【(부동산경매) <유치권자의 사용수익의 한계>】 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있을까? 【윤경 변호사】
<소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있을까?>
● 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부
1. 유치권자로부터의 임차한 자의 점유 태양
유치권자로부터 임차한 자는 유치물을 직접점유하는 자이고, 유치권자는 임대차계약을 매개로 하여 간접점유를 하는 것이다(민법 194).
직접점유자가 점유를 상실하면, 그 상실이 자발적이든 아니든 또는 간접점유자에 대한 관계에서 위법한 것이라고 하더라도 간접점유자도 점유를 상실한다.
2. 유치권자의 사용수익의 한계
유치권자는 과실수취권(민법 323)은 있지만, 다음과 같은 2가지 의무가 있다.
즉, 유치권자는, ① 선량한 관리자의 주의의무로 유치물을 점유해야 하고, ② 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여(임대차 또는 사용대차)하거나 담보로 제공할 수 없고(민법 324② 본문)(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다32324 판결),
유치물의 보전에 필요한 사용만을 할 수 있을 뿐이다(동항 단서).
유치권자가 이러한 의무에 위반한 경우 손해의 발생 여부와 상관 없이 채무자나 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 324③).
채무자의 유치권소멸청구권은 형성권이므로, 채무자의 일방적 의사표시에 의하여 유치권은 소멸한다.
3. 임차인의 대항 여부(＝쟁점)
적법한 권원을 가진 자가 법규정에 반하여 임대를 한 경우(예, 동의 없는 전대차 등)에 관하여는 견해의 대립이 있다.
(1) 제1설
유치권자는 함부로 유치물을 대여할 수 없다.
유치권자는 채무자나 소유자의 승낙 없이 유치물을 함부로 임대할 수 없으므로(민법 324②), 임차인은 자신의 임대차를 가지고 매수인에게 대항할 수 없다.
(2) 제2설
적법한 권원을 가진 자가 법규정에 반하여 임대를 한 경우를 ‘동의 없는 전대차’의 경우와 마찬가지로 보는 견해이다.
유치권에 기한 점유는 간접점유도 인정하고 있고, 한편 인도명령의 상대방은 직접점유자만을 대상으로 해야 하므로, 직접점유자가 매수인에게 대항하지 못하고 점유를 상실할 경우 간접점유자인 유치권자도 점유를 상실함으로써 유치권을 행사하지 못하는 불합리한 결과가 발생한다.
따라서 매수인이 ① 위와 같은 무단임대행위를 들어 민법 324조 3항에 따른 유치권소멸청구권을 행사한 경우에는 임차인에 대하여 소유권에 기한 유치물인도청구를 행사할 수 있고, ② 유치권소멸청구권을 행사하지 않은 경우에는 유치물을 직접 자기에게 반환할 것을 청구하지 못하고 유치권자에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다[민법주해[XV] 채권(8), 116면 참조; 주석민법 채권각칙(3) (제3판), 한국사법행정학회(1999), 439-440면 참조].
이러한 견해에 대하여는 다음과 같은 반론이 있다.
즉, 임차인은 목적물을 사용수익할 수 있는 권한이 있으므로 무단으로 전대를 하였다고 해도 소유자가 전차인으로부터 막바로 인도를 구할 수 없지만, 유치권자는 유치물의 사용수익권이 없으므로 무단으로 임대를 한 경우 소유자가 임차인으로부터 막바로 인도를 구할 수 있다는 것이다.
3. 결론
제1설이 타당하다.
판례도, “유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계 없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 324② 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 136조 1항 단서에서 규정하는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다.”고 판시하여 제1설을 채택한 것으로 보인다[대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정.].
