【판례<구분행위의 폐지, 구분건물구조상 구분소멸시 소유관계, 공유물의 소수지분권자>】《구분소유물 중 일부가 구분폐지된 경우 권리관계(대법원 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결)》〔윤경 ..

【판례<구분행위의 폐지, 구분건물구조상 구분소멸시 소유관계, 공유물의 소수지분권자>】《구분소유물 중 일부가 구분폐지된 경우 권리관계(대법원 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 

 

【판시사항】

 

[1] 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우, 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분의 소유관계(=종전 구분건물 등기명의자의 공유) 및 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는지 여부(적극) / 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것이 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 공유물의 관리에 관한 사항인지 여부(적극)

 

[2] 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있는지 여부(적극)

 

[3] 상가건물의 시설관리와 임대대행권을 취득한 갑 주식회사가 위 상가건물의 구분소유자 전체의 동의를 받지 아니하고 상가 4, 5층의 내부시설을 철거한 후 사우나를 설치함으로써 구분점포들 사이의 구분이 폐지되었는데, 구분폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 대한 공유지분 과반수의 동의를 얻지 못한 채 구분폐지 전 구분소유자였던 공유지분권자로부터 점유할 권리를 이전받은 을이 4층 전유부분 중 일부인 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유·사용하자 4층 일부의 구분점포에 관한 소유권이전등기를 마친 병이 을을 상대로 매점 및 식당 부분의 인도를 구한 사안에서, 소수지분권자인 병으로서는 위 전유부분에 한하여 그 공유지분권에 따라 공유물의 보존행위로서 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유하는 을을 상대로 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있으나 매점 및 식당 부분의 인도는 구할 수 없다고 한 사례

 

【판결요지】

 

[1] 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다. 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 그 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용되므로 그 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는다. 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

 

[2] 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다.

 

[3] 상가건물의 시설관리와 임대대행권을 취득한 갑 주식회사가 위 상가건물의 구분소유자 전체의 동의를 받지 아니하고 상가 4, 5층의 내부시설을 철거한 후 사우나를 설치함으로써 그 구분점포들 사이의 구분이 폐지되었는데, 구분폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 대한 공유지분 과반수의 동의를 얻지 못한 채 구분폐지 전 구분소유자였던 공유지분권자로부터 점유할 권리를 이전받은 을이 4층 전유부분 중 일부인 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유·사용하자 4층 일부의 구분점포에 관한 소유권이전등기를 마친 병이 을을 상대로 매점 및 식당 부분의 인도를 구한 사안에서, 4층 구분점포의 구분소유자들은 상가 전체의 전유부분에 대한 공유지분권을 취득하는 것이 아니라 구분이 폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한하여 구분소유권의 비율에 따라 공유지분권을 취득하는바, 소수지분권자인 병으로서는 구분폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한하여 그 공유지분권에 따라 공유물의 보존행위로서 위 전유부분 중 일부인 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유·사용하는 을을 상대로 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있을 뿐인데도, 상가 전체를 하나의 공유물로 보고 그 보존행위로서 인도청구를 받아들인 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 이 사건 상가는 구분등기된 건물이다.

 

⑵ 이 사건 상가의 보존등기 무렵 시설관리와 임대대행권을 취득한 甲 회사는 구분소유자 전체의 동의를 받지 않고 이 사건 상가 중 4, 5층의 내부시설을 철거하고 4층에 찜질방 시설 공사를, 5층에 목욕탕 시설공사를 각 진행하였다.

그 결과 위 각 시설공사 부분의 구분점포들 사이의 구분은 폐지되었다.

 

⑶ 이후 피고는 구분소유자로부터 이 사건 상가 4층 중 식당 부분을 임차한 자로부터 그 식당의 임차권을 양수한 후, 이 사건 상가 4층 중 식당과 매점을 점유·사용해 왔다.

 

⑷ 원고승계참가인은 원고로부터 이 사건 상가 중 지상 4층을 포함한 구분점포에 관한 소유권이전등기를 받은 자이다.

 

⑸ 원고승계참가인은 피고에게 매점 및 식당 부분의 인도를 청구하였다.

 

⑹ 원심은 이 사건 상가 전체를 하나의 공유물로 보고, 원고승계참가인의 인도청구가 공유물의 보존행위로서 허용되며, 피고가 자기 점유부분의 점유·사용에 관하여 공유지분권 과반수의 동의를 얻었다고 볼 수 없다는 이유로 원고승계참가인의 인도청구를 받아들였다.

 

⑺ 대법원은 구분폐지된 전유부분에 한하여 기존의 구분소유권이 소멸하여 하나의 공유물이 되는 것이며, 공유지분권자인 원고승계참가인은 공유물의 보존행위로서 방해 상태를 제거하거나 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등만을 청구할 수 있을 뿐 점유 부분의 인도를 구할 수는 없다는 이유로 파기환송하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우, 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분의 소유관계(=종전 구분건물 등기명의자의 공유) 및 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는지 여부(적극) / 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것이 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 공유물의 관리에 관한 사항인지 여부(적극), ② 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다. 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 그 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용되므로 그 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는다. 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

 

⑶ 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다.

