【주택임대차보호법】《임대인과 임차인의 권리·의무》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<주택임대차보호법상 임대인과 임차인의 권리·의무>
1. 임대인의 권리
가. 임대료 지급의 청구
임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있다(민법 제618조 참조)
나. 임대료 증액의 청구
임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조).
이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 제7조).
다. 임대한 주택의 반환 청구
임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있다(민법 제615조, 제618조 및 제654조).
라. 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다(민법 제624조).
2. 임대인 의무
가. 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 진다(민법 제618조).
이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 진다(민법 제623조)
* 대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 : 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그 것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은그 수선의무를 부담하게 된다.
* 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 : 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특별한사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담한다.
예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 한다.
나. 임대 보증금 반환의무
임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있다(대법원1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).
3. 주택임대차보호법 상 임차인의 권리
가. 임대한 주택을 사용·수익할 권리
임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 된다(민법 제618조).
이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차 기간 중 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있다.
임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다((민법 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
* 대법원 1994.12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결 : 계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이 지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 된다. 계약체결시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리· 건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않는다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야한다(주택임대차보호법 제3조 및 민법 제621조 제2항).
나. 임대차의 존속기간 2년
임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있다. 다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없다.
임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차주택에서 살 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결 했더라도 1년을 주장할 수 없다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
다. 차임감액청구권
임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조).
차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없다(주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조 및 제628조).
따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있다.
임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제627조)
4. 임차인 의무
가. 차임지급의무
임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다(민법 제618조).
나. 주택 임차에 따른 의무
임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담한다(민법 제610조 제1항 및 제654조).
임차인은 계약기간 동안 선량한 관리자의 주의의무로 이를 보존해야 한다(민법 제374조).
임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 한다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 된다(민법 제634조).
다. 임차한 주택을 반환할 의무 및 원상회복 의무
임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 한다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다(민법 제615조 및 제654조).
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
