【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <가압류집행 후 담보권이 설정되거나 소유권이 변동된 경우의 배당관계>】 전 소유자에 대한 가압류권자가 경매를 신청한 경우 어떻게 배당할까? 현 소유자의 채권자가 경매를 신청한 경우 구 소유자의 가압류권자가 배당을 받을 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<전 소유자에 대한 가압류권자가 경매를 신청한 경우 어떻게 배당할까? 현 소유자의 채권자가 경매를 신청한 경우 구 소유자의 가압류권자가 배당을 받을 수 있을까?>
● 가압류집행 후 담보권이 설정되거나 소유권이 변동된 경우의 배당관계
1. 가압류 후 담보물권이나 확정일자 임대차 등이 설정된 경우
먼저 1번 가압류－2번 저당권－3번 가압류(또는 압류)가 순차로 있는 경우의 배당관계를 살펴본다.
1번은 가압류권자, 2번은 저당권자, 3번은 가압류권자(혹은 압류권자)인 경우에 1번 가압류권자와 2번 저당권자 사이에서는 2번 저당권자가 1번 가압류권자에 대항할 수 없어 동순위이고, 2번 저당권자와 3번 가압류권자 사이에서는 2번 저당권자가 저당권의 효력으로 3번 가압류권자에 우선하며, 1번 가압류권자와 3번 가압류권자는 동순위이다.
따라서 1번, 2번, 3번 각 채권자의 채권액을 기초로 먼저 안분배당한 후, 2번 저당권자와 3번 가압류권자 사이에서 저당권자의 채권액을 만족시키는 금액까지 3번 가압류권자의 배당액을 저당권자에게 흡수시켜 배당한다(대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정, 대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결, 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다77446 판결).
이는 위 2번이 가등기담보권자이거나 확정일자부 임차권자인 경우 또는 선순위와 후순위 가압류채권이 동일인의 권리인 경우에도 마찬가지이다(대법원 1992. 3. 27. 선고 91다44407 판결, 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
1번은 강제경매신청채권자, 2번은 저당권자, 3번은 가압류권자(배당요구)인 경우도 위의 경우와 동일하게 배당을 실시한다.
2. 전 소유자에 대한 가압류권자가 경매를 신청한 경우
A소유의 부동산에 갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 B에게 이전된 후 을이 가압류를 하거나 또는 근저당설정을 받은 사안에서 구소유자의 가압류권자가 경매신청을 한 경우 배당방법을 살펴본다.
부동산 가압류집행 후 소유권이 제3자에게 이전되고 전 소유자에 대한 가압류권자가 경매를 신청한 경우에는 그 경매의 배당절차에 제3취득자(신소유자)의 채권자가 참여할 수 있느냐의 여부가 문제되는데, 판례는 이를 긍정하고 있다(대법원 1997. 8. 26. 선고 97다8410 판결, 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결, 대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결, 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결 등).
갑이 가압류한 다음 가압류목적물의 소유권이 B에게 이전되고 을이 가압류하거나 또는 근저당설정을 받았는데, 그 후 갑의 가압류에 기하여 개시된 강제집행절차에서의 배당방법은 다음과 같다.
가. 전 소유자에 대한 가압류권자의 배당순위 및 범위
① 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 집행권원을 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 이전하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이고, 나머지 부분은 제3취득자의 재산에 대한 매각절차이므로, 제3취득자에 대한 채권자는 그 매각절차에서 제3취득자의 재산 매각대금 부분으로부터 배당을 받을 수 있다(대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결. 소유권의 분할적 귀속을 인정하는 셈이다).
② 따라서 전 소유자 A의 가압류권자 갑은 가압류 청구금액의 범위 내에서 먼저 배당을 받고, 남은 금원은 현소유자 B에게 교부하는 것이 아니라, B의 채권자 을에게 배당한다[대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결(가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지효가 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다)].
③ 부동산에 대한 가압류가 집행된 상태에서 부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 후 가압류채권자가 가압류채무자를 집행채무자로 하여 실행한 강제집행절차에서 제3취득자에 대한 채권자 병, 정이 배당을 받은 경우 제3취득자의 잔여매각대금채권을 압류·전부받은 병은 정에 대하여 배당이의의 소를 제기할 적격이 있다(대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결).
