【판례<공용부분 배타적으로 점유·사용과 부당이득, 집합건물과 당사자적격>】《공용부분의 배타적 점유 사용으로 인한 부당이득반환의무(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결..

【판례<공용부분 배타적으로 점유·사용과 부당이득, 집합건물과 당사자적격>】《공용부분의 배타적 점유 사용으로 인한 부당이득반환의무(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [구분소유자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우 부당이득이 성립하는지 여부가 문제된 사건]

 

【판시사항】

 

구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) / 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

[다수의견] (가) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.

 

① 물건의 소유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 법률이 정한 바에 따라 그 물건에 관한 모든 이익을 향유할 권리를 가진다. 소유권의 내용으로서 민법 제211조에서 정한 ‘사용·수익·처분’의 이익이 그 대표적인 예이다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면, 각 공유자는 전원의 공유에 속하는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(제17조).

 

② 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되는 불이익을 입게 된다. 즉 다른 구분소유자들의 해당 공용부분에 대한 사용권이 침해되는 것이다.

 

③ 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 여부나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상인지 여부는 부당이득반환의무의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다. 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유하여 사용한 자는 부동산의 점유·사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 된다. 이로 인하여 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었으므로 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었다고 볼 수 있다. 그 외에 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 추가적으로 요구된다고 볼 수 없다.

 

④ 일반적으로 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니다. 이렇듯 ‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다.

 

⑤ 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 해당 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니라는 이유로 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다.

 

(나) 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

[대법관 박상옥의 반대의견] 집합건물의 복도, 계단 등과 같이 집합건물 전체의 유지와 관리를 위하여 필수적인 공용부분은 구조상 이를 점포 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 구분소유자 중 일부나 제3자가 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다.

 

공용부분의 무단사용으로 차임 상당의 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당 이익 내지 소득을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 입었다는 것을 전제로 하여야 한다. 그러나 필수적 공용부분을 특정인에게 임대하여 배타적으로 사용하게 하는 것은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조에서 정한 공유자의 사용권을 침해하여 허용될 수 없으므로 구분소유자는 물론 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단에도 해당 공용부분에 대한 차임 상당의 이익이나 소득이 발생할 수 있는 여지가 없다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 이 사건 건물은 지하 4층, 지상 9층의 상가건물임. 원고는 이 사건 건물의 관리단이고, 피고는 이 사건 건물 1층의 전유부분을 매수하여 골프연습장을 운영하는 자이다.

 

⑵ 피고는 이 사건 건물 1층의 복도와 로비에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장의 내부공간처럼 사용하였다.

피고는 다른 층을 통하여 들어오는 사람들에게 2층 로비를 이용하라는 취지로 안내하는 등 1층 복도와 로비 전체를 점유·사용하였다.

 

⑶ 원고는 피고를 상대로 인도 및 부당이득반환청구를 하였다.

 

⑷ 원심은 위 복도와 로비는 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상임을 인정하기에 부족하다는 이유로 원고의 부당이득반환청구를 기각하였고, 대법원은 공용부분에 대하여도 부당이득이 성립한다는 이유로 파기환송하였다(판례변경).

 

나. 쟁점 : [= 공용부분의 배타적 점유 사용으로 인한 부당이득반환의무]

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 상가건물 구분소유자가 그 건물 1층의 복도와 로비를 무단으로 점유하여 자신의 영업장 내부공간인 것처럼 사용하고 있는 경우 그 구분소유자에게 부당이득반환의무가 인정되는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 원고는 상가건물의 관리단이고 피고는 상가건물 1층 상가의 구분소유자로서 그곳에서 골프연습장을 운영하면서 1층 복도와 로비를 점유하여 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하고 있음. 원고가 피고에게 복도와 로비의 인도청구와 함께 이 부분의 점유·사용에 따른 부당이득반환을 청구한 사건이다.

 

⑶ 대법원은, ① 피고가 이 사건 복도와 로비를 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻었고 상가건물의 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용하지 못하게 되는 손해가 발생하였으므로 이로써 부당이득이 성립하고, ② 이 사건 복도와 로비를 다른 용도로 사용할 수 있는지 임대할 수 있는지는 부당이득의 성립과 관련이 없으며, ③ 일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 인정하는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니라는 이유 등을 들어 종전 선례를 변경하고, 종전 선례에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 파기(일부)하였다.

 

3. 공용부분의 법률관계    [이하 민법교안, 노재호 P.1461-1468 참조]

 

가. 공용부분의 귀속 (= 구분소유자의 공유)

 

⑴ 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제10조 제1항). 그 공유는 민법상 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것이므로 아래에서 보는 바와 같이 일정한 제한이 있다.

 

⑵ 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조)(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결 : 아파트 단지의 어느 동의 옥상에 관하여, 해당 옥상이 아파트 단지의 구분소유자 전원이 소유하는 전체공용부분에 해당한다고 본 원심판결을 파기).

 

나. 공유자의 사용권(제11조)

 

각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다. 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 되기 때문이다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200, 78217 판결).

 

다. 공유자의 지분권(제12조)

 

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 이 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. 다만, 이상은 규약으로써 달리 정할 수 있다(제10조 제2항 단서).

 

라. 전유부분과 공용부분에 관한 지분의 일체성(제13조)

 

공용부분에 관한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 관한 지분을 처분할 수 없다. 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.

 

마. 일부공용부분의 관리(제14조)

 

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

 

바. 공용부분의 변경(제15조)

 

⑴ 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정할 수 있다.

① 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우, ② 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우.

 

⑵ 원래 공유물을 처분 또는 변경하기 위해서는 민법 제264조에 따라 공유자 전원의 동의를 얻어야 하는데, 위 규정은 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 이 사건 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다고 보아야 한다[대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결. 개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 ‘수직증축형 리모델링’을 허용하는 규정들을 신설하였는데, 이는 무분별한 주택재건축 등을 억제하고 효율적인 주거환경개선을 도모하기 위한 목적으로 일정한 절차에 따라 주택에 대한 ‘수직증축형 리모델링’을 특별히 허용한 것이므로, 이러한 규정이 없는 상가건물에 관하여 개정 주택법 규정들이 준용된다거나 개정 주택법 규정들에 비추어 집합건물법의 ‘공용부분의 변경’ 규정에 의한 전유부분의 수직증축이 허용된다고 볼 수는 없다. 그리고 집합건물법에서는 관리단집회의 재건축결의에 의한 재건축절차를 허용하고 있으나, 이는 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 특별한 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 수 있도록 재건축절차를 허용한 것이다. 따라서 이러한 특별한 사정이 없음에도 사실상 상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축에 대하여는, 재건축절차와 달리 관리단집회의 결의만으로는 허용되지 않는다고 보더라도 불합리하다거나 집합건물법의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다].

 

⑶ 한편, 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(제15조 제2항). 집합건물법이 공용부분의 변경에 관하여 다수결에 의한 결의를 규정하면서 그 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적인 승낙을 별도로 받도록 한 취지는, 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이다. 따라서 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다고 할 것이므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 아니한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결).

 

사. 공용부분의 관리(제16조): 원칙적으로 관리단집회의 보통결의

 

⑴ 공용부분의 관리에 관한 사항은 그것이 공용부분의 변경에 이르는 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정한다(제1항 본문). 그 정족수는 규약으로써 달리 정할 수 있고(제2항), 공용부분의 관리가 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(제3항, 제15조 제2항).

 

⑵ 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제1항 단서)[대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 : 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다. 지하 4층, 지상 12층 상가건물의 1층 일부를 임차한 피고가 적법한 사용권한 없이 공용부분인 건물 1층 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치하여 그곳을 배타적으로 점유·사용한 것은 집합건물법 제5조 제1항 소정의 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위에 해당하고, 구분소유자인 원고는 공유지분권자로서 공용부분에 대한 보존행위로서 단독으로 피고에게 그 간판의 철거를 구할 수 있다고 판단함].

 

⑶ 그런데 구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 : 도시가스사업자가 아파트 대지 소유자였던 아파트건축 시행사의 토지사용승낙을 받아 대지에 위 아파트와 인근 지역에 도시가스를 공급하기 위한 정압기시설을 설치하였던 경우, 위 정압기실은 아파트의 구분소유자들이 도시가스를 공급받기 위해 필수적인 시설로서 이를 철거할 경우 아파트의 도시가스 공급에 지장을 줄 수 있고, 도시가스의 공급 없이는 원만한 주거생활이 어려운 점을 고려하면, 원고들이 구하는 정압기실의 철거와 부지의 인도 청구는 아파트의 다른 구분소유자들의 이익에 반할 수 있고, 또한 피고가 아파트 건축시 시행사의 사용승낙을 받아 적법하게 위 정압기실을 설치하였고 그 후 현재까지 정압기실이 아파트의 대지에 존재해 왔으므로, 그 철거를 구하는 것이 아파트 대지의 현상을 유지하기 위한 행위라고 보기도 어렵다고 판단하여 상고기각한 사례).

 

⑷ 한편, 집합건물법상 집합건물인 대규모점포에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포관리자가 설립된 경우에는 개별 점포에 대한 관리비 부과·징수 권한은 관리단이 아닌 대규모점포관리자에게 있다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결 등).

