【판례<도시정비법상 재개발정비사업>】《주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경..

【판례<도시정비법상 재개발정비사업>】《주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [원고 등을 현금청산대상자로 정한 관리처분계획의 취소를 구하는 사건]

 

【판시사항】

 

주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

 

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제48조 제2항 제6호의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 대법원판례해설 제135호, 이승은 P.579-604 참조]

 

가. 처분의 경위

 

⑴ 당사자의 지위

 

① 피고는 부산 동래구에서 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하기 위한 목적으로 설립되어 2012. 3. 부산광역시 동래구청장으로부터 조합설립인가를 받은 주택재개발정비사업조합이다. 甲은 이 사건 정비사업 구역 내 집합건물 중 총 13세대(이하 통칭하여 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)에 관하여 2007. 7. 상속을 원인으로 각 소유권을 취득하였다.

 

② 甲은 2014. 6.부터 2017. 6.까지 이 사건 각 주택 중 12세대에 관하여 원고, 乙, 丙 등 12명에게 매매 등을 원인으로 그 소유권을 이전하였다(이 사건 각 주택 총 13세대를 구분소유하고 있는 甲과 원고, 乙, 丙 등을 통칭하여 ‘원고 등’이라 한다).

 

⑵ 원고 등의 분양신청 및 관리처분계획 인가 등

 

① 피고는 2017. 7. 조합원들에 대하여 분양신청기간을 2017. 7. 27.부터 2017. 9. 5.까지로 정하여 조합원 분양신청 공고를 하였다(이후 분양신청기간이 2017. 9. 25.까지로 연장되었다). 원고 등은 피고 조합에게 대표조합원 선임신고를 하지 않은 채

위 분양신청기간 만료일까지 각자 개별적으로 분양신청하였다.

 

② 피고는 2018. 3.경 ‘甲이 단독으로 이 사건 각 주택을 소유하다가 이 사건 조합설립인가 후 이를 양도하여 원고 등 수인이 이를 소유하게 되었으므로, 원고 등이 총 1개의 분양신청권만 가짐에도 각자 별도로 분양신청을 하여 적법한 분양신청이 없었다.’는 이유로, 원고 등 모두를 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획을 수립하고, 그 무렵 관리처분계획 인가신청을 하였다. 부산광역시 동래구청장은 2018. 7. 위 관리처분계획을 인가하였다(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다).

 

⑶ 대표조합원 선임 신고

 

원고 등은 이 사건 정비사업 진행 중에는 피고 조합에 대표조합원 선임 신고를 하지 않다가, 대상사건 원심 계속 중이던 2020. 1. 3. 원심법원에 乙을 제외한 나머지 12명의 대표조합원으로 丙을 선임한다는 내용의 대표조합원 선임신고서를 제출하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’를, 제2호에서 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)’를, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다. 한편, 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호는 관리처분계획의 내용에 관하여, “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라고 규정하고 있다.

구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되었다. 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한하였으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다. 이에 2009. 2. 6. 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.

이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.

 

⑶ 재개발조합설립인가 당시에는 제1심 공동원고 甲 1명이 사업구역 내 다수의 주택을 소유하였으나, 그 후 원고 등 수인에게 이를 양도하여 분양신청기간 만료일 기준으로 수인이 이를 소유하게 되었음. 피고(주택재개발정비사업조합)는 원고 등이 1명의 대표조합원을 선임하여 그를 통하여 권리를 행사하여야 함에도 불구하고 각자 단독으로 분양신청을 하였다는 이유로, 원고 등을 모두 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획을 수립하였다.

 

⑷ 대법원은, 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등에 비추어 원고 등이 1인의 조합원 지위에서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판단한 뒤, 원고 등이 분양신청기간이 만료될 때까지 대표조합원을 선임하지 아니한 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 및 피고의 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없고, 분양신청기간이 만료된 후 이 사건 관리처분계획의 효력을 다투는 이 사건 소송계속 중 대표조합원을 선임하였다고 하여 이와 달리 볼 수는 없으므로, 원고 등은 모두 현금청산대상자가 된다고 보아 원고 패소판결을 선고한 원심을 수긍하여 상고를 기각하였다.

 

3. 도시정비법상 재개발정비사업 [이하 대법원판례해설 제135호, 이승은 P.579-604 참조]

 

가. 조합 시행 재개발정비사업의 구조

 

조합이 사업시행자가 되는 정비사업은, 토지등소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 주택을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 것을 그 기본 골격으로 한다(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411 판결 참조).

 

나. 재개발정비사업에서 조합과 조합원의 지위

 

⑴ 구 도시정비법상 재개발정비사업조합은 정비구역 내 토지등소유자의 조합설립 동의, 행정청으로부터의 조합설립 인가 및 등기 등을 거쳐 법인으로 성립한다. 이렇게 설립된 재개발조합은 재개발사업의 사업시행자로서 조합원에 대한 법률관계에서 특수한 존립목적을 부여받은 행정주체로서의 지위를 가지게 되고, 이러한 행정주체의 지위에서 정비구역 내 토지 등 수용, 관리처분계획, 경비부과처분 등과 같은 행정처분을 할 수 있는 권한을 부여받는다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009두4845 판결 참조).

 

⑵ 한편 도시정비법은 재개발사업에 관해 강제가입제를 취하고 있어, 정비구역 안의 모든 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자가 당연히 조합원이 된다[구 도시정비법 제19조 제1항, 제2조 제9호 (가)목]. 재개발정비사업조합의 조합원은 재개발사업으로 건립되는 건축물 등에 대한 분양신청권, 조합원 총회에서의 의결권, 조합임원 등의 선임권과 피선임권을 가지게 된다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두4377 판결 참조). 이 중 분양신청권은 조합원이 조합에 대하여 갖는 가장 주된 권리로서, 사업비․청산금 등의 비용납부의무, 철거․이주 및 신탁등기의무와 같은 조합원으로서의 의무에 대응되는 권리이다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조).

 

나. 관련 규정

 

⑴ 관련 규정

 

● 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) ☞ 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. “토지등소유자”라 함은 다음 각 목의 자를 말한다. …

가. … 주택재개발사업 … 의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

● 제19조(조합원의 자격 등)

① 정비사업(시장․군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 …

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

☞이하 ‘이 사건 조합원 자격규정’이라고 한다.

● 제46조(분양공고 및 분양신청)

① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(...)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. …

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

● 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제46조 제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지․건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

● 제48조(관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자 … 는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장․군수의 인가를 받아야 하며, …

2. 분양대상자의 주소 및 성명

② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. (각 목 생략)

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. …

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

● 제50조의2(주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)

① 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조 제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시․도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정․고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 ‘기준일’이라 한다)의 다음 날부터 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다. ☞ 소위 ‘지분 쪼개기’ 규정

1. 1필지의 토지가 수 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

 

● 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) ☞ 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다.

제52조(관리처분의 기준 등)

① 법 제6조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 가로주택정비사업의 경우 법 제48조 제7항에 따른 관리처분은 다음 각호의 방법 및 기준에 의한다.

3. 정비구역 또는 가로구역의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만 공동주택을 분양하는 경우 시․도 조례로 정하는 금액․규모․취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시․도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.

 

● 구 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례(2018. 7. 11. 조례 제5788호로 전부 개정되기 전의 것) ☞ 이하 ‘이 사건 조례’라 한다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “관리처분계획기준일”이란 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘법’이라 한다) 제46

조 제1항에 따른 분양신청기간이 만료되는 날을 말한다.

● 제22조(주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조 제1항 제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

1. 종전 건축물 중 주택(...)을 소유한 자

② 제1항에 따른 공동주택분양대상자 중 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 다세대주택으로 전환된 경우

2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 ｢부산광역시 건축 조례｣ 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.

4. 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 1필지의 토지를 수 개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우

 

⑵ 조합원 지위 관련 규정(구 도시정비법 제19조)

 

재개발사업의 경우, 앞서 본 바와 같이 정비구역 내 모든 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자가 당연히 조합원이 된다. 다만 구 도시정비법 제19조 제1항은 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때(제3호) 등에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 이는 대표조합원 외의 자가 조합관계에서 탈퇴한다는 것이 아니라, 함께 수인에게 1인의 조합원 지위가 인정된다는 취지이다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결).

 

⑶ 분양신청 관련 규정(구 도시정비법 제46조 내지 제48조)

 

① 주택재개발사업에서 분양신청통지의 대상이자 분양신청의 주체는 ‘대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자’이다(구 도시정비법 제46조). 그중 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제46조 제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 현금청산대상자가 된다(제47조). 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양신청 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명 등이 포함된 관리처분계획을 수립해야 한다(제48조).

 

② 한편 조합이 시행하는 정비사업의 경우, 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 등으로 잔여분이 있는 경우 그 대지 또는 건축물을 조합원 외의 자에게 일반분양할 수 있고(구 도시정비법 제48조 제3항), 조합원이 분양신청을 하지 아니하면 분양신청기간 만료일 다음 날 조합원 지위를 상실한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등).