나. 전 소유자의 다른 채권자
위 경우 전소유자의 일반채권자(소유권변동이 있기 전에 미리 가압류 등을 하지 않은 채권자)는 그 배당에 참가할 수 없다[대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결(제3자의 소유권 취득은 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행 보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효일 뿐이고 가압류채무자의 다른 채권자 등에 대한 관계에서는 유효하다 할 것이므로, 위와 같은 경우 집행권원을 얻은 가압류채권자의 신청에 의하여 제3자의 소유권 취득 후 당해 부동산에 대하여 개시된 강제경매절차에서 가압류채무자에 대한 다른 채권자는 당해 부동산의 매각대금의 배당에 참가할 수 없다)].
개별상대효에 따라 소유권 이전이 배당가입을 차단하는 역할을 하기 때문이다.
라. 제3취득자의 채권자
전 소유자의 가압류권자와 현 소유자의 채권자(가압류권자 또는 근저당권자) 사이는 안분배당이 아니라, 먼저 전 소유자의 가압류권자에게 “가압류 청구금액의 범위 내”에서 배당하고, 남은 금원을 현 소유자의 채권자에게 배당한다[대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결(가압류의 처분금지효가 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 나머지 부분은 제3취득자의 재산에 대한 매각절차라 할 것이므로, 제3취득자에 대한 채권자는 그 매각절차에서 제3취득자의 재산 매각대금 부분으로부터 배당을 받을 수 있다)].
3. 현 소유자의 채권자가 경매를 신청한 경우(＝이때 구 소유자의 가압류권자가 배당을 받을 수 있는지 여부)
가. 전 소유자에 대한 가압류채권자
제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 매수인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체이지만, 가압류의 처분금지효가 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인해야 하므로, 전소유자에 대한 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2006다19986 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35223 판결, 대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다8682 판결).
이때에도 전소유자의 가압류권자와 신소유자의 채권자는 안분배당을 하는 것이 아니라, 전소유자의 가압류권자에게 “가압류 청구금액의 범위 내”에서 먼저 배당을 하고(대법원 2006. 7. 28. 선고 2006다19986 판결, 대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다8682 판결), 그 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 된다(대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다8682 판결).
한편 이 경우 가압류채권자가 배당을 받으면 그 가압류는 말소되어야 하지만, 전소유자에 대한 가압류채권자가 항상 배당을 받아야 한다거나 또는 그 가압류가 말소의 대상이 되는 것은 아니다.
즉, 가압류권자가 배당을 받고, 가압류의 부담도 매수인에게 인수되지 않고 소멸되는 것으로 매각조건이 설정되어 매각될 수도 있고, 이 경우에는 그 가압류는 말소되어야 한다.
그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 위 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 위 가압류의 효력이 소멸하지 않으므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다.
따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류효력의 소멸 여부를 판단해야 한다(대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다8682 판결).
그러나 매각의 편의성 등에 비추어 볼 때, 특별한 사정이 없는 한 경매법원으로서는 굳이 인수주의를 취할 이유가 없을 것이고, 실무도 그런 것으로 보인다.
나. 전 소유자의 다른 채권자
전소유자에 대한 다른 채권자는 당해 부동산의 매각대금의 배당에 참가할 수 없다(대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결).
다. 제3취득자의 다른 채권자
제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없으나(대법원 2006. 7. 28. 선고 2006다19986 판결), 가압류의 처분금지효가 미치지 않는 제3취득자의 재산 매각대금 부분으로부터 배당을 받을 수 있다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결, 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결).
4. 가압류의 효력이 미치는 범위(피보전채권의 동일성 문제)
가압류의 채권이 확정되지 않은 경우 즉, 가압류권자가 집행권원을 얻기 전에 배당이 실시되는 경우에는 가압류결정에 피보전채권액으로 적힌 청구금액이 가압류권자에 대한 배당액의 산정기준으로 되며, 집행법원이 배당을 실시함에 있어서 가압류의 경우에 확정되지 않은 채권의 배당액은 공탁을 해야 하고, 그 후 가압류권자의 피보전채권의 존재가 본안의 확정판결 등에 의하여 확정된 때 가압류권자가 확정판결 등을 제출하면 가압류권자에게 배당액을 지급하는 것인바, 이 경우 가압류의 피보전권리와 본안의 소송물인 권리는 엄격히 일치함을 요하지 않으며, 청구기초의 동일성이 인정되는 한 가압류에 대한 관계에서 본안이라고 보아야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다66800 판결).
