【판례<도시개발법상 환지처분, 구 도시재개발법상 분양처분, 도시정비법상 이전고시>】《주택재건축사업에서 이전고시에 의한 기존 권리제한소멸, 기존 권리제한등기말소와 청산금지급의 ..

【판례<도시개발법상 환지처분, 구 도시재개발법상 분양처분, 도시정비법상 이전고시>】《주택재건축사업에서 이전고시에 의한 기존 권리제한소멸, 기존 권리제한등기말소와 청산금지급의 동시이행관계 및 청산금에 대한 이자발생 시기(대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지

 

가. 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다.

 

나. 구 도시정비법 제48조 제3항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 ‘도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다’고 규정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지․건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.

한편 도시개발법은 제34조에서 보류지 또는 체비지에 관한 규정을 두면서, 제42조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 나아가 제42조 제1항은 “환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”라고 규정하고 있다. 이러한 규정들에 의하면, 종전의 토지 중 환지계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환 지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 이에 따라 보류지 또는 체비지는 그에 상응하는 종전의 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법 제42조 제5항이 정한 자가 소유권을 취득한다.

도시개발법 제40조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 알리고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다. 한편 구 도시정비법 제54조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다. 이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다.

이러한 보류지 등에 관한 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급대상이 되는 대지․건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.

 

다. 민법 제587조는 “매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 그러나 매수인의 대금지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사건의 경과

 

피고인 甲 조합이 시행하는 재건축사업의 정비구역 내에 있는 아파트 및 그 대지의 소유자인 乙은 조합원 자격을 취득한 후 甲 조합에 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나, 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었다.

위 아파트 대지에는 丙 은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 카드사를 채권자로 한 가압류등기가 마쳐져 있었는데, 위 근저당권의 채권최고액 및 가압류의 피보전채권액 합계는 甲 조합이 乙에게 지급해야 할 청산금 액수를 초과하였다. 丙 은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수한 원고인 丁 유한회사는 乙이 甲 조합으로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받아 추심금 청구를 하였다. 그 후 甲 조합은 이전고시를 마쳤다.

 

나. 원심의 판단

 

甲 조합이 이미 이 사건 아파트 대지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도, 이 사건 아파트 대지에 여전히 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있는 이상, 乙의 위 각 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 甲 조합의 청산금 지급의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 甲 조합은 금전채무 불이행을 원인으로 한 민법 제397조에 따른 법정이자 또는 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금을 부담하지는 않는다.

그런데 甲 조합은 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받아 이 사건 재건축사업을 진행함으로써 그때부터 이 사건 아파트 및 그 대지로부터 생긴 과실을 수취하고 있으므로 분양계약기간 종료일 다음 날로서 乙이 조합원의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 날로부터 구 도시정비법 제 47조 제1항1)에서 정한 이행기 150일이 경과한 날부터 이자를 지급하여야 한다.

따라서 甲 조합은 乙로부터 이 사건 아파트 대지에 관하여 설정된 근저당권설정 등기, 가압류등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에, 추심채권자인 원고에게 청산금 원금 및 乙이 현금청산 대상자가 된 날로부터 150일이 경과한 날부터 다 갚는 날까지 5%의 비율로 계산한 이자를 지급할 의무가 있다.

 

다. 쟁점

 

원고는 이 사건 아파트 대지상의 근저당권이 소멸됨을 전제로 청산금에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받아 추심금 청구를 하였다.

그런데 구 도시정비법에서는 청산금의 대상이 되는 아파트 대지상의 근저당권 소멸에 관한 명시적인 법적 근거를 별도로 두고 있지 않다.

한편 ① 구 도시정비법 제55조 제1항은 분양신청이 이루어진 조합원 분양분의 경우 종전 아파트에 설정된 저당권은 신규 분양아파트에 이전되는 것으로 규정하고 있는데, 이 사건 아파트와 같이 조합원이 분양신청하지 않은 종전 아파트에 설정된 저당권도 구 도시정비법 제55조 제1항에 따라 일반분양분 아파트에 이전된다고 보거나, ② 기존 대지상에 저당권이 계속 존속한다고 보는 경우 물상대위권 행사요건을 갖추지 못한 것 아닌지 문제 된다.

