【판례<신탁원부에 기초한 신탁등기 대항력의 인정 범위>】《신탁등기의 대항력과 주택임차인의 대항력(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사..

【판례<신탁원부에 기초한 신탁등기 대항력의 인정 범위>】《신탁등기의 대항력과 주택임차인의 대항력(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지

 

【판시사항】

 

[1] 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우, 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)

 

[2] 위탁자인 갑 주식회사와 수탁자인 을 신탁회사가 체결한 오피스텔에 관한 부동산담보신탁계약에는 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다.’는 조항이 있어 그 내용이 신탁원부에 기재되었고, 신탁을 원인으로 을 회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 을 회사가 우선수익자로부터 ‘갑 회사의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다.’는 취지의 동의서를 작성·교부받아 이를 갑 회사에 교부하자, 갑 회사가 병과 임대차계약을 체결한 후 오피스텔을 인도하여 병이 그때부터 오피스텔에 거주하면서 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았는데, 그 후 오피스텔을 공매로 취득한 정이 병을 상대로 건물명도를 구하는 소를 제기하자, 병이 반소로 정에게 보증금반환을 구한 사안에서, 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임차인인 병은 임대인인 갑 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 을 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 을 회사가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 오피스텔의 소유권을 취득한 정이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 한 사례

 

2. 사안의 요지 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ A 회사는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 오피스텔 162채에 관하여 B 신탁회사를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

신탁계약상 위탁자 A는 수탁자 B의 사전 승낙 아래 A의 명의로 목적물을 임대하기로 정하고 있었고, 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 있다.

 

⑵ 피고는 2007. 7. 3. B의 사전 승낙을 받은 A로부터 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 주민등록을 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 피고는 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14.에 퇴거하였고, 원고는 항소심 계속 중이던 2019. 2. 14. 이 사건 오피스텔의 점유를 취득하였다.

 

⑶ 원고는 2016. 8. 31. 공매절차에서 B로부터 이 사건 오피스텔을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다.

 

⑷ 원고는 이 사건 오피스텔의 인도 및 소유권 취득 시부터 차임 상당 부당이득금의 지급을 청구하였고, 피고는 항소심에서 임대차보증금의 반환을 구하는 반소를 제기하였다.

 

⑸ 제1심은 A가 B의 사전 동의를 받아 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약을 체결하였으므로, 임대차계약이 B에게도 효력이 있고 B로부터 이 사건 오피스텔을 매수한 원고 역시 공매조건 등에 의하여 임대차계약을 승계한다고 보아 원고의 인도 및 부당이득반환 청구를 모두 기각하였다.

 

⑹ 원심은 원고의 본소청구에 대하여(제1심판결 선고 이후 원고가 이 사건 오피스텔의 점유를 취득한 후 인도청구 부분을 취하함) A가 이 사건 임대차계약 체결 당시에 B의 동의 내지 승낙을 받음으로써 적법한 임대권한이 있었고, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되므로, 피고가 이 사건 오피스텔을 인도받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 취득하였다는 이유로 부당이득반환 청구를 기각하였다. 원심에서 제기된 피고의 반소청구에 대하여는 임대인이 아닌 B나 원고가 피고에 대한 이 사건 임대차보증금 반환채무를 승계하였다고 보기 어렵다고 판단하여 임대차보증금반환 청구를 기각하였다.

 

⑺ 이 사건 상고이유의 요지는, B는 임대차계약 체결에 관하여 사전 동의를 하였으므로 임대차보증금 반환채무를 부담하고, 주택임대차보호법상 대항력 등에 비추어 B의 임대차보증금 반환채무를 승계한 원고는 이를 반환할 의무가 있다는 것이다.

 

나. 쟁점

 

이 사건 쟁점은 신탁된 주택에 대하여 수탁자의 동의를 받아 임대한 후 수탁자로부터 주택을 양수한 자가 임차인에 대하여 임대차보증금 반환의무를 부담하는지와 관련하여 신탁원부에 기재된 사항의 대항력과 주택임대차보호법상 대항력의 관계가 문제 되는 사안이다.

 

3. 신탁의 공시와 대항력 [이하 대법원판례해설 제131호, 박성구 P.207-222 참조]

 

가. 신탁공시의 의의

 

신탁재산은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되지만, 수탁자의 고유재산과 분리된 별도의 독립한 목적재산을 이룬다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 분리되어 독립적으로 존재하므로 거래의 안전과 신탁의 남용 방지를 위하여 해당 재산이 신탁재산이라는 점을 공시할 필요가 있다.

 

나. 공시의 효과 (= 대항력)

 

⑴ 신탁법은 신탁재산의 유형에 따른 공시방법을 정하고, 이러한 공시방법을 갖춘 경우 신탁을 제3자에게 대항할 수 있도록 하였다.

구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 신탁법’이라고만 한다) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하였다. 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 첨부된 서면을 신탁원부로 보며, 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있었다.

 

⑵ 신탁실무상 부동산의 경우 신탁등기 신청 시에 그 첨부서류로 신탁계약서를 제출하므로, 구 부동산등기법 제123조, 제124조에 따라 신탁계약서가 신탁원부가 되고 등기부의 일부로서 그 기재는 등기가 된다. 이러한 등기를 하면 구 신탁법 제3조 제1항에 의해 ‘신탁을 제3자에게 대항’할 수 있다.

 

⑶ 이후 구 신탁법 제3조 제1항은 제4조 제1항으로 개정(2011. 7. 25. 법률 제10924호)되면서 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정되었다. 부동산등기법도 개정되었으나 신탁원부가 등기의 일부로 간주되는 점에서는 변동이 없다.

 

다. 대항력의 범위

 

⑴ 판례의 태도

 

① 종래 판례는 신탁의 공시가 있는 경우 당해 재산권이 신탁재산이라는 사실뿐만 아니라 그와 관련된 사항에 대해서도 대항력을 인정하였다.

 

② 최초의 판례는 대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결이다. 원고는 소외 회사 소유의 건물을 임차하였는데, 소외 회사는 피고에게 위 건물을 신탁하여 등기하였고, 신탁종료 시 신탁재산은 신탁원본 수익자에게 귀속하며 신탁재산에 부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다는 신탁조항이 있었다. 원피고와 소외 회사는 임대차계약상의 임대인지위를 피고가 승계하기로 하고 원고를 전세권자로 하는 전세권설정등기를 마쳤고, 신탁계약이 해제되어 종료된 후 피고를 상대로 전세금반환을 청구한 사안이다. 원심의 청구기각판결에 대해 원고는 상고이유로 ‘신탁조항은 위탁자와 수탁자 사이의 계약으로 제3자의 권리에 영향을 줄 수 없다.’고 주장하였으나, 대법원은 ‘구 신탁법 제3조, 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 신탁당사자 간의 계약이라 할지라도 등기가 된 경우는 제3자에 대항할 수 있다.’고 보아, 신탁조항에 따라 전세금 반환채무가 소외 회사에 있다고 한 원심이 타당하다고 판단하였다.

 

③ 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결은 임대형토지개발신탁에 있어서 건물 완공 전 소유권보존등기 및 신탁등기가 행해지지 않은 상태에서 위탁자(소외 회사)와 수탁자(피고)가 공동임대인으로서 원고와 임대차계약을 체결한 사안이다. 위 판결은 ‘등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁재산인 부동산의 임대로 인하여 발생한 보증금 반환채무가 신탁종료 시 위탁자에게 귀속된다는 내용이 기재되어 있다면 위탁자는 이로써 임차인에게 대항할 수 있다.’고 전제하면서, 이 사건에서는 신탁조항에 신탁계약의 종료 시 신탁재산의 임차인에 대한 보증금 반환채무가 그 임차인의 동의를 요하지 않고 소외 회사에 귀속된다는 내용이 포함되어 있다고 보기 어렵다고 보아 보증금 반환채무가 면제되었다는 피고의 항변을 배척한 원심판단을 수긍하였다. 즉 신탁조항에 특별한 정함이 없으므로 임대인인 피고가 보증금 반환채무를 부담한다고 본 것이다.

 

④ 임대차계약에 관한 것은 아니지만 신탁계약상 대지사용권 합의의 제3자에 대한 대항력이 문제 된 것으로 대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결이 있다. ‘대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있으며, 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우 이를 제3자에게 대항할 수 있다.’고 판시하면서, 이 사건에서는 신탁계약의 종료로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 대지사용권이 될 수 없다고 판단하였다.

