【임차권등기명령제도】<임차권등기명령신청>임대차종료 후 대항력 또는 우선변제권을 상실한 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
1. 임대인의 지위를 승계한 승계인을 상대로 임차권등기명령을 신청하는 경우 그 승계인의 피신청인 적격
⑴ 문제점 제기
임대차등기명령은 임대인 혹은 임대인의 지위를 승계한 자로서 등기부상 소유자로 등재되어 있는 자가 피신청인이 되는 것이 원칙이다. 임대차계약의 직접 당사자이자 신청당시 목적부동산의 소유자인 임차인의 경우에는 피신청인 적격을 판단하는데 비교적 문제가 없으나, 판례가 인정하고 있는 임대차계약을 체결할 수 있는 정당한 권한을 가지고 있는 자[주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인과 주택의 소유자인 임대인과의 사이에 임대차계약이 체결된 경우가 원칙이라 할 것이나, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한 을 가진 자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결). 판례가 인정하는 적법한 임대권한을 가진 자에는 건물의 ‘원시취득자’(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13830 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결)와 ‘건물의 명의신탁자’(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등)이 포함된다. 소액전차인도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 권리를 가진다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 재민 84-10 문 9)], 임대차계약서상의 임대인과 임차목적물의 소유자가 틀린 경우 또는 임대인의 지위가 승계된 경우에는 과연 임차인의 대항력과 우선변제권을 현재 목적물의 소유자에게 주장할 수 있는지 여부가 문제된다.
⑵ 임차권등기명령을 신청할 당시 임차인이 임대인 혹은 임대권한 있는 자와 임대차계약을 체결하고 대항력을 취득하고 있는 경우
임차권등기명령신청을 할 당시 이미 임차인이 대항력을 취득한 경우에는 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있으면 임대인을 상대로, 임차주택이 양도되었으면 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 임차권등기명령신청을 할 수 있다.
⑶ 임차권등기명령을 신청할 당시 임차인이 임대인 혹은 임대권한 있는 자와 임대차계약을 체결했지만 처음부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 상실한 경우
㈎ 다음으로 처음부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 취득했다가 대항력을 상실한 경우에는 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있으면 임대인을 상대로 임차권등기명령신청을 할 수 있으나, 임차주택이 양도되었으면 임차인은 양수인에게 대항할 수 없기 때문에 더 이상 임차주택의 양수인을 상대로 임차주택에 대한 임차권등기명령신청을 할 수 없다.
㈏ 소유권이전 원인이 등기부상 매각(낙찰)으로 되어 있는 경우라도 무조건 임차권등기명령을 기각할 것이 아니라 임차인이 다른 부동산상의 권리자보다 최선순위였는지 여부, 임대보증금을 전액 배당받았는지 또는 권리신고 및 배당요구를 하지 않았는지에 대한 심사를 한 후 보증금잔액이 남아있다면 임차권등기명령을 발령한다. 다만 이러한 경우에도 문제는 최선순위 임차인이 배당요구를 했지만 보증금 일부만 배당받은 경우 임차인은 2차 경매절차에서 우선변제권은 없고 대항력만 주장할 수 있는데(대법원 1998. ６. 2６. 선고 98다2754 판결, 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결), 현재 임차권등기명령에는 우선변제권이 없고 대항력만 있다는 취지를 기재하지 않기 때문에 배당법원에서는 배당시 주의를 요한다.
㈐ 일부법원에서는 이런 임차인에게 임차권등기명령을 발령할 때에는 결정문에 대항력만 있다는 취지를 등기부에 기재하고 있다. 다만 이런 취지를 등기부에 기재할 마땅한 란이 없으므로 보증금액란에 “보증금 100,000,000원 중 서울중앙지법 2009타경3412호 사건에서 배당받은 금 70,000,000원을 제외한 나머지 금 30,000,000원”이라고 기재한다.
⑷ 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자
㈎ 주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지가 문제된다.
㈏ 주택임대차보호법상 제3조 제1항이 임차주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 주택임차인에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 주택임차인은 임대인의 임대권한의 바탕이 되는 계약해제에도 불구하고 그 임차권으로 그 소유권을 회복한 원래 소유자에게 대항할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 참조).
<임대차종료 후 대항력 또는 우선변제권을 상실한 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부>
임대차가 존속 중에 있지만 주민등록 전입신고를 하지 않아 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나(주민등록 전입신고 자체를 하지 않아 대항력이 없는 경우는 물론, 주민등록 전입신고는 하였으나 임차주택의 지번과 주민등록이 일치하지 않아 대항력을 취득하지 못한 경우를 포함한다) 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 임차주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있는가에 대하여는 견해의 대립이 있으나, 판례는 긍정설을 취하고 있다{대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결(주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다)}.
따라서 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 그때 대항력과 우선변제권을 취득한다. 대항력을 취득하였다가 점유 또는 주민등록의 요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권등기 경료시에 다시 새로운 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 임차인이 임차주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출한 다음 임차권등기명령를 신청하면 법원은 점유개시 일자 또는 주민등록일자를 공란으로 한 임차권등기명령을 발령하게 되고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인은 주택임대차보호법 3조 1항의 규정에 의한 대항력 및 같은 법 3조의2 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 된다.