 

⑸ 나아가 집합건물법상 집합건물인 대규모점포에 관하여 관리단이 관리비 부과·징수 업무를 포함한 건물의 유지·관리 업무를 수행하여 오던 중 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고절차를 마치는 등으로 새로이 관리비 부과·징수권한을 가지게 된 경우에는 그때부터 대규모점포관리자의 권한에 속하게 된 범위에서 관리단이 가지던 관리비 부과·징수권한은 상실된다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다46570 판결. 그러나 이 판결은, “대규모점포관리자의 설립·신고 전까지 관리단이 대규모점포의 유지·관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권마저 대규모점포관리자에게 당연히 이전한다고 해석할 법률상의 근거가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 그 관리비채권은 대규모점포관리자가 새로이 관리비 부과·징수권한을 취득한 후에도 그대로 관리단에 귀속되고, 관리단이 그 관리비를 징수할 권한을 상실하지는 아니한다.”라고 판시하였다).

 

⑹ 그러나 대규모점포관리자에게 당해 점포에 대한 관리비 징수권한이 있다고 해서 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 없다. 구분소유자의 동의 없이 입점상인들의 동의만으로 설립된 대규모점포관리자가 공용부분 관리에 관한 사항까지 결정하는 것은 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하게 되는 것이며, 점포구분소유자가 그 임차인에게 공용부분의 사용권한을 넘어서 관리권한까지 위임했다고 볼 수 없다. 더욱이 집합건물 중 일부가 대규모점포가 아닌 경우까지 공용부분에 대한 관리권이 대규모점포관리자에게 있다고 한다면, 점포소유자가 아닌 다른 구분소유자들은 공용부분 관리에 대한 의결권을 행사할 방법이 없게 되어 결국 그 구분소유자의 소유권을 침해하게 된다. 따라서 건물 전체가 대규모점포에 해당하여 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규모점포의 운영·관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 관리단에게 있다고 봄이 상당하고, 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결).

 

⑺ 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).

 

⑻ 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 됨에 따라 부당이득의 반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다. 한편 관리단은 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에

관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립된다. 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의의무로 행사하거나 이행하여야 하고, 관리인을 대표자로 하여 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(집합건물법 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조 참조). 따라서 관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결, 대법원 2010. 8. 26. 선고 2008다35104 판결, 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 등 참조).

 

⑼ 관리단이 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유·사용하는 사람에 대하여 부당이득반환청구 소송을 하는 것은 구분소유자의 공유지분권을 구분소유자 공동이익을 위하여 행사하는 것으로 구분소유자가 각각 부당이득반환청구 소송을 하는 것과 다른 내용의 소송이라 할 수 없다. 관리단이 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다면 그 효력은 구분소유자에게도 미치고(민사소송법 제218조 제3항), 특별한 사정이 없는 한 구분소유자가 부당이득반환 소송을 제기하여 판결이 확정되었다면 그 부분에 관한 효력도 관리단에게 미친다고 보아야 한다. 다만 관리단의 이러한 소송은 구분소유자 공동이익을 위한 것으로 구분소유자가 자신의 공유지분권에 관한 사용수익 실현을 목적으로 하는 소송과 목적이 다르다. 구분소유자가 부당이득반환청구 소송을 제기하였다가 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하하였더라도 관리단이 부당이득반환청구소를 제기한 것은 특별한 사정이 없는 한 새로운 권리보호이익이 발생한 것으로 민사소송법 제267조 제2항의 재소금지 규정에 반하지 않는다고 볼 수 있다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결).

 

⑽ 집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결).

 

아. 공용부분의 부담·수익(제17조)

 

각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.

집합건물법 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용

부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결 : 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물법상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다).

 

자. 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력(제18조)

 

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

 

차. 공용부분에 관한 규정의 준용(제19조)

 

건물의 대지 또는 공용부분 외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함한다)을 구분소유

자가 공유하는 경우에는 그 대지 및 부속시설에 관하여 제15조부터 제17조까지의 규정을 준용한다.

 

4. 건물구분소유자가 아닌 대지지분소유자의 구분소유자들에 대한 부당이득반환청구 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.188-190 참조]

 

가. 구분소유자가 토지 지분을 소유한 경우 (= 불가)

 

① 건물의 구분소유자가 토지 지분을 소유하고 있을 경우 그 토지 지분 비율에 상관없이 다른 구분소유자들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

 

② 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분의 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다고 할 것이므로, 그 구분소유자들 상호간에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율의 차이를 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결).

 

나. 구분소유자가 아닌 수개의 토지 중 일부의 소유자인 경우 (= 가능)

 

① 원고는 구분소유자가 아닌 수개의 토지 중 일부의 소유자이므로 부당이득반환청구 가능하다.

 

② 원고가 구분소유자 중 1인이 아니기 때문에 부당이득반환청구가 가능한 것이고, 만일 원고가 구분소유자 중 1인이었다면 바로 기각되었을 사안이다.

 

③ 판례도 건물의 구분소유자가 아닌 토지 지분 소유자(토지 지분만 갖고 있는 경우)는 다른 구분소유자들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다고 본다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결).

◎ 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 : 그러나 그 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용·수익·관리할 수 있다고 보아야 하므로, 특별한 사정이 없으면 구분소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용·수익할 수 있는 권원을 가진다고 할 수 없고 다른 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있다.

 

다. 전유부분 공유자의 대지 지분 소유자에 대한 부당이득반환의무 (= 불가분채무)

 

전유부분 공유자(예: 부부가 아파트를 공유하는 경우)의 대지 지분 소유자에 대한 부당이득반환의무는 불가분채무이다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결).

◎ 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 : 대지사용권이 없는 전유부분의 공유자는 위와 같이 대지 지분 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 있는데, 이 의무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다.

 

라. 집합건물 대지의 권원 없는 사용으로 인한 ‘구분소유자들’의 대지 소유자에 대한 부당이득반환의무 (= 가분채무)

 

대법원 2019. 11. 14. 선고 2015다211685 판결의 사안처럼, 집합건물 대지의 권원 없는 사용으로 인한 ‘구분소유자들’의 대지 소유자에 대한 부당이득반환의무는 전유부분의 면적비율에 따른 가분채무이다.

 

5. 공용부분의 배타적 점유사용으로 인한 부당이득반환의무 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.371-372 참조]

 

가. 종전 판례의 태도 (= 부정)

 

⑴ ‘공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 없으므로 권원 없이 점유하더라도 부당이득이 성립하지 않는다’는 것이 종래의 판례이다[대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277, 42284 판결 , 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결 , 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 , 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다26097 판결 , 대법원 2013. 11. 14. 선고 2011다86423 판결 , 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결 , 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다31684 판결 , 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등].

 

⑵ 위 판례들 중 최초의 판례는 위 대법원 96다42277, 42284 판결이다.

 

① 위 판결의 사안은 피고가 집합건물의 옥상에 무허가로 건물을 짓고 주차장까지 만들어서 혼자 사용하였고, 위와 같은 시설들로 인해 건물에 금이 가는 등 손해가 발생하자, 구분소유자들이 보수공사비, 위자료, 부당이득반환의 청구를 한 것이다.

 

② 원심은 보수공사비 및 위자료 상당의 손해배상을 인정하면서, 임대료 상당 부당이득은 옥상이라는 사정을 감안하여 기각하였고, 대법원에서도 상고를 기각하였다.

 

③ ‘옥상 부분은 원래 건물의 지붕으로써의 기능을 하는 것일 뿐 그 위에 다른 건물을 축조하거나 주차장으로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 피고가 아무런 권원 없이 이를 점유 사용하였다 하더라도 이로 인하여 원고들에게 임료 상당 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수는 없다’는 이유로 원고들의 위 주장을 배척하였다(위 대법원 96다42277, 42284 판결).

 

④ 판시 내용에 비추어 대법원 96다42277, 42284 판결 자체는 옥상이라는 특수성을 반영하여 손해를 부정한 것으로 보일 뿐 공용부분에 대한 부당이득의 성립을 전면적으로 부정하려는 취지는 아니었던 것으로 보인다.

 

⑤ 그런데 그 이후 법원은 위 대법원 96다42277, 42284 판결을 근거로 하여 공용부분에 대한 부당이득의 성립을 부정하는 내용으로 판례를 확립하여 간 것이다.

 

나. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결

 

⑴ 구분소유자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우 부당이득이 성립하는지 여부가 문제된 사건이다.

 

⑵ 대법원은 다음과 같이 판시하였다.

① 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다((원칙적 적극).

② 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다(= 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지임).

③ 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

다. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) / 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) (대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 상가건물 구분소유자가 그 건물 1층의 복도와 로비를 무단으로 점유하여 자신의 영업장 내부공간인 것처럼 사용하고 있는 경우 그 구분소유자에게 부당이득반환의무가 인정되는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 원고는 상가건물의 관리단이고 피고는 상가건물 1층 상가의 구분소유자로서 그곳에서 골프연습장을 운영하면서 1층 복도와 로비를 점유하여 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하고 있다.