 

⑷ 상가건물의 시설관리와 임대대행권을 취득한 甲 주식회사가 위 상가건물의 구분소유자 전체의 동의를 받지 아니하고 상가 4, 5층의 내부시설을 철거한 후 사우나를 설치함으로써 그 구분점포들 사이의 구분이 폐지되었는데, 구분폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 대한 공유지분 과반수의 동의를 얻지 못한 채 구분폐지 전 구분소유자였던 공유지분권자로부터 점유할 권리를 이전받은 乙이 4층 전유부분 중 일부인 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유·사용하자 4층 일부의 구분점포에 관한 소유권이전등기를 마친 丙이 乙을 상대로 매점 및 식당 부분의 인도를 구한 사안에서, 4층 구분점포의 구분소유자들은 상가 전체의 전유부분에 대한 공유지분권을 취득하는 것이 아니라 구분이 폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한하여 구분소유권의 비율에 따라 공유지분권을 취득하는바, 소수지분권자인 丙으로서는 구분폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한하여 그 공유지분권에 따라 공유물의 보존행위로서 위 전유부분 중 일부인 매점 및 식당 부분을 단독으로 점유·사용하는 乙을 상대로 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있을 뿐인데도, 상가 전체를 하나의 공유물로 보고 그 보존행위로서 인도청구를 받아들인 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례이다.

 

3. 구분행위의 의의

 

집합건물법 1조에서는 건물의 각 부분이 독립성이 인정되는 경우에 이를 “소유권의 목적으로 한다”라고 규정하지 않고, “소유권의 목적으로 할 수 있다”라고 규정함으로써, 건물이 위와 같이 독립성이 인정되는 경우에도, 이를 1동의 건물 전체를 1개의 건물로 하느냐, 각 부분을 1개의 구분건물로 하느냐 하는 것은 소유자의 의사에 의하여 결정된다.

 

즉, 1동의 건물의 각 부분이 구분건물로 될 수 있는 요건을 갖추었다 하더라도 소유자가 이를 구분건물로 등기하지 않고 1동의 건물을 객체로 한 등기만을 한 때에는 구분소유권이 성립할 여지가 없다.

 

이처럼 구분소유권이 성립하기 위해서는 건물부분이 구조상 및 이용상의 독립성을 갖춘 것만으로는 부족하고, 이를 구분소유권의 객체로 하고자 하는 소유자의 의사 즉 구분의사가 필요한데, 소유자가 그 구분의사를 표시하는 행위를 구분행위라 한다.

 

대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결은, “1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의 의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존건물에 증축을 한 경우에도 증축부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다”고 하여 구분행위를 구분소유권 성립의 요건으로 인정하고 있다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결, 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결도 같은 취지).

 

4. 구분행위의 성질

 

구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물을 별개의 소유권의 객체로 하는 행위이고, 그 결과 종래의 건물의 소유권은 그 객관적 범위의 감소로 인하여 잔여부분을 목적으로 하는 소유권으로 그 범위가 축소되는 것으로서 이는 일종의 법률형성적 처분으로 법률행위(물권행위)이고, 경계벽을 설치하는 것과 같은 사실행위에 불과한 사실적 구분 또는 분할과는 다른 개념이라고 한다.

 

대법원 판결도 “1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있으면 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하는데, 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다”고 한다[대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결. 따라서 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다. 다만 위 판결이 등록불요설을 취함으로서 개개 사례에서 구분소유권 성립시기의 확정을 위하여 구분건물의 구조상·이용상 독립성 여부나 구분행위의 존재여부를 둘러싼 공방이 불가피하게 되는 등으로 관련된 법적분쟁의 심리와 해결이 간단하지 않게 되었으며, 이에 따라 집합건물을 신축하고 있는 대지의 경우 법률관계의 불명확성으로 인하여 거래의 안정성이 문제될 여지가 있다].

 

또한 구분행위와 반대되는 개념으로 구분폐지행위가 있는데, “구분건물이 성립한 후 소유권자가 구분행위를 해지하고, 1동의 건물로 소유권 보존등기를 마쳤다면 구분폐지행위를 한 것으로 이로 인한여 구분소유권은 소멸한다”고 한다(대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결).

 

5. 구분행위의 성립시점

 

가. 구분행위의 성립시점의 의의

 

구분행위를 법률행위라고 하고, 그것을 외부에 표현할 때 구분행위가 성립한다면 물권변동에 성립요건을 취하는 우리 법제상 구분행위에 민법 186조의 등기를 요하는지 등기를 요하지 않는다면 어느 시기에 구분행위가 성립하는지 문제된다.

 

구분행위 시기가 문제되는 이유는 구분행위를 필요로 하는 구분소유권의 성립시점에 대지사용권은 전유부분에 종속하고, 전유부분의 처분에 따르게 되며, 독립하여 처분하였을 경우 그 처분행위는 무효가 되기 때문이다(집합건물법 20).

