기함에 따라 정지된 경우에는 지연이자를 공제해서는 안 된다.
이러한 금액의 지급은 대금지급기한 내에 납부할 대금의 납부방법과 동일하다.
즉, 매수인은 법원으로부터 납부명령서를 받아 법원보관금취급점에 비치되어 있는 납부서를 작성하여 취급점에 납부한다(법원보관금취급규칙 9). 위 금액을 납부한 매수인은 영수증을 첨부하여 그 취지를 집행법원에 신고하는 것이 바람직하다. 재매각절차 취소시한이 경과할 우려가 있기 때문이다.
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매각대금납입신청
사 건 ○○타경 ○○○부동산 강제경매 채 권 자 ○○은행 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 매 수 인 ○ ○ ○ 위 당사자 간 귀원 ○○타경 ○○○○ 부동산강제경매사건에 관하여 매수인은 20○○년 ○월 ○일 ○○:○○시 매각대금 납부기일을 통지받았으나 사정에 의하여 동 기일에 납부하지 못하였으므로, 재매각기일에 앞서 매입대금, 지연이자 및 절차비용을 합산하여 민사집행법 제138조 제3항에 의하여 다음과 같이 납입합니다. 다 음 1. 매각잔금： ○○원 2. 지연이자：○○원 (① 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 연 ○%의 이자 금 ○○원, ② 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 연 ○%의 이자 금 ○○원) 3. 합 계：○○원 20 년 월 일 위 매수인 ○ ○ ○ (인) 인천시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호 ○○지방법원 귀중 |
(나) 채무인수 또는 상계의 방식(차액지급)에 의한 대금지급 불가
전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 대금 등을 지급함에 있어서 민사집행법 143조가 규정하고 있는 채무인수 또는 상계의 방식(차액지급)에 의한 특별지급방법은 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정)[재매각기일 전에 매수인이 상계 또는 채무인수 신청을 할 경우 이를 대금납부로 보아 재매각명령을 취소할 수는 없다. 현실적으로 대금납부를 해야만 재매각을 취소할 수 있는데, 매수인은 매각허가결정확정일 후에 법원이 지정한 대금지급기한 내에 매각대금을 납부해야 하므로(법 142②), 상계의 수동채권은 대금납부기한 중에 이행기가 도래한다. 또 부동산경매에서 집행법원이 배당표를 작성하고 배당표가 확정되면 그로써 매각대금의 배당금액과 배당권자가 확정되므로, 비록 당사자가 지급금지가처분 등 때문에 현실적으로 배당금을 수령하지는 않았다고 하더라도, 배당표가 확정된 이상 정당한 배당권자에 대한 관계에서는 당사자가 배당표상의 배당금을 취득하였다고 봄이 상당하므로(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다8687 판결), 자동채권인 배당금교부청구권도 배당기일에 배당표가 확정되었을 때 변제기가 도래한다. 민사집행법 138조 3항은 “매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 한다.”고 규정하고 있는데, 재매각을 명한 후 상계신청을 해도 상계적상에 있지 않으므로, 이를 대금납부로 볼 수 없다(대법원 1996. 4. 23. 선고 95누6052 판결). 윤경(하), 272면].
3. 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우
차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 않아 재매각을 하는 경우에는 최고가로 매수인이 된 자와 차순위로 매수인이 된 사람 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(법 138③ 후문).
4. 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 1차 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부
(1) 문제점 제기
매각절차에서 매각허가결정을 받은 매수인 甲(1차 매수인)이 대금을 지급하지 않아서 다시 재매각이 되어 그 재매각기일에서 다른 매수인 乙(2차 매수인)이 매각허가결정까지 받았는데, 乙도 매각대금을 납부하지 않아서 또다시 제2차 재매각명령을 한 경우, 매수인 乙이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하면 재매각절차가 취소하는 것은 당연하지만, 당초의 매수인(1차 매수인 甲)도 2번째 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부가 문제된다.
(2) 견해의 대립
(가) 긍정설
당초의 매수인도 민사집행법 138조 3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급하여 소유권을 취득할 수 있다.
위 조문에 규정된 재매각에는 제1차 재매각뿐만 아니라 그 이후의 모든 재매각절차도 포함된다고 해석해야 하고, 그렇게 해석하는 것이 경매부동산을 비싼 값으로 신속하게 매각할 수 있어 채권자와 채무자를 보호하고 아울러 집행법원의 업무도 경감시킬 수 있다.