원고가 피고에게 복도와 로비의 인도청구와 함께 이 부분의 점유·사용에 따른 부당이득반환을 청구한 사건이다.

 

⑶ 대법원은, ① 피고가 이 사건 복도와 로비를 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻었고 상가건물의 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용하지 못하게 되는 손해가 발생하였으므로 이로써 부당이득이 성립하고, ② 이 사건 복도와 로비를 다른 용도로 사용할 수 있는지 임대할 수 있는지는 부당이득의 성립과 관련이 없으며, ③ 일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 인정하는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니라는 이유 등을 들어 종전 선례를 변경하고, 종전 선례에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 파기(일부)하였다.

 

6. 공용부분 무단사용에 따른 부당이득반환청구권 주체  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.371-372 참조]

 

가. 판례의 태도

 

공용부분 무단사용에 따른 부당이득반환청구권 주체에 관한 판례의 태도는 다음과 같다.

 

⑴ 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 : 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유 관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

 

⑵ 대법원 2010. 8. 26. 선고 2008다35104 판결 : 집합건물의 관리단이 구성되고 그를 대표하는 관리인이 선임되면 관리단은 관리인을 통하여 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 대지 또는 부속시설을 불법으로 점유하는 제3자에 대하여 재판상 방해배제와 부당이득의 반환을 청구할 수 있다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 참조).

 

⑶ 판례는 공용부분 무단점유에 관한 부당이득반환청구는 공용부분 지분권에 기초한 것으로 1차적으로 구분소유자에게 있으나, 관리단도 재판상, 재판 외에서 이를 행사할 수 있다고 판단하였고 이러한 취지는 전합판결에도 이어졌다. 그러나 관리단이 부당이득반환청구를 할 수 있는 법률적 근거가 무엇인지, 구분소유자와 관리단이 모두 부당이득반환청구를 할 수 있는 것인지, 구분소유자와 관리단이 모두 청구하였을 때 중복제소, 기판력, 재소금지의 문제 등에 대해서는 구체적인 판단이 없었다.

 

⑷ 대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결에서는 관리단인 원고가 피고들의 공용부분 무단점유에 대하여 부당이득반환청구를 하자 피고들은 구분소유자들이 이미 소제기를 하고 취하한 부분에 대해서는 재소금지원칙에 반하여 인정되어서는 안 된다는 주장을 하였다. 따라서 대상판결(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결)에서는 공용부분 무단점유에 관한 부당이득반환청구의 소를 제기한 관리단의 법적 지위(원고적격), 구분소유자의 부당이득반환청구 소송과 관계가 쟁점이 되었다.

 

나. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결(이하 ‘전합판결’이라 한다)의 분석

 

⑴ 전합판결 사안의 개요

 

① 원고는 건물의 관리단, 피고는 전유부분 상가 101호, 102호를 소유하고 골프연습장을 운영하는 구분소유자로, 피고는 건물 1층의 복도와 로비를 골프연습장의 일부처럼 사용하였다. 원고가 피고에게 복도와 로비에 대한 인도와 부당이득반환을 청구하였고, 전합판결은 관리단인 원고가 구분소유자인 피고를 상대로 공용부분 무단사용에 관한 부당이득반환청구를 할 수 있음을 전제로 구분소유자인 피고는 원고에 대하여 부당이득반환의무가 있다는 취지로 원심판결을 파기․환송하는 판단을 하였다.

 

② 전합판결의 반대의견에서는 관리단이 부당이득반환청구의 주체가 될 수 있는지에

대해서 의문을 제기하였고, 전합판결의 다수보충의견에서는 관리단도 부당이득반환청구 소송의 원고적격이 있다는 의견을 제시하였다.

 

⑵ 전합판결의 판시 내용

 

전합판결은 관리단의 공용부분에 대한 부당이득반환청구에 대하여 원고적격이 있다고 판단하였다.

전합판결의 사안에서 원고가 구분소유자로부터 부당이득반환청구권을 모두 양수하였다고 볼만한 사정을 발견하기는 어렵고, 전합판결은 관리단인 원고가 구분소유자들로부터 부당이득반환청구권을 양수하였는지에 대해서 판단하지 않은 채 원고의 부당이득반환청구권이 인정될 수 있다는 취지로 파기․환송하였다. 전합판결의 환송 후 원심(청주지방법원 2021. 7. 15. 선고 2020나12609 판결)은 전합판결의 취지에 따라 피고의 원고에 대한 부당이득반환청구권을 인정하였고, 재상고심은 심리불속행 판결을 하였다(대법원 2021. 10. 28. 자 2021다259138 판결). 환송 후 원심이나 재상고심에서도 원고의 원고적격에 대해서는 심리․판단되지 않았다.

 

⑶ 판시내용 요약

 

① 피고가 1층 로비 전체를 골프연습장의 일부로 사용함으로써 다른 구분소유자들은 그 복도를 이용하지 못하였을 뿐만 아니라, 2층을 통해 출입하는 고객들에게 불편을 초래하였고, 이는 구분소유자들의 영업에도 지장을 초래하였다.

즉, 손해액 산정이 단순하지 않았을 뿐이지 손해가 없었다고 볼 만한 것은 아니었다.

 

② 채무불이행이나 불법행위 사건에서도 손해의 발생이 인정되면, 법원은 석명권을 행사하는 등의 방법으로 손해액을 산정하도록 하여야 하고 그 구체적인 액수의 입증이 부족하다는 이유로 배척하지는 않는다.

 

③ 마찬가지로 공용부분을 독점 사용하는 경우에도 부당이득의 성립을 인정하는 것이 타당하다.

부당이득의 성립이 인정된다면 손해액 산정방식이 문제될 것인데, 공용부분에 대한 임대의 관행이 없으므로 어차피 다수의견에서 말하는 ‘임대료 상당액’ 이란 적정한 임대료를 뜻하는 것으로 보아야 할 것이다.

 

⑷ 집합건물과 당사자적격

 

소송에서는 관리단(입주자대표회의) 또는 관리회사의 당사자적격이 인정되는지 여부가 문제된다.

 

㈎ 관리비 징수

 

① 공동주택의 관리비청구의 소는 주택관리업자 등 공동주택의 관리주체가 자신의 이름으로 제기할 수 있다.

이는 공동주택관리법 제23조가 관리비를 공동주택 에게 납부하도록 규정하고 있기 때문이다(제3자 소송담당이 아님).

공동주택관리법 제2조에서 주택관리업자도 관리주체의 하나로 규정하고 있다. 따라서 아파트의 경우 관리비를 미납하면 관리회사가 관리비를 청구할 수 있다.

● 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등)

➀ 의무관리대상 공공주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

 

② 상가의 경우에는 관리단으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리회사가 자신의 이름으로 소를 제기할 수 있다. 이는 임의적 소송담당에 해당한다(대법원 2014다87885, 87892 판결).

◎ 대법원 2014다87885, 87892 판결 : 집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다.

 

㈏  구분소유권 침해로 인한 손해배상청구(부당이득반환청구)

 

① 입주자대표회의는 점유자들의 대표자 모임이므로, 소유권 침해에 관하여는 아무런 권리, 권한이 없다.

 

② 구분소유자들이 각자 또는 전원의 이름으로 소를 제기할 수 있음은 당연한데, 판례는 관리단도 소송을 제기할 수 있다고 한다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)

◎ 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 : 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.

 

③ 판례는 관리단이 소를 제기할 수 있는 근거를 설명하고 있지 않지만, 상가에는 다수의 구분소유자들이 있고, 구분소유권침해로 인한 소송에서는 대부분 이해관계가 일치할 것이다.

관리단이 소송을 제기하도록 하여 일회적으로 해결하는 것이 분쟁을 효율적으로 해결하는 방안이 될 것이므로 판례의 태도가 바람직하다.

이 사건에서도 관리단이 소송을 제기하였는데 당사자적격이 인정되었다.

 

다. 집합건물공용부분 무단사용자에 대한 관리단의 부당이득반환청구 (= 적극)

 

대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결은, ⑴ 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있고(원칙적 적극), ⑵ 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지이며, ⑶ 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(적극)고 보았다.

 

7. 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구의 법적 성격   [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 P.292-320 참조]

 

가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상 공용부분 관리의 의미

 

⑴ 관련 규정

 

● 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조(공용부분의 관리)

① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외

하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만 보존행위는 각 공

유자가 할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

● 제23조(관리단의 당연 설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건

물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설

립된다.

 

⑵ 위 규정의 취지

 

① ‘공용부분의 관리’란 목적물의 보존, 이용, 개량 등을 통틀어 일컫는 것으로 전체 공유자를 위하여 공유물의 사용가치를 실현하면서 이를 증대하게 하는 것을 의미한다.

관리단은 공용부분의 관리를 목적으로 설립되는 비법인사단이다. 공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회의 통상결의에 의하여 결정되고, 변경에 관한 사항은 관리단집회의 특별결의에 의하여 결정된다(다만 규약에 의하여 달리 정할 수 있다).