 

나. 판례

 

종전의 판례에는 구분소유권 성립에 대장의 등록이 필요하다는 것(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691판결)과 필요하지 않다는 것(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결, 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결)이 있었으나, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결은 구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물 대장의 등록이나 구분건물 표시에 관한 등기가 필요한 것은 아니라고 하였다.

 

즉, “구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

 

따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.”는 것이다(그러나 위와 같이 판단할 경우 수분양자들에게 매우 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 즉, 위 사안에서 건축주인 피고 회사 앞으로 소유권 보존등기가 이루어진 다음 2010. 10. 경 구분 소유 객체가 되기 전까지 피고 회사는 2008. 8. 13. 각 구분점포에 관하여 피고 1, 피고 2,피고 3, 피고 4 앞으로 각 근저당권 설정등기를 마쳐 주었는데, 판례의 입장에 따르면 당시에는 각 구분점포로서 요소를 갖추지 못하였더라도 향후 각 점포가 구분소유권 객체가 될 경우 그 소유권 보존등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하게 되고 그 등기에 기초하여 마쳐진 위 각 근저당권 설정등기도 전부 유효하게 된다. 대부분의 경우 앞으로 각 구분 점포의 실제 소유자가 될 수분양자들은 배제된 채 근저당권 설정등기가 경료되었을 것이어서, 수분양자들은 자신의 의사와 상관없이 그 부담을 떠안을 수밖에 없는 불합리한 결과가 초래될 가능성이 있는 것이다).

 

일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다[대법원 2016. 6. 28. 선고 2013다70569 판결(집합건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있던 이 사건 건물이 2000. 10. 9. 다세대주택으로 전환되면서 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 후 2012. 8. 24. 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 이 사건에서, 특별한 사정이 없는 한 늦어도 위 등록전환 당시에는 이 사건 건물에 관하여 구분행위가 있었다고 보아야 하는데, 피고는 구분소유권이 성립한 이후인 2003. 2. 7. 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호에 해당하는 이 사건 건물에 관한 합계 8/28지분과 그 대지에 해당하는 이 사건 토지에 관한 합계 16/56 지분을 임의경매에서 취득하여 지분이전등기까지 모두 마쳤으므로, 피고의 이 사건 토지에 관한 16/56 지분은 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호의 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 그럼에도 甲이 피고 소유 토지지분에 국한하여 2009. 3. 23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤으므로, 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조 2항 본문의 분리처분금지효에 반하여 무효이고, 이에 터 잡은 원고의 지분이전등기 역시 무효이므로, 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지의 사용이익 상당의 부당이득을 구할 권원이 없다고 보아 원고의 청구를 기각한 원심을 수긍한 사례). 반면에 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854 판결은 위와 같은 법리를 설시하면서 나아가 처분권자의 구분의사는 객관적으로 외부에 표시되어야 할 뿐만 아니라, 건축법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고(건축법 2조 2항, 건축법 시행령 3조의 5, 같은 시행령 별표 1, 주택법 2조 2호 등 참조), 이에 따라 등록·등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록·등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다며, 원심은, 이 사건 건물이 주차장과 보일러실로 사용되는 지하층을 제외하고 8세대의 구조상·이용상 독립적인 호실로 독립하여 거래되고 있고 주민등록상 구별하여 표시되는 점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 일괄하여 양도되어 온 점, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 대지로서의 용도 이외의 다른 용도로는 사용되지 않는 점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 완전히 일치하지는 않으나 피고 1 내지 4는 각 1/8 지분, 피고 5 내지 7 역시 거의 1/8에 가까운 지분을 소유하고 있는 점 등을 종합할 때, 이 사건 건물은 집합건물로 등기되지는 않았으나 구분소유적 공유관계에 있는 집합건물이며, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 대지로 사용되고 있으므로, 이 사건 토지 중 36.16/748.2 지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조 2항 본문에 의하여 분리처분이 금지되는 이 사건 토지에 관한 위 36.16/748.2 지분의 소유권을 취득하지 못하였다고 판단하였으나, 원심이 든 위와 같은 사정만으로 이 사건 건물 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었다고 보아 구분행위의 존재를 인정할 수는 없으므로, 원고가 이 사건 토지 중 위 36.16/748.2 지분을 매수하여 소유권이전등기를 마치기 전에 이 사건 건물 중 위 8세대의 각 호실에 관하여 구분소유권이 성립하였다고 볼 수 없고, 결국 원고의 위 지분 취득이 집합건물법 20조 2항 본문에 반하여 무효라고 할 수 없다는 이유로 위와 같은 원심판결을 파기하였다].

 

6. 건물의 구분소유 및 구분행위의 폐지  [이하 민법교안, 노재호 P.1446-1451 참조]

 

가. 민법 제215조

 

수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물 중 공유하는 부분은 그의 공유로 추정한다(제1항). 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유 부분의 가액에 비례하여 분담한다(제2항).