(나) 부정설
당초의 매수인은 민사집행법 138조 3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급할 수 없다.
위 조문에 규정된 재매각은 당초 경매 직후의 재매각만을 가리킨다고 해석해야 하고, 법문상 제2차 재매각기일 3일 전까지 대금 등이 지급된 경우에 취소하는 것은 제2차 재매각명령이고 제1차 재매각명령은 포함되지 않는다고 보아야 하며, 긍정설에 따르게 되면 제1차 재매각절차에서의 매수인의 지위가 당초 매수인에 비하여 불리하게 된다.
(3) 검토(＝부정설)
결론적으로 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는 자는 ‘2차 매수인’이지 ‘당초의 매수인(1차 매수인)’이 아니다.
그 이유는 다음과 같다.
(가) 민사집행법 138조에 규정된 재매각이란 당초 매각의 직후의 재매각만을 당초 매각절차와의 관계에서 재매각으로 보는 것이므로, 위 사안에서 대금을 지급할 수 있는 매수인이란 2차 매수인 乙을 말하는 것이다.
2차 매수인 乙이 대금을 지급하지 않아 다시 재매각절차가 진행된 경우 민사집행법 138조 4항에 의하여 재매각의 참여가 제한되는 ‘전의 매수인’이란 직전 매각절차의 매수인인 乙만을 의미하는 것으로, 甲은 두번째 재매각절차에서 유효하게 매수인이 될 수 있으므로, ‘전의 매수인’에 해당하지 않고 따라서 甲은 같은 법 138조 3항의 규정에 따라 대금을 납부할 자격도 없다.
(나) 일단 재매각명령이 내려진 이상 최초 매각결정은 효력이 상실되어 재매각명령이 취소되지 않는 한 그 효력을 회복할 수 없고, 법문상 乙의 대금미납으로 인한 두번째 재매각기일 3일 전까지 대금을 납부함으로써 취소의 대상이 되는 것은 乙의 대금미납으로 인한 두번째 재매각명령 뿐이고, 甲의 대금미납으로 인한 첫번째 재매각명령은 취소된다고 할 수 없다.
(다) 당초의 매수인(1차 매수인)에게 이후의 모든 재매각절차에 참여할 수 있게 한다는 것은 경매에 참여하는 사람들의 예측가능성을 어렵게 하여 경매절차 자체를 불안정하게 할 수 있고, 더욱이 채무자나 당초 매수인 등이 경매절차를 지연시킬 목적으로 이를 악용할 여지가 있으며, 민사집행법 138조 4항 등에서 매각대금을 지급하지 않은 매수인에 대하여 일정한 제재를 가하고 있음에도 언제까지나 경매절차에 참여할 수 있는 기회를 준다는 것은 부당하다.
5. 취소절차
(1) 취소결정
집행법원은 법원보관금취급점으로부터 법원보관금수납내역을 전송받거나(법원보관금취급규칙 10②), 매수인이 제출한 법원보관금영수증에 의하여 재매각절차취소요건이 구비되었다고 판단되면 재매각절차를 취소하는 결정을 한다.
재매각절차의 취소결정은 그 효과와 영향이 크고 또 불복신청의 기회를 준다는 뜻에서 적어도 경매신청채권자, 채무자 및 전의 매수인에게는 이를 고지할 필요가 있다. 그러나 그 밖의 이해관계인에게까지 고지할 필요는 없다.
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○○지방법원 결 정 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 주 문 별지 기재 부동산에 대한 재매각절차를 취소한다. 이 유 위 사건에 관하여 매수인 ○○○가 민사집행법 제138조 제3항에 따른 대금과 지연이자 및 절차비용을 납입하였으므로 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
민집 138③, 268
(2) 불복방법
재매각절차취소결정에 대한 불복방법으로서는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(법 16①).
집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부해야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다.
6. 취소후의 조치
집행법원은 재매각절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일통지를 한다(법 146).
대금은 이미 완납되었으므로 대금지급기한을 지정할 필요는 없다.
매수인이 납부한 대금 등은 배당할 금액이 된다.
법원사무관 등은 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 기입의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다(법 144①).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