이러한 상황에서 청산금에 대한 물상대위권이 인정되기 위해서는, 도시개발법 제42조 제1항이 도시개발법 제34조 및 구 도시정비법 제55조 제2항을 통하여 재건축사업에서 분양신청하지 않은 조합원의 아파트에 설정된 권리제한이 이전고시로 소멸하는 근거로 볼 수 있어야 한다.

이전고시로 기존의 권리제한이 소멸한다고 본다 하더라도, 이 사건에서는 이전고 시 이전에 추심명령이 이루어졌는데, 이와 같이 이전고시 이전이라도 물상대위권을 행사할 수 있는지가 문제 된다.

대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다98129 판결에서는 주택재건축사업에서 청산금지급과 동시이행관계에 있는 소유권이전등기의무이행이 없으면 민법 제587조에 따른 이자지급 의무가 발생하지 않는다고 판단하였는데, 청산금 지급과 동시이행관계에 있는 기존의 권리제한등기 말소의무의 이행이 없는 경우에도 위 대법원판결의 법리가 적용될 수 있는지도 문제 된다.

 

3. 도시정비법 전후 제도 [이하 대법원판례해설 제117호, 임성훈 P.341-362 참조]

 

가. 환지 방식의 도시개발사업(구 토지구획정리사업) 절차

 

도시개발사업은 도시개발구역 지정, 조합설립인가, 실시계획인가, 환지계획인가, 환지예정지지정, 공사완료 공고 및 환지처분, 청산금 징수․교부의 단계로 진행되고, 환지방식의 경우 수용권 등 별도의 토지취득 절차를 두고 있지 않다.

체비지 및 보류지는 보류지․체비지 지정처분에 의하여 설정된다. 보류지는 환지방식에 의하여 조성되는 토지 중에서 일반환지 대상토지 외의 토지로서, 체비지, 공공시설용지 및 기타 용지를 말한다. 체비지는 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.

동의 등에 의한 환지 제외를 할 수 있는데(제30조), 이는 환지부지정처분에 의하여 이루어진다. 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 않을 수 있는데, 환지처분시 청산금결정이 원칙이다(제41조 제2항). 다만 환지처분 이전이라도 청산금을 교부할 수 있고(제46조 제1항 단서), 이 경우 토지가액 산정시기는 환지처분 시가 아닌 청산금 교부 시이다(제41조 제2항 단서). 당해 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.

환지처분의 효과(제42조)는 (1) 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보고(제1항 전단), 종전의 토지에 관한 소유권 기타의 권리가 환지계획에서 정해진 새로운 토지로 이전한다(민법 제187조에 의한 물권변동). 동의에 의한 환지부지정의 경우, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다(제1항 후단). 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득하는데, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다(제5항).

환지처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이다(대법원 1978. 9. 26. 선고 78누134 판결, 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카285 판결). 환지처분이 창설적인 설권처 분인지 여부에 관하여 보면, 토지와 토지를 교환하는 협의의 환지처분은, 정리 후의 토지의 어딘가에 당연히 객관적으로 정하여져 있는 환지의 위치․범위를 확인․선언하는 것에 불과하고, 시행자가 일단 시행지구 내의 종전의 토지를 취득하여 이를 종전의 토지소유자에게 다시 분배․교부한다고 하는 창설적인 설권처분이 아니지만(대법원 1991. 6. 14. 선고 90다카22575 판결), 동의에 의한 환지부지정처분, 보류지․체비지 지정처분 등 광의의 환지처분은 새로운 권리관계를 형성하는 창설적인 설권처분으로 본다.

 

나. 도시정비법 이전 도시재개발사업 절차

 

이는 재개발기본계획수립 재개발구역 지정 조합설립인가 사업시행인가

분양신청 및 관리처분계획 인가 준공검사 및 분양처분 청산금 징수․교 부의 단계로 진행되어, 도시정비법상 재개발사업과 유사한 절차로 구성되어 있었고, 사업시행을 위한 수용권(제31조)이 부여되어 있는 것이 특징이다.