 

나. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭: 집합건물법)

 

집합건물법은 크게 건물의 구분소유(제1장), 단지(제2장), 구분건물의 건축물대장(제3장), 벌칙(제4장)으로 구성되어 있고, 건물의 구분소유에 관한 제1장은 다시 총칙(제1절), 공용부분(제2절), 대지사용권(제3절), 관리단 및 관리인(제4절), 규약 및 집회(제5절), 의무위반자에 대한 조치(제6절), 재건축 및 복구(제7절)로 구성되어 있다.

 

집합건물법은 토지와 건물의 합리적 공동이용을 위하여 구분소유권이 성립된 전유부분과 공용부분, 대지사용권을 별개로 취급하는 것이 아니라 전유부분을 축으로 하여 공용부분, 대지사용권을 일체화시키는 방법으로 집합건물과 관련된 법률관계를 규율하고 있다.

 

다. 구분소유권

 

⑴ 원칙

 

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물법 제1조). 이러한 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 ‘구분소유권’이라 한다(집합건물법 제2조 제1호, 제3호). 그리고 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 ‘집합건물’이라고 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 ‘구분건물’이라고 한다.

 

⑵ 상가건물의 특례

 

상가건물의 경우 1동의 건물이 일정한 방식[1. 구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외한다)일 것, 2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상일 것, 3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것]으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(구분점포)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물법 제1조의2).

 

라. 구분소유의 성립요건 및 성립시기

 

⑴ 집합건물법은 구분건물과 그 대지사용권을 일체화시켜 구분소유권과 대지사용권의 분리처분을 금지하고 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르도록 하고 있기 때문에, 구분소유권이 언제 성립하는지에 따라 그 토지에 관하여 권리관계를 맺은 자와 구분건물의 권리자사이의 이해의 충돌이 발생한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결의 사안도 바로 이러한 경우임).

 

⑵ 또한, 단일한 건물에 다수의 구분소유 관계가 형성되어 있을 때 필연적으로 생겨나는 공용부분의 이용 및 처분 관계, 건물관리를 위한 비용의 조달 및 관리행위의 주체를 정하는 문제 등도 집합건물법이 규율대상으로 하는 중요한 내용이다. 따라서 구분소유가 언제 성립하는지는 실제로 매우 중요한 문제이다.

 

⑶ 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하려면 ① 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 ② 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 ③ 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 등 참조).

 

⑷ 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결. 위 전원합의체 판결은 이와 달리 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다는 취지로 판시한 대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결 등의 견해를 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경하였다).

 

⑸ 다만 그 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 ̇사회통념상 동일하다고 인정될 정도로 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다[대법원 2015. 6. 24. 선고 2012다109538 판결(갑 등이 다세대주택으로 건축허가를 받은 건물의 일부 세대의 골조공사만 완료된 상태에서 공사가 중단되었고 그 후 갑 등의 공유지분에 관한 강제경매절차에서 을이 공유지분을 취득한 사안에서, 공사 중단 당시 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물이 존재한다고 보기 어렵고 건축허가신청 등을 통하여 객관적으로 외부에 표시된 구분행위에 상응하는 구분건물이 모두 완성된 것으로 보기도 어려우므로, 강제경매절차 전에 구분소유가 성립하였다고 할 수 없어 을이 공유지분을 유효하게 취득하였다고 한 사례), 대법원 2017. 10. 26. 선고 2015다235438, 235445 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결(지하 4층, 지상 13층의 오피스텔로 건축허가를 받았는데 약 10층까지 골조공사만 마친 경우 구분소유 성립 부정) 등 참조].

 

⑹ 또한, 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다(대법원 2016. 6. 28. 선고 2013다70569 판결).

 

⑺ 그러나 처분권자의 구분의사는 객관적으로 외부에 표시되어야 할 뿐만 아니라, 건축법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고, 이에 따라 등록·등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록·등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다(대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결).

 

마. 구분소유의 소멸

 

⑴ 구조상·이용상 독립성의 소멸

 

① 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 목적이 되었으나 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되었다면 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다(대법원 2010. 3. 22. 자 2009마1385 결정 참조).

 

② 또한 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하지만( 대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정 참조), 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이다(대법원 2008. 9. 11. 자 2008마696 결정, 대법원 2010. 1. 14. 자 2009마1449 결정 등 참조).

◎ 대법원 2020. 2. 27. 선고 2018다232898 판결 : 1동의 상가 건물이 리모델링 공사로 구조 및 층수, 면적 등이 변경되었음에도 리모델링 공사의 허가를 받지 못하여 준공 이후에도 상가 건물 내 구분건물에 관한 사용승인이 나지 않음에 따라 리모델링에 따른 공부상 표시변경등록 및 표시변경등기가 이루어지지 않았고, 그 결과 상가 건물의 구분소유 부분으로 각 등기된 건물 부분에 관한 건축물대장과 등기부가 현재 건물의 현황을 제대로 반영하지 못하고 있는 사안에서, 상가 건물 내 기존 구분소유로 각 등기된 구분건물은 격벽이 처음부터 없었거나 리모델링으로 제거되고, 구조, 위치와 면적이 모두 변경됨으로써 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하여 일체화되었고, 비록 일체화 후에 상가 건물이 여러 개의 점포로 나뉘어 이용되고 있더라도, 상가 건물의 구조상의 구분에 의해서는 기존 구분등기에 따른 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없으며, 위 리모델링이 기존 구분건물로서 복원을 전제로 한 일시적인 것이라거나 복원이 용이해 보이지도 않으므로, 기존 구분건물로서의 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없는바, 상가 건물 내 구분건물에 관한 구분등기는 그 자체로 무효이고, 리모델링으로 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정되는데도, 이와 달리 새로운 건물의 특정 점포에 대하여 구분건물의 소유권의 효력이 미친다고 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

 

③ 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다. 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 그 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용되므로 그 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결).

