【임차권등기명령제도】<임차권등기명령신청>임대차종료 후 대항력 또는 우선변제권을 상실한 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대차종료 후 대항력 또는 우선변제권을 상실한 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부>
임대차가 존속 중에 있지만 주민등록 전입신고를 하지 않아 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나(주민등록 전입신고 자체를 하지 않아 대항력이 없는 경우는 물론, 주민등록 전입신고는 하였으나 임차주택의 지번과 주민등록이 일치하지 않아 대항력을 취득하지 못한 경우를 포함한다) 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 임차주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있는가에 대하여는 견해의 대립이 있으나, 판례는 긍정설을 취하고 있다{대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결(주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다)}.
따라서 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 그때 대항력과 우선변제권을 취득한다. 대항력을 취득하였다가 점유 또는 주민등록의 요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권등기 경료시에 다시 새로운 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 임차인이 임차주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출한 다음 임차권등기명령를 신청하면 법원은 점유개시 일자 또는 주민등록일자를 공란으로 한 임차권등기명령을 발령하게 되고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인은 주택임대차보호법 3조 1항의 규정에 의한 대항력 및 같은 법 3조의2 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 된다.
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