따라서 집행법원은 가압류권자에 대한 배당액을 산정함에 있어서 가압류권자가 가압류의 피보전채권 및 그와 청구기초의 동일성이 인정되는 채권을 청구채권으로 하는 내용의 채권계산서를 제출하였으나, 피보전채권 중 전부 또는 일부의 존재가 인정되지 않은 때에는, 특별한 사정이 없는 한 가압류결정에 피보전채권액으로 적힌 금액의 범위 내에서는 위 피보전채권 중 그 존재가 인정되는 나머지 부분 외에 그와 청구기초의 동일성이 인정되는 채권도 그 존재가 인정되는 한 이를 포함시켜야 한다(대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결, 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다75478 판결 등).
예를 들어, 가압류채권자가 원금 1,000만원을 청구금액으로 하여 가압류를 한 후 채권계산서를 제출하면서 그 금액을 원금채권 800만원 및 이에 대한 배당기일까지의 지연손해금채권 400만원 합계 1,200만원으로 하는 내용으로 기재한 경우, 가압류결정에 청구금액으로 기재된 1,000만원의 범위 내에서 그 존재가 인정되는 원금채권 800만원 외에 그에 대한 배당기일까지의 지연손해금채권도 배당액 산정에 포함시켜야 한다.
즉, 원금채권 800만원을 기준으로 배당하는 것이 아니라, 청구금액 범위 내에서 원금과 이자를 합한 1,000만원을 기준으로 배당한다.
이자는 원금과 청구기초가 동일하기 때문이다(대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다75478 판결).
5. 가압류 후 소유권을 취득한 제3자가 본압류의 집행배제를 구하기 위하여 변제해야 하는 금액의 범위
민사집행법 53조 1항은 “강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다”라고 규정하고 있는데, 여기의 ‘강제집행에 필요한 비용’에는 가압류의 집행비용이 당연히 포함된다.
그리고 가압류의 집행이 있은 후 그 가압류가 본압류로 이행된 때에는 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다.
그러므로 가압류만 되어 있을 뿐 아직 본압류로 이전되지 않은 단계에서는 가압류채권자가 그 가압류의 집행비용을 변상받을 수 없고, 따라서 제3취득자가 가압류의 집행비용을 고려함이 없이 그 처분금지의 효력이 미치는 객관적 범위에 속하는 청구금액만을 변제함으로써 가압류의 집행의 배제를 소구할 수 있지만, 가압류에서 본압류로 이전된 이후에는 민사집행법 53조 1항의 적용을 받게 되므로 가압류 후 본압류로의 이전 전에 가압류의 목적물의 소유권을 취득한 제3취득자로서는 가압류의 청구금액 외에, 그 가압류의 집행비용 및 집행의 비용 중 가압류의 본압류로의 이전에 대응하는 부분까지를 아울러 변제해야만 가압류에서 이전된 본압류의 집행배제를 구할 수 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35223 판결).
6. 가압류등기 후 담보권설정등기가 마쳐지고 다시 그 부동산의 소유권이 변동된 경우의 배당관계
(1) 가압류등기 후 담보권설정등기가 마쳐지고 다시 그 부동산의 소유권이 변동된 경우 제3취득자에 대한 채권자는 가압류권자의 신청에 의하여 개시된 강제경매절차에서 그 배당에 참가할 수 있다.
제3취득자에 대한 채권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 가압류권자에게 배당을 하되 그 배당금은 공탁을 하고 그 가압류를 말소해야 하며, 제3취득자에 대한 채권자의 신청에 의한 경매절차 진행 중 가압류권자 또는 근저당권자가 경매신청을 할 경우 제3취득자에 대한 채권자에게도 배당을 해야 한다.
(2) 이 때의 배당순위를 보면, 위 가압류권자와 담보권자 사이의 배당의 우열은 동순위이므로 채권액에 비례하여 배당을 한다.
가압류권자와 담보권자에게 먼저 안분배당을 하고 남은 금원을 제3취득자에 대한 채권자들에게 배당하면 된다.
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