 

④ 상가집합건물의 구분점포에 대한 매매는 원칙적으로 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 삼았다고 보아야 할 것이다. 그러나 1동의 상가집합건물의 점포들이 구분소유 등기가 되어 있기는 하나 실제로는 위 상가건물의 각 점포들에 관한 집합건축물대장 등 공부상 호수와 구조, 위치 및 면적이 실제 이용현황과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 그 복원조차 용이하지 아니하여 단지 공부가 위 상가건물에서 각 점포들이 차지하는 면적비율에 관하여 공유지분을 표시하는 정도의 역할만을 하고 있고, 위 점포들이 전전매도되면서 매매당사자들이 실제 이용현황대로의 점포를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 그 점포의 구조, 위치, 면적은 실제 이용현황에 의할 수밖에 없을 것이다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결).

 

⑵ 구분행위의 폐지

 

1동 건물의 구분된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 가지는 경우 각 부분을 구분건물로 할지 그 1동 전체를 1개의 건물로 할지는 소유자의 의사에 의하여 자유롭게 결정할 수 있는 점에 비추어 보면, 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사를 표시함으로써 구분행위를 한 다음 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 그 시점에서 구분소유가 성립하지만, 이후 소유권자가 분양계약을 전부 해지하고 1동 건물의 전체를 1개의 건물로 소유권보존등기를 마쳤다면 이는 구분폐지행위를 한 것으로서 이로 인하여 구분소유권은 소멸한다. 그리고 이러한 법리는 구분폐지가 있기 전에 개개의 구분건물에 대하여 유치권이 성립한 경우라 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결).

 

7. 공유물의 이용관계

 

가. 공유자의 공유물에 대한 사용․수익권

 

⑴ 민법 제263조는 공유자가 ‘공유물 전부’를 ‘지분의 비율로’ 사용․수익할 수 있다고 정한다.

공유자는 공유물 전부를 사용․수익할 수 있지만, 공유물의 소유자가 여러 명이므로 그 사용․수익권능이 불가피하게 지분에 따라 제약됨을 규정한 것이다.

 

⑵ 공유자는 각 공유물 ‘전부’를 사용할 수 있다.

지분이 미치는 범위는 공유물의 분할된 특정 부분이 아니라 공유물 전체이기 때문이다.

따라서 공유자 중 1인이 임의로 공유물 전부나 일부를 독점적으로 사용하는 경우 다른 공유자의 사용․수익권을 침해하여 위법하다.

 

⑶ 이는 자신이 점유하는 면적이 전체 면적 중 지분비율 범위 내라도 마찬가지이다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

◎ 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 : 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용․수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다. 그 경우 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용․수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용․수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 수 있기 때문이다.

 

⑷ 한편 공유자의 공유물에 대한 사용․수익권은 ‘지분의 비율로’ 제약된다.

 

공유자 사이에 공유물을 사용․수익하는 구체적인 방법, 예를 들어 공유물을 공유자들이 교대로 사용할 것인지, 여러 부분을 나누어 각각 독점적으로 사용할 것인지, 제3자에게 임대하고 차임을 지분에 따라 분배할 것인지 등은 제264조의 공유물의 관리에 해당하여 지분의 과반수로 결정해야 한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다97379, 97386 판결).

◎ 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다97379, 97386 판결 : 종전의 수 필지의 토지 중 특정 필지의 소유자도 그 토지가 한 필지의 환지예정지의 일부로 지정된 후에는 그 부분에 해당하는 환지예정지를 배타적으로 점유․사용할 수 없고, 한 필지의 환지예정지에 대한 사용․수익권의 준공유자들 사이에 준공유물인 환지예정지를 사용․수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 준공유물의 관리에 관한 사항으로서 준공유자인 환지예정지 사용․수익권자 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이다.

 

이때 사용․수익권이 지분에 따라 제약된다는 것은 지분에 따라 의결권을 행사할 수 있고, 공유물의 사용․수익에 따른 경제적 이익의 배분(과실의 취득)은 지분에 따라 나누어야 함을 의미한다.

 

나. ‘과반수 지분에 의한 관리방법 결정’의 의미

 

⑴ 이와 같이 공유물의 관리방법 결정은 지분의 과반수에 의하므로 1/2 지분만으로는 관리방법을 정할 수 없다.

