【판례해설<민사집행>】《임차인이 보증금을 반환받기 위하여 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구를 하여야 하는지 여부(= 원칙적 소극)(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결)》
● 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구를 하여야 하는지 여부
1. 요지
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다.
2. 판례 해설
다른 채권자에 의하여 임차주택에 대한 경매가 개시된 경우에 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인은 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있고, 그 중 보증금을 반환받기 위한 우선변제권의 행사는 집행권원 없이도 배당요구의 방법으로 할 수 있다.
그러나 다른 채권자에 의한 경매 등이 없는 상태에서 임차인이 보증금을 반환받기 위하여는 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임대인의 재산에 대하여 강제집행을 신청할 수밖에 없는데, 이와 같은 경위로 임차인이 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 우선변제권의 행사는 배당요구의 방법으로 하여야만 하는 것일까?
주택임대차보호법은 우선변제권을 배당요구의 방법으로만 행사하라고 규정하지 않으며, 경매신청은 경매절차가 개시·진행되도록 하는 주도적인 행위인 반면 배당요구는 다른 채권자가 신청한 경매절차에 종속적으로 참가하는 행위로서 동일한 채권자가 동일한 채권에 기하여 경매신청도 하고 배당요구도 한다는 것은 법리적으로도 타당하지 않으므로, 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 행사한 것으로 보아야 하고, 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것이다.
대상판결은 이 점에 관하여 판시하고, 나아가 이처럼 우선변제권이 있는 임차인이 스스로 강제경매를 신청하였고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 판시하였다.