 

⑤ 신탁원부에 기재된 관리비 납부주체를 위탁자로 한다는 내용의 효력이 문제 되었던 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결에서도 “등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 판시하면서 신탁부동산 관리비용은 위탁자가 부담한다는 약정에 따라 수탁자인 피고를 상대로 한 원고의 청구를 기각한 원심의 판단이 정당하다고 하였다[대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결(공2018하, 2060)은 이와 결론을 다소 달리 하였다. 위 사안은 신탁원부 기재에도 불구하고 수탁자로부터 신탁재산을 취득한 제3취득자가 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 판단하였다. 아래 판시에 의하면 대법원이 대항력의 범위에 대한 판단을 달리하였다기 보다는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조를 고려한 해석으로 보인다].

 

⑥ 구 신탁법 제3조는 등기․등록을 함으로써 제3자에게 ‘신탁’을 대항할 수 있다고 정함으로써, 신탁재산 여부를 포함한 신탁조항이 공시를 통해 포괄적으로 대항력을 갖게 되는 것으로 해석할 여지가 있었고, 위 판결들도 그러한 해석을 충실하게 따른 것으로 볼 수 있다.

 

⑵ 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)의 판시

 

① 신탁공시의 범위는 공시를 하는 이유에 따라 결정되어야 한다. 신탁공시는 거래 상대방 등 제3자로 하여금 신탁재산과 고유재산을 구별할 수 있도록 하기 위한 측면이 있다. 나아가 수익자로 하여금 수익권을 대상이 되는 신탁재산의 범위를 파악하도록 하기 위한 측면이 있다. 마지막으로 신탁의 공시는 수탁자의 권한범위를 신탁관계 당사자 및 제3자 모두에게 명시함으로써 수탁자의 적법한 신탁행위의 효과를 대내외적으로 표시하기 위한 측면이 있다. 이를 위하여 구체적이고 상세한 신탁조항을 공시하도록 한 것이라고 볼 수 있다.

 

② 이러한 점에 비추어 보면, 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서 위탁자에게 임대권한을 부여한 신탁조항이 신탁계약 당사자 사이의 내부적 법률관계만을 규율하고자 한 것이라고 보기 어렵고, 그것이 부동산담보신탁의 본지에 부합하지 않는다고 보이지도 않는다.

 

③ 따라서 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서 신탁재산의 관리 방법으로서 임대차계약 체결 권한을 위탁자에게 부여한 신탁계약은 신탁원부 기재로써 제3자에게도 대항력을 가진다.

 

④ 설령 신탁법상 신탁공시의 대항력을 ‘신탁재산에 속한 것’으로 좁게 이해한다고 하더라도 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)의 신탁계약은 2007년에 체결된 것으로 구 신탁법이 적용되는 사안이다.

또한 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)이 대항력을 인정한 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하였다.’는 부분이 신탁재산의 귀속 외에 신탁상 정함에 대한 것이라고 단정하기도 어렵다.

 

4. 신탁등기 대항력 [이하 대법원판례해설 제131호, 박성구 P.207-222 참조]

 

가. 신탁등기의 의의

 

⑴ 우리 물권법은 부동산거래의 안전을 위한 물권공시 방안으로 부동산등기제도를 운영하고 있다. 법률행위에 의한 부동산물권 변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조).

 

부동산에 대한 신탁을 설정하기 위해서는 위탁자가 수탁자 앞으로 신탁재산인 부동산의 소유권을 이전할 것을 전제로 하므로, 소유권이전등기가 이루어져야 함은 물론이다.

 

그런데 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 수탁자는 신탁에 따라 신탁재산에 대한 대내외적인 소유권을 취득하지만, 통상적인 소유자와 같이 신탁재산을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 것은 아니다. 수탁자는 위탁자와의 신임관계에 기하여 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발 및 그밖에 신탁목적의 달성을 위해 필요한 행위를 할 수 있을 뿐이다(신탁법 제2조).

 

⑵ 수탁자는 이러한 신탁재산을 고유재산 및 다른 신탁재산과 분별하여 관리해야 할 의무가 있다.

 

신탁재산은 위탁자는 물론 수탁자의 개인 채권자에 대한 책임재산으로부터 배제되어 신탁재산에 대한 강제집행이 금지되고, 신탁재산은 수탁자의 상속재산이나 재산분할의 대상이 되지 않으며, 수탁자의 도산으로부터 격리되고, 일정 범위에서 상계가 금지되는 등 별개의 독립된 재산으로 취급된다(신탁법 제22조 내지 제24조). 나아가 수탁자가 신탁의 목적에 반하여 신탁재산을 처분한 경우 수익자가 이를 취소할 수도 있다(신탁법 제75조 제1항). 따라서 해당 부동산이 신탁재산이라는 점을 알지 못하면, 수탁자의 채권자 등 제3자로서는 거래의 안전을 크게 위협받을 수 있다.

 

⑶ 이러한 점에서 신탁법 제4조 제1항에서는 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기 또는 등록을 하는 경우 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하여 신탁재산이라는 점을 공시할 수 있도록 하고 있다. 이에 따르면 신탁등기는 대항요건에 해당하므로, 신탁의 존재 여부를 다투는 제3자에 대해서는 신탁등기를 한 경우 대항할 수 있게 된다. 신탁등기는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 일괄하여 신청하여야 하지만, 양자는 구별되는 개념이다. 전자는 물권변동의 효력요건으로서 주등기이지만, 후자는 신탁법상 대항요건으로서의 등기로 부기등기의 형태로 이루어진다.

 

나. 신탁등기 대항력의 의미

 

⑴ 신탁법이 신탁재산을 공시하도록 한 것은 앞서 살펴본 바와 같이 신탁재산이 수탁자에게 귀속되지만 그 고유재산과는 분리된 별도의 독립된 목적재산을 구성하기 때문이다. 이는 신탁의 제도적인 특성상 인정되는 것으로, 재산권에 대해 수익자를 위한 안전지대를 만드는 전환기능이나 도산격리기능과도 밀접한 연관이 있다. 이러한 신탁재산의 독립성을 관철하고 신탁재산을 보호하기 위해서는 신탁의 당사자가 아닌 제3자에게도 해당 재산이 신탁재산임을 알릴 필요가 있다.

 

⑵ 이에 따라 신탁법은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써, 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 명시하고 있다(신탁법 제4조 제1항 및 제2항). 해당 재산이 신탁재산임을 공시함으로써 수탁자가 점유 또는 소유하는 재산이 위탁자나 수탁자의 잠재적인 채권자의 책임재산이 될 수 없음을 분명히 하여 예상하지 못한 불이익을 예방하고자 하는 것이다. 이러한 공시제도는 신탁재산으로부터 발생하는 이익을 수익자에게 귀속시킬 수 있도록 하여 신탁제도를 이용하게 하는 유인이 된다.

 

⑶ 이처럼 신탁등기는 해당 부동산이 신탁재산임을 공시하고 이를 제3자에게 대항할 수 있도록 한 것이다. 구 신탁법 제3조에서는 부동산신탁은 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있다는 식으로 되어 있었으나, 그 의미는 신탁재산이라는 점을 대항할 수 있다는 것에 다름 아니라고 할 것이다. 현행 신탁법 제4조 제1항은 부동산신탁은 등기함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다는 식으로 규정하고 있는바, 그 의미를 보다 분명하게 한 것일 뿐, 신탁등기에 대한 기본적인 입장이 변경된 것은 아니다.

 

다. 당사자들의 약정에 대한 대항력 인정 여부

 

⑴ 판례와 일부 견해는 신탁등기의 대항력 범위를 확장하여 신탁원부에 첨부된 당사자 사이의 신탁약정의 내용에 대해서까지 제3자에 대한 대항력을 인정하고자 한다. 그런데 당사자들 간의 신탁약정 내용에 대해 대세효를 인정하는 것은 신탁재산의 독립성과 이를 위한 신탁등기의 인정 취지와 관련이 없다. 신탁의 공시와 대항력을 규정한 신탁법상 명문의 규정도 그 부동산이 신탁재산이라는 것 이외의 약정의 세부 내용에까지 대항력을 인정하는 근거가 될 수 없다.