분양신청을 하지 않은 자에 대하여는 제42조7)에 의하여 청산하여야 하는데, 제31조의 규정에 의하여 수용된 경우는 청산대상에서 제외되었고, 미분양분은 보류지 등으로 간주되었다(제39조8)).

분양처분에 따라 권리가 확정되는데, 저당권 등 권리는 분양받은 대지 또는 건축 시설로 이전하고(제39조 제1항), 분양처분고시에 따라 구 도시재개발 등기처리규칙 제5조 제1항 제3호를 근거로 등기가 이루어졌다.

분양처분의 법적 성격은 재개발구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 분양처분 그 자체로는 권리의 귀속에 관하여 아무런 득상․변동을 생기게 하는 것이 아니다[대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결. 진정한 소유자가 아닌 자를 대상으로 분양처분을 하였다 하여, 그 자에게 분양대상물에 대한 권리가 창설적으로 발생하지 않는다는 취지이다].

종전의 토지 또는 건축물에 대신하여 대지 또는 건축시설이 정하여진 경우에는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행되는데, 이와 같은 경우의 분양처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분으로 본다[재개발사업 시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다는 취지이다].

분양처분이 창설적 설권처분인지도 문제 되는데, 분양신청을 한 조합원에게 대지 또는 건축시설을 분양하는 일반적인 경우의 분양처분은 재개발사업 후 종전의 토지 등에 대응하는 것으로 객관적으로 정하여져 있을 대지 또는 건축시설의 위치․범위를 확인․선언하는 것에 불과하고, 창설적인 설권처분이 아니다. 다만 참여조합원(토지 또는 건축물에 대한 전세권자, 등기된 임차권자, 국민주택사업자 중 정관에 정한 자, 법 제20조 제3항)에게 하는 분양처분이나(영 제40조 제4호), 체비지 또는 보류지(보류건축시설)를 정하는 처분(법 제43조) 등은 창설적인 설권처분에 해당한다.

 

다. 도시정비법 이전 주택재건축사업 절차

 

대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결에서 관련 법리가 아래와 같이 정리되었다. 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제5항에서 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 및 분양처분 절차를 거쳤는지에 따라 달리 취급된다.

구 도시재개발법상 절차를 거치는 경우는, 공용환권에 해당하여 구 주택상의 권리가 신 주택으로 동일성을 유지하면서 이전 간주되고, 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환․변경되며(공용환권), 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항이 적용됨에 따라 관련 등기는 구 도시재개발 등기처리규칙 제5조 제1항 제3호에 따라 처리되었다.

구 도시재개발법상 절차를 거치지 않는 경우는, 일반 민법에 의한 권리변환에 해 당하여 구 주택상의 권리가 신 주택으로 이전이 간주되지 않고, 조합설립인가 및 사업계획승인으로 행정청 관여는 종료되었다. 사업시행을 위한 토지 등 취득과 관련하여서도 수용권이 아닌 매도청구권이 부여되고, 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권이전방식 등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 진행됨에 따라, 분양신청, 권리배분, 일반분양, 청산은 모두 민사관계로 의율되었다. 당해 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득하는 것이지, 행정처분에 의한 공용환권에 해당하지 않았다. 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항 적용에 따른 구 도시재개발등기절차가 준용되지 않음에 따라, 구 주택에 대한 저당권등기를 신 주택에 하기 위해서는 등기신청의 일반 절차에 따라 저당권자와 저당권설정자 등 당사자가 공동으로 신청하거나 또는 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청하는 방식으로 이루어졌다.