 

⑷ 관리처분계획 수립기준(분양대상자 지위) 관련 규정(제48조, 제50조의2 등)

 

① 관리처분계획 중 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다(제48조 제2항 제5호). 주택재개발사업의 분양대상자는 정비구역 내 토지등소유자(지상권자 제외)이고(구 도시정비법 제48조 제7항, 같은 법 시행령 제52조 제1항 제3호 본문), 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택만 공급한다(구 도시정비법 제48조 제2항 제6호).

 

② 다만 주택재개발사업에서 공동주택을 분양하는 경우 시․도 조례로 정하는 금액․규모․취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시․도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다(구 도시정비법 제48조 제7항, 같은 법 시행령 제52조 제1항 제3호). 이 사건 조례는 제22조 제2항에서 ‘여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 경우’를 규정하여 분양대상자격을 제한하고 있으나, 이 사건 쟁점사안에 관하여 정한 바는 없다.

 

③ 구 도시정비법 제50조의2는 기존 조합원의 권익보호를 위하여 1필지의 토지가 수 개의 필지로 분할되는 등 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우에는 분양신청기간 만료일이 아니라 정비구역 지정․고시일을 기준으로 주택 등 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 정하고 있다. 이는 정비구역 지정․고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다(헌법재판소 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169 전원재판부 결정).

 

⑸ 2009. 2. 6. 개정된 도시정비법의 입법 취지

 

2009. 2. 6. 법률 제9444호로 도시정비법이 개정됨에 따라, 이 사건 조합원 자격규정(제19조 제1항 제3호)과 지분 쪼개기의 분양권 제한에 관한 규정(제50조의2)이 신설되는 한편, 제48조 제2항 제6호에 “1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급”하도록 하는 등의 내용이 추가되었다(개정 전 제48조 제2항 제6호 본문은 ‘1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.’라고만 규정하였다). 위 각 규정의 개정취지는 아래와 같다.

① 이 사건 조합원 자격규정 : 종래 조합설립 이후 토지 등 양수로 인해 조합원이 증가하여 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었으므로, 쟁점사안에서 1인의 조합원 지위를 인정하여 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고, 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 함.

② 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호 : 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하도록 하는 내용으로, 위 제19조에서 조합설립 후 토지 또는 건축물을 양수한 경우 조합원 자격을 제한한 것에 부합하도록 함.

③ 제50조의2 : 정비구역 지정․고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우 그 대표자 1인에게만 분양권을 부여하고 나머지는 현금청산을 통하는 방법으로 문제를 해소하고자 함.

 

⑹ 관련 규정의 해석상 쟁점

 

구 도시정비법 제46조 내지 제48조, 구 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 그 문언상 ‘토지등소유자’를 분양신청의 주체이자 분양대상자로 정하고 있는바, 조합 시행 정비사업의 경우 권리산정의 기준이 되는 ‘1인’의 의미를 ‘조합원인 토지등소유자’로 해석하여 이 사건 조합원 자격규정에 따라 수인이 1인의 조합원 지위를 갖는 경우 수인이 함께 1인의 분양대상자에 해당한다고 볼 것인지, 아니면 도시정비법의 문언을 중시하여 ‘1인’의 의미를 ‘(분양신청 만료일 당시) 토지등소유자 1인’으로 보아 여러 명의 토지등소유자가 1인의 조합원 지위를 갖더라도 각자 정비구역 내 토지등소유자로서 단독으로 분양대상자 지위를 가진다고 볼지 문제 된다.

 

다. 조합원 지위 관련 선례

 

⑴ 대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 사건의 조합원 자격규정의 해석

 

위 판결 사건의 조합원 자격규정의 해석에 관한 선례는 다음과 같다. 다만 두 사례 모두 분양대상자 지위 인정 기준이 직접 문제 된 사안은 아니다.

 

① 헌법재판소 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169 전원재판부 결정 : 이 사건 조합원자격규정에 구 도시정비법 제19조 제2항 본문, 제3항과 같이 대표조합원 외 토지 등 양수인의 조합원 자격을 박탈하여 현금청산의 대상으로 한다거나 같은 법 제50조의2처럼 분양권을 제한한다는 명시적인 표현이 없고, 입법자가 ‘지분 쪼개기’를 통한 투기세력에 대하여 분양권을 제한하는 내용의 법률조항을 제50조의2에 따로 신설한 점 등에 비추어 보면 이 사건 조합원 자격규정이 쟁점사안에서 대표조합원외의 자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하는 의미라고 보기 어렵다고 보았다.

 

② 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다230144 판결 등 : 도시정비법령 및 조합 정관에서 쟁점사안의 경우 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고, 조합설립 시 대표조합원 선임동의서를 제출하도록 하며, 조합원으로서의 법률행위는 대표조합원이 행하도록 한 취지가 수인에게 1인의 조합원 지위를 부여하되 공유자들 사이에 의사가 일치하지 않을 경우 생길 혼란을 방지하고, 조합의 효율적이고 안정적인 운영을 도모하는 데에 그 목적이 있다고 판시하였다. 이에 따라 토지 등의 공유자들이 조합 총회에서 의결권을 행사하기 위해서는 공유자들 전부가 총회에 참석하여 동일한 내용의 의결권을 행사하거나 동일한 내용의 서면결의서를 제출하는 등의 특별한 사정이 없는 한 대표조합원을 지정하여 조합에 대표조합원 선임동의서를 서면으로 제출하여야 한다고 보았다.

 

⑵ 구 도시정비법 제19조 제1항 제1호의 해석

 

조합원 자격제한을 정한 구 도시정비법 제19조 제1항 각호 중 제1호가 문제된 선례는 다음과 같다.

 

① 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두4397 판결(조합원 자격제한 규정과 분양대상자 규정의 관계가 문제 된 사안) : 사실상의 다가구주택의 공유자들로서 각 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 원고들이 (관련 조례상 경과규정에 따라) 가구별로 각각 1인의 분양대상자에 해당하는 경우, 이러한 사정을 들어 구 도시정비법 제19조 제1항의 문언에도 불구하고 각자 단독의 조합원 지위를 인정할 수 있는지 여부가 문제 되었다. 대법원은 공유자들이 조례 규정에 따라 각자 1인의 분양대상자에 해당한다고 하더라도 구 도시정비법 제19조 제1항에 따라 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여된다고 보았다. ☞ 위 선례는 관련 조례에 ‘사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다.’는 명시적인 규정이 있었고, 위 규정에 따라 각자 단독으로 분양권을 부여받을 수 있는 다가구주택의 공유자들에게 거꾸로 단독 조합원의 지위가 인정되는지 여부가 문제 되었던 사안인 반면, 대상사건(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결)의 경우 쟁점사안에서 수인이 각자 분양대상자가 된다고 명시한 규정이 없으므로 위 선례와 사안을 달리한다.

 

② 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결(조합원 자격제한 및 분양권 제한을 규정한 구 주택건설촉진법의 해석이 문제 된 사안) : 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제6항은 “재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다.”라고 규정하고 있었다(구 도시정비법 제19조 제1항 제1, 2호 및 제48조 제2항 제6호에 대응되는 규정이라고 볼 수 있다). 그 의미에 관하여, 대법원은 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자들을 비조합원으로 취급하겠다는 취지는 아니고, “공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다.”라고 판시하였다. ☞ 위 구 주택건설촉진법 제44조의3 제6항은 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 이들을 ‘1조합원으로 보며 1주택만 공급한다.’고 규정하여 조합원 지위와 분양대상자 지위가 모두 제한된다는 점을 명확히 정하고 있었다는 점에서, 대상사건(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결)과 달리 분양대상자 지위의 인정 기준에 관하여 다른 해석의 여지가 없었던 것으로 보인다. 다만 이러한 규정의 취지가 ‘공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 권리분배 등 범위를 정하고자 하는 데에 있다.’는 판시는 대상사건(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결)에 참조할 만하다[헌재 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169 전원재판부 결정에서도 이 사건 조합원 자격규정의 의미에 관해 설시하며 위 판결의 법리를 그대로 인용하였다: “이 사건 조합원 자격 규정을 … 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보되, 수인의 소유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정한다는 의미로 보아야 한다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 참조)].

 

라. 분양대상자 지위 관련 선례

 

⑴ 구 도시정비법 제47조의 해석

 

구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않은 자 등을 현금청산대상자로 하도록 정하고 있다. 이에 관하여 대법원은 분양신청권이 조합원의 가장 중요한 권리라는 점 등을 고려하여, 분양신청을 하지 않은 등의 사유로 현금청산대상자가 된 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원으로서의 지위를 상실한다고 판시하였다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).

