【판례<주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 계약갱신거절권>】《실거주 갱신거절권에 관한 행사기간과 임차주택 양수인의 행사가부(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [임차인이 계약갱신 요구를 한 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가, 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하면서 그 주택의 인도를 구하는 사건]
【판시사항】
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.
⑵ 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
⑶ 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다.
⑷ 원고들은 임차인인 피고의 계약갱신요구에도 불구하고 정당한 갱신거절에 의하여 이 사건 임대차가 갱신되지 않고 종료되었다고 주장하며, 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 소를 제기하였다.
⑸ 제1심은 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 일부 인용하였다(임대차보증금 반환과 동시이행).
① 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호와 관련하여, 임차인인 피고가 계약갱신을 요구할 당시 원고들은 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 않았으므로 제8호를 이유로 갱신거절할 수 없으며, 계약갱신요구를 받을 당시의 임대인(종전 임대인)은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 실제 거주할 예정이 아니었으므로 실제 거주를 이유로 갱신거절할 수 없다.
② 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호에서 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’와 관련하여, 종전 임대인이 개정 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였다는 사정은 위 제9호에 해당하므로, 종전 임대인은 제9호를 이유로 갱신거절할 수 있다.
⑹ 반면, 원심은 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 배척하였다.
① 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호와 관련해서는, 제1심과 같은 취지에서 종전 임대인이나 원고들 모두 제8호를 이유로 갱신거절할 수 없다고 보았다.
② 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호와 관련해서는, 제1심과 달리 이 사건과 같은 사안을 제9호의 사유로 보기 어렵다고 판단하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 갱신거절사유)를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(=원칙적 적극)이다.
⑵ 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
① 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
② 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
③ 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.
⑶ 임차인(피고)이 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사한 이후, 제3자(원고들)가 임대인으로부터 이 사건 임대주택을 양수하여 임대인 지위를 승계한 후, 자신의 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사하고 피고를 상대로 인도를 구한 사안에서, 원심은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절사유가 없었고, 임차인의 갱신요구권 행사 당시 원고들 역시 임대인이 아니어서 갱신거절권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않았다는 이유로 원고들의 청구를 기각하였다.
⑷ 이에 대해 대법원은 위와 같은 법리를 판시한 후, 임대인 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보고, 원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리·판단했어야 한다는 이유로 원심을 파기·환송하였다.
다. 문제제기 [이하 대법원판례해설 제133호, 김진아 P.646-658 참조]
⑴ 주택임대차법은 제6조의3 제1항 단서 각호에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있다. 그중에서 이 사건에서 문제 된 갱신거절 사유는 제8호의 ‘임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’와 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’이다. 그런데 제9호의 사유는 보충적 사유로서 제8호의 사유가 인정되지 않을 경우에 문제 되는 것이 일반적이므로, 제8호의 사유가 인정되는지 먼저 살펴본 후에, 인정되지 않는 경우에 한하여 제9호의 사유를 살펴볼 필요가 있다. 이 사건에서는 결론적으로 제8호의 갱신거절 사유가 인정되어 제9호의 갱신거절 사유에 대한 구체적 판단이 요구되지 않았다.
⑵ 제8호의 갱신거절 사유와 관련된 이 사건의 구체적 쟁점은 다음과 같다. ① 갱신거절권 행사기간과 ② 임차인의 계약갱신요구 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 자신의 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지 여부이다.
3. 갱신거절권 [이하 대법원판례해설 제133호, 김진아 P.646-658 참조]
가. 갱신거절권 의의
주택임대차법 제6조의3 제1항 본문은 ‘임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’고 규정하고 있고, 같은 항 단서 각호는 정당한 사유가 있는 경우를 정하고 있다. 즉, 임대인이 임차인의 갱신요구를 언제나 수용해야 하는 것은 아니며, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있다.
갱신거절권은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 도입되었다.
나. 갱신거절권 행사기간
⑴ 문제 제기
이 사건은 임차인이 계약갱신을 요구한 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 자신의 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지가 문제 된 사안이다. 이에 대한 판단을 내리기 위해서는 먼저 갱신거절권 행사기간에 관한 논의가 필요하다. 만약 갱신거절권을 임차인의 계약갱신요구를 받은 즉시 행사하여야 한다면, 두 번째 쟁점인 임차인의 계약갱신요구 후 임차주택을 양수한 자가 자신의 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지 여부는 갱신거절권 행사기간 도과로 당연히 부정되는 결론에 이르게 되기 때문이다.