 

⑵ 부동산등기법 제81조나 이에 해당하는 구 부동산등기법 제123조 및 제124조는 신탁등기시 신탁원부에 신탁 조항을 기재할 수 있도록 하였고, 그것이 등기기록의 일부가 된다는 점을 규정하고 있을 뿐이다. 등기 실무 관행상 신탁원부를 따로 작성하지 않고 신탁원부 표지 다음에 신탁계약서를 스캔하여 결합하는 방식으로 신탁등기가 이루어지는데, 부동산등기법 규정을 들어 이렇게 첨부된 신탁계약서의 세부 내용에까지 대항력이 인정되는 것으로 해석하는 것은 무리이다. 이 조항을 기계적으로 해석하여 신탁계약서의 내용에 대세효를 인정하는 것은 당사자들의 약정에 불과한 신탁계약에 물권과 유사한 강력한 대항력을 부여하는 것이 되어, 물권과 채권을 준별하고 물권법정주의를 취하는 우리 재산법 체계와 정면으로 배치되는 결과를 낳는다. 이는 당사자의 약정만으로 대세효를 가지는 물권적인 권리를 창설해 내는 것을 인정하는 것이고, 위탁자와의 약정만으로 수탁자와 거래하는 제3자와의 사이에서 수탁자의 책임을 면하게 하는 것도 가능하다는 의미가 된다.

 

⑶ 물론 당사자들의 약정 중에 특정한 내용은 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있는 경우가 있다. 예컨대 부동산임대차 계약은 당사자들 간의 채권적 약정이지만 민법 제621조에 따라 등기할 수 있고, 민법 제306조 단서에 따라 전세권 약정의 당사자들이 전세권의 양도, 임대 등을 설정행위로 금지하는 경우에도 이는 등기함으로써 대항력을 가진다. 그 경우 등기와 관련된 절차적인 사항은 부동산등기법 제72조 제1항 제5호나 제74조에 규정되어 있으나, 이는 실체법상 법률규정인 민법에 근거를 분명히 하고 있다. 또한 이 경우에도 법에서 정한 특정한 사항에 대해서만 대항력이 인정되는 것이지, 당사자들의 임대차계약이나 전세권 약정의 세세한 내용에 대해 대항력을 인정하는 것은 아니다. 부동산등기법 제81조만을 근거로 신탁약정의 경우에만 약정 내용 전체에 대세효를 부여하는 것은 다른 경우와의 비교하더라도 균형이 맞지 않다.

 

라. 신탁등기 대항력의 범위

 

⑴ 신탁법 제4조 제1항에 의한 부동산의 신탁등기는 부동산등기법 제81조 내지 제87조의3까지의 규정과 신탁등기사무처리에 관한 예규에 따라 이루어진다.

부동산등기법 제81조에서는 등기관이 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 정보, 수익자 지정 및 변경에 관한 사항, 수익권의 발생 또는 소멸에 관한 조건, 신탁관리인의 정보, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발 및 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 방법, 신탁종료 사유, 그 밖의 신탁 조항 등이 기재된 신탁원부를 작성하도록 하였고(부동산등기법 제81조 제1항), 이러한 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다는 점이 명시되어 있다(부동산등기법 제81조 제3항).

 

이는 구 부동산등기법 제123조 및 제124조의 내용과 유사한데, 구 부동산등기법 제123조는 신탁등기 신청시에 신탁행위의 주요 내용[신탁등기 신청시 첨부하는 서면에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소(법인은 그 명칭 및 사무소), 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유, 그 밖에 신탁의 조항을 기재하고, 신청인이 기명날인하도록 하였다]을 기재한 서면을 신청서에 첨부하도록 하였고, 제124조에서는 이러한 신청서에 첨부한 서면을 신탁원부로 하고, 이를 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다는 점을 규정하고 있었다.

 

⑵ 이와 관련하여 등기실무는 부동산등기법 제81조 제1항 제16호 등기사항의 기록 방법으로, 신탁원부 표지에 등기신청인이 제출한 등기원인증서인 신탁계약서를 스캔하여 결합하고 이를 보조기억장치에 저장하고 있는바(등기예규 제1723호 별지 1호 신탁원부 양식 참조), 즉, 신탁원부에 별제로 신탁계약서 전부가 첨부되는 것이다. 신탁등기의 대항력 범위와 관련된 판례들에서는 특히 첨부된 신탁계약의 내용을 신탁의 당사자가 아닌 제3자에게 주장할 수 있는지가 주된 쟁점이 되었다.

 

⑶ 한편, 부동산 신탁의 공시에 관한 현행 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 되어 있는 것에 비해, 구 신탁법 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”고 되어 있었다는 점도 염두에 두어야 하는 사항이다.

 

5. 신탁등기 대항력에 관한 판례의 태도

 

가. 대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결

 

⑴ 소외 회사는 1971. 5. 4. 피고 한국신탁은행에 자신의 건물을 신탁하여 신탁행위를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 신탁원부에는 신탁 부동산의 관리는 피고가 정하는 관리방법에 따라 피고가 행한다는 내용과 신탁기간의 만료 및 기타 사유로 인하여 신탁이 종료할 때에는 신탁재산은 신탁원본 수익자에게 귀속하며 신탁재산에 부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다는 요지의 신탁조항이 기재되어 있었다. 한편, 원고는 이러한 신탁등기 이전에 소외 회사와 이 건물에 대한 임대차계약을 체결하고 있었는바, 1971. 5. 18. 피고는 신탁재산의 관리행위로 원고 및 소외 회사와 합의하여 소외 회사의 임대인 지위를 승계하기로 하고 원고와 전세권설정계약을 체결하였으며, 같은 달 24. 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이후 1972. 8. 4. 신탁계약 해제를 원인으로 위탁자이자 수익자인 소외회사에게 소유권이전등기가 마쳐졌는바, 원고는 원고의 전세권이 1972. 5. 31. 기한 만료로 소멸하였음을 이유로 피고에게 전세금 반환을 구하였다.

이에 대해 법원은 신탁원부의 내용에 대항력을 인정하는 취지로, 신탁약정에 따라 전세금 반환채무는 신탁계약이 종료된 현 시점에서 신탁자이며 수익자인 소외 회사에게 있고, 수탁자였던 피고에 대하여 그 반환을 청구할 수 없다고 판단하였다. 보다 구체적으로 신탁 조항은 신탁자와 수탁자 간의 계약이므로 이로써 제3자의 권리에 영향을 줄 수 없는 것이라는 주장에 대해서는, 그것이 당사자 간의 계약이라 할지라도 등기가 된 경우에는 제3자에 대항할 수 있는 것임은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같음) 제3조 및 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같음) 제123조, 제124조에 의하여 분명하며, 신탁계약으로 신탁종료시 신탁사무처리상의 채무에 관하여 특별한 약정을 하고 이것이 등기되었다면 신탁재산에 관하여 거래한 제3자는 그런 사유를 알고서 거래하였다고 볼 것이므로 예기치 않은 손해가 있다고도 할 수 없다고 하였다.

 

⑵ 이 판결은 신탁원부의 내용에 대항력을 인정한 판례로서 이후 여러 판결에서 인용되었다.

 

나. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001다58054, 58061 판결

 

⑴ 사안의 여러 쟁점 중 신탁법과 관련된 부분을 위주로 살펴보면, 피고 부동산신탁회사는 부동산 소유자로부터 토지 소유권 등을 수탁받아 그 부동산의 개발, 관리, 처분 등 각종 행위를 영업으로 하는 자인바, 신탁약정에 따라 상가건물을 지어 그 중 한 점포를 원고에게 분양하였다. 이 분양계약상 분쟁과 관련하여 원고가 부동산신탁회사인 피고를 상대로 청구를 하자, 피고는 위탁자의 신탁계약 해지에 따라 신탁이 종료되었고, 신탁원부에서 신탁관계에서 발생한 채무를 수익자가 부담하도록 규정하고 있는 이상, 위탁자인 피고는 모든 의무를 면한다고 주장하였다.