◎ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 : 구 도시정비법이 현금청산제도를 둔 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대하여는 현금청산이 가능하도록 함으로써 주택재개발사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있는 점, 조합원이 현금청산대상자가 됨으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 된 마당에 그에게 여전히 조합원으로서의 제반 권리를 가지고 의무를 부담하게 하는 것은 당사자의 의사에 부합하지 아니한 점, 현금청산대상자에게 조합원의 지위를 인정하지 아니하고 현금청산을 통해 조합과 사이의 법률관계를 마무리하더라도, 현금청산대상자는 청산금을 조합과 사이에 협의에 의하여 결정하거나 협의가 성립하지 않을 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 수용절차를 통해 지급받을 수 있을 뿐만 아니라, 아래에서 보는 바와 같이 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여 종전 토지 또는 건축물에 대한 인도를 거절할 수 있는 점 등을 종합하면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 구 도시정비법 제47조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 타당하다.

 

⑵ 구 도시정비법 제48조 제2항 제5호의 해석

 

대법원은 분양설계에 관한 계획의 기준일을 분양신청기간 만료일로 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제5호의 취지가, 분양대상 토지등소유자에 해당하는지 여부 판정의 기준일을 사업시행자가 임의로 정하도록 할 경우 정비사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 토지등소유자의 권리관계에 혼란을 초래할 수 있으므로 이를 분양신청기간 만료일을 기준으로 확정하도록 하기 위함이라고 판시하였다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결).

 

마. 대상사건(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결)에 관한 검토

 

⑴ 쟁점사안에서 1인의 조합원 지위를 갖는 수인이 각자 단독의 분양대상자 지위를 가지는지, 함께 1인의 분양대상자 지위를 가지는지에 관하여, ① 제1안(원고 등 수인이 각자 독자적인 분양대상자 지위를 가진다는 견해)와 ② 제2안(원고 등 수인이 함께 1인의 분양대상자 지위를 가진다는 견해)가 대립한다.

 

⑵ 수인이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보는 것이 조합 시행 재개발정비사업의 기본 구조나 도시정비법령의 체계, 입법 취지 등에 보다 부합한다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결).

그간 선례에서도 조합 시행 재개발정비사업의 경우 조합원이 분양대상자임을 당연한 전제로 설시해 왔고, 도시정비법 제48조 제3항 등의 규정 내용도 그러하다. 특히 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 도시정비법에서 이 사건 조합원 자격규정을 신설하고, 이에 대응하여 제48조 제2항 제6호에서 “1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급”하도록 한 취지 역시, 쟁점사안에서 조합원 지위뿐 아니라 분양대상자격도 함께 제한함으로써 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 함에 있음이 명확해 보인다.

 

4. 대상판결의 요지 [이하 대법원판례해설 제135호, 이승은 P.579-604 참조]

 

⑴ 쟁점사안의 경우 수인에게 1인의 분양대상자 지위가 인정 되는지 여부에 관한 법리가 명백히 밝혀지지 않아 그 하자가 객관적으로 명백하지 않으므로 관리처분계획이 당연무효라고 볼 수 없다는 취지의 원심판단을 받아들여 심리불속행 기각해 왔다(대법원 2022. 2. 17.자 2021두55494 심리불속행 판결, 대법원 2022. 2. 17.자 2021두56930 심리불속행 기각 판결, 대법원 2022. 3. 31.자 2021두60007 심리불속행 기각 판결 등).

 

⑵ 대상판결은 도시정비법의 문언과 체계, 도시정비법 제19조 제1항 및 제48조 제1항 제6호의 입법 취지 등을 고려하여 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 그 수인이 1인의 조합원 지위를 보유함과 동시에, 그에 수반하여 1인의 분양대상자로서의 지위를 갖게 된다는 점을 명시적으로 판시하였다.

 

5. 주택개발사업의 현금청산절차 개요

⑴ 주택재개발정비사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 따르면 재개발사업은 조합 구성상 강제가입제를 채택하고 있고, 사업시행자에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 함)에 의한 토지수용권이 주어지는 등 주택재건축정비사업과 구별되는 일정한 특징을 가진다.

⑵ 현금청산에 관한 규정은 도시정비법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 및 같은 법 시행령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 등 단 2개 조항만 있다. 주택재개발사업의 청산제도는 ① 종전자산과 종후자산의 과부족분에 대한 정산과정과 ② 조합원이 자의적으로 또는 관리처분계획 등에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당 토지 등을 사업에 제공한 대가에 대하여 조합이 지불(보상)하는 과정으로 구분된다. 여기서 도시정비법은 전자를 청산이라고 규정하고, 후자를 현금청산이라고 규정하고 있다.

 

6. 주택재개발사업에서 현금청산 법리 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.471-473 참조]

가. 재건축과 재개발의 비교 (부동산 소유권 취득방법 관련)

⑴ 재건축 : 매수청구권 행사

⑵ 재개발 : (수용)재결신청

나. 재개발사업과 재건축사업의 개념

도시정비법 제정 전에는 재건축과 재개발은 공법적 규제 측면에서 구별되는 부분이 있었다.
재개발사업은 공법적 규제의 성격이 강한 반면, 재건축사업은 1989년 구 주택건설촉진법이 개정되기 전까지는 집합건물법에 의한 사적인 건축행위에 해당하였고 개정 이후에도 관리단 또는 재건축조합에 의하여 진행되는 민간사업에 해당하였다.
그러다가 재건축사업에 대하여도 공법적인 통제가 필요하다는 공감대가 형성되었고 그 결과 2002. 12. 30. 도시정비법이 제정되면서 재개발과 재건축사업이 모두 도시정비법상 정비사업이라는 개념하에 통합적으로 규율되었다.
재건축사업에 있어서도 재개발사업에 대한 각종 공법적 규율이 적용된다(예를 들면 정비기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회 구성 및 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 수립 및 인가, 이전고시 등의 절차를 밟아야 하는 등). 재건축사업과 재개발사업의 개념상 중요한 차이는 ‘정비기반시설이 열악한지 여부’이며, 근본적인 차이는 거의 없다고 볼 수 있다.
다만 ‘정비기반시설 확충을 통한 도시재생’이라는 측면에서, 일반적으로 재건축사업보다는 재개발사업의 공공성이 보다 높다고 평가된다.

나. 재개발에서 현금청산대상자

⑴ 법에 의한 경우(도시정비법 제47조)

① 분양신청을 하지 아니한 자

② 분양신청을 철회한 자

③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

⑵ 조합 정관에 의한 경우(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결)

④ 관리처분계획인가 이후 분양계약 미체결자

다. 조합의 현금청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도의무의 관계

① 협의가 성립된 때 : 동시이행관계

② 수용절차에 의할 때 : 선이행관계(조합의 현금청산금 지급의무 선이행)

◎ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 : 재개발조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 현금청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 현금청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다.

라. 재결신청청구권과 재결신청 지연가산금

㈎ 재결신청청구권

재결신청청구권이란, 토지소유자 및 관계인이 사업인정고시가 있은 후 협의가 되지 아니한 때 사업시행자에게 서면으로 재결신청을 할 것을 청구할 수 있는 권리다.
재개발조합은 협의 또는 재결이 되면 현금청산대상자에게 현금청산금을 지급해야 하고, 현금청산대상자에게 해당 금액을 기간 내에 지급하지 않을 경우 지연손해금이 발생하게 되므로, 사업을 진행할 수 있는 단계에까지 협의 또는 재결의 성립을 미루는 경향이 있다.
재개발조합은 시공사로부터 사업에 필요한 금액을 빌리는 경우가 많은데 그 준비가 될 때까지 고의적으로 재결신청을 늦추기도 한다.
그래서 토지소유자 등이 사업시행자에게 일정한 요건하에 재결신청을 청구할 수 있는 권리를 만들었다.

㈏ 재결신청 지연가산금

재결신청 지연가산금이란, 사업시행자가 재결신청 청구를 받고도 재결신청 기간을 경과하여 재결을 신청한 때 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조의 규정에 의한 법정이율을 적용하여 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 하는 금원을 말한다.

마. 재결신청 지연가산금과 지연배상금의 경합 여부 : 청구권 경합

조합은 현금청산사유가 발생한 날부터 150일 이내에 현금청산대상자에게 현금청산금을 지급해야 한다(150일은 이행기한임).
이행기한 도래 후에는 지연배상금을 지급하여야 한다(= 이행지체로 인한 손해배상책임).
재결신청 지연가산금과 지연배상금은 청구권 경합의 관계에 있다(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결).
종전 소송에서 재결신청 지연가산금 청구가 기각 확정되었으나, 청구권 경합 관계에 있는 지연배상금을 다시 청구하는 데 장애가 되지 아니한다.

 

마. 재개발현금청산대상자의 권리(= 청산금 및 그 지연배상금) (대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ㈎ 재개발조합 조합원의 조합관계 탈퇴가 종전자산 출자에 미치는 효과, ㈏ 현금청산금 지급 지체책임이 발생하는지를 판단하는 기준에 관한 것이다.