이렇게 결정된 사항은 관리단의 대표자인 관리인이 실행한다. 보존에 관한 행위는 구분소유자가 각자가 할 수 있지만, 1차적인 의무자는 관리단의 대표자인 관리인이라 할 수 있다.

 

② 집합건물상 공용부분의 관리란 공유물의 보존, 관리, 변경행위를 포함하는 것으로서, 원칙적으로 관리단집회에서 결정하고 이를 관리인이 실행하지만, 보존행위에 해당하는 것은 관리단집회의 결의 없이 관리인이 실행할 수 있다.

 

나. 민법상 공유물 보존행위와 관리행위

 

⑴ 관련 규정

 

● 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수

있다.

● 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

● 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

⑵ 위 규정의 취지

 

공유물의 관리행위는 공유물의 처분이나 변경에 이르지 아니한 정도로 공유물을 이용․개량하는 행위를 말한다. 공유물을 사용․수익하는 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이라고 한다.3) 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실․훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적․법률적 행위를 말한다. 예컨대, 공유건물의 손괴를 방지하기 위해서 수리를 한다든가, 부패의 염려가 있는 공유물을 매각하여 금전으로 보관하는 것 등을 들 수 있다.

 

다. 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구 행위의 성격

 

⑴ 구분소유자가 공용부분을 무단으로 점유한 자에 대하여 부당이득반환을 구하는 것은 공유물의 사용․수익행위라 할 수 있다. 집합건물의 공용부분은 집합건물 구분소유자의 공유이므로 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대해서 지분비율에 따라 사용․수익할 수 있다. 그러한 공용부분을 어떤 사람이 무단으로 점유하여 배타적으로 사용․수익한다면 공용부분의 공유자인 구분소유자가 지분비율에 따른 사용․수익을 하지 못하게 되는 결과가 발생한다. 구분소유자가 공용부분 무단점유자에 대하여 자신의 지분비율에 따른 사용․수익 상당 부당이득의 반환을 구하는 것은 공유물을 사용․수익하지 못한 것을 사후에 실현하는 것이라 할 수 있을 것이다. 판례도 공유물의 배타적 사용․수익자에 대한 부당이득반환청구를 공유물의 사용․수익 행위의 측면에서 판단하고 있다고 볼 수 있다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

◎ 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 : 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로(대법원 1968. 11. 26. 선고 68다1675 판결 참조) 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용․수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이며 다만 이 경우에 비록 그 특정한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용․수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용․수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것이다. 왜냐하면 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 수 있기 때문이다.

 

⑵ 구분소유자가 아닌 관리단이 공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환을 구하는 행위의 성격에 대해서는 다음과 같은 이유로 관리단이 공용부분 무단점유자를 상대로 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 공유물의 관리행위로 보는 것이 타당하다.

관리단이 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 공유물을 사용․수익하는 것에 대한 구체적인 방법을 정하는 것이라 할 수 있으므로 공유물에 대한 관리행위의 성격이 강하다. 관리단이 집합건물의 공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환청구를 하는 것은 모든 구분소유자를 대신하여 공유지분에 대한 사용․수익 권한의 행사를 하는 것으로 구분소유자들이 공유물 사용․수익에 관하여 정한 구체적인 방법을 관리단이 구분소유자들을 위하여 행사하는 것이라고 볼 수 있다. 또한 관리단이 공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환청구를 하는 것은 공용부분을 임대하고 차임을 받는 것과 그 성격이 유사하다. 공용부분을 임대하고 차임을 받는 것을 공용부분에 대하여 적극적인 사용․수익 방법을 정하는 것으로 본다면, 공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 소극적으로 상실한 사용․수익 반환에 관한 방법을 정한 것으로 볼 수 있다. 공용부분의 임대와 차임 수령이 공유물의 관리행위라면, 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권 행사도 공유물의 관리행위로 보는 것이 논리적이다. 전합판결 다수보충의견도 관리단의 부당이득반환청구권 행사를 ‘공용부분의 관리와 밀접하게 관련된 것’으로 판단하였는바, 관리단의 관리행위에 가깝게 본 것이라 할 수 있다.

 

⑶ 관리단의 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권 행사를 공유물의 관리행위로 보면, 관리단이 부당이득반환청구권을 행사하기 위해서는 ‘규약에서 정함’이나 ‘관리단집회의 결의’의 요건을 충족하여야 한다. 집합건물법 제16조 제1항[● 집합건물법 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다]은 공용부분의 관리에 관한 사항에 관하여 관리단집회의 결의로 결정함을 원칙으로 하면서, 보존행위는 구분소유자 각자가 할 수 있다고 정한다. 집합건물법 제25조는 관리인의 권한과 의무를 정하면서 제1호에서 공용부분의 보존․관리 및 변경행위를 할 수 있다고 정하였다(한편 최근 개정된 현행 집합건물법 제25조 제1호와 제1호의2는 위 내용을 더욱 구체화하여 관리인은 공용부분의 보존행위와 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위를 할 수 있다고 정하였다)[● 집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 1. 공용부분의 보존행위 1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위].

 

⑷ 이러한 집합건물법 규정을 종합하면, 집합건물 공용부분의 관리에 관한 사항 중 관리단이 공유물 관리행위에 해당하는 사항을 시행하려면 관리단집회의 결의가 필요하지만, 공유물 보존행위에 해당하는 사항의 경우 관리단집회 결의 없이도 할 수 있다는 결론을 도출할 수 있다. 다만 집합건물법 제16조 제3항은 제1항에서 규정하는 사항(관리단집회 결의의 원칙)에 대하여 규약으로 다시 정할 수 있다고 정하고 있으므로 규약에서 특정 공유물 관리행위에 관하여 관리단집회 결의가 없더라도 관리단이나 관리인이 할 수 있도록 정하면, 관리단이나 관리인은 그러한 사항에 대해서는 관리단집회 결의 없이 행사할 권한을 취득한다.

 

⑸ 따라서 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권 행사를 공유물의 관리행위로 보게 되면, 관리단이 이를 행사하기 위해서는 규약에서 정함이나 관리단집회의 결의가 있어야 한다. 한편 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권 행사를 공유물의 보존행위로 보게 되면, 관리단은 규약의 정함이나 관리단집회의 결의가 없더라도 행사할 수 있을 것이다.

 

8. 부당이득반환청구의 소에서 관리단의 법적 지위   [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 P.292-320 참조]

 

가. 문제의 소재

 

공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환청구를 하는 것을 공유물의 관리행위로 보게 되면, 관리인은 관리단을 대표하여 이에 대한 재판상 행위를 할 수 있다(집합건물법 제25조 제3호). 전합판결에서도 관리단이 무단점유에 관하여 부당이득반환청구를 할 수 있다는 전제에서 판단하였다.

그렇다면 관리단이 어떠한 법적 지위에서 공용부분 무단점유에 관한 부당이득반환청구의 소를 제기할 수 있는 것인지 문제 될 수 있다.

 

나. 견해의 상정

 

공용부분 무단점유자에 대하여 부당이득반환청구에 관한 소를 제기하는 관리단의 법적 지위에 대해서는 ① 구분소유자들에 대한 법정소송담당으로 보는 견해, ② 구분소유자들로부터 임의적 소송신탁을 받은 지위로 보는 견해, ③ 집합건물법에 근거한 독자적인 권리귀속 주체로 보는 견해가 대립한다.

 

다. 판례의 태도 (= 구분소유자들로부터 임의적 소송신탁을 받은 지위로 보는 견해)

 

⑴ 전합판결(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결)은 관리단의 법적 지위를 임의적 소송신탁으로 보는 전제에 있다고 볼 수 있다.

 

⑵ 위 전합판결 취지는 관리단집회의 결의나 규약에서 정하였다는 사정이 있으면, 관리단이 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다는 것이다. 즉 구분소유자들이 관리단집회의 결의나 규약을 통해서 관리단에 소송수행권을 위임하면 관리단이 소송수행을 할 수 있다고 전제한 것으로, 관리단의 법적 지위를 임의적 소송신탁으로 파악하였다고 볼 수 있다.

 

라. 관리단의 법적 지위를 임의적 소송담당으로 볼 경우 법률관계

 

⑴ 관리단은 관리단집회의 결의나 규약을 통해서 구분소유자들로부터 부당이득반환청구 소송에 관한 소송수행권을 부여받게 되므로, 관리단집회 결의나 규약에서 정함이 있어야만 원고적격이 발생한다고 할 것이다.

관리단은 부당이득반환청구에 관한 소송을 수행하기 위해서는 관리단집회의 결의나 규약에서 정하였다는 사정을 밝혀야 하겠지만, 표준관리규약(법무부 표준관리규약과 서울 표준관리규약의 내용에서 정한 내용이다)의 다음과 같은 내용은 관리단의 소송수행에 대한 근거로 해석할 여지가 있다.

● 제16조(대지와 공용부분 등의 임대)

① 관리단은 구분소유자 등의 사용을 방해하지 않는 범위 내에서 특정 구분소유자 등이나 제3자에게 대지와 공용부분 등을 임대할 수 있다. 다만 관리위원회가 설치된 경우에 는 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다.