법원은 이러한 피고의 주장을 배척하면서, 수탁자는 수익자에 대하여 신탁재산을 한도로 유한책임을 지지만 제3자에 대하여는 무한책임을 지고 그 후 신탁관계가 종료되어도 채권자에 대하여 계속 채무를 이행할 책임을 부담하는 것이며, 이 사건 점포에 관하여 소유권보존등기를 한 시점은 1998. 4. 14.이나 원고와 피고 사이에 상가공급계약 체결 시점은 1997. 11. 6.이므로 그 당시 신탁원부가 작성되어 등기소에 비치되어 있는 신탁원부편철장에 편철되었다고 보기 어려울 뿐 아니라, 신탁원부에는 신탁계약의 종료 또는 해지 후 위 상가공급계약에 의하여 발생하는 채무를 수익자가 부담한다는 조항이 포함되어 있지도 않은 사실이 인정된다고 하였다.

 

⑵ 법원은 우선 수탁자의 책임에 관해 수익자에 대해서는 신탁재산을 한도로 하는 유한책임을 지지만, 수탁자와 신탁재산과 관련하여 권리관계를 형성한 제3자에 대해서는 무한책임을 진다고 하였다. 다만, 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조에 따라 신탁원부를 등기부 일부로 보고 그 기재 내용에 대해서는 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 전제하고 있는데, 그러면서도 해당 사안에서는 신탁등기 시점과 신탁원부에 기재된 내용 등의 사실관계에 비추어 피고의 주장을 배척하였다.

사안은 이른바 분양형 토지신탁에 관한 것이다. 수탁자와 상가 공급계약을 체결할 당시에는 상가에 대한 신탁등기가 되어 있지 않았으므로 신탁원부에 기재된 신탁약정 내용을 알 수 없었다. 설사 실제와는 달리 분양 시점보다 먼저 신탁등기가 되어 신탁원부에 기재된 내용을 확인할 수 있었다고 하더라도 그 기재 내용만으로는 신탁계약이 종료된 이후에는 원고가 더 이상 분양계약의 당사자인 수탁자에 대해 계약과 관련된 청구를 할 수 없다고 보기 어렵다는 점도 고려되었다.

 

다. 대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결

 

⑴ 이 사안에서는 소외 회사가 판시 토지와 그 지상의 신축아파트를 피고에게 신탁하고 피고는 아파트가 완공되면 이를 임대한 후, 신탁이 종료되면 아파트 등으로부터 신탁사무상 발생하는 제비용 및 신탁보수를 공제한 잔여 부분을 수익자인 소외 회사에게 교부하기로 하는 내용의 1997. 8. 2.자 임대형 토지신탁계약이 문제되었다. 이후 원고는 1997. 10. 18. 소외 회사와 피고를 공동임대인으로 하여 위 토지상 아파트 한 호실에 대한 임대차계약을 체결하였고, 이 아파트가 완공되자 소외 회사는 1998. 1. 16. 이 호실 관하여 피고를 수탁자로 하는 소유권 보존등기를 마쳤다. 원고는 1998. 1. 26. 입주하였고 1999. 1. 25. 임대차 기간이 만료되어 피고에게 임대차보증금 반환을 구하였다. 한편, 피고는 2000. 4. 7. 이 아파트에 관하여 소외 회사에게 1999. 6. 11. 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 마쳤다.

법원은 위와 같이 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁재산인 부동산의 임대로 인하여 발생한 보증금반환채무가 신탁종료시 위탁자에게 귀속된다는 내용이 기재되어 있다면 위탁자는 이로써 임차인에게 대항할 수 있다는 점을 전제하면서도, 이 사안에서는 원고가 피고 및 소외 회사와 임대차계약을 체결할 당시에는 아파트에 관한 피고 명의의 소유권보존등기 및 신탁등기가 마쳐지지 않았기 때문에 피고로서는 위 신탁등기를 전제로 하는 신탁원부의 내용으로써 원고에게 대항할 수 없다고 하면서 위의 2001다58054, 58061 판결을 인용하였다.

나아가 신탁원부에 신탁토지상 아파트 등을 건축하여 임대하고 신탁사무 처리상 발생하는 제비용과 신탁보수를 제한 잔여부분을 수익권으로 하여 신탁 종료시에 이를 수익자에게 교부한다고 기재되어 있고, 신탁재산의 범위에 임대차 보증금 상환채무가 포함되어 있다는 사실만으로, 신탁계약의 종료시 신탁재산의 임차인에 대한 보증금반환채무가 그 임차인의 동의를 요하지 않고 소외 회사에게 귀속된다는 내용이 포함되어 있다고는 보기 어렵다고 하였다.

 

⑵ 토지신탁에서 그 개발 사업이 종료되기 이전에 신탁재산의 관리 방법으로 그 지상 건물 또는 그 구분소유물에 대해 분양(매매) 또는 임대차를 하기로 약정한 경우, 그 지상 건물에 관한 신탁등기가 되기 이전에 분양 또는 임대차계약이 체결될 수 있다. 이때에는 수탁자와 제3자가 분양계약 또는 임대차계약을 체결할 당시 신탁약정의 내용을 알기 어렵고, 따라서 이에 대한 대항력을 인정할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

 

라. 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결

 

⑴ 이 사안에서는 집합건물에 관한 담보신탁계약에서의 신탁등기가 쟁점이 되었다. 피고는 신탁계약의 수탁자로 2007. 9. 19. 채무자인 소외회사의 금융기관(우선수익자)에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여 소외회사 소유의 상가에 대한 소유명의를 이전받았다. 등기부에 편철된 신탁원부에는 신탁계약서가 포함되었는데, 여기에는 위탁자가 신탁부동산을 사실상 계속 점유, 사용하고, 신탁부동산에 대한 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다는 점, 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자가 부담한다는 점 등이 규정되어 있었다.

해당 집합건물의 관리주체인 입주자 대표회의는 관리규약에 따라 입주자에게 관리비를 부과하였는바, 수탁자인 피고는 2008년 1월분 이후의 관리비를 납부하지 않았다. 이에 원고는 피고에게 연체된 관리비 및 지연손해금의 지급을 구하였고, 피고는 관리행위에 소요되는 일체의 비용을 위탁자가 부담하기로 한 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁등기가 마쳐짐으로써 신탁계약의 내용을 제3자에게도 대항할 수 있게 되었다고 하면서 원고에게 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하였다.

대법원은 위의 판례들과 마찬가지로 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 등기된 신탁계약의 대항력을 인정하여 피고의 주장이 이유 있다고 하였다. 특히 이 사건 원심판결은 신탁 조항은 신탁자와 수탁자간의 계약이므로 이로써 제3자의 권리에 영향을 줄 수는 없지만, 그것이 등기가 된 경우에는 그 후에 신탁부동산에 관하여 이해관계를 맺은 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 명시하면서, 원고가 등기된 후에 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다는 취지로 판시하였다. 또한 신탁계약에는 위탁자가 관리비를 납부하지 않을 경우 수탁자가 이를 대신 납부할 수 있음을 규정하고 있으나, 이를 수탁자가 직접 관리비 납부의무를 부담한다는 취지로 볼 수는 없다고 덧붙였다.

 

⑵ 이 판결에서 신탁원부에 포함된 신탁계약의 내용에까지 대항력을 인정한 것에 대해서는 비판적인 견해들이 있다. 그 중 하나는 이 사안은 신탁 존속 중 수탁자의 채무를 위탁자가 부담하기로 하는 위탁자와 수탁자 간의 약정의 효력에 관한 것으로, 이러한 약정은 결국 면책적 채무인수 또는 계약인수라고 할 것이므로 채권자의 승탁(동의)이 있는지 여부만이 문제될 뿐이고, 구 신탁법 제3조 제1항에 의한 대항력이 생길 여지가 없다고 하였다. 신탁계약의 내용을 고려하지 않고 계약의 당사자도 아닌 제3자에게 대항력을 인정하면 제3자에게 불측의 손해를 주고 거래안전에 심각한 위험을 초래할 뿐만 아니라 신탁법상 임의규정이 필연적으로 내포하고 있는 본질적 한계를 넘어 신탁의 본질을 훼손하는 결과를 초래한다는 점을 지적하기도 한다. 한편, 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 완전히 이전한 것이므로 관리비 등은 수탁자가 부담해야 하는 것이라고 하면서도, 집합건물의 관리비는 위탁자가 신탁행위를 하기 이전부터 발생하는 신탁재산에 관한 것으로 신탁법 제22조 단서에 의해 신탁이전의 재산에 대한 권리관계로부터 발생한 것으로 볼 여지도 있으므로, 신탁원부에 기재된 신탁조항의 규정을 보다 세밀하게 살펴보았어야 한다는 견해도 있었다.

