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부동산경매변호사_특수등기란 부동산경매변호사_특수등기란 안녕하세요. 부동산경매변호사 윤경변호사입니다. 오늘은 특수등기의 종류와 개념에 대해 알려드리겠습니다. 강제경매와 관련된 등기 - 강제경매 개시결정 등기 채무자 소유 부동산의 환가를 위한 경매신청과 함께 판결문과 같은 채권을 증명하는 서류를 채권자가 법원에 제출해 법원이 경매개시결정을 한 경우 법원이 등기소에 촉탁해 이루어지는 등기를 말합니다. - 강제경매 개시결정 말소등기 경매등기 전부터 또는 그 후에 강제경매등기가 어떠한 이유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 의미합니다. - 강제경매 경정등기 등기 전부터의 착오 또는 누락으로 인해 강제경매등기와 실체관계 사이의 불일치라고 판단된 경우 이를 시정할 목적으로 ..

[경매전문변호사 윤경변호사가 알려드립니다] "경매는 무엇이고, 경매 유형에는 어떠한 것들이 있나요?" 경매는 물건을 팔려는 사람, 즉 매도인이 물건을 사고자 하는 다수의 사람, 매수희망인에게 매수의 청약을 실시해 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 뜻합니다. 이러한 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하나, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통하여 채무자의 물건을 매각한 다음 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 대표적인 예입니다. Q 경매의 유형은? 경매의 유형에는 부동산경매와 동산경..

부동산경매전문 윤경 변호사가 알려주는 민사집행규칙에 따르면 압류채권자나 최고가매수신고인은 채무자, 소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 할 경우 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하거나 담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 자에 대해 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다. 이는 매수신고인의 경매 물건을 보호하기 위한 조치로, 경매의 실효성을 확보하기 위함입니다. Q 법원의 매각허가 여부는 언제 결정이 나나요? 민사집행법에 따르면, 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 뒤 매수인에 대한 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 하게 됩니다. 만약 매각불허가결정을 할 시 매..

입찰하려는 물건이 저당권과 전세권이 설정돼 있을 때, 낙찰자에게 인수되나요? 민사집행법에 따르면, 경매 물건의 매수인으로 결정돼 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각 목적인 권리를 취득하는 동시에 저당권과 전세권 등 경매 물건에 설정돼 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 만약 경매 물건에 설정된 권리를 인수한다면 매수인의 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는 데 제약이 따르게 됩니다. 그러므로 입찰 참여 전, 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. Q 말소나 인수되는 권리를 어떻게 확인하나요? 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떠한 권리들이 설정돼 있는지 살펴보아야 ..

[경매전문변호사] 경매 입찰참여 자격 제한 Q.부동산 경매 입찰에 참여하려고 하는데요. 부동산 경매 입찰에 참여하는 데에 자격이 정해져있다고 하더라구요. 자격 제한이 있는지 금시초문인데, 부동산 경매 입찰참여에 자격 제한이 있나요? 있다면 어떠한 사람이 입찰참여가 불가능한가요? 경매전문 변호사님께 문의드립니다. A. 부동산 경매 입찰에 참여하기 위해서는 자격 요건이 충족되어야 하는데, 법정대리인의 동의가 없는 미성년자나 채무자 등은 부동산 경매 입찰에 참여할 수 없습니다. 민법·민사집행법·민사소송법·민사집행규칙에 의거하여 입찰에 참여할 수 없는 사람은 법정대리인의 동의 없는 미성년자 채무자 매각 절차에 관여한 집행관 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 ..

[경매전문] 부동산 경매물건 확정 및 입찰가격 경매전문 윤경변호사 '경매 입찰참여 물건 확정 짓기' 경매정보를 수집하고 관심 물건을 선정한 뒤 부동산등기기록 등을 확인하고 관심 물건의 종류에 따른 권리분석과 현장조사 등을 모두 끝마쳤다면, 입찰참여 여부와 입찰 참여 물건을 최종적으로 결정해야 합니다. 이 때에는 자신의 재산 상황이나 입찰 비용, 해당 물건을 낙찰 받았을 때 드는 비용 등을 모두 고려해 결정해야 합니다. 민사집행법에 의거하면 입찰에 참여할 물건을 결정했을 시 어느 가격으로 입찰할 것인지 정확하게 정해야 합니다. 입찰가격을 정할 때는 부동한의 최저매각가격이나 시세, 권리분석과 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 여러모로 좋습니다. 또한 입찰을 희망하는 물건과 유사한 조건을 가진 부..

[부동산경매전문] 부동산 경매 입찰 준비 [부동산경매전문/부동산경매 입찰/부동산 경매/부동산 경매 입찰 준비] 부동산 경매 입찰 준비 - 경매 대상 정보 수집 민사집행법 및 민사집행규칙 등에 따라 입찰에 참여하기 위해서는 맨 먼저 어떠한 부동산이 매각 예정인지 파악해야 합니다. 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판이나 관보, 공보 또는 신문, 대법원 홈페이지 등을 통해 찾아볼 수 있습니다. 법원게시판, 홈페이지 법원공고 등에서는 부동산의 표시나, 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수, 매각 기일의 일시 및 장소와 매각기일을 진행할 집행관의 이름 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는..

[경매전문변호사] 기일입찰 부동산경매, 참여절차 기일입찰 부동산 경매, 참여절차는? 기일입찰은 정해진 매각기일에 출석해 입찰표 및 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행됩니다. 민사집행법에 따라 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행되는데, 입찰에 참여 희망자는 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다. 민사집행법에 의거, 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해 필요하다고 판단될 경우, 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있는데, 다른사람의 매수신청을 방해한 자 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 자 매수신청을 방해하거나 다른 사람과의 담합을 교사한 자 민사집행절차에서의 매각에 관해 죄를 짓고 이에 대해 유죄판결을 받..

[부동산경매전문변호사] 경매 대상 부동산은? 경매 대상 부동산 민법에 의거, 부동산은 토지와 그 정착물을 의미하는데, 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에 그 지상과 지하까지 포함합니다. 대지나 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있는데, 도랑 및 돌담 등 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해 경매될 수 없습니다. 단, 주택이나 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급하기 때문에 부동산 경매 대상이 될 수 있습니다. 또한 입목에 관한 법률에 의하면, 소유권보존등기를 한 수목, 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해 경매될 수 있는데, 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 봄으로써 토지와 분리해 경매될..

[2011 전문변호사를 만나다] 부동산경매·보전처분 분야의 권위자 윤경 변호사(법무법인바른 윤경변호사) 중앙일보 2011.01.25 기사 [원문기사보기] 다양한 방법으로 행사할 수 있는 채권자의 권리 부동산경매와 보전처분으로 분쟁해결 도모 #건설업계에서 일하던 A씨는 친구에게 목돈을 빌려줬다. 하지만 친구의 사업으로 인해 목돈을 받을 수 없게 된 상황에 놓였다. 그때 친구가 소유하고 있는 부동산을 보전처분을 통해 채무자의 일반재산 등을 처분하는 것을 금지하도록 조치하였다. 채무자에 대한 채권자의 권리는 다양한 방법으로 행사할 수 있다. 특히 법률은 직접적 이익과 관련된 민사소송에 있어서 채권자 권리를 우선적으로 보호하는 성격을 가진다. 민사집행에 있어 효율적인 채권회수를 위해 사용되는 장치 중 하나로 부..