● 제19조(대지와 공용부분 등의 관리)

① 대지와 공용부분 등의 관리는 관리단의 책임과 부담으로 한다. 다만 전용사용부분의 통상적인 사용에 따른 관리는 전용사용권을 가지는 구분소유자의 책임과 부담으로 한다.

● 제28조(관리단의 권한)

① 관리단은 다음 각호의 사무를 수행한다.

5. 제16조에 따른 대지와 공용부분 등의 임대

6. 제19조에 따른 대지와 공용부분 등의 관리

 

⑵ 관리단의 소송담당 형태를 병행형으로 볼 것인지, 갈음형으로 볼 것인지 문제 될 수 있다.

관리단은 관리단집회 결의나 규약으로 소송수행권을 위임받아 소송수행을 할 수 있으므로 그 이후에는 관리단만 부당이득반환청구에 관한 소송수행을 할 수 있고, 구분소유자는 수행할 수 없다고 보는 것이 타당하다.

구분소유자들이 관리단집회 결의나 규약으로 관리단이 부당이득청구 소송을 할 수 있도록 정한 것은 구분소유자들이 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구에 관한 사용․수익을 구분소유자 전체를 위해 사용하기로 결정하였다는 것을 의미한다. 그런데도 구분소유자들이 부당이득반환청구에 관한 소송을 독자적으로 수행할 수 있도록 하는 것은 관리단에 소송수행권을 부여한 취지에 반한다. 또한 관리단에 부당이득반환청구 소송수행권을 인정하면서 구분소유자의 독자적인 소송수행권까지 인정한다면 부당이득반환청구 상대방으로서는 이중지급이나 중복소송의 위험으로 법적 지위가 불안정할 수 있다.

 

마. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결의 경우

 

대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결은 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환청구 소송을 수행하는 관리단의 법적 지위에 관하여 명확한 판단을 하지는 않았다. 다만 관리단이 이러한 소송을 수행하려면 관리단집회의 결의나 규약이 있어야 함은 밝히고 있다. 위 판결(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결)이 구분소유자의 부당이득반환청구 소송과 관리단의 부당이득반환청구 소송 사이의 기판력과 재소금지원칙 적용 여부에 대하여 판단한 것에 비추어 보면, 위 판결(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결)은 관리단의 법적 지위를 독자적인 권리귀속 주체가 아니라 제3자 소송담당으로 판단하였다고 할 수 있다.

 

9. 구분소유자가 먼저 부당이득반환청구권을 행사하였을 경우 법률관계  [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 P.292-320 참조]

 

가. 문제의 소재

 

대상판결(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결)에서 피고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자들이 부당이득반환청구의 소를 먼저 제기하였다가 제1심 패소 후 항소심에서 일부는 항소취하를, 일부는 소취하를 하였다면서 재소금지원칙을 위반하였다고 본안전항변을 하였다.

원심은 전소와 후소의 당사자가 동일하지 않다는 이유로 피고들의 본안전항변을 받아들이지않았다. 관리단의 법적 지위가 제3자 소송담당(법정소송담당 또는 임의적 소송신탁)인 경우라면, 구분소유자가 먼저 소를 제기하였을 때 관리단의 소에 어떠한 영향을 미치는지 문제 된다.

 

나. 구분소유자의 패소판결이 확정되었을 때 관리단의 소송수행

 

⑴ 구분소유자가 부당이득반환청구 소송을 제기하여 패소 확정된 다음 관리단이 다시 소를 제기하였을 때, 관리단이 구분소유자의 패소 확정판결에 대한 기판력을 받는지 문제 된다.

 

⑵ 민사소송법에는 소송담당자가 수행한 소송의 기판력이 권리귀속 주체에도 미친다는 조항은 있지만, 권리귀속 주체가 수행한 소송의 기판력이 소송담당자에게 미친다는 조항은 없다[● 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위) ③ 다른 사람을 위하여 원고나 피고가 된 사람에 대한 확정판결은 그 다른 사람에 대하여도 효력이 미친다].

 

대법원 2020. 10. 29. 선고 2016다35390 판결은 동일한 채권에 복수의 채권자들이 압류․추심명령을 받은 경우 선행 압류채권자가 한 판결의 기판력이 후행 압류채권자에게 미치지 않는다고 판단하였다. 이러한 판례에 따르면 선행 압류채권자의 기판력은 채무자에게 미치지만 채무자의 기판력은 후행 압류채권자에게 미치지 않는다는 논리를 구성할 수 있는데 이는 권리귀속 주체의 기판력이 소송담당자에게 미치지 않게 된다는 논리에까지 이어질 수도 있다.

◎ 대법원 2020. 10. 29. 선고 2016다35390 판결 : 동일한 채권에 대해 복수의 채권자들이 압류․추심명령을 받은 경우 어느 한 채권자가 제기한 추심금소송에서 확정된 판결의 기판력은 그 소송의 변론종결일 이전에 압류․추심명령을 받았던 다른 추심채권자에게 미치지 않는다. 그 이유는 다음과 같다. (1) 확정판결의 기판력이 미치는 주관적 범위는 신분관계소송이나 회사관계소송과 같이 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람과 다른 사람을 위하여 원고나 피고가 된 사람이 확정판결을 받은 경우의 그 다른 사람에 국한되고(민사소송법 제218조 제1항, 제3항) 그 밖의 제3자에게는 미치지 않는다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다58889 판결 참조). 따라서 추심채권자들이 제기하는 추심금소송의 소송물이 채무자의 제3채무자에 대한 피압류채권의 존부로서 서로 같더라도 소송당사자가 다른 이상 그 확정판결의 기판력이 서로에게 미친다고 할 수 없다.

 

⑶ 대법원 2013. 12. 18. 선고 2013다202120 전원합의체 판결은 채무자가 제3채무자를 상대로 이행의 소를 제기한 상태에서 법정소송담당인 압류채권자가 제3채무자를 상대로 추심의 소를 제기한 경우 중복제소에 해당하지 않는다고 판단하였다. 위 선례의 태도에 비추어 보면, 권리귀속 주체에 대한 판결이 확정되더라도 소송담당자가 제기한 소에는 기판력이 미치지 않는다는 논리구성이 가능할 수도 있다.

◎ 대법원 2013. 12. 18. 선고 2013다202120 전원합의체 판결 : 채무자가 제3채무자를 상대로 제기한 이행의 소가 법원에 계속되어 있는 경우에도 압류채권자는 제3채무자를 상대로 압류된 채권의 이행을 청구하는 추심의 소를 제기할 수 있고, 제3채무자를 상대로 압류채권자가 제기한 추심의 소는 채무자가 제기한 이행의 소에 대한 관계에서 민사소송법 제259조가 금지하는 중복된 소제기에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.

 

⑷ 한편 채권자대위소송의 경우 판례는 선행 채권자의 기판력이나 채무자의 기판력은 채권자에게 미친다고 보고 있다.

◎ 대법원 1981. 7. 7. 선고 80다2751 판결 : 채권자가 채무자를 대위하여 제3자를 상대로 제기한 소송과 이미 판결확정이 되어 있는 채무자와 그 제3자 간의 기존소송이 당사자만 다를 뿐 실질적으로 동일 내용의 소송이라면 위 확정판결의 효력은 채권자대위권행사에 의한 소송에도 미친다고 할 것이고(대법원 1979. 3. 13. 선고 76다688 판결 참조), 기판력은 후소와 동일한 내용의 전소의 변론종결 전에 있어서 주장할 수 있었던 모든 공격 및 방어방법에 미치는 것인바(대법원 1980. 5. 13. 선고 80다473 판결 참조) 제3자인 피고가 원고의 채무자인 소외 회사를 상대로 한 소유권이전등기 청구소송에서 피고가 지급한 판시 대금 10,000,000원에서 상응하는 임야부분에 한하여 동 매매계약이 유효하다는 이유로 피고의 승소로 확정된 이상 그 후 소외 회사의 채권자인 원고가 소외 회사를 대위하여 피고를 상대로 제기한 이 사건 소유권이전등기말소 청구소송에서 위 매매계약의 효력을 다투어 해제를 주장함은 위 전 소송의 기판력에 저촉되는 것이어서 허용될 수 없으며 ….

◎ 대법원 1994. 8. 12. 선고 93다52808 판결 : 어느 채권자가 채권자대위권을 행사하는 방법으로 제3채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결을 받은 경우에는 어떠한 사유로든 채무자가 위 채권자대위소송이 제기된 사실을 알았을 경우에 한하여 그 판결의 효력이 채무자에게 미치므로(대법원 1975. 5. 13. 선고 74다1664 판결, 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카1180 판결 참조) 이러한 경우에는 그 후 다른 채권자가 동일한 소송물에 대하여 채권자대위권에 기한 소를 제기하면 전소의 기판력을 받게 된다고 할 것이지만, 채무자가 전소인 채권자대위소송이 제기된 사실을 알지 못하였을 경우에는 전소의 기판력이 다른 채권자가 제기한 후소인 채권자대위소송에 미칠 수는 없다 할 것이다.