⑵ 견해의 대립
갱신거절권의 행사기간이 쟁점으로 제기된 이유는, 주택임대차법에서 그 행사기간을 명시적으로 정하고 있지 않기 때문이다. 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 규정하여, 임차인의 갱신요구권 행사기간에 관해서는 명확하게 규정을 둔 반면, 임대인의 갱신거절권 행사기간에 관해서는 공백으로 남겨 두었다.
갱신거절권 행사기간에 관하여는 ① 갱신요구를 받은 즉시 행사해야 한다는 견해, ② 묵시적 갱신에서의 갱신거절 통지기간(주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간) 이내에 행사해야 한다는 견해, ③ 임대차기간 만료 전까지 행사할 수 있다는 견해가 있을 수 있다.
⑶ 대상판결의 결론 [= 묵시적 갱신에서의 갱신거절 통지기간(주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간) 이내에 행사해야 한다는 견해]
이 중에서 대상판결은 두 번째 견해, 즉 주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간으로 보았다.
다. 갱신요구 후 양수인이 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지 여부
⑴ 문제 제기
① 갱신거절권은 주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 행사할 수 있다. 그렇다면 임차인이 갱신요구권을 행사한 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자라도 주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간 이내라면 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는가? (이는 달리 말하면, 임차인이 갱신요구권을 행사한 ‘그’ 임대인만이 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있는지의 문제라고도 할 수 있다)
② 갱신요구권 도입 등을 주된 내용으로 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차법은 공포와 동시에 시행되었다(부칙 제1조 참조). 갱신요구권이 도입되자 주택임대차법 제6조 제1항 전단의 기간에 있던 임차인들은 임대인에 대하여 갱신요구권을 행사하였다. 그런데 그러한 갱신요구를 받은 임대인 중에서는 이미 실거주 목적의 매수인에게 임차주택을 매도한 경우도 적지 않았다. 이러한 국면에서 임차주택 양수인(신 임대인), 임차인 사이에서 분쟁이 발생하였다. 임차주택 양수인은 자신의 실거주를 이유로 갱신거절하며 임대차가 종료되었으므로 주택을 인도할 것을 요구하였으며, 임차인은 자신이 갱신요구권을 행사하였기 때문에 이미 임대차가 확정적으로 갱신되었다고 주장하며 주택의 인도를 거절하였다.
③ 이와 같은 분쟁상황에서 국토교통부는 2020. 9. 11. 보도설명자료를 통해 “임차인의 주거권 강화를 위한 개정법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야” 한다고 안내하였다. 이는 임차인의 갱신요구권 행사 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계받는 자는 실거주를 이유로 갱신거절할 수 없다는 것이었다. 그 근거로는 개정법이 임차인의 주거권 강화를 위한 것이며, 갱신요구권의 법적성격(명확히 언급하지는 않았지만, 갱신요구권은 형성권에 해당한다는 점을 의미한 것으로 추측됨)을 들었다.
④ 임차인의 갱신요구권 행사 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지 여부에 관하여 갱신거절할 수 있다는 견해(긍정설)와 갱신거절할 수 없다는 견해(부정설)가 대립한다.
⑵ 대상판결의 태도 (= 긍정설)
대상판결은 임차인의 계약갱신요구 후 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 자신의 실거주를 이유로 갱신거절할 수 있는지에 관하여는 긍정설을 채택하엿다.
4. 대상판결의 내용 분석 [이하 대법원판례해설 제133호, 김진아 P.646-658 참조]
가. 대상판결의 결론
⑴ 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
⑵ 이 사건을 살펴보면, 피고 1이 계약갱신을 요구하였을 당시 그 당시 임대인은 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 당시 임대인은 피고 1의 계약갱신요구에 대하여 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하기도 하였다.
⑶ 사정이 이러하다면, 원심으로서는 임대인 지위를 승계한 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 주택임대차법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리․판단하였어야 한다.
그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신거절 사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
나. 대상판결의 판시 요지
임차인의 계약갱신요구권이 신설된 개정 주택임대차법이 2020. 7. 31. 시행될 당시, 그 직전에 실거주 의사 있는 사람에게 주택의 매도가 이루어진 경우, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호를 들어 갱신거절을 할 수 있는지가 문제 되었고, 거래현실과 하급심 재판실무에서 의견이 엇갈렸다.
대상판결은 2020년 신설된 계약갱신요구권․갱신거절권과 관련된 대법원의 첫 판결로서, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 최초로 명시적으로 설시하였다.
