【과잉매각】《과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 금지위반의 효과》〔윤경 번호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<과잉매각> [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]
1. 과잉매각이 금지되는 경우
여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민집 124조 1항 본문).
여기서 각 채권자의 채권이란 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다.
압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다.
그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다.
그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.
채권액의 산정은 민사집행법 84조 4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의한다.
첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민집 148조 3호)와 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(같은 조 4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 않은 때에는 그 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민집 84조 5항).
우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.
과잉매각금지에 관한 민사집행법 124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐만 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만, 같은 법 101조 3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 않는다(민집 124조 1항 단서).
토지와 지상건물을 동시에 매각하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에 일괄매각의 결정이 없었다고 할지라도 토지와 그 지상건물은 동일인에게 귀속시키는 것이 부동산의 경제적 효용을 발휘시키는데 유리하므로 일괄매각의 경우에 준하여 취급할 것이고 과잉매각을 이유로 매각불허할 것은 아니다(대결 1968. 9. 30. 68마890)
2. 채무자의 매각할 부동산 지정
과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정 할 수 있다(민집 1 24조 2항).
채무자는 서면(매각부동산지정신청서)으 지정하여야 한다(민집규 52조).
채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 경매절차의 진행 방향을 죄우하게 되므로, 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위함이다.
서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문건입력프로그램에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).
지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 극적으로 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 도 있다.
채무자로부터 적법한 지정신청이 있으면 법원은 이에 구속되므로，매각실시를 유보하거나 매각을 불허하는 등의 조치를 취하여야 한다.
채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민집규 2조), 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.
채무자가 지정권을 행사하지 않은 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다.
채무자에 대하여 지정권의 행시를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 타당하다.
3. 매각실시 전의 경우
민사집행법 124조 1항 본문 및 2항은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다.
매각실시 전 단계에서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그중 일부 부동산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 타당하다.
실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 않고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 않음으로써 막을 수 있으므로, 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전 부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대결 1998. 10. 28. 98마1817).
4. 과잉매각의 금지위반의 효과
과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민집 129조 1항, 121조 7호).
채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우나 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 않은 경우에는 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인 등(후자의 경우)이 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다.
과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.
【매각불허가결정<과잉매각으로 되는 때>】《과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정, 과잉매각의 금지위반의 효과》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《매각불허가결정<과잉매각으로 되는 때> : 과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정, 과잉매각의 금지위반의 효과》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]
I. 과잉매각으로 되는 때
⑴ 과잉매각이 금지되는 경우
㈎ 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민사집행법 제124조 제1항 본문).
㈏ ① 여기서 각 채권자의 채권이라 함은 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위 채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다. 그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.
② 채권액의 산정은 민사집행법 제84조 제4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의할 것이고, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민사집행법 제148조 제3호) 또는 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(동조 제4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기부등본 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민사집행법 제84조 제5항). 우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.
㈐ ① 과잉매각금지에 관한 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만(민사집행법 제101조 제3항 본문), 같은 법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 아니한다(민사집행법 제124조 제1항 단서).
② 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우(대법원1970. 1. 30.자 69마1307 결정, 1985. 7. 23.자 85마26결정)나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있어 일괄매각 결정을 한 경우에는 과잉매각 금지 규정이 적용되지 아니한다(제124조 제1항 단서, 제101조 제3항 단서).
③ 토지와 지상건물을 동시에 경매하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에는 일괄매각의 결정을 하지 않았다 하더라도 일괄매각의 경우에 준하여 그 중 어느 하나의 매각대금만으로 채권액과 집행비용을 변제할 수 있는 경우라도 나머지 부동산에 대하여 과잉매각을 이유로 매각을 불허가할 것은 아니다(대법원 1968. 9. 30.자 68마890 결정).
⑵ 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정
㈎ 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항).
㈏ 이 경우 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전에 매각부동산 지정신청서 등 서면을 제출하는 방법으로 지정권을 행사하면 된다(민사집행규칙 제52조). 채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 매각절차의 진행방향을 좌우하게 되므로, 이러한 점을 고려하여 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위하여 그 지정은 서면으로 하도록 한 것이다.
㈐ 서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문서건명부에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(재민 91-1).
㈑ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민사집행규칙 제52조) 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.
㈒ 지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 수도 있다.
㈓ 매각을 한 후에 지정권이 행사되고 그 중 일부 재산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정되는 때에는, 법원은 채무자의 지정에 따라 매각을 허가할 재산을 선택하여야 한다.
㈔ 채무자가 지정권을 행사하지 아니한 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다(대법원 1966. 10. 10.자 66 891 결정). 채무자에 대하여 지정권의 행사를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 상당하다.
⑶ 매각실시 전의 경우
㈎ 민사집행법 제124조 제1항 본문은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다. 매각실시 전 단계에 있어서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 상당하다.
㈏ 실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 아니하고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 길이 있으므로 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).
⑷ 과잉매각의 금지 위반의 효과
과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항, 제121조 제7호). 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우라든가, 또는 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 아니한 경우에 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인등(후자의 경우)이 각 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 과잉매각 금지 규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고이유로 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다(대법원 1978. 4. 20.자 78마45 전원합의체 결정). 과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권 행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.