 

⑸ 채권자대위소송의 경우 채무자의 권리 불행사가 채권자대위권의 행사요건으로 파악된다. 즉 채무자가 소를 제기하여 권리를 행사하였다면 채권자는 채무자를 대위하여 권리를 행사할 수 없다.

◎ 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다65839 판결 : 채권자대위권은 채무자가 제3채무자에 대한 권리를 행사하지 아니하는 경우에 한하여 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 행사할 수 있는 것이어서, 채권자가 대위권을 행사할 당시에 이미 채무자가 그 권리를 재판상 행사하였을 때에는 채권자는 채무자를 대위하여 채무자의 권리를 행사할 수 없다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다30016 판결 등 참조).

◎ 대법원 2016. 4. 12. 선고 2015다69372 판결 : 채권자대위권은 채무자가 제3채무자에 대한 권리를 행사하지 아니하는 경우에 한하여 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 행사할 수 있는 것이어서, 채권자가 대위권을 행사할 당시에 이미 채무자가 그 권리를 재판상 행사하였을 때는 채권자는 채무자를 대위하여 채무자의 권리를 행사할 당사자적격이 없다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다30016 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다65839 판결 등 참조).

 

⑹ 관리단을 구분소유자를 위한 소송담당자(임의적 소송신탁)로 본다면 구분소유자가 제기한 소가 확정되었을 경우 그 기판력은 관리단에 미친다고 보는 것이 타당하다. 한편 판례는 비법인사단의 대표자나 구성원에 대한 판결의 기판력은 비법인사단에 미치지 않고 비법인사단의 기판력도 대표자나 구성원에게 미치지 않는다고 판단한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다58889 판결). 이는 비법인사단과 대표자나 구성원이 별개의 권리주체임을 전제로 한 판단이라 할 수 있다. 만약 관리단이 소송담당자로서 구분소유자의 소송수행권을 대신 행사하는 것이 아니라 구분소유자와 별개의 권리주체라면 구분소유자의 기판력이 관리단에 미치지 않는다고 보아야 할 것이다.

 

권리귀속 주체와 소송담당자 사이의 관계를 고려할 때, 권리귀속 주체가 수행한 소송의 기판력은 소송담당자에게 미친다고 보는 것은 당연하다. 소송담당자는 권리귀속 주체를 위해 소송수행권을 대신 행사하는 지위에 있으므로 그 소송수행권은 권리귀속 주체의 권리의 일부이다. 권리귀속 주체가 자신의 권리를 행사하여 확정판결을 받았는데, 권리의 일부라고 할 수 있는 소송수행권을 위임받은 소송담당자가 권리귀속 주체의 기판력의 적용을 받지 않고 행사할 수 있다는 것은 논리적 모순일 수 있다. 관리단은 모든 구분소유자를 구성원으로 하는 단체로서 관리단이 부당이득반환청구를 하는 것은 구분소유자 공동이익을 위해 구분소유자의 공유지분에 대한 사용․수익 권한을 대신 행사하는 것이므로 구분소유자의 소송과 관리단의 소송은 실질적으로 동일한 소송이라고 할 수도 있다. 만약 구분소유자의 기판력이 관리단에 미치지 않는다고 보면, 구분소유자들이 먼저 소를 제기하여 패소판결이 확정되었더라도 관리단이 다시 소송을 제기할 수 있어서 부당이득반환청구의 상대방은 두 번의 소송을 제기당할 수 있는 불합리한 상황이 만들어질 수 있다. 추심의 소의 경우 동일한 채권에 대해 다수의 압류채권자가 발생할 수 있고, 한 명의 압류채권자의 기판력을 다른 압류채권자에게 미치도록 하면 다른 압류채권자들에게 불이익을 줄 수 있다는 특징이 있지만, 구분소유자와 구분소유자들로 구성된 관리단은 대체로 이해관계를 같이하는 자들이라 할 수 있으므로 복수의 압류채권자들 사이에서와 같이 기판력을 단절시킬 필요는 없다.

 

따라서 관리단이 소를 제기하기 전에 구분소유자가 제기한 소가 패소 확정되었다면 관리단의 소는 기판력의 적용을 받으므로 법원은 관리단의 청구를 기각하여야 한다(모순금지설).

 

다. 구분소유자가 소송 수행 중 소를 취하하였을 경우 관리단의 소송수행

 

⑴ 구분소유자가 부당이득반환청구에 관한 소송수행 중 제1심 패소판결 선고 후 소를 취하하였을 때, 관리단이 부당이득반환청구에 관한 소를 다시 제기하였다면 민사소송법 제267조 제2항에서 정하는 재소금지원칙의 적용을 받는지 문제 된다.

● 민사소송법 제267조(소취하의 효과) ② 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다.

 

⑵ 제3자 소송담당과 권리주체 사이에서 재소금지원칙의 적용 여부에 관하여 판례의 태도를 살펴본다.

◎ 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다105966 판결 : 종전 소송의 원고 선정자들 모두를 위한 선정당사자로 선정된 소외 1이 선정당사자의 지위에서 종전 소송 도중 피고 선정자들과 한 위와 같은 합의는 … 재소를 하지 않기로 한 것으로서, … 그 효력은 이 사건의 원고 선정자들을 포함한 종전 소송의 원고 선정자들로부터 개별적인 동의를 받았는지 여부와 관계없이 그들 모두에게 미친다고 할 것이다. 따라서 이 사건 소송은 원고 선정자들이 위와 같은 재소금지합의에 반하여 제기한 것으로서 권리보호의 이익이 없다.

◎ 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다18406 판결 : 원고들이 적극적으로 위 소외 1의 주장을 인정하면서 위 소외 1의 청구를 인낙하여 위 소송에서 위 소외 1에게 대위적격을 부여한 이상, 위 소외 1이 위와 같이 제1심에서 승소판결을 선고받은 후 항소심에서 그 소를 모두 취하하였다면, 원고들은 재소금지원칙상 피고 3, 피고 4에 대하여 위 소외 1이 원고들을 대위하여 제기한 것과 동일한 소송을 제기할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 원고들의 피고 3, 피고 4에 대한 이 사건 소는 부적법하다고 할 것이다.

 

⑶ 부당이득반환청구권에 관한 관리단의 소송수행은 구분소유자의 공용부분 사용․수익에 관한 권한을 구분소유자 공동이익을 위하여 대신 행사하는 것이다. 구분소유자가 부당이득반환청구권을 행사하는 경우와 관리단이 부당이득반환청구권을 행사하는 경우의 권리귀속 주체는 동일하다고 할 것이므로, 구분소유자와 관리단의 관계에서는 ‘당사자 동일’과 ‘소송물 동일’의 재소금지원칙의 요건을 충족하였다.

구분소유자의 소 취하 후 관리단이 다시 소를 제기하는 것이 재소금지원칙의 적용을 받을지는 관리단의 소제기에 새로운 권리보호이익이 발생하였는지에 따라 달라진다.

 

10. 아파트, 상가, 대규모점포 등의 경우 관리주체(관리비징수주체)  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.485-487 참조]

 

가. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리단, 입주자대표회의, 상가번영회 등의 차이점

 

⑴ 아파트

 

① 관리단 : 소유자들의 모임으로 ‘당연 성립’한다. 근거법령은 집합건물법이다.

 

② 입주자대표회의 : 동 대표들을 구성원으로 한다. 근거법령은 공동주택관리법이다.

아파트의 경우 실제 거주자의 대표들로 구성된 입주자대표회의가 있다. 입주자대표회의는 입주자들의 모임이 아니라 동 대표들을 구성원으로 한다.

관리비를 걷거나 관리인을 두는 등 실제 거주자들의 공통된 이해관계를 조절하는 등의 행위는 모두 입주자대표회의에서 수행한다(공동주택관리법에서 규율함).

※ 임차인은 동 대표를 선출할 권한만 가지고 있다.

 

⑵ 상가

 

① 관리단 : ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.

 

② 상가번영회 : 임의단체이며, 근거규정은 별도로 없다.

상가의 경우 이른바 상가번영회가 있다. 상가번영회를 위한 법률규정은 없으므로, 상가번영회는 임의단체이다.

 

⑶ 대규모상가(규모가 3,000㎡ 이상인 곳 등)

 

① 관리단 : 당연 성립한다. 집합건물법을 근거로 한다.

 

② 대규모점포 등 관리자 : 주식회사만 가능하다. 유통산업발전법을 근거로 한다.

대규모점포 등 관리자는 사용하는 명칭과 상관없이 ‘대규모점포 등 관리자’다.

대규모점포의 경우 대규모점포등 관리자가 있다(유통산업발전법 12조 2항). 대규모점포는 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 곳 등을 말한다(예컨대, 동대문의 두타몰).

실제 영업하는 사람들을 위한 이해관계 조정 기구이고, 대규모점포 등 관리자는 상법상 주식회사로 하게 되어 있다(유통산업발전법 12조 2항 2호 가항).

대규모점포 등 관리자는 구분소유와 관련한 사항에 대하여는 결정할 권한이 없다(유통산업발전법 12조 4항).