 

⑵ 반면 과반수지분권자는 보존행위 이론에 의하지 않고 공유물의 관리방법으로 공유물의 인도를 구할 수 있다(대법원 1981. 10. 13. 선고 81다653 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

 

⑶ 과반수지분권자가 공유물을 독점적으로 점유한다면 이는 공유물의 관리방법으로서 적법하므로 다른 공유자는 과반수지분권자를 상대로 공유물의 인도를 구할 수 없다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다206584 판결).

 

⑷ 관리방법을 결정하기 위해서는 소집, 결의 절차가 필요 없고, 과반수지분권자는 별도의 협의나 결의과정을 거치지 않고 단독으로 관리방법을 정할 수 있다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등).

과반수 결의는 서면으로도 가능하며, 과반수 지분의 동의가 있으면 다른 공유자에게 의사를 묻지 않고 결정할 수 있다.

 

⑸ 공유자 중 1인이 다른 공유자를 상대로 공유물 관리방법에 관한 결정을 소구(訴求)할 수 있는가.

 

민법은 공유자들 사이에 협의가 되지 않을 경우에 관하여 아무런 규정이 없으므로(공유물분할이나 이혼 시 재산분할, 기여분 등에 대해, 당사자가 협의하여 자율적으로 정하되 당사자 사이에 합의가 되지 않는 경우 법원에 그에 관한 결정을 청구할 수 있고 법원이 재량을 가지고 형성적으로 이를 결정할 수 있도록 규정되어 있는 것과 구별된다.

 

민법 제269조, 제839조의2, 제1008조의2 등 참조) 이를 소송으로 청구할 수 없고, 관리방법에는 지분 과반수에 의하는 것 외에는 아무런 제한이 없으므로 다른 공유자들로 하여금 ‘본인’이 공유물을 사용․수익하게 협의하도록 강제할 방법도 없을 것이다.

 

과반수지분권자의 관리방법에 동의할 수 없는 경우에도 공유자들은 과반수지분권자의 결정에 따라야 하고, 소수지분권자는 자기 지분에 상응하는 부당이득반환, 손해배상 청구가 가능하며, 그 외에 공유지분을 타에 양도하거나 공유물 분할로 공유관계를 해소할 수 있다.

 

⑹ 소수지분권자가 자의적으로 공유물을 독점하는 경우 그 지분이 과반수에 미달하여 관리방법 결정으로서 효력이 없고, 그 점유는 다른 공유자의 지분에 따른 사용․수익권을 침해하여 위법하다.

 

⑺ 앞서 본 것처럼 과반수지분권자는 스스로 관리방법을 결정할 수 있으므로 관리방법으로써 공유물 전체의 인도 또는 방해배제 청구가 가능하다.

 

그런데 과반수 지분에 미달한 다른 소수지분권자가 단독으로 공유물 전체의 방해배제 또는 인도 청구가 가능한지가 본건의 쟁점이다.

 

다. 공유물의 보존행위

 

⑴ 보존행위는 공유물의 멸실․훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실상․법률상의 행위를 의미한다.

예를 들어 공유물의 손괴를 방지하기 위해 수리하는 것, 부패 염려가 있는 공유물을 매각하여 돈으로 보관하는 것이다.

 

⑵ 민법 제265조 단서가 보존행위를 공유자 각자 할 수 있도록 한 취지는, 보존행위는 다른 공유자에게 해롭지 않고 오히려 이익이 되는 것이 보통이고, 긴급을 요하는 경우가 많아 다른 공유자의 동의가 불필요하다는 데 있다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결).

 

⑶ 보존행위에 해당하는 경우 과반수 지분에 의한 결정 없이도 가능하므로, 보존행위 규정은 공유물에 대한 제3자의 침해가 있는 경우 권리 구제를 쉽게 해주는 기능을 수행한다.

 

⑷ 판례는 ① 공유자 중 1인 또는 제3자가 공유물을 점유하고 있는 경우 다른 공유자 1인이 점유자를 상대로 공유물 전부의 방해배제 또는 인도 청구, ② 공유자 1인 또는 제3자 앞으로 원인무효의 소유권이전등기를 마친 경우 등기 전부의 말소청구를 모두 보존행위로 파악하고 있는데, 대상판결에서는 공유자 중 1인에 대한 청구를 보존행위로 볼 수 있는지가 문제 되었다.

 

⑸ 공유토지의 점유자에 대한 부당이득반환 청구나 불법행위로 인한 손해배상 청구는 보존행위가 아니며 자신의 공유지분 범위 내에서만 청구 가능하다(대법원 1979. 1. 30. 선고 78다2088 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 등).

 

⑹ 공유자 일부가 제3자를 상대로 다른 공유자의 지분에 대한 확인을 구하는 것은 보존행위가 아니므로 허용될 수 없고, 공유자는 자신의 지분에 대한 확인만 구할 수 있다(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다35008 판결).

 

라. 공유자 1인의 공유물 전부에 대한 방해배제 청구와 인도 청구

 

⑴ 방해배제 청구와 인도 청구

 

㈎ 방해배제 청구는 민법 제214조에서 정하는 소유권에 기한 방해제거 청구를 의미한다.