⑵ 재개발조합의 조합원이 조합원이주를 통해 종전자산을 출자한 후에 분양계약을 체결하지 않음으로써 탈퇴하였는데 현금청산금의 지급이 약 4년간 지연되자, 조합을 상대로 탈퇴 이후에도 현금청산금 지급 없이 종전자산을 계속 점유·사용한 것에 대해 손해배상, 부당이득반환 등을 청구한 사안이다.

⑶ 원심은, 피고 재개발조합이 기존에 원고로부터 종전자산을 출자받아 적법하게 점유해 왔더라도 원고에 대하여 현금청산금 지급의무가 발생한 날부터는 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 실제로 지급하기 전까지는 종전자산을 점유할 권원을 상실하였다고 보아, 피고 재개발조합이 원고에게 현금청산금 지급의무가 발생한 날(원고의 탈퇴일)부터 수용재결을 거쳐 수용보상금(현금청산금)을 지급하고 원고의 종전자산의 소유권을 취득하기 전날까지 임료 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

⑷ 대법원은, 원고가 조합관계에서 탈퇴한 이후에도 피고 재개발조합이 원고의 종전자산을 계속 점유사용할 적법한 권원이 있으므로 무단·불법점유에는 해당하지 않으나, 다만 이미 출자한 종전자산에 대한 현금청산금의 지급이 지체된 것에 대해 민법상 연 5%의 비율로 계산한 지연배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
즉 피고 재개발조합이 원고에게 지급하여야 하는 금원의 성격은 임료 상당 부당이득금이 아니라, 현금청산금 지급 지체에 따른 지연배상금이라고 판단하여 파기환송한 사례다.

⑸ 한편, 재개발조합의 조합원 탈퇴 시 현금청산금 지급 지체책임이 발생하는지를 판단하는 기준에 관하여 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411 판결에서 보다 상세한 기준을 제시한 바 있다. 2019두46411 판결의 사안에서는 ‘현금청산사유가 발생한 날부터 150일 내에 청산하지 아니한 경우에는 시중은행 주택담보대출 최저 금리를 적용하여 이자를 지급하여야 한다.’라고 규정한 정관조항에 따른 ‘이자’를 청구하는 사안이어서 ‘현금청산금 지연이자’라고 표현하였던 반면, 2016다51170 판결의 사안에서는 정관에 그러한 조항이 없고 손해배상을 청구하는 사안이어서 현금청산금 지급 지체에 따른 ‘지연배상금’이라고 표현하였으나, 양자의 본질은 같다.

 

⑹ 위 판결은 위 ‘관리처분계획인가 이후 분양계약 미체결자’에 해당한다.
조합원이 토지 등을 인도한 후에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산대상자가 된 경우 조합원에게 다시 토지 등을 인도할 의무는 없다.

원심은 조합원이 현금 청산대상자가 된 이상 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 실제로 지급할 때까지 조합이 이 사건 토지를 점유할 권원이 없다고 보고, 약 4년간 발생한 임료 상당의 부당이득금 약 13억 6,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았다.

위 판결(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결)은 이와 같이 관리처분계획인가 후에 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산자가 된 경우에는 토지 등을 반환할 의무는 없고, 현금청산금을 지급할 의무만을 부담한다고 보았다.
‘권원 없는 점유’나 ‘불법점유’가 아니라고 본 것이다.

⑺ 조합원으로서도 이주가 시작되어 철거가 예정되어 있는 부동산을 다시 인도받을 실익도 없다.
조합원에게 현금 청산금을 지급받을 권리만을 인정하는 것이 법률관계를 간명하게 하고 이해관계를 적절하게 조절하는 것이다.
현금청산대상자가 지연손해금을 받으므로, 그 점에서도 원심판결은 부당하다.

⑻ 매매대금에 대한 지연배상금은 매매목적 부동산의 과실(점유로 인한 이익)과 대가관계에 있다.
탈퇴 조합원에 대한 현금청산금 지급의무에 지연손해금이 붙는 이상, 해당 토지의 점유로 인한 이익을 반환하게 하는 것은 균형이 맞지 않는다.
원심은 지연배상금을 인정하지 않아서 문제가 없다고 판단한 것으로 보인다.

 

7. 현금청산절차에 관한 일반론  [이하 재판자료 제132집: 행정재판실무연구 V, 박혜영 P.217-240 참조]

 

가. 도시정비법상 현금청산대상자와 그 법적 지위

⑴ 도시정비법 제47조에서 정하고 있는 현금청산은 재건축․재개발 등 정비사업 시행과정에서 분양을 포기하고 종전자산의 가치를 금전으로 청산하고자 하는 토지등소유자에 대한 일종의 정산제도이다. 재개발사업의 현금청산절차를 통하여 조합설립을 반대하거나 사업참여를 원하지 않는 토지등소유자는 조합의 법률관계에서 탈퇴할 수 있게 되고, 사업시행자는 해당 토지등소유자의 종전자산에 대한 평가금액을 현금으로 지급함으로써 그 소유권을 이전받을 수 있게 된다.

⑵ 도시정비법상 현금청산제도는 원래 관리처분방식의 정비사업 추진과정 중 분양신청단계에서 조합원이 분양신청을 하지 않을 때를 상정하고 고안된 제도인데, 2002. 12. 30. 법률 제6841호로 제정된 도시정비법은 제47조에서 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청을 철회한 자(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 도시정비법에서는 ‘분양신청 기간종료 이전에 분양신청을 철회한 자’라고 하여 그 기준을 더 명확히 하였다), ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산대상자로 규정하였다.

⑶ 도시정비법 제47조에서 정한 위 세 유형 외에, ④ 관리처분계획인가 이후 분양계약 미체결자도 현금청산대상자로 규정하고 있어서 실무상 그 효력에 관한 논란이 있었다. 대법원은 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결에서 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다고 하여, 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 현금청산대상자로 인정하였다.

⑷ 한편 종전에 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하는지 여부 및 그 시기에 관하여도 논의가 있었는데, 대법원은 구 도시재개발법에 의한 재개발사업에서의 현금청산대상자에 대하여 수용절차를 거친 경우 그 현금청산대상자는 조합원의 지위를 상실한다고 보았고(대법원 2001. 9. 7. 선고 2000두1485 판결), 그 후 도시정비법상 재건축조합에 관한 사건(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결) 및 재개발조합에 관한 사건(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결)에서도 동일하게 조합원의 지위를 상실하는 것으로 인정하였다. 현재는 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실한다는 점에 관하여 이견이 없다. 조합원의 지위를 상실하게 된 현금청산대상자는 청산금에 대한 권리관계와 토지 등에 대한 소유권 이전 및 인도의무를 제외하고는 조합에 대하여 권리를 갖거나 의무를 부담하지 않게 되고, 조합의 입장에서는 현금청산대상자를 제외한 나머지 조합원들로 관리처분계획인가 등의 절차를 밟을 수 있게 되어 절차의 신속과 안정을 기할 수 있게 된다.

나. 현금청산절차의 이원적 구조

⑴ 도시정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조는 현금청산대상자에 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 하면서, 청산금액은 조합과 현금청산대상자가 협의하여 정한다고 규정하고 있다. 따라서 협의가 이루어진 경우에는 청산금의 지급과 소유권 이전절차를 거치면 되지만, 협의가 이루어지지 않은 경우의 법적 처리절차와 효과에 대한 명시적인 규정은 마련되어 있지 않다.

⑵ 다만 도시정비법 제40조 제2항은 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 토지보상법 제20조 제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 의제하고, 도시정비법 제38조, 제40조 제1항에서 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우 토지보상법 제3조의 규정에 의한 토지․물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있으며, 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다고 규정하고 있다.
대법원은 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결에서 위와 같은 규정들을 근거로 하여, 재개발사업의 경우 사업시행자와 현금청산대상자 사이에 협의가 성립되지 않을 때는 토지보상법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 판시하였다.

다. 수용절차 (재결신청 청구제도와 지연가산금)

⑴ 관련 조항

● 토지보상법 제30조(재결신청의 청구)
① 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항에 따른 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다. 이 경우 수수료에 관하여는 제28조 제2항을 준용한다.
③ 사업시행자가 제2항에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 ｢소송촉진 등에 관한 특례법｣ 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결
한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다.

⑵ 재결신청

① 협의가 성립되지 아니하거나, 협의를 할 수 없는 경우에는 사업시행자의 재결신청에 의하여 관할 토지수용위원회의 재결이 실시되며, 재결에서 정한 수용개시일에 사업시행자가 권리를 취득하고, 그 수용목적물 상의 다른 효과가 소멸한다(토지보상법 제45조 제1항 참조).