나. 관리단과 입주자대표회의의 차이점

 

⑴ 관리단

① 근거법령 : 집합건물법

② 적용대상 : 아파트, 상가 등 집합건물

③ 구성원 : 구분소유자들 전원(당연성립). ※ 아파트의 경우, 입주민 중 임차인이 많아 현실적으로 관리단이 모이는 경우는 없음

④ 권한 : 소유권과 관련된 권한 및 관리행위 권한 갖고 있음

⑤ 상가의 경우 : 관리단 있음

⑥ 관리비 징수 : 위탁관리회사(임의적 소송담당, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)

⑦ 구분소유권침해 손해배상청구권자 : 구분소유자 or 관리단(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)

 

⑵ 입주자대표회의

① 근거법령 : 공동주택관리법

② 적용대상 : 공동주택(아파트, 연립주택 등)

③ 구성원 : 입주자 중 동대표(= 임차인들을 포함한 입주자들로부터 선출된 소수의 동대표들의 모임)

④ 권한 : 공동주택관리법에 규정 있음. 관리비 징수·운영, 엘리베이터·주차장 등 입주민 공동시설 관리, 입주민들의 공동규율 제정·관리 등. 하지만, 구분소유권과 관련된 권한은 없음

⑤ 상가의 경우 : 입주자대표회의 없음. 대신 상가번영회가 있으나, 법령에 근거 없는 임의단체임.

⑥ 관리비 징수 : 주택관리업자(공동주택관리법 제23조)

다. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리비 징수주체 (= 징수대행자도 당사자 적격 인정)

 

⑴ 아파트의 경우

 

① 관리비 징수주체 : ‘입주자대표회의’이다.

 

② 관리비의 징수대행자 : ‘주택관리업자’(공동주택관리법 제23조)이다. 공동주택관리법에 의하여 당사자적격이 인정된다.

 

⑵ 상가의 경우

 

① 관리비 징수주체 : ‘관리단’이다.

 

② 관리비의 징수대행자 : ‘위탁관리회사’이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).

관리단의 당사자적격은 당연히 인정된다. 위탁관리회사는 임의적 소송담당(제3자 소송담당)임에도 불구하고 당사자적격이 인정된다(위 대법원 2014다87885, 87892 판결).

 

⑶ 대규모점포의 경우

 

① 관리비 징수주체 : 대규모점포는 주식회사인 ‘대규모점포 등 관리자’에게 관리비징수 권한이 인정된다(유통산업발전법).

 

② 관리비의 징수대행자 : 위임받은 ‘상인회’(임의적 소송담당)이다.

대상판결(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)은 ‘대규모점포 등 관리자’로부터 포괄적으로 위임을 받은 ‘상인회’ 또는 ‘지회’도 관리비 청구소송에서 당사자적격이 인정된다고 보았다.

◎ 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결 : 나아가 甲 회사가 그 내부 규정을 통하여 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 乙 상인회 내지 그 지회인 각 상가상인회에 포괄적으로 위임하였으므로, 원고는 위임받은 관리업무를 수행하면서 이 사건 상가 내 점포 상인들로부터 그러한 업무수행에 소요되는 경비, 즉 관리비를 부과·징수할 권한이 있고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격도 인정된다.

<관리비 징수주체>

 

라. 대규모점포관리자로부터 포괄적 위임받은 상인회의 관리비청구소송 원고적격 여부 및 운영회회비가 관리비에 포함되는지 여부(적극)(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자 내지 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장관리자의 지위에 있다면 점포 상인들에 대해 관리비를 징수할 권한이 있는지 여부, ② 상인회의 지회인 원고가 관리비 징수권한을 포괄적으로 위임받아 그 회원이 아닌 점포 상인들로부터 관리비를 징수할 권한이 있는지 여부, ③ 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비가 관리비에 포함된다고 볼 수 있는지 여부이다.

 

⑵ 남대문시장 상인회의 지회인 원고가 그 구역 내 점포 상인들로부터 괸리비를 징수하는 과정에서, 원고로부터 탈퇴한 일부 상인들이 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비인 운영회 회비에 대하여는 납부의무가 없다고 다투게 되어, 원고가 이들을 상대로 운영회 회비의 지급을 구하는 사건이다.

 

⑶ 원고가 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자 내지 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(전통시장법)에 따른 시장관리자의 지위에서 점포 상인들에 대해 관리비 징수권한이 있는 서울남대문시장 주식회사(남대문시장회사)로부터 포괄적으로 관리비 징수권한을 위임받았으므로, 원고는 해당 구역 내에서 원고의 회원이 아닌 점포 상인들에 대해서도 적법한 관리비 징수권한이 있고, 그러한 업무를 수행하는 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비 역시 남대문시장의 전체적인 운영관리나 이 사건 상가의 사용·보전·관리업무 수행에 수반되는 비용으로서 원고에게 징수권한 있는 관리비에 포함된다고 판단하여, 이와 달리 원고에게 징수권한 없다고 판단한 원심판결을 파기환송한 사례다.

 

⑷ 위 판결은(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결), 실제 관리비를 징수하는 주체의 당사자적격을 인정해 줌으로써 실제 상황을 존중해주었다. 임의적 소송담당은 일반적으로 허용되지 않는다. 임의적 소송담당을 일반적으로 허용할 경우, 변호사가 아닌 자가 본인 이름으로 소송을 수행하는 등 변호사법위반이 될 여지가 크기 때문이다.

아파트나 상가처럼 관리비를 징수하는 주체가 직접 소송을 제기하는 것을 허용하더라도, 임의적 소송담당을 허용함으로써 발생할 위험성은 거의 발생하지 않을 것이다.

대법원은 이런 현실을 반영하여 ‘상인회’나 ‘지회’의 당사자적격도 인정하였다.

 

마. 집합건물의 관리단과 관리인으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자가 관리업무를 수행하면서 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것이 허용되는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 위탁관리업자가 관리비를 청구할 당사자적격이 있는지 여부(적극), 관리비징수 업무를 위탁받은 위탁관리업자가 민사소송법 제237조 제1항에서 정한 ‘일정한 자격에 의하여 자기의 이름으로 남을 위하여 소송당사자가 된 사람’에 해당하는지 여부(적극) (대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다229516 판결)

 

⑴ 집합건물의 관리업무를 담당할 권한과 의무는 관리단과 관리인에게 있고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2, 제25조), 관리단이나 관리인은 집합건물을 공평하고 효율적으로 관리하기 위하여 전문적인 위탁관리업자와 관리위탁계약을 체결하고 건물 관리업무를 수행하게 할 수 있다. 이 경우 위탁관리업자의 관리업무의 권한과 범위는 관리위탁계약에서 정한 바에 따르나 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁관리업자에게 위탁하는 것이 통상적이므로, 여기에는 관리비에 관한 재판상 청구 권한을 수여하는 것도 포함되었다고 봄이 타당하다. 이러한 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자가 관리업무를 수행하면서 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 집합건물 관리업무의 성격과 거래현실 등을 고려하면 이는 특별한 사정이 없는 한 허용되어야 하고, 이때 위탁관리업자는 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 보아야 한다.

 

⑵ 관리비징수 업무를 위탁받은 위탁관리업자는 민사소송법 제237조 제1항에서 정한 ‘일정한 자격에 의하여 자기의 이름으로 남을 위하여 소송당사자가 된 사람’에 해당한다. 따라서 위탁관리업자가 구분소유자 등을 상대로 관리비청구 소송을 수행하던 중 관리위탁계약이 종료되어 그 자격을 잃게 되면 소송절차는 중단되고, 같은 자격을 가진 새로운 위탁관리업자가 소송절차를 수계하거나 새로운 위탁관리업자가 없으면 관리단이나 관리인이 직접 소송절차를 수계하여야 한다(민사소송법 제237조 제1항). 다만 소송대리인이 있는 경우에는 관리위탁계약이 종료하더라도 소송절차가 중단되지 않는다(민사소송법 제238조).

 

바.  관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되는지 여부(원칙적 소극), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조가 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정인지 여부(소극) (대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우에 비용부담 등 법률관계를 정하는 기준(= 개별 계약의 내용)이다.

 

⑵ 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ’집합건물법‘이라 한다)상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다.

 

⑶ 관리규약, 관리단 등이 제대로 갖추어지지 않은 집합건물에 관하여 원고를 비롯한 일부 구분소유자들과 개별적인 관리위탁 계약을 체결한 피고가 건물관리를 위하여 제3자와 계약을 체결한 후 그에 따른 비용지급 등을 지체하자 원고가 이를 대신 지급하고 피고를 상대로 부당이득반환을 구한 사안이다.

 

⑷ 대법원은, 계약 내용에 대해 충분히 심리하지 않은 채 집합건물법의 관리인에 관한 규정 등을 들어 원고의 청구를 기각한 원심을 파기하였다.

 

11. 집합건물과 당사자적격  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.371-374 참조]

 

소송에서는 관리단(입주자대표회의) 또는 관리회사의 당사자적격이 인정되는지 여부가 문제된다.

 

가. 관리비 징수

 

⑴ 공동주택의 관리비청구의 소는 주택관리업자 등 공동주택의 관리주체가 자신의 이름으로 제기할 수 있다.