 

판례는 대체로 건물에서의 퇴거 및 건물 철거 청구, 부동산 지상물의 수거․원상복구 청구, 등기말소 청구가 소유권에 기한 방해배제 청구라는 취지로 판시하였다[① 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카2001 판결(부지 소유권에 기한 지상 건물 철거 청구), ② 대법원 1996. 4. 23. 선고 94다11750 판결(소유권에 기한 원인무효인 소유권이전등기의 말소 청구), ③ 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결(진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구), ④ 대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결(토지 소유권에 기한 지하 매립 쓰레기 수거 및 원상복구 청구) 등].

 

㈏ 부동산을 자신에게 인도해 달라는 청구는 민법 제213조의 소유물반환청구이다.

 

⑵ 공유자가 ‘제3자’에 대해 방해배제와 인도를 청구하는 경우

 

㈎ 제3자가 공유물을 무단 점유하는 경우 공유자가 단독으로 방해배제와 인도를 청구할 수 있는지, 공유자 전원이 함께해야 권리 행사가 가능한지(이 경우 소송법상 필수적 공동소송 형태가 될 것이다) 문제 된다.

 

㈏ 학설, 판례는 모두 공유자 단독으로 가능하다고 하나 그 논거를 달리한다.

 

① 보존행위설은 이것이 민법 제265조 단서의 공유물의 보존을 위한 행위이므로 공유자 1인이 단독으로 할 수 있다고 하며 판례의 입장이다(대법원 1966. 7. 19. 선고 66다800 판결 등).

 

② 불가분채권유추적용설은 수인의 채권자로 된 불가분채권은 각 채권자가 단독으로 이행을 청구할 수 있고(민법 제409조) 위 불가분채권 규정을 유추적용하여 공유자는 단독으로 공유물 전부에 관한 물권적청구권을 행사할 수 있다고 한다.

 

③ 지분권설은 지분권은 1개 독립의 소유권의 성질을 갖고, 민법 제263조에 따라 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 권능을 가지므로, 공유물에 대한 사용․수익권능이 침해된 때에는 각 공유자는 지분권에 기해 침해행위 전부의 금지를 청구할 수 있다는 견해이다.

 

㈐ 제3자 앞으로 원인 무효의 등기가 된 경우 공유자가 그 지분권의 회복을 위해서는 원인 무효의 등기 모두를 말소시킬 필요성이 있으므로(자기 지분만 말소해서는 공유자들과의 관계에서 말소된 지분이 모두 자신에게 귀속된다고 주장할 수 없다) 지분권 회복을 위한 것이라고 보면 충분하고 보존행위 이론에 의할 필요가 없다고 한다.

 

⑶ 공유자가 ‘다른 공유자’를 상대로 방해배제와 인도를 청구하는 경우

 

㈎ 앞서 본 바와 같이 과반수지분권자는 독자적으로 관리방법을 정할 수 있어 공유토지를 배타적으로 사용․수익할 수 있어 보존행위 등 근거를 살필 필요 없이 다른 소수지분권자를 상대로 방해배제․인도 청구 가능하다[대법원 1981. 10. 13. 선고 81다653 판결(공유지분 과반수 소유자의 공유물인도 청구는 민법 제265조의 규정에 따라 공유물의 관리를 위하여 구하는 것으로서 그 상대방인 타 공유자는 민법 제263조의 공유물의 사용․수익권으로 이를 거부할 수 없다,), 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결].

 

반대로 다른 공유자는 과반수지분권자를 상대로 방해배제․인도를 청구할 수 없다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).

 

㈏ 다만 과반수지분권자의 행위가 관리행위를 넘어선 ‘변경행위’로 볼 수 있는 경우에는 민법 제264조에 따라 전원의 동의 없이는 할 수 없으므로, 소수지분권자는 과반수지분권자를 상대로 그러한 행위의 금지를 구할 수 있을 것이다(판례에 나타난 변경행위는 나대지에 건물을 신축하는 경우임. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).

 

반면 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 방해배제 및 인도 청구를 하는 경우 이것이 허용되는지 및 그 근거가 문제 된다.

 

이 사건의 쟁점으로 항을 바꾸어 살펴본다.

 

8. 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 전부의 방해 배제 및 인도를 청구할 수 있는지 여부 (대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결)

 

가. 종전의 대법원 판례 (= 긍정설)

 

판례는, 대법원 1966. 4. 19. 선고 65다2033 판결 이래 방해배제·인도 청구가 가능하다는 입장이다.

 

그 후 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 전원합의체판결은 소수지분권자의 공유물인도 청구에 관하여 긍정설의 입장을 재확인하였다.

 

위 전원합의체 판결 이후에도 대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다43324 판결 등 같은 취지의 여러 대법원판결이 선고되었다.

 

나. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결의 내용 분석

 

⑴ 위 판결(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결)의 다수의견은 기존의 판례를 변경하여 인도 청구는 불가능하고 방해배제청구로서 그 목적을 달성할 수 있다고 하였다.