 

라. 도시정비법 이후 절차

 

도시정비법 제정으로 재건축과 재개발사업 절차의 통합이 이루어졌다. 도시정비법은 재건축사업과 재개발사업을 통합적으로 규율하는 것을 주된 목적으로 하여 도시재개발법과 주택건설촉진법의 일부 조항을 통합하면서 탄생하게 되었다. 두 개의 사업이 통합되는 과정에서 재건축사업에 재개발사업의 절차가 도입되면서, 재건축사업도 재개발사업과 동일한 구조로 진행되는 것을 원칙으로 함에 따라, 구 도시재개발법상 절차를 거치지 않는 재건축사업 방식은 더 이상 적용되지 못하게 되었다. 다만 조합의 소유권확보방식은 매도청구(재건축), 수용(재개발)으로 그 차이가 계속 유지되었다. 도시정비법상 이전고시에 따른 권리변동은 (1) 정비사업의 시행으로 조성된 대지와 건축물은 관리처분계획에 의하여 처분 또는 관리하여야 하고(제48조 제4항), (2) 분양신청 결과 잔여분이 있으면 사업시행자는 이를 정관이나 사업시행계획이 정하는 목적을 위한 보류지(건축물 포함)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있으며(제48조 제3항), (3) 관리처분계획에서 분양대상자로 정한 토지 등 소유자에게 분양되는 부분은 도시개발법 제40조에 의하여 행하여는 환지로 보고, 보류지와 일반에 분양되는 부분은 도시개발법 제34조에 의한 보류지 또는 체비지로 보고(제55조 제2항), (4) 정비사업으로 새로 조성된 대지나 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하고자 할 때에는 이전고시를 하여야 하고, 대지나 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 다음 날 그에 대한 소유권을 취득하며(제54조 제2항), (5) 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시에 의해 소유권을 이전한 경우에는 종전 부동산에 설정된 등기된 권리 등은 새로 분양받은 부동산에 설정된 것으로 보는 것으로(제55조 제1항) 규정되었다.

이상에서 살펴 본 도시개발법상 환지처분, 구 도시재개발법상 분양처분, 도시정비법상 이전고시에 따른 권리변동을 비교하면 아래와 같다.

 

4. 이전고시에 따른 기존 권리제한의 소멸 [이하 대법원판례해설 제117호, 임성훈 P.341-362 참조]

 

가. 관련 법령

 

* 구 도시정비법 제54조(이전고시 등)

① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고 하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)

① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가 등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖 춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ｢도시개발법｣ 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ｢도시 개발법｣ 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

 

* 도시개발법 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지 처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권 을 취득한다.

 

나. 문제점 분석

 

주택재건축사업에서 조합원의 분양신청에 따라 구 주택에 대하여 신 주택의 분양이 이루어지는 경우, 구 주택상의 저당권 등은 구 도시정비법 제55조 제1항에 따라 신 주택으로 이전하는 것으로 간주된다. 즉 조합원 분양신청분의 경우 이전고시는 구 도시재개발법상의 분양처분 내지 도시개발법상의 환지처분과 유사한 공용환권의 법적 성격을 가지는 것으로서, 이전고시로 ① 조합원의 구 주택에 대한 구 소유권은 소멸하고, ② 신 주택에 대한 소유권은 원시취득하며, ③ 구 소유권과 신 소유권은 동일성이 유지됨에 따라 구 주택의 권리제한은 신 주택으로 이전한다.

 

문제는 조합원이 분양신청하지 않아 보류지 또는 체비지가 되어 일반분양이 이루어지는 부분인데, 이에 관하여는 ① 구 도시정비법 제55조 제1항에 의한 권리제한 이전설과 ② 이전고시에 따른 권리제한 소멸설이 대립한다.

 

라. 검토

 

⑴ 구 도시정비법 제55조 제1항이 일반분양에도 적용되는지

 

구 도시정비법 제54조 제1항의 ‘관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지’하는 것은, 관리처분계획에서 정한 분양대상자에 대하여 분양예정인 신 주택을 통지하는 것을 의미하고, 이전고시는 관리처분계획에서 정한 바에 따른 소유권이전을 고시하는 것이므로, 구 도시정비법 제55조 제1항은 “관리처분계획에서 구 주택에 대한 분양대상인 신 주택이 특정되어 있는 경우”에 관한 규정으로 봄이 합리적이다.

