【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건>
1. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건
(1) 상가건물임대차보호법(2001. 12. 29. 제정 당시에는 위 법률의 시행시기가 2003. 1. 1.로 되어 있었는데, 위 법률의 제정 후 차임이 과도하게 인상되고 계약해지권을 남발하는 문제점이 발생하자, 2002. 8. 26. 법률 제6718호로 위 법률의 시행시기를 2002. 11. 1.로 앞당기는 내용의 개정을 단행하였다)은 상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다(상임법 2①).
따라서 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차로서 ② 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 한다(상임법 2①, 상임법시 2①).
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 같은 법 5조 2항 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 데 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위 법의 적용대상이 아니다.
(2) 대통령이 정하는 보증금액의 범위는 2014. 1. 1.부터 보증금만 있는 경우는 서울특별시 4억 원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) 3억 원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억 4,000만 원 이하, 그 밖의 지역 1억 8,000만 원 이하인 상가임대차이고(상임법시 2①), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며(같은 조 ②), 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 후(같은 조 ③) 여기에 임차보증금을 더한 금액이 적용 여부의 기준이 된다.
2. 상가건물에 대한 임대차
(1) 상가건물이란 부가가치세법 5조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.
사업자등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로, 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 비사업용 내지 비영업용 건물이어서는 안 된다.
(2) 여기에서 사업 내지 영업이라는 개념은 사업자등록을 위한 개념으로 상가임대차보호법의 적용을 위한 최소한의 요건이다.
사업 내지 영업의 종류는 묻지 않는다.
비사업용 내지 비영업용인 종중이나 동창회 사무실 등의 건물임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다[판례는 특별법으로 설립된 농업협동조합(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다53292 판결), 수산업협동조합(대법원 2001. 1. 15. 선고 2000다50817 판결), 신용보증기금(대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카16812 판결)은 상인으로 볼 수 없다고 하고 있다].
임차한 부분 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론 “주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우”에도 적용된다.
주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 해당하는지의 여부에 관하여는 주택임대차보호법의 적용범위에 관한 해석이 그대로 적용될 수 있다.
(3) 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다{대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결(임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받은 등 영업활동을 해 온 사안)}.
3. 일정액의 보증금
(1) 상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액(월차임을 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산한 금액)을 말한다.
즉, 차임이 있는 경우는 “보증금＋월차임×100”으로 환산한 금액이 적용 여부의 기준이 되는 금액이다. 예컨대 보증금 50,000,000원에 월차임이 1,000,000원이면 환산보증금은 “보증금 50,000,000원＋(1,000,000원×100)＝150,000,000원”이 된다.
(2) 보증금액이 상가건물임대차보호법시행령 2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로, 같은 법에 의한 보호를 받지 못한다.
기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수한 이른바 권리금은 보증금이 아니므로, 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액에 영향을 주지 않는다.
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