【(부동산경매) <경매에서의 유치권의 점유>】 채무자를 직접 점유자로 하는 간접점유는 유치권의 요건인 점유에 해당할까? 【윤경 변호사】
<채무자를 직접 점유자로 하는 간접점유는 유치권의 요건인 점유에 해당할까?>
● 경매에서의 유치권의 점유
1. 유치권자의 점유는 성립요건이자 존속요건
점유는 유치권의 성립요건일 뿐만 아니라 존속요건도 되므로, 유치권자가 점유를 상실하면 원칙적으로 유치권도 소멸하고(민법 328), 다만 점유가 제3자에 의하여 불법 침탈된 경우에는 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수하게 되면 점유를 상실하지 않은 것으로 되어(민법 204·192) 유치권이 소멸하지 않은 것으로 된다.
유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계가 요구되지 않는다.
따라서 목적물에 관련되는 채권이 먼저 발생하고 뒤에 목적물을 점유하게 된 경우는 물론, 물건의 점유를 일시 상실하였다가 다시 점유하게 된 경우에도 유치권을 취득한다.
공사수급인은 공사완성 의무를 이행하기 위하여 그 대지를 점유하는 것일 뿐 그 도급계약을 직접적인 원인으로 대지를 점유하는 것이 아니므로, 그 대지에 관하여 상사유치권을 취득하지 못한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2007다52706, 52713 판결).
2. 간접점유 포함
유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함하나[대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결, 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결], 채무자를 직접 점유자로 하는 간접점유는 유치권의 요건인 점유에 해당하지 않는다[대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결].
3. 배제사유로서의 불법점유
(가) 불법점유
채권자의 점유가 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 안 된다(민법 320②).
점유의 불법개시란 점유가 적극적으로 가해진 불법행위 즉, 사기, 강박, 침탈 등에 의한 경우뿐만 아니라, 점유자가 채무자에 대항할 수 있는 점유의 권원 없이 그 권원 없음을 알거나 과실로 알지 못하고 개시된 경우도 포함한다.
따라서 점유자가 무권원에 대하여 선의이고 과실이 없는 경우에는 유치권이 인정된다[대법원 1959. 1. 15. 선고 4290민상760 판결].
(나) 원시적 불법점유
점유자가 점유를 취득할 당시부터 그 점유 취득 자체가 불법행위가 되는 경우는 전형적인 불법행위에 기한 점유취득이 된다[대법원 1967. 1. 24. 선고 66다2144 판결, 대법원 1976. 5. 25. 선고 76다482 판결, 대법원 1971. 8. 31. 선고 71다1442 판결].
(다) 사후적 불법점유
점유개시 시기에는 적법한 점유권한이 있었지만 나중에 그 권원이 소멸하였음에도 불구하고 계속 점유하던 중 채권을 취득한 경우(예를 들어 보증금 없는 월세 건물임대차계약에서 차임연체를 이유로 임대차계약이 해제되면 임차인은 무권원점유가 되는데, 이후 임차인이 건물수리비를 지출한 경우)에 채권자의 점유가 본조에서 말하는 불법점유에 해당한다고 볼 수 있는지가 문제된다.
|
유치권 행사신고서 사건번호 타경 호 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 위 사건과 관련하여 당사는 본건 경매부동산에 대하여 아래와 같이 공사대금채권이 있어 매수인에 대해 이로 인한 유치권을 행사할 계획임을 알려드리오니 매수인이 선의의 피해를 보지 않도록 경매진행에 참조하여 주시기 바랍니다. 아 래 발생채권：공사미수금 원금 금 원 이자 금 원 합계 금 원 단, 이자는 채무이행기인 년 월 일부터 년 월 일 까지 연 %를 적용함. 첨 부 서 류 1. 공사도급계약서 사본 1부 1. 법인등기사항증명서 1. 지상권설정계약서 1. 공사미수금현황 1. 건설 면허증 20 년 월 일 위 신고인 (채권자) 인 연락처： 서울중앙지방법원 민사집행과 귀중 |
살피건대, 점유개시 시기에는 적법한 점유권한이 있었으나 피담보채권의 발생 전에 점유권원을 상실하였고 점유자가 이를 점유할 권한이 없음을 알았거나 이를 알지 못함에 과실이 있는 경우 불법행위에 기한 점유에 해당한다.
민법 320조 2항에서 말하는 ‘불법행위’란 민법 750조에서 말하는 불법행위와 동일하므로, 점유개시 시기에는 적법한 점유권한이 있었다고 하더라도 피담보채권의 발생 전에 점유권원을 상실하였다면 그 점유는 권한 없는 위법한 점유가 되며, 이에 대하여 점유자가 안 경우 뿐 아니라 이를 알지 못함에 과실이 있는 경우 불법행위가 되기 때문이다[판례 중에는 ① 악의 또는 선의, 중과실인 경우에 한하여 불법점유가 된다고 본 듯한 판결(대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결)과 ② 악의인 경우에 한하여 불법점유가 된다고 본 듯한 판결(대법원 1984. 7. 16.자 84모38 결정)이 있다].
판례도 점유자가 비용지출 당시에 목적물을 점유할 권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에 유치권 성립을 부인하고 있다[대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결].
4. 유치권의 범위
건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다[대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170 판결].
그러나 건물의 점유자가 건물의 소유자에게 유치권을 주장할 수 있는 경우에도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는 경우라면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다[대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결].
5. 유치권자는 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자
목적물에 대한 경매가 있을 때에는 채권자는 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있다(법 91⑤).
매수인은 채권을 변제하지 않으면 유치물을 수취하지 못한다.
따라서 유치권자는 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자이다.