② 재개발사업에 있어서 수용절차의 조속한 종결과 가장 밀접한 관계에 있는 것은 조합의 재결신청이다. 일반적인 토지수용에 있어서 재결신청이란 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 수용 및 보상에 관한 협의가 성립되지 않을 경우에 관할 토지수용위원회에 그 판정을 청구하는 공법행위를 말한다. 토지보상법은 원칙적으로 사업시행자에게만 재결신청권을 부여하고 있으며, 토지보상법 제30조 제1항, 제2항은 이에 대응하여 토지소유자 및 관계인에게 재결신청청구권을 부여하고 있으며, 위 규정들이 재개발사업의 현금청산에도 준용된다.

⑶ 재결신청청구권

㈎ 사업인정고시가 있은 후 협의가 되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있는데, 이를 재결신청청구권(조속재결신청권)이라고 한다. 또한 토지보상법은 재결신청청구권의 실효를 확보하기 위하여 제30조 제3항에서 가산금제도를 두어 이를 강제하고 있다. 이러한 재결신청청구권은 토지보상법상 피수용자에게 인정되는 대표적인 권리로서, 사업시행자의 재결신청 지연으로 인한 손실을 방지하고, 토지수용상의 법률관계를 조속히 확정함으로써 공익사업을 효율적으로 수행하기 위함이다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다31175 판결).

㈏ 구체적인 청구절차에 관한 규정인 토지보상법 시행령 제14조 제1항에 따르면, 재결신청을 청구하려는 토지소유자 및 관계인은 협의기간이 지난 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 ① 사업시행자의 성명 또는 명칭, ② 공익사업의 종류 및 명칭, ③ 토지소유자 및 관계인의 성명 및 명칭, ④ 대상 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류ㆍ구조 및 수량, ⑤ 협의가 성립되지 아니한 사유를 기재한 재결신청청구서를 사업시행자에게 제출하여야 한다.

㈐ 이와 같이 토지보상법 및 그 시행령에서 재결신청 청구 방식에 관한 규정을 두고 있고, 재결신청청구서는 재결신청의 기산점 또는 지연가산금 산정의 기준이 되기 때문에 그 자체로 일정한 형식을 구비하여 적법한지를 판단할 필요는 있다. 그러나 토지보상법이 위와 같은 형식을 요구하는 취지는 토지소유자 등의 의사를 명확히 하려는데 있다고 할 것이고, 재결신청의 청구는 엄격한 형식을 필요로 하지 아니하는 서면행위이므로, 재결신청 청구의 의사가 명확히 드러나는 이상 재결신청 청구 자체는 유효하다고 보아야 한다(대법원 1995. 10. 13. 선고 94누7232 판결 등). 따라서 재개발사업의 현금청산절차에서 재결신청 청구가 있는 경우에 해당 재결신청 청구를 받은 조합이 이를 통하여 당해 토지소유자가 협의의사 없이 수용절차에 의하고자 하는 의사임을 명확히 알 수 있고, 추가적인 확인 없이 재결절차청구서를 송달받은 날로부터 60일 이내에 당해 토지에 관하여 재결신청을 실시할 수 있을 정도임이 인정된다면 기재사항 일부를 누락하였더라도 일응 적법하다고 볼 수 있다.

㈑ 청구시기와 관련하여 토지보상법 제30조 제1항의 문언상 원칙적으로 협의절차를 거쳐야 한다. 다만 수용에 관한 협의의 기간이 정하여져 있다고 하더라도 당사자 사이에 협의를 진행해 본 결과 협의의 성립 가능성 없음이 명백해졌을 때에는 굳이 협의기간이 종료될 때까지 기다리게 하여야 할 필요성도 없으므로 협의기간이 종료되기 전이라도 기업자나 그 업무대행자에 대하여 재결신청의 청구를 할 수 있다. 다만 이 경우 사업시행자의 재결신청 기간(구 토지수용법상 2월, 현행 토지보상법상 60일)은 협의기간 만료일로부터 기산하여야 한다(대법원 1993. 7. 13. 선고 93누2902 판결, 대법원 2012. 12. 27. 선고 2010두9457 판결 등).

⑷ 재결신청 지연가산금

① 사업시행자가 재결신청 청구를 받고 재결신청 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조의 규정에 의한 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다. 재결신청 지연가산금은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하여야 하고, 사업시행자는 수용 또는 사용의 개시일까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 한다(토지보상법 제30조 제3항, 같은 법 시행령 제14조 제2항). 지연가산금에 대한 불복은 수용보상금의 증감에 관한 소에 의하여야 하는데, 제소기간 내에 재결보상금의 증감에 관한 소를 제기한 이상, 지연가산금에 대하여는 제소기간에 구애받지 않고 그 소송절차에서 청구취지 변경 등을 통해 청구할 수 있다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2010두9457 판결).

② 대법원은 1997. 10. 24. 선고 97다31175 판결에서 재개발사업의 시행을 위한 토지수용의 경우에도 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지소유자 및 관계인의 이익을 보호하고 수용 당사자 간의 공평을 기할 필요가 있음은 다른 공익사업의 시행을 위한 토지수용의 경우와 다를 바 없다고 하여 구 토지수용법상 재결신청 지연가산금에 관한 규정이 재개발사업에도 준용됨을 명확히 하였다.

③ 이러한 재결신청 지연가산금의 성격에 관하여 위 97다31175 판결에서는 재결가산금에 불복을 수용보상금에 대한 불복절차에 의하여야 한다는 논거의 하나로서 재결신청 지연가산금이 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성질을 가진다고 밝힌 바 있다. 그러나 재결신청 지연가산금은 사업시행자로 하여금 재결신청의 청구를 받은 때로부터 60일 이내에 재결신청을 하도록 하는 간접강제금으로 재결신청 지연에 대한 일종의 제재적 성격을 강하게 가지므로, 민사소송에서 금전채무의 이행지체에 대한 손해배상으로서의 지연손해금과 동일하게 보기는 어렵다. 지연가산금청구와 그 원본 채권이라 할 재결보상금 청구의 소송물을 같다고 보는 점 및 지연가산금 자체에 대하여 지연손해금을 인정하는 점에 비추어 보더라도 그러하다.

⑸ 재개발사업의 특수성 및 협의절차 개시 전 재결신청 청구의 문제

① 토지보상법은 제23조에서 사업시행 기간과는 별도로 재결신청 기간을 1년으로 정하여 사업인정고시 이후 1년 이내에 수용재결을 신청하지 않을 경우에는 사업인정의 효력이 상실되는 것으로 규정하고 있다. 이는 토지수용에 따른 법률관계를 조속히 확정하고자 하는 취지이다. 그러나 도시정비법은 재결신청 기간에 대한 특례규정을 마련하여 토지보상법 제23조, 제28조 제1항에도 불구하고 사업시행인가에서 정한 사업시행 기간 내에 재결신청을 할 수 있도록 하고 있다. 따라서 일반적인 공익사업에 따른 토지수용에 있어서는 사업시행자는 사업인정고시 이후 1년 이내에는 수용재결을 신청하게 될 것으로 예상되나, 재개발사업에 있어서 조합은 그와 같은 제한을 받지 아니하므로 사업시행 기간 내에 언제든지 재결신청을 할 수 있다.

② 한편 최근 대법원은 조합이 분양신청 기간종료 후 임의로 분양신청을 철회한 토지소유자를 현금청산대상자로 인정하고 협의 및 재결절차를 거친 경우에 조합이 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않았더라도 수용재결 당시까지 분양계약 체결기간이 결정되지 않아서 조합의 현금청산금 지급의무 자체가 발생하기 전이라면 재결신청 지연가산금을 부담하지 않는다고 판시하였다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두22778 판결, 대법원 2014. 7. 10. 선고 2013두5074 판결, 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결). 위 판결은 재개발사업에서 재결신청 지연가산금 인정 여부와 관련하여서 토지보상법상의 요건을 일응 구비하였다고 하더라도 정비사업으로서의 특수성을 함께 고려하여야 함을 보여주는 판례로서 의미가 있다.

⑹ 그 밖에 재결신청 지연가산금에 관한 쟁점

㈎ 지연가산금 산정의 기준

재결신청 지연가산금에 관하여 토지보상법 제30조 제3항은 “사업시행자가 제2항의 규정에 의한 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조의 규정에 의한 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 이때 지연가산금 산정의 기준이 되는 ‘보상금’이 어떤 금액인지가 문제 된다. 이는 특히 수용재결 이후 이의재결 등의 절차에서 보상금이 증감 변동한 경우에 실익이 있다.

이에 대하여 수용재결에서 인정된 보상금이라고 보는 입장(제1설, 서울고법 2014. 12. 30. 선고 2014누6168 판결)과 최종적으로 인정된 정당한 보상금이라고 보는 입장(제2설, 서울고법 2012. 7. 13. 선고 2012누3110 판결)으로 나누어져 있다. 제1설은 토지보상법 제30조 제3항이 ‘관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금’이라고 규정하고 있다는 점을 주된 근거로 들고 있고, 제2설은 위 지연가산금이 정당한 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는다는 점을 근거로 하고 있다.