이는 공동주택관리법 제23조가 관리비를 공동주택 에게 납부하도록 규정하고 있기 때문이다(제3자 소송담당이 아님).

공동주택관리법 제2조에서 주택관리업자도 관리주체의 하나로 규정하고 있다. 따라서 아파트의 경우 관리비를 미납하면 관리회사가 관리비를 청구할 수 있다.

● 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등)

➀ 의무관리대상 공공주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

 

⑵ 상가의 경우에는 관리단으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리회사가 자신의 이름으로 소를 제기할 수 있다. 이는 임의적 소송담당에 해당한다(대법원 2014다87885, 87892 판결).

◎ 대법원 2014다87885, 87892 판결 : 집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다.

 

나. 구분소유권 침해로 인한 손해배상청구(부당이득반환청구)

 

⑴ 입주자대표회의는 점유자들의 대표자 모임이므로, 소유권 침해에 관하여는 아무런 권리, 권한이 없다.

 

⑵ 구분소유자들이 각자 또는 전원의 이름으로 소를 제기할 수 있음은 당연한데, 판례는 관리단도 소송을 제기할 수 있다고 한다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)

◎ 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 : 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.

 

⑶ 판례는 관리단이 소를 제기할 수 있는 근거를 설명하고 있지 않지만, 상가에는 다수의 구분소유자들이 있고, 구분소유권침해로 인한 소송에서는 대부분 이해관계가 일치할 것이다.

관리단이 소송을 제기하도록 하여 일회적으로 해결하는 것이 분쟁을 효율적으로 해결하는 방안이 될 것이므로 판례의 태도가 바람직하다.

이 사건에서도 관리단이 소송을 제기하였는데 당사자적격이 인정되었다.

 

다. 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유·사용하는 경우, 구분소유자뿐만 아니라 관리단도 위 사람을 상대로 부당이득반환을 구하는 소를 제기할 수 있는지 여부(적극) (대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 집합건물의 관리단이 집합건물의 공용부분이나 대지를 무단으로 점유하는 사람을 상대로 부당이득반환청구를 하기 위한 요건(관리단집회의 결의나 규약에서 정하는 바에 따름), ② 집합건물 관리단이 집합건물의 공용부분의 관리에 관한 사항을 타인에게 위임할 수 있는지(적극), 위임하는 방법, 집합건물 관리단이 관리단 집회결의로 타인에게 공용부분 관리를 위임하고 수임인이 소 제기를 결정한 경우 소제기에 관한 관리단 집회결의가 있다고 볼 수 있는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유․사용함으로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 되어 부당이득반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다. 한편 관리단은 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립된다. 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의의무로 행사하거나 이행하여야 하고, 관리인을 대표자로 하여 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다[｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조 참조]. 따라서 관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결 참조).

 

⑶ 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임하여 처리할 수도 있다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결 참조). 이와 같은 법리는 관리단이 집합건물의 공용부분 관리에 관한 업무로서 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득반환을 청구하는 경우에도 마찬가지이다. 한편 위와 같은 공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로(집합건물법 제16조 제1항), 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있다.

 

⑷ 피고들이 원고(이 사건 상가의 구분소유자들로 구성된 관리단)의 승낙이나 동의 없이 공용부분인 이 사건 상가의 출입구 부근 대지를 점유‧사용하자, 원고가 피고들을 상대로 차임 상당의 부당이득반환 등을 청구한 사안이다.

 

⑸ 원심은, 원고가 이 사건 상가의 규약을 제정한 바가 없고, 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환을 구하는 소를 제기하기 위한 관리단집회의 결의 요건을 갖추었다고 볼 증거도 없다고 보아, 이 사건 소 중 부당이득반환 청구에 관한 부분을 당사자적격이 없다는 이유로 각하하였다.

 

⑹ 대법원은 위와 같은 법리에 따라, 관리단인 원고가 그 내부단체인 이 사건 대표위원회에 공용부분 관리 권한을 위임하기로 하는 결의를 하였고, 이 사건 대표위원회에서 원고로부터 위임받은 바에 따라 공용부분 관리행위에 해당하는 이 사건 부당이득반환청구의 소 제기를 위한 결의를 하였다고 볼 여지가 있다는 이유로, 원심판결 중 소 각하 부분을 파기·환송하였다.

 

12. ‘관리단’과 ‘실제 부동산을 사용·수익하는 자들로 구성된 단체’의 구별    [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.244-245 참조]

 

관리단은 아파트, 상가, 대규모점포를 불문하고 집합건물에 해당하면 그 구분소유자들을 구성원으로 하여 자동으로 구성되는 것이다.

반면에, 실제 부동산을 사용·수익하는 자들로 구성된 단체가 존재한다.

 

가. 아파트

 

아파트의 경우 실제 거주자의 대표들로 구성된 입주자대표회의가 있다.

입주자대표회의는 입주자들의 모임이 아니라 동 대표들을 구성원으로 한다.

관리비를 걷거나 관리인을 두는 등 실제 거주자들의 공통된 이해관계를 조절하는 등의 행위는 모두 입주자대표회의에서 수행한다(공동주택관리법에서 규율함).

 

나. 상가

 

상가의 경우 이른바 상가번영회가 있다.

상가번영회를 위한 법률규정은 없으므로, 상가번영회는 임의단체이다.

 

다. 대규모점포

 

⑴ 대규모점포의 경우 대규모점포 등 관리자가 있다(유통산업발전법 12조 2항). 대규모점포는 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 곳 등을 말한다(예컨대, 동대문의 두타몰).

실제 영업하는 사람들을 위한 이해관계 조정 기구이고, 대규모점포 등 관리자는 상법상 주식회사로 하게 되어 있음(유통산업발전법 12조 2항 2호 가항).

 

⑵ 대규모점포 등 관리자는 구분소유와 관련한 사항에 대하여는 결정할 권한이 없다(유통산업발전법 12조 4항).

 

13. 대상판결의 내용 분석  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.376-379 참조]

 

가. 부당이득 성립 여부에 관한 종전 판례의 태도

 

① ‘공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 없으므로 권원 없이 점유하더라도 부당이득이 성립하지 않는다’는 것이 종래의 판례다.

이러한 내용의 판례는 모두 8건이 발견되는데 법원공보에 실린 판결은 단 하나도 없어서 잘 알려진 판례는 아니었다.

 

② 위 판례들 중 최초의 판례는 대법원 96다42277, 42284 판결이다.

위 판결의 사안은 피고가 집합건물의 옥상에 무허가로 건물을 짓고 주차장까지 만들어서 혼자 사용하였고, 위와 같은 시설들로 인해 건물에 금이 가는 등 손해가 발생하자, 구분소유자들이 보수공사비, 위자료, 부당이득반환의 청구를 한 것이다.

 

③ 원심은 보수공사비 및 위자료 상당의 손해배상을 인정하면서, 임대료 상당 부당이득은 옥상이라는 사정을 감안하여 기각하였고, 대법원에서도 상고를 기각하였다.

‘옥상 부분은 원래 건물의 지붕으로써의 기능을 하는 것일 뿐 그 위에 다른 건물을 축조하거나 주차장으로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 피고가 아무런 권원 없이 이를 점유 사용하였다 하더라도 이로 인하여 원고들에게 임료 상당 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수는 없다’는 이유로 원고들의 위 주장을 배척하였다(대법원 96다42277, 42284 판결).

 

④ 판시 내용에 비추어 대법원 96다42277, 42284 판결 자체는 옥상이라는 특수성을 반영하여 손해를 부정한 것으로 보일 뿐 공용부분에 대한 부당이득의 성립을 전면적으로 부정하려는 취지는 아니었던 것으로 보인다.

그런데 그 이후 법원은 위 대법원 96다42277, 42284 판결을 근거로 하여 공용부분에 대한 부당이득의 성립을 부정하는 내용으로 판례를 확립하여 간 것이다.

 

나. 대상판결의 견해

 

① 피고가 1층 로비 전체를 골프연습장의 일부로 사용함으로써 다른 구분소유자들은 그 복도를 이용하지 못하였을 뿐만 아니라, 2층을 통해 출입하는 고객들에게 불편을 초래하였고, 이는 구분소유자들의 영업에도 지장을 초래하였다.

즉, 손해액 산정이 단순하지 않았을 뿐이지 손해가 없었다고 볼 만한 것은 아니었다.

 

② 채무불이행이나 불법행위 사건에서도 손해의 발생이 인정되면, 법원은 석명권을 행사하는 등의 방법으로 손해액을 산정하도록 하여야 하고 그 구체적인 액수의 입증이 부족하다는 이유로 배척하지는 않는다.

 

③ 마찬가지로 공용부분을 독점 사용하는 경우에도 부당이득의 성립을 인정하는 것이 타당하다.

 

④ 부당이득의 성립이 인정된다면 손해액 산정방식이 문제될 것인데, 공용부분에 대한 임대의 관행이 없으므로 어차피 다수의견에서 말하는 ‘임대료 상당액’ 이란 적정한 임대료를 뜻하는 것으로 보아야 할 것이다.