 

마. 대법원 2018. 9. 28 선고 2017다273984 판결

 

⑴ 소외 회사는 2006. 2. 3. 한국자산신탁과 토지 및 그 지상에 신축된 쇼핑몰에 관한 부동산관리처분신탁계약을 체결한 다음, 같은 달 6. 쇼핑몰에 관하여 집합건물로 구분등기 절차를 함과 동시에 그 전유부분들에 관하여 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이때 위탁자가 신탁부동산의 관리비를 부담하도록 되어 있는 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되었다. 한편, 2006. 2. 내지 7.경 쇼핑몰 관리인으로 선임된 관리회사는 2006. 11.경 이전까지 관리업무를 수행하였는데, 관리규약에는 구분소유자의 의무 중 하나로 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담 의무를 규정하고 있었고, 등기부상 소유권자는 구분소유자의 권리의무를 자동으로 승계한다는 내용이 포함되어 있었다. 이후 한국자산신탁은 2013년경 신탁계약의 우선수익자들의 요청에 따라 미분양 상태로 남아 있던 747개 전유부분에 대한 공매절차를 진행하였고, 피고들이 그 절차에서 소유권을 취득함에 따라 관련 신탁등기는 신탁재산처분을 원인으로 말소되었다.

관리회사의 채권을 인수한 원고들은 피고에게 연체관리비 대납금을 청구하였는바, 사안의 쟁점은 피고들이 연체된 공용부분 관리비채무를 인수하는지 여부였다. 이에 대해 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 판단하였다. 특히 사안에서는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 무관하게 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 하였다.

 

⑵ 이 판결은 이전의 판례들과 입장을 달리하는 것처럼 보인다. 실제로 이 사안의 1심 및 항소심 판결은 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 하여 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있으므로 이로써 원고들에게 대항할 수 있다고 하였다. 그런데 대법원은 이러한 신탁원부의 기재에도 불구하고 제3취득자인 피고들이 연체된 관리비채무를 부담한다고 하여 원고 청구 인용 취지로 파기환송한 것이다.

대법원은 판단의 근거로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고 함) 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리를 든다. 집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정한다. 이와 관련하여 대법원은 전원합의체 판결을 통해 공용부분의 공유자 상호간의 채권채무뿐만 아니라, 제3자인 관리단이 구분소유자에 대해 가지는 체납관리비 채권에 대해서도 승계를 인정하여 그 적용 범위를 확대한 바 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 나아가 대법원은 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지ㆍ관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 조항의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 하여 채무자의 범위도 넓게 인정하고 있다(대법원 2008. 12. 11 선고 2006다50420 판결). 이러한 판례의 태도에 대하여는 관리비채권의 추심위험을 전가하고 인적책임을 물적책임화하는 결과가 된다는 취지의 비판적인 견해도 있으나, 구분소유권의 매각을 통한 공용부분에 대한 책임을 회피하려는 행위를 방지하면서 전 구분소유자의 전유부분에 대한 체납관리비에 대해서는 승계를 방지하여 구체적 타당성을 도모하고, 체납관리비로 인해 집합건물의 관리가 부실해지는 문제를 방지하고자 하는 것으로 이해할 수 있다.

이러한 집합건물법 제18조에 관한 판례 입장에 따르면, 구분소유권의 특별승계인인 피고들이 공용부분에 대한 체납관리비를 승계하는 것은 일응 타당한 결론이다. 그 이전에 신탁등기가 있었고 그 신탁원부에 위탁자와 수탁자 사이에 위탁자가 관리비를 부담하도록 한 약정이 포함되어 있었던 것과 관련하여 그에 대한 대항력을 인정할 것인지가 문제될 수 있으나, 특별승계인인 피고가 수탁자에게서 소유권을 이전받았다는 것은 우연한 사정에 불과할 것인데 이에 따라 집합건물법 제18조의 채무를 면하는 것은 합리적인 귀결이라고 보기 어렵다. 나아가 판례는 피고들은 물론, 피고들에게 소유권을 이전한 수탁자에게도 중첩적인 책임을 인정하고 있는바, 이는 신탁원부의 내용에 대한 대항력보다는 집합건물법 제18조 및 공용부분 관리비 승계에 관한 판례 법리를 우선시하는 것으로 이해된다.

이 판결에 대해서는 그 결론에 찬동하면서 신탁재산의 귀속을 넘어 신탁원부의 내용에까지 대항력을 인정한 기존의 판례들이 모두 폐기되어야 한다는 견해와, 특정승계인인 피고들에게 체납관리비의 승계를 인정한 것은 타당하다고 하면서도 신탁등기의 대항력을 광범위하게 인정해 온 판례 법리와 관리신탁의 실무를 고려하면 수탁자에까지 중첩적인 채무를 부담시키는 것은 부당하다는 견해 등이 있다.

 

바. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결

 

⑴ A 회사는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 오피스텔 162채에 관하여 농업중앙회를 1순위 우선수익자로, 한국토지신탁을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고, 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다는 취지의 동의서를 작성·교부하였고, 한국토지신탁은 이를 A회사에 교부하였다.

한편, 피고는 2007. 7. 3. 위탁자인 A회사와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이를 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였다. 원고는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득한 후 피고를 상대로 건물명도를 구하였고, 이에 대해 피고(반소 원고)는 반소로써 원고(반소 피고)에게 임대차 보증금 반환을 구하였다.

이에 대해 대법원은 위탁자와 수탁자간의 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조 제124조에 따라 이를 임차인에게도 대항할 수 있다고 하였다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A회사로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다는 결론에 이르렀다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 하면서, 피고의 반소청구를 기각한 원심 판결을 유지하였다.

 

⑵ 신탁등기의 대항력에 관한 판례의 입장

 

위의 2017다273984 판결에서는 신탁등기의 대항력 범위에 대한 판단을 명확하게 하지 않았으나, 이 판결에서는 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우 이로써 제3자에게 대항할 수 있다는 기존 판례(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결)의 입장을 명시적으로 재확인하였다. 이에 대해서는 개정된 현행 신탁법 하에서 신탁원부에 기초한 신탁등기의 대항력을 명시적으로 인정하여 과거 논란을 해소하였다는 취지의 평가가 있으나, 실제 판결에서는 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거 조항으로 들고 있어 앞으로도 법원이 이러한 견해를 유지할 것인지에 대해서는 향후 추이를 살펴보아야 할 것이다.

 

⑶ 담보신탁과 임대차계약

 

신탁원부에 기재된 내용에 대항력을 인정할 것인지 여부와는 별개로 부동산담보신탁과 관련하여 수탁자의 동의를 얻어 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력이 어떠한지, 임차인 보호를 위해 제정된 주택임대차보호법의 규정이 적용될 수 있는지를 검토할 필요가 있다. 우선 담보신탁에서의 수익권을 신탁계약상의 권리로 보는 판례 및 다수설의 입장에 따른다면, 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 있다는 점은 분명해 보인다. 나아가 담보신탁을 관습법상 담보물권이라고 하거나 양도담보권과 유사한 성격의 권리라고 하더라도, 신탁제도의 본질상 담보신탁은 채무의 담보를 위해 위탁자가 신탁재산을 수탁자에게 양도하는 것을 전제로 하므로, 신탁등기가 되어 있는 이상 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 있다고 할 것이다.

 

그렇다면 위탁자가 계약의 당사자가 되어 신탁재산에 관한 임대차계약을 체결하는 것은 원칙적으로 타인 소유의 물건에 대한 임대차계약이 된다. 임대인이 소유자가 아니더라도 임대차는 유효하다는 입장인데, 다만 임대인이 목적물에 대한 사용수익권을 상실하여 임차인이 반환청구를 받는 등 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 시점에 장래를 향하여 임대차가 종료한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결; 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등). 임대인이 소유권을 상실하였다는 사정만으로 임대차계약의 이행이 불가능하게 되는 것은 아니며(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결), 여전히 임차인의 사용수익이 가능하다면 임대차계약은 유효하다.