생각건대, ① 재결신청 지연가산금의 취지가 피수용자가 지급받아야 할 정당한 보상금을 적시에 지급받지 못한 것에 대하여 사업시행자에게 책임을 묻는 것이고, ② 수용재결에서 산정된 보상금액이 위법ㆍ부당하여 토지등소유자가 이의재결이나 행정소송을 통하여 이를 다투는 경우 수용재결금액이 위법하다고 판시하면서도 지연가산금을 산정함에 있어서 여전히 수용재결금액을 기준으로 하는 것은 불합리하므로, 토지보상법 제30조 제3항의 문언에도 불구하고 제2설에 의하는 것이 타당하다.

㈏ 재결의 실효

① 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 당해 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실하는데, 이를 재결의 실효라고 한다. 보상금을 공탁하였으나, 그 공탁이 부적법한 공탁으로 된 때에도 소급하여 재결의 효력이 상실되며, 그 전제가 된 재결신청도 그 효력을 상실하므로, 사업시행자는 다시 재결을 신청하여야 한다(대법원 1987. 3. 10. 선고 84누158 판결 등).

② 재결의 실효 문제는 통상적인 손실보상 사건에서보다 재개발사업에서 더 문제가 된다. 토지보상법상 사업인정에 의한 재결신청 기간은 1년이지만 도시정비법 등 개별법상 사업인정 의제에 의한 재결신청 기간은 대부분 ‘사업시행 기간 내’이므로, 공익사업이 완료될 때까지는 재결이 실효되더라도 사업시행자는 언제든지 다시 재결신청을 할 수 있다. 따라서 현금청산금의 지급을 최대한 미루고자 하는 조합이 이를 악용할 우려를 배제할 수 없는 것이 사실이다.

③ 재결이 실효된 경우에 다시 협의절차를 거쳐야 하는지에 관하여, 대법원은 2015. 2. 26. 선고 2012두11287 판결에서 재결이 실효된 경우 사업시행자가 다시 재결을 신청하더라도 다시 보상협의 절차를 거칠 필요는 없으므로, 재결의 실효 전에 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구가 있었던 경우에는 재결이 실효되고 60일 이내에, 그러한 재결신청의 청구가 없었던 경우에는 재결 실효 후 토지보상법 제30조 제1항에 따른 재결신청청구가 있은 날부터 60일 이내에 각 재결을 신청하여야 하고, 그 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 지연가산금을 지급하여야 한다고 판시하였다. 재결이 실효된 경우에도 재차 협의절차를 거쳐야 한다고 볼 경우 이미 재결신청 청구를 통하여 협의의사가 없음을 명백히 밝힌 토지소유자의 입장에서 무용한 절차를 반복하여야 하므로 그 법적 지위가 더욱 불안정하게 된다. 따라서 위 판례의 결론이 타당하다고 생각되나, 이에 의하더라도 조합이 일단 수용재결을 신청하였다가 고의적으로 실효시킴으로써 현금청산을 늦출 수 있는 위험이 완전히 해소되는 것은 아니다.

8. 도시정비법 제47조의 해석  [이하 재판자료 제132집: 행정재판실무연구 V, 박혜영 P.217-240 참조]

가. 도시정비법 제47조에 근거하여 조합을 상대로 직접 현금청산금의 지급을 구할 수 있는지 여부

⑴ 재건축사업의 경우에는 대체로 긍정하고 있으나, 재개발사업에 있어서는 도시정비법 제47조에 의한 청산금지급청구가 허용되어야 한다는 견해와 수용절차에 의하지 않고는 이를 허용할 수 없다는 견해가 대립되고 있다.

⑵ 대법원이 청산금지급청구의 적법성에 관하여 명시적으로 판시한 예는 아직 없지만, 현재 다수의 하급심판례는 청산금액에 관한 협의가 이루어지지 않은 경우에 수용절차를 거치지 않고 재개발조합을 상대로 직접 청산금의 지급을 구하는 소는 부적법하다고 보고 있다[서울행법 2013. 5. 3. 선고 2012구합36842 판결(확정), 서울행법 2014. 4. 24. 선고 2012구합35146 판결(확정), 서울행법 2014. 12. 23. 선고 2014구합62319 판결, 서울행법 2013. 5. 3. 선고 2012구합36842 판결. 민사 하급심판례 중에는 이전고시까지 완료되어 토지 내지 건물이 멸실된 상태이어서 수용절차를 밟는 것이 불가능하거나 사실상 의미가 없는 상태에 이르게 된 경우에도, 조합을 상대로 손해배상책임을 묻는 것은 별론으로 하고, 조합에 대하여 청산금지급청구권을 가진다고 볼 수 없다고 판시한 예도 있다. 서울고법 2014. 6. 13. 선고 2013나2002878, 67299, 2014나2009920 판결 참조]. 이는 일반적인 토지수용 사건에서 재결을 거치지 않고 사업시행자를 상대로 직접 보상금의 지급을 구하는 것을 부적법하게 보는 것과 동일한 맥락으로 이해할 수 있다.

나. 구 도시정비법 제47조가 정한 기간(150일)의 의미

⑴ 2002. 12. 30. 마련된 도시정비법은 구 도시재개발법과는 달리 제47조 제1항에서 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하여야 한다는 규정을 두었다. 그 후 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되어 현금청산대상자의 유형별 청산금 지급의무의 발생시기를 명시적으로 정하고, 사업시행자가 법정 기한 내에 현금으로 청산하지 않을 경우에는 정관 등에서 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 하였다. 위 규정은 도시정비법이 2013. 12. 24. 법률 제12116호로 다시 개정되면서 관리처분계획의 인가일로부터 90일 이내에 현금청산하도록 하는 것으로 변경되었다. 이는 현금청산 시기를 관리처분계획 인가 시점으로 일원화하면서 조합의 금융비용 절감을 도모한 것이다.

⑵ 결국 구 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제47조 제1항의 해석 문제는 여전히 남는다. 위 규정을 문언 그대로 해석하면 협의 성립 여부와 무관하게 150일32) 이내에 반드시 청산금을 지급하여야 한다고 볼 수도 있으며, 실제로 사업시행자가 150일 이내에 청산금을 지급 내지 공탁하지 못하였다고 하여 지연손해금의 지급을 구해 오는 사건도 있다.

⑶ 그러나 결론적으로 구 도시정비법 제47조 제1항에도 불구하고 재개발조합이 현금청산대상자에 대하여 그 해당하게 된 다음 날부터 150일 이내에 현금청산금을 ‘지급’하지 않을 경우에는 언제나 지연손해금 지급 의무를 부담한다고 해석할 수는 없다고 할 것이다. 우선 재개발사업의 현금청산에 관하여 협의절차만을 규정하고, 협의가 이루어지지 않은 경우의 수용절차에 관한 규정을 두고 있지 않은 도시정비법의 체계상 위 제47조 제1항은 조합과 토지등소유자 사이에 협의가 이루어진 경우를 전제로 하고 있다고 보아야 하고, 토지보상법상 수용절차로 이행될 것까지 염두에 두고 마련된 것이라고 보기는 어렵다. 게다가 현실적으로 수용절차로 이행될 경우 협의절차(토지보상법 시행령 제8조 제3항에 의하면 협의 기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 하여야 한다) 자체에도 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 재결신청이 이루어진 이후 관할 토지수용위원회의 심리에도 대체로 4개월 내지 6개월 정도의 기간이 소요된다. 또한 관할 토지수용위원회가 수용재결을 하는 경우 사업시행자의 보상금 지급 준비, 토지등소유자의 이주 및 인도 준비를 위하여 재결일로부터 통상 50일 후를 수용개시일로 정하고 있다.

⑷ 따라서 조합이 150일 기간 내에 현금청산을 위한 협의를 진행하다가 협의가 성립되지 않아 재결신청을 하였다면 조합으로서는 현금청산금 지급을 위한 의무를 일응 다하였다고 볼 수 있기 때문에 150일이 경과하여 실제 지급이 이루어진다고 하더라도 구 도시정비법 제47조나 그와 동일하게 규정된 정관을 근거로 지연손해금 지급의무를 부담하지 않는다고 보아야 한다. 다만 절차 지연 문제가 발생한 경우에는 일정한 요건 하에 토지보상법상 재결신청 지연가산금이 인정될 수 있다.

⑸ 재개발사업에서 협의가 성립되는 경우가 그리 많지 않다는 점까지 고려하면, 현금청산절차의 지연 문제에 있어서는 구 도시정비법 제47조보다는 토지보상법상 재결신청 지연가산금제도가 실질적으로 더 중요한 기능을 한다.