 

⑵ 공유자들 사이에 공유물의 관리에 관한 합의나 결정이 없는 상태에서, 규범적으로 달성해야 할 ‘공유자들의 비독점적 공동 점유 상태’를 방해배제 청구로 충분히 달성할 수 있는 이상 이를 넘어서서 인도 청구를 허용한 기존 판례를 유지할 법적 근거나 현실적 필요성이 없다고 판단하였다.

 

⑶ 원고는 이 사건 토지의 소수지분권자로서 이 사건 토지를 독점하는 다른 소수지분권자를 상대로 토지의 인도를 청구할 수는 없지만, 자신의 지분권에 기한 방해배제 청구로서 독점적 점유의 배제, 즉 설치된 소나무의 제거를 청구할 수 있다.

 

⑷ 그럼에도 원고의 소나무 수거를 넘어 원고의 토지 인도 청구를 모두 인용한 원심판단은 잘못되었으므로 파기되어야 한다.

나아가 원심은 원고의 토지 인도 시까지 장래의 부당이득금 지급을 명하였는데, 토지인도청구가 파기되는 이상 부당이득금 중 장래 청구 부분(원심 변론종결일 후 토지 인도 완료일까지 금원 지급을 명한 부분)도 함께 파기되어야 한다.

 

⑸ 이 사건에서 부당이득금은 ‘피고의 공유토지에 대한 독점적 점유가 해소될 때’까지 발생한다고 할 수 있다.

 

피고의 토지 점유 방법은 지상물의 식재, 소유를 통한 것이고, 지상물이 수거되면 피고의 독점적 점유가 일응 해소되므로 ‘지상물 수거일’로 특정할 수 있을 것이다.

 

그 후 피고가 다시 원고의 출입을 방해하면 피고의 독점적 점유가 계속된다고 볼 수 있으나 현재 상태에서는 지상물 수거 후 피고가 새로운 방법으로 원고의 출입을 방해할 것이 확실히 예상된다고 볼 수 없으며, 대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결, 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다17139 판결 등에 따르면, 변론종결 당시 의무불이행 사유가 계속 존속할 것이 확실히 예견되지 않는 경우까지 장래 부당이득금을 명할 수 없다.

 

⑹ 위 판결(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결)은 향후 공유물을 둘러싼 소수지분권자 사이의 분쟁에서, 공유지분권이 침해된 공유자는 공유물을 무단 독점 하는 다른 공유자를 상대로 구체적인 방해행위를 특정해서 금지, 예방을 구하거나 방해물의 제거를 청구하도록 하여, 권리 구제와 적정한 공유관계의 회복을 도모하도록 하였다.

 

9. 대상판결의 내용 분석 (= 구분소유물 중 일부가 구분 폐지된 경우 권리관계) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.524-525 참조]

 

가. 구분소유권과 구분건물의 합동(대법원 2020. 2. 27. 선고 2018다232898 판결)

 

⑴ 구분소유권이 성립한 경우, 구조상 및 이용상 독립성이 인정되는 이상 각 소유권의 객체가 된다.

그런데 구분소유권의 대상이 되는 구분건물 사이의 격벽을 해체하는 등 독립성을 완전히 상실한 것으로 볼 수 있는 경우라면, 그 구분건물은 하나의 부동산이 된다.

구분이 폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한하여 공유관계가 된다.

이때 권리관계는 종전 각 구분건물의 소유자는 새로 생겨난 건물의 공유자가 되는 것이다.

 

⑵ 근저당권도 새로운 건물에 대한 종전 소유자의 공유지분 위에 존속하게 된다.

◎ 대법원 1993. 11. 10.자 93마929 결정 : 경매대상 건물에 대한 채권자의 근저당권은 위 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 되므로 근저당권자인 채권자로서는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 대하여 경매신청을 할 수 밖에 없다.

 

⑶ 구분소유권이 합쳐지면, 그에 따라 표시변경등기 및 권리변경등기를 하면 된다.

 

나. 구체적인 공유지분의 결정

 

⑴ 단 이와 같이 공유관계로 변하는 경우 구체적인 공유지분을 어떻게 정할 것인가에 관하여는 아직 판례가 없다.

 

⑵ 동산간의 부합 규정(민법 제257조)에서 부합한 동산의 주종을 구별할 수 없는 때에는 동산의 소유자는 부합당시의 가액의 비율로 합성물을 공유한다고 보는 점에 비추어 구분건물 역시 각 구분건물의 합동 당시의 가액의 비율로 공유지분권을 취득한다고 보는 것이 합리적일 것이다.

 

다. 소수지분권자가 과반수의 결의 없이 단독으로 점유하면, 다른 소수지분권자가 해당 소수지분권자를 상대로 공유물의 인도를 구할 수는 없다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).

 

⑴ 공유지분권자 중 1명과 계약을 체결하고 해당 부동산을 점유하고 있는 자에 대하여도 마찬가지의 법리가 적용되어야 한다.

 

⑵ 점유자의 권원이 다른 공유지분권자의 권리에 근거하고 있기 때문이다.