【판례<주택임대차보호법상 계약갱신요구권, 계약갱신 거절사유>】《주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 적용 범위와 요건(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지
【판시사항】
2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 갑 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례
【판결요지】
2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에서 신설한 제6조의3 제1항(이하 ‘개정규정’이라고 한다)은 부칙(2020. 7. 31.) 제2조 제1항에 따라 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 위 임대차계약에도 개정규정이 적용되나, 개정규정은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 갑 등이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례.
2. 사안의 개요
⑴ 원고는 다가구용 단독주택의 소유권을 취득하였는데, 당시 피고들은 종전 소유자로부터 위 건물의 옥탑을 임차하여 거주하고 있었다.
⑵ 원고는 종전 임대차계약의 기간 만료 후인 2018. 8. 15. 피고들에게 옥탑을 임대(기간 2020. 8. 15.까지)하였다.
당시 원고는 건물의 철거 및 재건축을 계획하고 있었기 때문에 “임대차계약을 2년으로 하되, 임대인의 사정에 변화가 생겨 임차인의 퇴거를 요구할 경우 임차인은 퇴거통보를 받은 날로부터 최소 3개월의 기간 이내 아무 조건 없이 퇴거해 주기로 한다”라고 특약하였다.
⑶ 원고는 2019. 2. 26. 건물 신축을 위한 건축허가를 받고, 2019. 5. 3. 피고들에게 ‘2019. 7. 말까지 퇴거해 달라’고 요구하였으나, 피고들의 퇴거 거부로 신축공사를 연기하였다.
⑷ 원고는 2020. 5. 11.경부터 피고들에게 갱신거절 통지를 하였으나 피고들은 인도를 거부하였다.
⑸ 피고들은 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 발송하였다.
⑹ 원고는 이 사건 임대차계약이 2020. 8. 15.자로 종료(주택임대차보호법 제6조 제1항)되었음을 이유로 피고들에 대하여 옥탑의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3에 의한 갱신요구로 갱신되었다고 항변하였다.
⑺ 원심은 이 사건 임대차계약이 2020. 8. 15. 종료되었음을 전제로 원고의 청구를 인용하였다(상고기각).
3. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’ [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조]
가. 관련 규정
● 주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9.]
● 제6조의3(계약갱신 요구 등) [본조신설 2020.7.31]
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사 실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있 다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당 한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포 함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
● 주택임대차보호법 부칙 <제17470호, 2020. 7. 31>
제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항·제4항, 제14조제1항, 제16조제1항·제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
● 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)
① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다
나. 위 규정의 취지
⑴ 계약갱신요구권의 행사시점
임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 한다.
예를 들어, 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 2020. 8. 30일 0시(2020. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑵ 계약갱신요구권의 행사횟수
계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
⑶ 적용범위
2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다.
2020. 12. 10. 시행(2020. 6. 9. 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.
예를 들어, 2020. 12. 10일에 계약이 만료되는 경우, 계약만료 2개월 전까지 계약갱 신요구권을 행사해야 하는 것인지 여부 : 계약만료일이 2020. 12. 10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 2020. 11. 10. 0시(2020. 11. 9. 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
2020. 12. 10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 2022.12.10일인 경우. 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 지 여부 : 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10일 이라면, 만료일 2개월 전인 2022. 10. 10일 0시(2022.10.9일 24시) 전까지 임대인 에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.
⑷ 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우
개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지가 문제된다.
이경우 행사할 수 없다.
계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 ’20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
⑸ 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?
이 경우 행사할 수 없다.
이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.
다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며(계약금 수령 입증, 계약서 등), 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
⑹ 4년 이상 임차 거주 중인 경우
법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.
따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.
⑺ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 여부
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다.
계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도다. 갱신 요구를 거절할 수 없다.
⑻ 계약갱신요구권의 불행사 약정이 유효한지 여부
임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지 문제된다.
계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다.
* 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
⑼ 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우
임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제가 되나, 행사할 수 있다.
임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.
⑽ 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부 터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지 여부
행사할 수 있다.
⑾ 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 향후 무조건 2년을 거주해야 하는지 여부
계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할 필요는 없다.
계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다.
다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다.
임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
⑿ 계약기간이 1년이면, 반드시 1년만 거주하는지 여부
2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다.
이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
* 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
⒀ 계약갱신요구권 행사의 방식
계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다.
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
다. 계약갱신의 거절사유(주임법 제6조의3제1항)
(1) 1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면 된다.
예를 들어 ① 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우, ② 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우를 말한다.
(2) 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 등을 말하다.
(3) 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
예를 들어 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 등을 말하다.
단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.
(4) 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우를 말한다.
(5) 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 등을 말한다.
(6) 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우이다.
(7) 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
(8) 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
다만 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 불가능하다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.
(9) 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우, 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 등을 말한다.
라. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우
(1) 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
(2) 제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정은 다음과 같다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
ⓐ 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
ⓑ 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
ⓒ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
마. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 정당한 사유
정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.
가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미한다.
바. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반 으로 손해배상책임을 부담하는지 여부
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.
제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아니다.
다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.
4. 대상판결의 내용 분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조]
가. 계약갱신요구권
⑴ 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 사이에 임대차계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, ‘개정규정’).
주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신통지 시기에 관하여, 2020. 6. 9. 개정 전에는 ‘임대차기간이끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지’로 규정하고 있었으나 위 개정에서 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’로 변경하였고, 위 변경조항은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.
⑵ ‘개정규정’은 ① 개정법 공포일(2020. 7. 31.)부터 시행되며, ② ‘개정법 시행 당시 존속 중인 임대차’에 대하여도 적용된다(동법 부칙 제1조, 제2조 제1항).
나. 이 사건의 임대차계약은 ‘개정규정’에 의하여 갱신되었다고 볼 수 없음
⑴ 이 사건 임대차계약은 2020. 8. 15. 종료되었다.
이 사건 임대차계약은 개정법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속 중인 임대차(동법 부칙 제2조 제1항)로서 이 사건 임대차계약에도 ‘개정규정’이 적용되다.
⑵ 그러나 ‘개정규정’은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지’의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’)(동법 제6조 제1항) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이다.
피고들의 2020. 7. 9.자 갱신요구는 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.
피고들의 2020. 7. 31.자 갱신요구는 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 기간(2020. 2. 15.부터 2020. 7. 15.까지)이 경과한 후의 갱신요구이기 때문이다.