9. 재개발․재건축정비사업조합 관련한 가처분 [이하 제2판 민사집행실무총서(III) 민사보전 권창영/박영호/구태회 P.1092-1119 참조]

 

⑴ 의의

 

① 재개발·재건축정비조합은 법인이고(도시 및 주거환경정비법 제38조, 이하 ‘도시정비법’), 도시정비법 제31조에 따른 조합설립추진위원회는 실무상 비법인사단으로 본다. 조합 내부의 분쟁으로 총회개최금지, 결의효력정지, 조합장 등의 직무집행정지 및 직무대행자 선임 사건 등이 있다. 이러한 유형의 가처분사건에서는 주로 도시정비법뿐만 아니라 조합 정관의 해석 등이 쟁점으로 다루어진다.

 

② 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제73조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 또는 조합 정관이 정한 요건을 충족한 때에 조합원으로서 지위를 상실한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결).

 

③ 현금청산자로서 조합원 지위를 상실한 자가 조합 총회의 결의효력정지 및 임원직무집행정지를 구하는 경우, 당사자적격이 없다고 보아 그 신청을 각하한다. 조합의 의사결정의 효력을 다투는 가처분은 그 의사결정을 한 당사자인 조합을 상대로 하여야 하고, 조합이 채권자의 지위에서 실제 총회를 개최하려는 사람을 상대로 총회개최금지를 구할 수는 없다[조합이 채권자의 지위에서 총회개최금지를 구하는 경우, 총회에서 이루어질 결의의 무효확인을 구하는 본안소송의 상대방은 조합 자신이 되어야 하고, 만일 조합의 신청을 인용할 경우 조합의 신청에 따른 가처분의 효력을 조합 자신이 받게 되는 결과가 되므로, 조합의 그와 같은 신청은 당사자적격이 없는 자에 의해 제기되었다는 이유로 각하한 하급심 사례가 있다(서울중앙지방법원 2014. 6. 30.자 2014카합938 결정)].

 

⑵ 직무집행정지 관련 분쟁

 

㈎ 재개발조합이 공법인이라는 사정만으로 조합임원의 선임, 해임 등을 둘러싼 다툼이 공법상 법률관계에 해당한다거나 해당 소송이 공법상 당사자소송에 해당한다고 볼 수 없고, 조합임원선임결의의 무효를 주장하면서 구하는 직무집행정지 신청사 ,

건은 민사소송에 의하여야 한다(대법원 2009. 9. 24.자 2009마168,169 결정).

 

㈏ 직무집행정지를 위해서는 선임절차상 하자, 도시정비법 제43조 제1항의 결격사유 발생, 해임절차에 의한 해임, 조합원 자격상실 사유의 발생 등이 소명되어야 한다. 특히 도시정비법 제43조 제4항은 ‘조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다’고 정하는데, 그러한 해임결의의 효력이 종종 문제된다. 실무상 조합임원에게 해임사유가 존재하지 않아 해임결의가 실체적으로 위법하다는 주장이 자주 제기되나, 당해 임원에게 해임사유가 전혀 존재하지 아니한다고 단정하기 어렵다거나, 조합 정관상 해임사유에 해당하는지 여부에 대한 조합원들의 판단이 최대한 존중되어야 할 것이므로 조합원들이 해임사유가 있다고 판단한 이상 그 해임사유가 부당하여 해임결의가 위법하다고 보기는 어렵다는 이유로, 그러한 주장은 통상 받아들여지기 어렵다.

 

㈐ 서울중앙지방법원 2014. 8. 29.자 2014카합80700 결정, 서울중앙지방법원 2014. 6. 19.자 2014카합318 결정은 다음과 같은 이유로 ‘조합은 정관에서 정하는 해임사유 여하를 불문하고 조합임원을 해임할 수 있다’고 판단하였다.

① 도시정비법에서는 해임사유를 별도로 요구하고 있지 않다. ② 개정된 도시정비법이 구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 9444호로 개정되기 전의 것)과 달리 ‘24조에도 불구하고’라는 문언을 추가하면서 해임사유에 관하여 아무런 제한을 두지 않은 것은 종전에 조합의 정관에 조합임원의 해임사유를 제한하는 규정을 둠으로써 조합장을 포함한 조합임원들과 조합원들 사이의 신뢰관계가 이미 파탄되어 다수의 조합원들이 기존의 조합임원을 해임하고 새로이 조합임원을 선출하기를 원하고 있음에도, 조합원들이 조합임원을 해임하는 것을 어렵게 하였던 과거의 폐단을 없애기 위해 조합의 정관으로 조합임원의 해임사유를 제한하지 못하도록 명문화한 것으로 볼 수 있다. ③ 채권자들과 채무자 조합 사이의 관계는 서로간의 신뢰가 무엇보다 중시되는 위임관계로서 만일 그 신뢰가 파탄되어 조합원 다수가 현 임원 대신 새로운 임원을 선출하기를 원할 경우에는 조합원 총회에서 다수의 의사에 따라 언제든지 그 임원을 해임하고 다른 조합원을 임원으로 선임할 수 있게 함이 바람직해 보인다.

 

⑶ 결의효력정지 관련 분쟁

 

① 조합설립인가처분 이전의 단계로서 추진위원회 단계에서 이루어지는 가처분은 민사상 가처분에 의한다. 임원 지위에 대한 조합 총회결의, 정관변경 또는 시공자 선정 관련 조합 총회결의의 무효확인을 구하는 것은 민사소송에 의하므로, 민사상 가처분으로 그 효력정지 등을 구할 수 있다.

 

② 한편 대법원은 행정청의 조합설립인가처분 이후에는 행정청을 상대로 항고소송의 방법으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하여 조합설립인가처분을 다투어야 하고, 이와는 별도로 조합설립결의 부분만을 따로 떼어내어 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 소의 이익이 없어 허용되지 않는다고 하였다. 또한 재건축조합이 도시정비법 제48조에 따라 수립하는 관리처분계획은 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당함을 전제로, 행정주체인 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정소송법상의 당사자소송에 해당하며, 나아가 관리처분계획에 대한 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 하였다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다73598 판결).

 

③ 위 대법원 판결들 이전까지는 조합설립인가, 사업시행계획 내지 관리처분계획에 대한 인가 이후에도 그 전제되는 조합설립결의, 사업시행계획 내지 관리처분계획수립을 위한 조합총회결의의 잘못을 이유로 하여 총회결의무효확인 등의 민사소송 및 그 결의의 효력을 정지하는 가처분이 가능하였다. 그러나 위 판결들로 인하여 행정청의 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가가 내려진 이후에는 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획에 관한 다툼을 행정처분에 대한 항고소송 및 집행정지로 해결하여야만 하고, 민사상 가처분은 허용될 수 없다[항고소송의 대상이 되는 행정처분의 효력이나 집행 혹은 절차속행 등의 정지를 구하는 신청은 행정소송법상 집행정지신청의 방법으로서만 가능할 뿐 민사집행법상 가처분의 방법으로는 허용될 수 없다(대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정 등 참조). 하급심 사례로 재개발정비사업구역 내 토지 등의 소유자들이 구청장을 상대로 재개발정비사업조합에 대한 사업시행변경계획인가에 따른 준공인가를 그 손실보상절차가 완료될 때까지 하지 말 것을 구한 사안에서, 법원은 준공인가처분은 행정행위에 해당하므로 준공인가처분의 금지를 구하는 가처분은 허용될 수 없다고 보았다(서울서부지방법원 2015. 5. 14.자 2015카합191 결정)].

 

④ 그리고 조합을 상대로 조합설립결의, 사업시행계획 내지 관리처분계획안에 대한 결의 무효확인의 소를 민사소송으로 제기하더라도, 관할 행정청의 인가가 이루어지기 전에는 공법상 당사자소송으로 그 결의의 효력을 다툴 실익이 있으며, 관할 행정청의 인가가 있은 후라도 그 소는 이송 후 관할법원의 허가를 얻어 조합설립인가처분, 사업시행계획 내지 관리처분계획에 대한 항고소송으로 변경될 수 있으므로, 그 전속관할법원인 행정법원에 이송해야 한다[대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결, 대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 등 참조. 다만 주택재건축정비사업조합에 대한 행정청의 조합설립인가처분이 있은 후에 민사소송으로 조합설립결의에 대한 무효확인을 구한 사안에서, 이미 행정청을 상대로 제기한 조합설립인가처분 무효확인소송의 패소 판결이 확정된 경우에는, 위 소를 관할법원인 행정법원으로 이송할 것이 아니라 각하함이 상당하다고 보았다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다73598 판결)].

