【매각대금지급 후의 처리】《매각대금을 납부한 자의 소유권 취득의 시기 및 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<소유권 취득의 시기 및 범위> [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.428-430 참조]
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(민집 135조，민 187조).
따라서 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 민사집행법 142조 4항에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있어서 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한 때에는 그 나머지 금액을 모두 낸 때에 소유권을 취득하고, 낸 대금에 비례하여 지분을 취득하는 것이 아니다.
매수인이 취득하는 부동산 소유권의 범위는 매각허가결정서에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위와 같다.
따라서 매각대상 부동산의 구성부분, 종물 및 종된 권리(건물을 위한 지상권, 요역지를 위한 지역권 등)는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 매수인이 소유권을 취득하는 범위에 포함된다.
집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치는 것이므로(집합건물 20조 1항，2항), 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다(대판 2012. 3. 29. 2011다79210 등).
동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분(대지지분) 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 91조 2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸한다.
이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지 분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다(대판 20 13. 11. 28. 2012다103325).
한편 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일제불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대판 2017. 5. 31. 2014다236809).
따라서 증축된 부분을 경매로 취득한 매수인은 대지사용권이 없는 전유부분만을 취득하게 된다.
집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매수한 경우에도 매수인은 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다(대판 2006. 9. 22. 2004다58611).
다만 이 경우에 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권 등기는 법원의 촉탁에 의하여 할 수는 없고, 그 부동산을 매수한 매수인이 부동산등기법 60조에 따라 분양자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(등기선례 8-314).
법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각 대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 않는다(대결 1993. 7. 6. 93마720).
경매신청이 되지 않았고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 경매신청 되지 않은 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1991. 12. 10. 91다20722).
한편 경매에 의한 소유권 취득은 성질상 승계취득이다(대판 1991. 8. 27. 91다3703, 대판 2007. 12. 27. 2007다67227 등).
부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과의 명의신탁약정 아래 그 사람 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매각대금을 완납한 경우, 경매목적 부동산의 소유권은 매각대금의 부담 여부외는 상관없이 그 명의인이 취득하게 되고, 매각대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 4조 1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁지에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다(대판 2009. 9. 10. 2006다73102, 대판 2010. 7. 8. 2009다94476).
경매절차에서의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권 취득이 같은 법 4조 2항에 따라 무효로 되지는 않는다(대판 2012. 11. 15. 20 12다69197 등).
경매가 사법상 매매의 성질을 갖지만 다른 한편 공법상 처분으로서의 성질도 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 관여할 수 없는 점 등을 고려하면 경매절차에서의 소유자를 같은 법 4조 2항 단서의 ‘상대방 당사자’ 라고 볼 수 없기 때문이다.
【부동산경매<매각대금의 지급의 효과>】《소유권취득(소유권취득시기, 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자), 부동산 인도청구》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《부동산경매<매각대금의 지급의 효과> : 소유권취득(소유권취득시기, 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자), 부동산 인도청구》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1480-1553 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1368-1441 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.401-427 참조]
I. 매각대금 지급의 효과 (= 소유권취득 및 부동산 인도청구)
1. 소유권취득시기
가. 취득시점
⑴ 강제경매와 임의경매 모두 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(민사집행법 제135조), 부동산의 인도청구권이 발생하는 등 실체법적 효력이 생긴다.
⑵ 매각대금을 완납하여야만 소유권취득의 효력이 생기는 것이므로, 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 사집행법 제142조 제4에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있어서 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한 때에는 그 나머지 금액을 모두 낸 때에 소유권을 취득하고, 낸 대금에 비례하여 지분을 취득하는 것이 아니다.
⑶ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려받을 수 있다(민사집행법 제142조 제6항).
⑷ 대금을 다 낸 매수인은 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다(민사집행법 제136조 제1항).
⑸ 경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다(대법원 1991. 8. 27.자 91마3703 결정).
나. 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자 (= 명의인)
부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다15863, 15870 판결, 2002. 3. 15. 선고 2000다7011, 7028 판결), 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결).
나아가 이러한 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이고(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결, 대법원 2010. 7. 8. 선고 2009다94476 판결), 경매절차에서의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권 취득이 같은 법 제4조 제2항에 따라 무효로 되지는 않는다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다69197 판결 등). 경매가 사법상 매매의 성질을 갖지만 다른 한편, 공법상 처분으로서의 성질도 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 관여할 수 없는 점 등을 고려하면 경매절차에서의 소유자를 같은 법 제 조 제42항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수 없기 때문이다.
2. 소유권취득의 대상
⑴ 매각허가결정에 기재된 부동산의 범위가 매수인이 취득하는 소유권의 범위가 된다.
⑵ ㈎ 매각부동산의 구성부분, 정착물 다만(등기된 입목,(민사집행법 제189조 제2항 제1호의 정착물, 같은 항 제2호의 미분리의 과실 및 민사집행법 제83조 제2항에 의하여 분리한 과실은 제외된다), 종물 및 종된 권리(건물을 위한 지상권, 요역지를 위한 지역권 등)는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 그 소유권을 취득한다(대법원 2000. 4. 14.자 99마2273 결정, 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 등).
㈏ 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치는 것이므로(집합건물법 제20조 제1, 2항), 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결 등). 동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분(대지지분) 중 전유부분 만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸한다. 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결). 한편, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결). 따라서 증축된 부분을 경매로 취득한 매수인은 대지사용권이 없는 전유부분만을 취득하게 된다.
㈐ 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매수한 경우에도 매수인은 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결). 다만 이 경우에 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권 등기는 법원의 촉탁에 의하여 할 수는 없고, 그 부동산을 매수한 매수인이 부동산등기법 제60조에 따라 분양자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(등기선례 8-314).
⑶ 집행법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 아니한다(대법원 1993. 7. 6.자 93마720 결정). 경매신청이 되지 아니하였고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결).
⑷ 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수 없다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결).
3. 소유권이전등기등 촉탁
법원사무관등은 매수인이 매각대금을 완납하면 배당과는 관계없이 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항).
4. 매각부동산의 인도명령신청
매수인은 매각대금을 지급하고 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다.
법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다(민사집행법 제136조 제1항 본문).
