【(부동산경매) <경매기입등기 후 점유한 유치권의 효력>】 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 후 점유한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을까? 경매개시결정의 기입등기 전 점유를 하였으나 기입등기 후 공사를 완공한 유치권자가 매수인에게 대항할 수 있을까? 【윤경 변호사】
<강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 후 점유한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을까? 경매개시결정의 기입등기 전 점유를 하였으나 기입등기 후 공사를 완공한 유치권자가 매수인에게 대항할 수 있을까?>
● 경매기입등기 후 점유한 유치권의 효력
1. 압류와 유치권의 대항력 등
민법과 상법에서 유치권에 관하여는 유치적 효력을 인정하였을 뿐 우선변제적 효력은 인정하지 않고 있지만, 민사집행법 91조 5항이 경매절차에서 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정함으로써 저당권 등 다른 담보권과는 달리 인수주의를 채택하고 있다.
그리하여 유치권자는 사실상 최우선변제권을 가지는 결과가 되었는데, 대법원은 위 규정을 문언그대로 적용하는 경우 발생하는 문제를 완화하기 위하여 유치권의 효력을 다양한 방식으로 제한하고 있다.
다만 그 근거를 압류의 처분금지효에서 찾는 경우도 있고, 신의성실의 원칙이나 권리남용의 금지의 원칙에서 찾는 경우도 있으며, 상사유치권에 관한 규정의 축소해석에서 찾는 경우도 있어 일관되지는 않았다.
그런데 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결이 그 근거를 압류의 ‘처분금지효력이 아닌 경매절차의 법적 안정성’이라고 보아 유치권의 성립을 인정함으로써 이 부분 혼란은 일응 일단락 된 듯하다[“국세징수법에 의한 체납처분절차는 압류로써 개시되고, 체납처분에 의한 부동산 압류의 효력은 민사집행절차에서 경매개시결정의 기입등기로 인한 부동산 압류의 효력과 같으므로, 조세체납자 소유의 부동산에 체납처분압류등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 조세체납자가 제3자에게 그 부동산의 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 행위는 체납처분압류권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로써 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 나아가 체납처분에 의한 부동산 압류 후 그 부동산에 관하여 개시된 경매절차에서 부동산이 매각되는 경우에 마치 공매절차에서 부동산이 매각된 것과 같이 매수인이 체납처분압류의 부담을 인수하지 아니하고 체납처분압류등기가 말소되는바, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야 하므로, 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다”는 의견이 소수의견으로서 채택되지 않은 것이다].
이로써 아직 판례가 나오지 않은 부분 즉, 가압류권자가 집행권원을 얻어 본집행인 경매를 신청하여 압류가 된 경우, 가압류의 집행이 본집행에 포섭됨으로써 가압류를 한 때에 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다는 판례의 법리(대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정, 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다54725 판결)와 관련하여, 대법원이 가압류에서 전이한 압류의 경우에도 같은 결론을 내릴지 종래 귀추가 주목되어 왔는데, 이 경우에도 유치권의 성립을 인정하는 것으로 결론이 날 가능성이 커진 셈이다[반면에 현재의 경매실무 및 하금십 판결의 다수는 가압류와 그 본압류 전이 사이의 유치권 성립 가부에 관하여, 가압류권자가 집행권원을 얻어 본집행인 경매를 신청하여 압류가 된 경우에는 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 가압류를 한 때에 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다는 법리에 따라(대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정, 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다54725 판결 등 참조), 가압류기입등기가 마쳐진 이후에 점유를 취득한 자는 경매개시결정에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되어 위 유치권을 내세워 위 건물에 대한 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보고 있다(오태영, 38면)].
아무튼 판례는 유치권에 관하여 인수주의가 적용되는 범위를 좁혀 제한적으로 해석하려는 태도를 강하게 보이고 있다.
2. 경매기입등기 후 점유한 유치권의 효력
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 92조 1항, 83조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결), 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).
3. 경매기입등기 후 피담보채권이 성립한 경우
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 320), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결., 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).
4. 가압류 후 압류이전에 유치권을 취득한 경우
부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다.
다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하지만, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면, 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황 하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다.
따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다[대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결. 위 판결은 가압류에서 전이한 압류가 아니라 다른 채권자에 의하여 경매가 개시된 경우에 관한 것이다. 가압류권자가 집행권원을 얻어 본집행인 경매를 신청하여 압류가 된 경우에는 가압류의 집행이 본집행에 포섭됨으로써 가압류를 한 때에 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다는 법리(대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620, 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다54725 판결)와 관련하여 가압류에서 전이한 압류의 경우에도 같은 결론을 내릴지 귀추가 주목된다].