 

⑤ 따라서 그 결의의 효력정지를 구하는 가처분 사건도 민사법원에 관할이 있다고 보기는 어려우므로, 법원은 이를 행정법원에 이송하거나 그 신청이 부적법하다고 보아 각하할 수 있다[서울중앙지방법원 2010. 8. 4.자 2010카합2129 결정(재개발조합을 상대로 공법상 법률관계인 조합원지위확인청구권을 피보전권리로 주장하면서 분양업무정지를 구한 사안에서, 가처분신청 역시 행정법원의 전속관할에 속한다고 보아 이송한 사례), 서울중앙지방법원 2011. 8. 19.자 2011카합2032 결정(재건축조합의 사업시행계획변경, 재건축결의 변경 및 사업계획 동의, 관리처분계획안 수립을 위한 임시총회의 개최금지를 구한 사안에서, 행정법원의 전속관할에 속하나 임시총회 개최일이 임박한 점을 고려하면 관할법원으로 이송할 실익이 없다고 보아 각하한 사례)].

 

⑥ 공법상 당사자소송을 본안으로 하는 가처분이 가능한지 여부에 관하여, 대법원은 ‘당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한규정이 준용되지 않으므로(행정소송법 제44조 제1항), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다’고 보았다(대법원 2015. 8. 21.자 2015무26 결정).

 

⑦ 하급심에서도 ’행정소송법에 규정된 집행정지가 허용되는 항고소송과 달리 당사자소송의 경우에는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상의 가처분 규정이 적용되므로, 채권자들로서는 당사자소송을 본안으로 하는 가처분을 신청할 수 있고 그 가처분 역시 행정법원의 전속관할에 속한다‘고 판시한 사례가 있다(서울중앙지방법원 2011. 8. 19.자 2011카합2032 결정).

 

⑧ 현재 행정소송 실무에서 공법상 당사자소송으로 인정되는 것은 조합원지위확인의 소, 주거이전비지급 청구의 소이고, 앞서 본 바와 같이 관리처분계획결의(사업시행계획결의) 무효확인의 소도 이에 해당하는데, 조합원지위를 임시로 정하는 가처분, 주거이전비 지급 단행을 구하는 가처분, 관리처분계획결의(사업시행계획결의) 효력정지를 구하는 가처분은 모두 공법상 당사자소송을 본안소송으로 하는 것으로 볼 수 있다.

 

⑷ 기타 분쟁 유형

 

① 재개발·재건축정비사업에 대한 관리처분계획의 인가·고시가 있는 때에는, 조합은 도시정비법 제86조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 도시정비법 제81조 제1항에 따라 소유자, 임차권자 등을 상대로 사업시행구역 내 부동산에 대한 인도 등을 구할

수 있고, 인도단행가처분도 가능하다(인용된 사례로는 서울북부지방법원 2015. 11. 10.자 2015카합20219 결정, 서울중앙지방법원 2015. 1. 29.자 2014카합1878 , 서울서부지방법원 2015. 1. 16.자 2014카합50175 결정, 의정부지방법원 2013. 2. 22.자 2013카합30 결정).

 

② 그런데 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에 의하면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 인도를 구할 수 없고, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다.

만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 등).

 

③ 한편 도시정비법 제81조 제1항 단서는 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다[대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조. 한편 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자에게서 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 나아가 구 도시정비법이 정하는 데 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다. 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결)].

 

④ 또한 재건축조합은 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조를 근거로 조합원이 아닌 현금청산대상자에 대하여 부동산에 대한 소유권이전등기를 구할 수는 없다. 다만 구법 하에서도 매도청구에 관한 구 도시정비법 제39조를 준용하여 현금청산대상자를 상대로 부동산에 대한 소유권이전등기 등을 구할 수는 있었으며(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조. 하급심에서 재건축조합이 현금청산대상자에 대하여 매도청구권을 행사하고 청산금을 변제공탁한 사안에서 조합의 부동산인도가처분신청이 인용된 사례로 서울동부지방법원 2013. 12. 2.자 2013카합1704 결정), 인도단행가처분도 구할 수 있었다(2017. 2. 8. 개정된 도시정비법 제73조 제2항에는 현금청산대상자에 대한 매도청구제도가 도입되었다).

 

⑤ 한편 조합이 조합원의 조합원명부에 대한 정보공개청구에 의하여 조합원들의 전화번호까지 공개하려 하는 경우, 다른 조합원들이 조합을 상대로 자신들의 전화번호 공개금지를 구하기도 한다[인용된 사례로 수원지방법원 안양지원 2015. 5. 14.자 2015카합10023 결정, 서울서부지방법원 2014. 12. 5.자 2014카합485 결정, 서울동부지방법원 2013. 12. 19.자 2013카합1863 결정, 인천지방법원 부천지원 2020. 12. 10.자 2020카합10343 결정 등 참조. 또한 조합원이 조합을 상대로 도시정비법 제81조에 기하여 조합원들의 전화번호가 포함된 조합원명부의 공개를 가처분으로 구하였으나 기각된 사례가 있다(서울동부지방법원 2014. 2. 7.자 2013카합1944 결정)].

 

⑥ 현재 소송 계속 중인 조합원의 손해배상채권의 집행을 보전하기 위해 조합의 해산총회 실시와 조합해산의결행위의 금지를 구하는 가처분 신청은, 조합 해산 절차를 거치더라도 청산의 목적 범위 내에서 권리와 의무를 부담하므로(도시정비법 제49조, 민법 제81조) 그 보전의 필요성을 인정하기 어렵다고 본 하급심 사례가 있다(부산지방법원 동부지원 2015. 4. 3.자 2015카합10004 결정).

 

⑦ 그리고 조합원은 조합의 운영에 이해관계를 가지고 있다고 할 것이나 이는 단순히 일반적이고 사실적인 것에 불과할 뿐 구체적인 법률상의 이해관계를 가진다고는 할 수 없으므로 조합원이 직접 또는 조합을 대위하여 조합과 제 자와의 거래관계에 개입하여 조합의 대표기관이 체결한 계약의 무효를 주장하는 취지의 가처분은 받아들여지지 않는다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다9463 판결 참조. 하급심 사례로 조합을 상대로 설계용역계약의 이행금지를 구한 사안인 부산지방법원 2011. 10. 12.자 2011카합1803 결정. 조합과 상대방 회사를 상대로 설계용역계약의 체결금지를 구한 사안인 서울중앙지방법원 2011. 8. 26.자 2011카합1414 결정).

 

⑸ 주문례

 

㈎ 총회개최금지

 

『1. 채무자들은 2028. 1. 12. 14:00 서울 ○○구 ○○동 ○○복지관에서 ‘채권자 甲 조합장 해임을 위한 조합원 총회’를 개최하여서는 아니 된다.

2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』

 

㈏ 안건결의금지

 

『채무자는 2027. 9. 27. 오후 2시 서울 ○○구 ○○동 ○○교회 대예배실에서 개최될 예정인 조합 임시총회에서 ‘조합정관 변경(안) 승인의 건(제2-1호 안건)’에 관하여는 결의를 하여서는 아니 된다.』

 

㈐ 결의효력정지

 

『채무자가 2027. 9. 24. 14:00 ○○회관 1층에서 개최할 예정인 임시총회에서, ‘조합감사 1명에 대한 해임의 건(제2호)’을 통과시키는 결의가 이루어지는 경우 그 결의의 효력을 정지한다.』

 

『채무자가 2028. 3. 17. 개최한 대의원회에서 한 채권자들에 대한 직무수행정지 결의 및 2028. 3. 27. 개최한 대의원회에서 한 직무대행자 선임 결의는, 위 각 결의와 관련한 채권자와 채무자 사이의 서울중앙지방법원 ○○가합○○호 ○○사건의 본안판결 확정시까지 효력을 정지한다.』

 

㈑ 직무집행정지

 

『채무자는 서울중앙지방법원 ○○가합○○호 임시총회결의무효확인청구 소송의 본안판결 확정시까지 ○○동 제2주택재건축정비사업조합 조합장으로서의 직무를 집행하여서는 아니 된다.』

 

㈑ 부동산인도단행

 

『채무자들은 채권자에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.』

 

㈓ 재개발조합의 감정평가업무 방해금지

 

『1. 채무자들은 출입문을 시정하거나 실력을 행사하는 방법으로 채권자가 지정하는 감정평가업자가 채무자들 소유의 건물이나 토지에 출입하여 감정평가업무를 하는 것을 방해하여서는 아니 된다.

2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』

 

㈔ 입주방해금지 또는 입주증발급

 

『1. 채무자들은 채권자들에게 별지2 수분양현황표 동·호수란 기재 각 동 호수에 관하여 즉시 입주통지절차를 이행하고, 같은 표 조합원분담금란 기재 각 조합원분담금을 초과하는 조합원분담금 미납이나 별지3 기재와 같은 확약서 미제출을 이유로 채권자들에게 같은 표 동·호수란 기재 해당 동·호수에 대한 입주증미발급, 열쇠미교부 등의 행위를 하여 채권자들의 입주를 방해하여서는 아니 된다.

2. 집행관은 제1항의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』

 

㈕ 전화번호공개금지

 

『채무자는 채권자들의 전화번호를 공개하여서는 아니 된다.』