만약 일반분양에 따른 수분양자에 대한 권리이전이 모두 이전고시의 권리이전 대상으로 보게 되면, 일반 수분양자는 이전고시일 다음 날 일반분양 대상에 대한 소유권을 원시취득하는 것으로 해석되어야 하는데, 이는 일반분양에 관한 해석 및 실무와 차이가 있다. 일반분양 대상자들이 취득하는 권리는 조합원과 달리 사업시행자에게 장차 소유권을 이전해 달라고 청구할 수 있는 채권적 지위에 불과한 것으로서, 일반분양분은 일단 조합으로 보존등기된 후 일반분양자에게 이전등기가 이루어진다는 점에서, 조합원분양분이 각 조합원명의로 보존등기가 이루어진다는 점과 차이가 있다. 구 도시정비법 제55조 제2항은 일반분양분을 도시개발법 제34조에 의한 체비지로 봄에 따라 이전고시가 있는 다음 날 사업시행자 조합이 그 소유권을 원시취득하고, 일반분양 대상자는 소유권이전등기를 한 때 소유권을 취득한다(도시개발법 제42조 제5항)는 점에서, 이러한 실체법적 권리관계는 등기절차에도 반영되어 있다.

구 도시정비법 제55조 제1항의 해석상으로도 구 주택과 신 주택은 1 대 1 관계를 전제로 하는 것으로서, 구 주택에 관한 권리제한이 신 주택으로 이전되기 위해서는 구 주택이 변환되는 신 주택이 이전고시 이전에 관리처분계획에서 특정되어야 한다. 구 도시정비법 제48조 제4항은 “정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 구 주택상의 권리제한을 이전할 신 주택을 관리처분계획 이외의 방법으로 정할 수 없다. 따라서 관리처분계획에서 구 주택의 분양대상인 신 주택을 정하지 않은 경우에는 구 도시정비법 제55조 제1항이 적용될 수 없고, 이 경우에는 ① 구 주택 대지 또는 건축물에 권리제한이 그대로 존속하는 것으로 보거나, 아니면 ② 구 주택 대지 또는 건축물상의 권리제한은 소멸하고 그 대체물인 청산금에 권리가 잔존하는 것으로 볼 것인지만이 선택지로 남게 된다.

 

⑵ 구 도시정비법 제55조 제2항이 구 주택상 권리제한 소멸의 법적 근거가 될 수 있는지

 

사업시행자인 조합이 분양신청하지 않은 구 주택의 소유권 취득 방법과 관련하여, 재건축의 경우에는 매도청구, 재개발의 경우에는 수용방식을 채택하고 있다. 재개발에 있어서의 수용방식의 경우 구 주택상의 권리제한은 수용으로 소멸함에 따라 구 도시정비법 제55조 제2항의 해석론이 문제되지 않으나, 매도청구 절차를 채택한 재건축의 경우에는 구 도시정비법 제55조 제2항에 따라 이전고시로 구 주택상의 권리제한이 소멸하는지에 대한 규명이 필요하다.

이 경우 구 주택상의 권리제한이 이전고시로 소멸하는지는, 이전고시가 구 주택 상의 권리를 변동시키는 효과를 가지는지의 문제로서, 환지처분 및 분양처분과 동일한 해석이 가능하다. 한편 보류지․체비지 관련하여 환지처분 및 분양처분은 새로운 권리관계를 형성하는 창설적인 설권처분의 성격을 가지는 것으로 해석되어 왔고, 이전고시 이후 관리처분계획을 다툴 소의 이익이 없다고 판단한 대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결에서는 환지처분, 분양처분과 이전고시의 본질이 같음을 전제로 하였으므로, 보류지․체비지에 대하여는 환지부지정처분에서의 보류지․체비지와 동일하게 구 권리가 소멸하는 것으로 해석될 수 있다.

이 경우 구 권리자의 재산권 보호 차원에서 권리제한 소멸에 대한 정당한 보상이 확보되어야 하는데, 이를 위하여 구 주택의 대체물인 청산금에 대하여 구 권리자가 적절하게 물상대위권을 행사할 수 있도록 하여야 한다.

