【주택임대차보호법】《보호대상, 적용범위》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 주택임대차보호법의 의미
주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립된다(민법 제618조).
그러나, 민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차 보호법이 제정되었다(주택임대차보호법 제1조).
주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보 호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(주택임대차보호법 제10조).
* 대법원1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 : ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유 효하다.
2. 주택임대차보호법의 보호대상
가. 자연인
주택임대차보호법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람이다(주택임대차보호법 제1조).
나. 외국인 및 재외동포
외국인은 원칙적으로 보호 대상이 될 수 없다(주택임대차보호법 제1조).
다만 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 된다(출입국관리법 제88조의2 제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결: 확정).
재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 경우에는 보호대상이 된다(주택임대차보호법 제1조).
이를 위해, 재외동포는 국내에 거소를 정하여 지방출입국·외국인관서의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 지방출입 국·외국인관서의장에게 14일 이내에 신고해야 한다(재외동포의 출입 국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항 및 제2항).
다. 법인
법인은 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못한다.
* 대법원 1997.7. 11. 선고 96다7236 판결 : 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이다.
다만 다음과 같은 예외가 있다.
① 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 된다(주택임대차보호법 제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조).
② 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제3항).
3. 주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다(주택임대차보호법 제2조).
가. 오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법 적용 여부
(1) 주거용 건물 판단기준
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해 당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정한다(대법원 1995. 4. 15. 선고 94다52522 판결).
(2) 일부를 주거 외의 목적으로 사용)
전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 경우에는 주거용 건물로 주택임대차보호법이 적용 된다(대법원 1996. 5. 31. 선고 93누21941 판결).
그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외될 수도 있다.
나. 미등기 무허가 건물
어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주 택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용된다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결).
다. 주거용 건물 여부의 판단 시기
아울러, “주거용 건물” 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 한다.
주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제용도에 따라서 합목적적으로 판단한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결.
라. 일시 사용을 위한 임대차
한편, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제11조)
* 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결 : 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