따라서 사안과 같이 부동산신탁관계에서 소유자인 수탁자의 동의를 받아 위탁자가 신탁재산에 대해 임대차계약을 체결하였다면, 임대차계약은 유효하다. 이때 임대차계약의 당사자는 위탁자인 A회사와 임차인인 피고이고, 이는 임대차계약의 목적물인 신탁재산이 A회사 소유가 아니더라도 마찬가지이다. 이러한 점에서 법원은 임차인이 임대차계약의 당사자가 아닌 신탁재산의 양수인에 대해 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없다고 한 것이다.

 

그런데 이 사안에서는 신탁재산이 주거 목적의 오피스텔이었으므로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 아닌지도 쟁점이 되었다. 주택임대차보호법 제3조와 관련하여, 이 규정이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등). 따라서 만일 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 임대차계약을 체결하도록 정하고 있음에도 수탁자의 사전 승낙을 받지 못했다면 위탁자는 적법한 임대권한을 가지지 못했으므로 그와 임대차계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 주장하지 못한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결). 다만 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 이후 위탁자가 수탁자로부터 소유권을 회복하였다면, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

 

그러면 사안과 같이 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 임대차계약을 체결할 수 있다고 규정한 신탁약정에 따라 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받고 임대차계약을 체결한 경우, 임차인은 대항력을 가지는지에 대해 대법원은 수탁자가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 신탁재산인 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수 없다고 하여 이를 부정하고 있다. 위에서 언급한 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차계약이 이루어졌던 판례들은 수탁자의 동의를 받아 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력이 문제되는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 원용하기 적절하지 않다고 하였다.

 

⑷ 원심에서는 수탁자의 사전 승낙을 받고 임대차계약을 체결한 경우 임차인의 대항력을 부정하면서 이때 대항력이란 임대차가 존속하는 동안 임대인이 아닌 제3자에 대하여도 임차권을 주장하여 사용수익할 수 있다는 것을 의미할 뿐 제3자가 당연히 임대인의 임대차보증금반환채무를 승계하는 것이 아니라는 취지로 설명한 바 있다. 그런데 대법원 판결에서는 이러한 내용이 없어 판시 내용만으로는 구체적인 판단 근거를 알기 어렵다.

신탁원부 및 그에 첨부된 내용에까지 신탁등기의 대항력 범위를 인정한다고 하더라도, 그것만으로 주택임대차보호법 규정의 적용을 배제할 수 있다고 한다면 임차인 보호를 위해 규정된 강행법규를 우회하는 약정을 인정하는 결과가 된다. 한편 임대인이 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 경우의 임차인의 대항력을 임대차계약 기간 동안 임대차의 존속을 주장할 수 있다는 것일 뿐이라고 축소하여 해석하는 것은 그 근거가 명확하지 않다[참고로 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결에서는 현재 주택임대차보호법 제3조 제4항에 해당하는 구 주택임대차보호법 제3조 제2항이 문제된 것으로, “임대인인 피고가 비록 주택의 소유자가 아니라고 하더라도, 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다”고 하였고, 이에 기초하여 임차주택의 양수인이 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 명의신탁자인 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로 피고로서는 더 이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 피고 주장을 배척한 원심판결을 파기하였다. 한편, 대법원 2014. 2. 27 선고 2012다93794 판결은 임대인이 적법한 임대권한이 있으면 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권을 인정할 수 있음을 전제로, 해당 사안에서는 임대인에게 적법한 임대권한이 인정되지 않는다고 판단한 것이다]. 다만, 이 사안에서는 부동산담보신탁이 문제되는데, 신탁관계자들과의 사이에서 임차인에게 대항력을 인정하는 것이 타당한지를 생각해 보는 것은 의미가 있다.

 

담보신탁은 수익자인 채권자의 채권을 담보하기 위해 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 이를 매각하여 그 매매대금으로 채권자인 수익자에게 변제할 것을 예정한다. 수탁자는 이러한 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하고, 또한 수익자의 이익을 위해 신탁사무를 처리해야 할 충실의무가 있다(신탁법 제32조). 담보신탁의 수탁자가 채권자인 수익자의 의사에 반하여 신탁목적물에 관한 담보권을 설정하거나 수익자에 우선하는 채권을 발생시키는 것은 신탁의 본지 및 수익자의 이익에 반하는 행위가 될 것이다.

 

사안에서는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 신탁부동산을 임대하도록 한 것 외에도 우선수익자가 이 사건 임대차계약에 대해 사전에 동의를 하였다는 점이 특이할 만하다. 그러면서도 우선수익자로서는 수탁자가 보증금 반환에 책임이 없다는 점을 분명히 하여 신탁부동산에 관한 부담을 발생시키지 않도록 하였다. 그렇다면 수탁자와 그로부터 동의를 얻은 위탁자로서는 임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 이러한 점을 고지할 수 있었고, 나아가 이를 고지함으로써 임차인이 이러한 사정을 이해하고 계약을 체결할지 여부를 결정하도록 할 의무가 있다고도 할 수 있다.

 

이에 대해서는 주택임대차보호법이 강행규정이므로 당사자들의 이러한 합의 내용과는 무관하게 임차인을 보호해야 하는 것은 아닌가 하는 반론이 가능하다. 그런데 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 해당 주택에 그에 우선하는 이해관계자가 있으면 그에 대해서는 인정되지 않는다. 만일 이 사안에서 우선수익자인 농협중앙회가 채권을 담보하기 위해 담보신탁의 수익자가 되는 대신 신탁부동산에 대한 저당권을 설정하였다면, 이후 임대차계약을 체결한 임차인이 주택임대차보호법에 따른 요건을 갖추었다고 하더라도 자신보다 우선하는 저당권자에 대해 대항력을 주장할 수 없음은 당연하다. 수익자가 신탁부동산에 관한 임대차계약에 동의하되 수탁자가 보증금반환의 의무를 지지 않을 것을 전제하였다면, 이러한 수익자의 의사는 존중되어야 할 것이다.

 

사. 판례의 법리

 

⑴ 법원은 대체로 신탁등기의 대항력을 광범위하게 인정하여, 그 재산이 신탁재산이라는 사실은 물론, 신탁원부 및 그 별지에 포함된 신탁계약에까지도 대항력이 인정된다는 입장이다.

법원은 이를 전제로, 개별 사안에서 당사자들 사이에 거래가 있었던 시점에 신탁등기가 있었는지, 신탁등기의 신탁원부나 별지로 첨부된 신탁약정을 어떻게 해석하여야 하는지를 주로 살펴보았다. 판례가 드는 가장 주된 근거는 구 신탁법 제3조 및 구 부동산등기법 제123조, 제124조 규정이다.

 

⑵ 이에 반하여, 신탁등기의 대항력은 신탁의 고유한 특성인 신탁재산의 독립성을 관철하고 신탁재산을 보호하고자 해당 부동산이 신탁재산이 속한다는 것임을 제3자에게 공시하고 이를 대항할 수 있도록 하는 것이다. 당사자들의 약정에 대세적인 효력을 부여하여 물권에 유사한 권리로 승격시키려는 것은 아니므로, 이러한 신탁제도의 본질이나 대항력 인정 취지를 고려하면 신탁등기의 대항력 범위를 확장하는 판례의 태도는 부당하다. 신탁법 제4조 규정의 해석에 의하더라도 신탁등기의 대항력은 신탁재산의 귀속을 분명히 하는 것에 미칠 뿐으로 보아야 한다는 견해도 있다.

위 견해에 의하면, 신탁등기의 대항력은 해당 부동산이 신탁재산에 속한다는 점에만 미치고 그 외의 신탁에 관한 사항은 제3자에 대해 대항할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 지금까지의 판례는 구 신탁법 규정을 근거로 하였는데, 현행 신탁법 제4조를 적용하면 법규 해석도 명쾌해질 수 있다고 한다.

 

6. 주택임대차보호법상 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우 대항력 주장 가부 [이하 대법원판례해설 제131호, 박성구 P.207-222 참조]

 

가. 대항력의 의미

 

대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.

 

나. 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우

 

⑴ 대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위

 

㈎ 임대차 존속 중의 양수인

 

임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계된다.