이와 관련하여 저당권자가 청산금에 대하여 물상대위를 행사할 수 있는 시점에 관하여 항을 바꾸어 살펴본다.

 

마. 청산금에 대한 물상대위 행사 가능 시점

 

이에 대하여는 ① 이전고시로 저당권이 소멸된 이후에만 가능하다는 견해와 ② 이전고시 이전이라도 저당권자가 청산금에 물상대위 가능하다는 견해가 대립한다.

판례는 사업인정고시가 있으면 수용재결 이전 단계에서도 저당권이 소멸하는 것이 아님에도 손실보상금채권에 대한 물상대위권을 행사가 가능하다는 입장이다(대법원 1998. 9. 22. 선고 98다12812 판결, 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다47514 판결).

청산금의 경우에도 ① 이전고시로 저당권이 소멸된 이후에만 물상대위가 가능하다고 볼 수 없고, ② 이 사건 압류․추심명령으로 특정성 보전에 아무런 문제가 없으며, ③ 현금청산금 지급과 권리제한 등기의 말소 자체가 동시이행관계에 있어 조합의 이중변제위험이나 저당권자의 이중이득 발생의 위험도 없으므로, 이전고시로 저당권이 소멸되기 이전이라 하더라도 물상대위권을 행사할 수 있다.

 

바. 청산금 지급의무 발생시기

 

청산금 지급의무와 권리제한등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로, 권리제한 등기말소의무 이행 전 청산금 지급의무가 발생하는 것으로 보기 어렵다.

그런데 소유권이전 및 인도까지 마쳤으나 권리제한등기가 말소되지 않은 경우, 민법 제587조가 적용되어 이자가 발생하는지 여부가 문제 된다.

 

이에 대하여는 ① 적용긍정설(소유권이전 및 인도까지 마친 경우, 과실을 수취하고 있으므로 민법 제587조에 따른 이자지급의무가 인정된다는 견해)와 ② 적용부정설(소유권이전 및 인도를 마쳤다 하더라도, 권리제한등기 말소의무가 이행되지 않은 이상, 청산금 지급의무 및 민법 제587조에 따른 이자도 발생하지 않는다는 견해)의 대립이 있다.

 

민법 제587조에 따른 이자의 법적 성질에 관하여 판례는 ‘법정이자설’이 아니라 ‘지연손해금설’을 취하고 있다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다98129 판결).

판례가 지연손해금설의 입장에 서 있는 이상, 청산금 지급의무와 동시이행관계에 있는 소유권이전등기의무를 이행 또는 이행제공하지 않는 경우나, 소유권은 이전하였으나 저당권, 가압류등기 말소의무를 이행하지 않은 경우나 모두 청산금지급의무는 이행지체에 빠지지 아니하였으므로, 민법 제587조의 이자를 지급할 의무는 없다고 봄이 타당하다.

 

7. 대상판결의 내용 분석 [이하 대법원판례해설 제117호, 임성훈 P.341-362 참조]

 

주택재건축사업에 있어 재개발사업과 달리 수용 방식에 따른 취득이 허용되지는 않으나, 이전고시의 효력으로 구 주택의 권리제한이 소멸한다는 해석론을 채택하여 재건축조합의 원활한 사업진행 및 일반분양분을 취득한 일반 수분양자의 거래의 안전이 도모될 수 있게 되었다.

그와 함께 권리소멸에 대한 정당한 보상으로 구 주택의 저당권자가 이전고시로 저당권이 소멸되기 이전이라도 청산금에 대한 물상대위권을 행사할 수 있도록 하였다.

아울러 조합원이 구 주택을 인도하였다 하더라도 청산금 지급의무와 동시이행관계에 있는 권리제한등기 말소의무를 이행하지 않은 경우에는 청산금의 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에 해당하여 민법 제 587조에 따른 이자 지급의무를 면한다는 점도 분명히 하였다.