 

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관 없이 모두 포함된다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

㈏ 임대차가 종료된 후의 양수인

 

임대차가 종료된 후의 양수인에 대하여는 주택임대차보호법 3조 4항이 바로 적용될 수 없지만, 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과, 비로소 주택임대차보호법 3조 4항이 적용되고, 이에 따라 임차인은 보증금반환청구권을 주장하여 주택인도청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있다(주임법 4②에 따른 법정임대차관계).

 

결론적으로 임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 따라, 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 4조 2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우)

 

① 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결. 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우가 아니라 아직 임대차가 종료되지 않은 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에도 위 판례의 법리가 적용된다).

 

② 이는 임대차주택이 경매로 양도되는 경우(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결)뿐 아니라 경매 이외의 원인으로 양도되는 경우(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)에도 적용된다.

 

③ 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기해야 하는가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 한다.

 

⑶ 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지받지 못한 양수인의 손해배상청구

 

① 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 주택임대차보호법 3조 5항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않은 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).

 

② 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 578조 3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

⑷ 종전 임대인의 지위

 

① 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며, 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).

그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무등은 모두 이전하는 데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라, 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.

 

② 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로, 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 주택임대차보호법 3조 3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다).

대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸한다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).

 

③ 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

 

④ 마찬가지로 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

 

7. 주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 인정 여부

 

가. 주택임대차보호법의 개정

 

⑴ 종전에는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다.

 

⑵ 그러나 주택임대차보호법의 일부개정(법률 제8583호, 2007. 8. 3. 공포 2007. 11. 4. 시행)으로 인하여 일정한 조건을 갖춘 법인에 대하여는 대항력과 우선변제권이 인정되고, 임차권등기명령에 따른 등기도 가능하게 되었다.

 

⑶ 한편 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항이 대항요건으로 사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로, 법인도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상임법 4①ⅰ 참조).

 

나. 대항력이 인정되는 법인의 범위

 

⑴ 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인으로서 대통령령으로 정한 법인(주임법 3②)이다.

 

⑵ 주택임대차보호법 시행령에서는 주택임대차보호법 3조 2항에서 규정한 “대항력이 인정되는 법인”의 범위를 한국토지주택공사법에 따른 “한국토지주택공사”와 지방공기업법 49조의 규정에 따라 “주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”로 한정하였다(주임법시 1의2).

 

⑶ “지방공기업법 49조의 규정에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”에는 각 지방자치단체에 다음과 같이 16개의 공사(1. 서울특별시에스에이치(SH)공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 서울특별시에스에이치(SH)공사, 2. 부산도시공사 설치조례에 따른 부산도시공사, 3. 대구광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대구광역시도시개발공사, 4. 인천광역시도시개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 인천광역시도시개발공사, 5. 광주광역시도시공사 설치조례에 따른 광주광역시도시공사, 6. 대전광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대전광역시도시개발공사, 7. 울산광역시도시공사 설립 및 운영 조례에 따른 울산광역시도시공사, 8. 강원도개발공사 설치 및 관리ㆍ운영조례에 따른 강원도개발공사, 9. 경기도지방공사의 설립 및 운영조례에 따른 경기도지방공사, 10. 경상남도개발공사 설치조례에 따른 경상남도개발공사, 11. 경상북도개발공사 설치조례에 따른 경상북도개발공사, 12. 전남개발공사의 설립 및 운영조례에 따른 전남개발공사, 13. 전북개발공사 설치조례에 따른 전북개발공사, 14. 충청남도개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 충청남도개발공사, 15. 충북개발공사 설치 및 운영에 관한 조례에 따른 충북개발공사, 16. 제주특별자치도개발공사 설치조례에 따른 제주특별자치도개발공사)가 있다.

 

위 공사 중 현재 위 사업을 시행하고 있는 법인은 서울특별시에스에이치(SH)공사와 경기도지방공사 두 곳뿐이다.

 

다. 대항력의 취득시기

 

⑴ 주택임대차보호법 3조 2항에 해당되는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 선정된 입주자가 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주임법 3①).

 

⑵ 이 경우 확정일자를 받을 임대차계약증서는 법인과 입주민 사이의 임대차계약서가 아니라 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서이고, ‘임대차계약을 체결한 날’과 ‘임차보증금액’ 또한 법인과 입주민의 암대차계약서 작성일이나 임차보증금이 아닌 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서 작성일과 임차보증금이다. 이는 임차인이 간접점유인 법인이어서 위 법인이 대항력과 우선변제권을 취득하고 입주민은 직접점유자로서 지위만 인정하기 때문이다.

 

라. 우선변제권

 

⑴ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 동조의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3의2②).

 

⑵ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(주임법 3의2①).

 

⑶ 위 법인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주임법 3의3①).

 

⑷ 주택임대차보호법 3조 2항의 법인에 대해서는 동법 8조 1항이 적용되지 않으므로, 소액보증금의 최우선변제는 받을 수 없다.

 

8. 주택임대차보호법상 대항력의 효력이 미치는 범위

 

⑴ 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결은 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주임법상 대항력(제3조 제1항)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 보았다. 

 

⑵ 따라서 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전된다(면책적 채무인수).

 

⑶ 이는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.

당사자의 의사는 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이 아니고, 이와 같이 해석하여도 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해되지 아니하기 때문이다.

 

9. 주택임대차보호법상 대항력과 보증금반환 청구

 

가. 주택임대차보호법의 적용범위

 

⑴ 주택임대차보호법이 적용되기 위해서 임대차계약을 체결한 임대인이 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 한다.

 

주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인은 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있고, 위 각 권리는 임차목적물의 채권적 사용․수익권을 넘어 용익물권이나 담보물권 유사의 권리를 임차인에게 부여한 것이기 때문이다.

 

⑵ 대법원 판례 역시 같은 입장이다.

주택의 원시취득자이자 명의신탁자가 적법하게 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 취득하여 명의수탁자는 임차인에 대하여 명도를 구할 수 없다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).

미등기 주택의 사실상 소유자와 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되어 전 소유자로부터 권리를 승계한 자는 주택의 양수인으로 임대인의 지위를 승계하였으므로, 임대차보증금의 반환의무가 있다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결).

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결). 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 주택임대차보호법이 적용될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

 

나. 주택임대차보호법상 대항력

 

⑴ 주택임대차보호법상 대항력의 의의

 

① 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 정한다.

 

② 주택임대차보호법 제3조 제1항 전문에서 말하는 ‘제삼자에의 대항력’이라는 말은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는 의미이다.

 

③ 즉 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제삼자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가진다.

 

⑵ 대항력 발생 이후 양수인에 대한 대항력의 내용

 

① 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정한다.

 

② 종래 구 주택임대차보호법(1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정되기 전의 것)에서는 제3조 제1항과 같은 규정만을 두고 있어 ‘대항력’의 효과에 관한 견해의 대립이 있었다. ⓐ 임차인은 양도인으로부터 임차보증금을 반환받을 때까지 양수인의 주택인도청구를 거절할 수 있다는 견해(인도거부가능설)와 ⓑ 주택의 양수인이 양도인의 임대인으로서의 권리의무를 승계한 것으로 보아 임차인은 양수인의 주택인도청구를 거절할 수 있을 뿐만 아니라 양수인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 견해(권리의무승계설)로 나뉘어 있었다.

위와 같이 견해가 분분하자 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”(1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정된 주택임대차보호법 제3조 제2항)라는 규정을 신설하였고, 이는 권리의무승계설을 명문화한 것이라고 이해하는 것이 일반적이다.

 

③ 따라서 주택임대차보호법상 대항력이 발생한 이후 양수인이 있는 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하는 면책적 채무인수라고 이해하는 것이 통설이고, 판례(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)도 마찬가지이다.

 

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).

 

⑶ 주택임대차보호법 제3조 제1항과 제4항의 관계

 

① 원칙적으로 권리의무승계설을 명문화한 주택임대차보호법 규정 및 임차인 보호 필요성 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정됨에도 임대인의 지위 승계가 인정되지 않는다는 결론은 타당하지 않다.

 

그렇다고 해서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정되는 경우 임대인의 지위 승계가 예외 없이 인정되어야 한다고 보기는 어렵다.

 

② 기본적으로 주택의 양수인은 ‘임대인의 지위’를 ‘승계’하는 것이고(주택임대차보호법 제3조 제4항), 임대인 지위의 핵심은 ‘임대차보증금 반환의무’이다. 따라서 위 규정은 ‘임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인 지위의 승계’를 말한다고 해석할 수 있다.

그런데 이러한 해석은 ‘양도인이 (승계 전) 임대인’임을 전제로 하는 것이다.

 

통상적으로 ‘양도인이 임대인’인 경우가 대부분일 것이지만, 앞서 본 바와 같이 임대인이 임차주택의 소유자가 아니더라도 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이면 주택임대차보호법이 적용되므로, ‘양도인이 임대인이 아닌’ 경우가 있을 수 있다.

 

③ ‘양도인이 임대인이 아닌’ 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 적용이 제한될 수 있다.

논리적으로 당초 임대인이 아니었던 양도인이 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 경우에는 그러한 의무에 대한 임대인의 지위가 ‘승계’된다는 것을 상정하기 어렵다.

임대인 지위의 승계를 보증금 반환채무 등에 대한 ‘면책적 채무인수’로 이해하는 통설․판례에 의하더라도, 양도인이 임대인이 아니고 보증금 반환채무 등 임대차에 관한 의무를 부담하지 않는다면 인수(승계)의 대상이 존재하지도 않는다.

 

④ 즉 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 임대인의 지위 승계는 양도인이 임대차 관련 부담하는 의무의 범위 내에서 승계된다고 해석하여야 한다.

양도인이 임대인이 아니어서 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 경우에는 그 양수인 역시 보증금 반환의무를 부담하지 않는다. 반면 양도인이 임대권한을 부여하여 주택의 사용․수익을 수인할 의무를 부담한다면 그 양수인 역시 위와 같은 의무를 승계한다.

 

⑤ 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 자신의 임차권을 주장하여 사용․수익을 주장할 수 있는가의 문제로서 반드시 임대인 또는 임대인 지위를 승계한 사람과 관계에서만 문제 되는 것은 아니라는 점과도 조화로운 해석이다.

 

10. 대상판결의 내용 분석 [이하 대법원판례해설 제131호, 박성구 P.207-222 참조]

 

가. 부동산담보신탁에서 임대인

 

⑴ 관련 규정

 

● 표준 부동산담보신탁계약서 제10조(신탁부동산의 관리 등)

② 이 신탁계약 체결일 이전에 위탁자가 신탁부동산에 관하여 체결한 임대차계약은 유효하고, 이 신탁계약 체결일 이후에도 위탁자는 신탁부동산을 타인에게 임대하거나 직접 점유 또는 사용할 수 있다.

③ 제2항에도 불구하고 위탁자는 이 신탁계약 체결일 이후 신탁부동산에 대하여 임대차계약의 체결, 저당권설정, 전세권설정 등의 처분행위를 하고자 하는 경우에는 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다. 수탁자의 동의를 얻어 위탁자가 신탁부동산을 타인에게 임대 등의 처분행위를 한 경우에도 위탁자는 임차인으로부터 임대차 보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다.

● 표준 부동산담보신탁계약서 제9조(신탁부동산의 보전관리 등)

② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차, 저당권설정, 전세권설정 등 소유권을 제한하는 행위나 신탁부동산의 현상을 변경하는 등의 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다.

 

⑵ 신탁재산은 법적으로 수탁자에게 귀속되므로 원칙적으로 수탁자가 임대할 권한을 가진다고 보아야 한다.

이는 부동산담보신탁 역시 변칙담보가 아니라 신탁계약의 일종으로 이해하는 이상 마찬가지이다(대법원 2017. 6. 22. 선고 2014다225809 전원합의체 판결 참조).

 

⑶ 그런데 금융투자협회에서 제정하고 각 신탁사가 업무에 활용하는 표준 부동산담보신탁계약서에는 임대차에 관하여 “이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10조 제3항에 따라 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우에도 임대차계약은 위탁자 이름으로 체결하고, 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다. 다만 위탁자는 임대차계약 체결 시 임대차계약상 임대인은 위탁자이며 임대차보증금 반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다.”라는 내용을 두고 있다(제11조 제1항).

표준 부동산담보신탁계약서에 따라 통상적인 담보신탁계약에 이러한 취지의 조항을 두고 있는 경우가 많고, 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)의 신탁계약에서도 “신탁기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대차계약을 갱신하거나 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 위탁자는 제9조 제2항의 규정에 따라 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 계약을 체결하여야 한다.”라고 정하고 있다(제10조 제3항).

 

⑷ 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서 위와 같은 신탁계약의 내용에 따라 위탁자 A가 수탁자 B의 사전 동의를 받아 위탁자 A의 명의로 임대차계약을 체결하였다. 이러한 사실관계를 전제로 할 때 이 사건 임대차계약의 임대인이 누구인지 문제 된다. 이는 결국 수탁자가 한 ‘동의’의 해석 문제라고 할 것이다.

 

임대차계약 체결의 동의를 수탁자의 위탁자에 대한 대리권수여로 보면 임대인은 수탁자이고 보증금 반환의무도 수탁자가 부담한다고 해석하여야 한다. 반면 동의를 위탁자에게 신탁재산을 사용․수익할 권한을 부여하는 것으로 본다면 임대인은 위탁자이고 그가 보증금 반환의무를 부담한다고 해석하여야 한다.

 

이 사건에서는 임대차계약을 수탁자의 사전 승낙하에 ‘위탁자 명의’로 체결하도록 되어 있었으므로 후자와 같이 해석하는 것이 타당하다.

임차인이 임대차보증금 역시 위탁자에게 지급하였음에 비추어 보더라도 그러하다.

 

⑸ 대법원도 명확하지는 않지만 ‘주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적’이라고 판시하고 있는데, 수탁자의 동의를 임대권한에 대한 특별한 약정으로 볼 수 있다는 점에서 위탁

자를 임대인으로 인정할 수 있다는 입장으로 보인다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결. 위 판결은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에 주택임대차보호법이 적용될 수 있다는 것으로, 수탁자의 동의가 없다면 원칙적으로 위탁자를 임대권한 있는 임대인으로 볼 수 없다는 것이다. 반대로 수탁자의 동의가 있다면 위탁자를 임대인으로 인정할 수 있다는 입장으로 이해된다).

 

⑹ 따라서 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 임대차계약을 체결한다는 신탁계약 내용의 효력이 제3자에게 미친다면, 임대인은 위탁자인 A라고 보아야 할 것이고, 이 경우 임대인(위탁자 A)과 양도인(수탁자 B)이 일치하지 않는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 수 있다.

 

나. 신탁등기의 대항력과의 관계

 

대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다. 위탁자에게 임대권한을 부여한 신탁조항이 신탁계약 당사자 사이의 내부적 법률관계만을 규율하고자 한 것이라고 보기 어렵고 그것이 부동산담보신탁의 본지에 반한다고 보이지 않으므로, 이러한 내용을 제3자에게 대항할 수 있다.

 

다. 대상판결의 판시내용

 

⑴ 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 임대차계약을 체결한다는 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재되었고, 위탁자 A는 수탁자 B의 사전 승낙 아래 A의 명의로 목적물을 임대하였다.

위탁자 A가 임차주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가지고 있으므로, 주택임대차보호법이 적용된다.

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득한 임차인인 피고는 제3조 제1항에 따라 임대차가 존속하는 동안 임차권에 기한 사용․수익을 주장할 수 있고, 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 인도할 의무나 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없다. 본소청구에 대한 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 원심의 판단은 타당하다. 이 사건에서 피고가 이 사건 오피스텔에서 퇴거하지 않고 계속 점유하였다면 임대차보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있었으나, 항소심 계속 중 원고가 이 사건 오피스텔을 점유함으로써 피고가 대항력의 요건을 상실하게 되었다.

 

⑵ 한편 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 사안은 임대인(A)과 양도인(B)이 일치하지 않는 예외적인 경우로서 양도인(B)이 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 사안이다.

따라서 보증금 반환의무를 부담하지 않는 양도인으로부터 임차주택을 양수한 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항이 적용이 제한되어 보증금 반환의무를 부담하지 않는다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도 양수인은 임차주택의 수용․수익을 수인할 의무만을 승계한다.

그 결과 피고는 임대인인 위탁자 A를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자 B를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, B가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 B로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고에게도 임대차보증금 반환을 구할 수 없다고 보는 것이 타당하다.