<판례평석>매수인이 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 한 경우 그 피담보채무의 이행이 매도인의 소유권이전등기절차 이행과 동시이행관계인지 여부【대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결】
◎[요지]
[1] 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다
[2] 변론의 재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으며, 변론의 재개 여부는 법원의 직권사항이고 당사자에게 신청권이 없으므로 이에 대한 허부의 결정을 할 필요가 없으며, 또한 변론재개신청이 있다 하여 법원에 재개의무가 있는 것도 아니다.
[3] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다.
[4] 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다.
[5] 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.
제목 : 매수인이 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 한 경우 그 피담보채무의 이행이 매도인의 소유권이전등기절차 이행과 동시이행관계인지 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 채무액을 초과하여 과다한 이행을 요구하는 이행최고 및 이에 터 잡은 계약해제의 효력, ② 변론재개신청에 대하여 법원이 허부결정을 하여야 하는지 여부, ③ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 채무인수의 성질 및 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 되는 것인지 여부, ④ 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우, 매도인이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부, ⑤ 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있는지 여부이다.
2. 과다한 이행최고에 터 잡은 계약해제의 효력(= 제1 쟁점)
가. 적법한 최고의 요건
⑴ 상당한 기간을 정하여 하여야 함
이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결).
⑵ 최고하는 채무의 내용은 본래 이행하여야 할 채무의 내용과 동일한 것이어야 함
채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카34022 판결, 1994. 5. 10. 선고 93다47615 판결, 1994. 10. 11. 선고 94다24565 판결, 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결, 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결).
⑶ 동시이행관계에 있는 경우에는 먼저 자신의 채무를 이행 제공하여야 함
① 동시이행관계에 있는 경우에는 변제기가 도래하여도 쌍방은 서로 이행거절권을 가지고 이행지체에 빠지지 않으므로, 해제하고자 하는 자는 먼저 자신의 채무를 이행 제공하여 상대방을 이행지체에 빠지게 하고 나서야 상당한 기간의 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있다. 최고기간 중 이행의 제공이 계속될 필요는 없으나 그 기간 내에 상대방의 이행이 있으면 곧바로 이행할 수 있는 일장한 정도의 대기상태에 있어야 하고 단순히 자기의 채무를 이행할 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족하다.
② 쌍무계약의 일방당사자가 이행기에 한번 이행제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우 신의성실의 원칙상 이행을 최고하는 일방 당사자로서는 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸되므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비가 되어 있으면 된다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다35590, 35606 판결; 부동산 매수인이 이행을 최고함에 있어서 현실로 이행제공하였던 잔대금으로 양도성예금증서를 구입하여 보관하고 있으면서 자신의 채무를 이행할 수 있는 준비를 하고 있었다면 이는 해제권 발생을 위한 적법한 최고라고 한 사례).
③ 상대방이 협력만 한다면 언제든지 현실로 이행을 할 수 있을 정도로 준비를 완료하고 그 사실을 상대방에게 통지하여 수령 기타 상대방의 협력과 상대방의 채무이행을 최고하여야만 상대방을 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이므로 단순히 자기의 채무를 이행할 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족하다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다56438 판결).
나. 대상판결의 경우
대상판결은, 원심이 2002. 11. 27.자 및 같은 해 12. 17.자 통고서 자체만으로 ‘피고가 농협 대출금 채무를 공제하지 않고 계약금, 중도금 및 임차보증금 반환채무만 공제하여 산정한 잔금의 지급을 최고하였다’고 사실인정하였는바, 여러 사정을 감안하면 피고의 이 부분 이행최고는 농협 대출금 채무까지 포함한 63억 6,500만원의 지급을 최고한 것으로 봄이 상당하므로, 과다한 이행최고에 해당하여 부적법하고, 따라서 이에 터잡은 계약해제는 효력이 없다는 결론은 정당하다고 보았다.
3. 변론재개신청에 대하여 법원이 허부결정을 하여야 하는지 여부(= 제2 쟁점)
가. 판례의 태도
변론의 재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으며, 변론의 재개여부는 법원의 직권사항이고 당사자에게 신청권이 없으므로 이에 대한 허부결정을 할 필요도 없으며, 변론재개신청이 있다 하여 법원에 재개의무가 있는 것도 아니다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다39253 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다52141 판결 등).
그러나 일정한 경우에는 법원이 재량에 따라 변론재개를 허용하지 않고 사건을 종결한 것이 심리미진이라는 이유로 상고를 인용하여 변론재개가 완전히 법원의 자유재량에만 맡겨져 있는 것이 아님을 간접적으로 나타낸 사례가 있다(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결, 1990. 10. 23. 선고 90누3119 판결).
나. 대상판결의 경우
원심이 변론종결 후 화해권고결정을 통하여 잔금지급과 소유권이전등기의 동시이행을 명하였음에도 피고가 이의하였고, 제1매매계약의 체결 및 해제과정, 제2매매계약의 체결 및 채무불이행 과정 및 소송과정을 종합해보면, 피고가 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 해제하거나 소유권이전등기의무의 이행을 지연하려는 의도가 명백해 보이는 반면, 원고는 2001. 11. 7. 계약금 및 중도금 16억 5,000만원을 지급한 이후 잔금 지급을 위한 준비까지 마치고도 이 사건 소송으로 소유권을 이전받지 못하여 상당한 손해가 있을 것으로 보이므로, 원심이 변론을 재개하지 않고 잔금지급과 소유권이전등기의 동시이행을 명한 것은 이 사건 부동산에 관한 분쟁을 조기에 확정적으로 종결하려는 의사를 표시한 것으로 부당하다고 볼 수 없다. 따라서 재개를 하지 않은 것을 심리미진이라고 볼 수 없다.
4. 매수인이 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 한 경우 그 피담보채무의 이행이 매도인의 소유권이전등기절차 이행과 동시이행관계인지 여부(= 제3 쟁점)
⑴ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
⑵ 매수인이 매매목적물에 관한 담보물권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결, 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결, 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결 등).
5. 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우, 매도인이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부(= 제4쟁점)
⑴ 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 대출금채무의 내용에 따라 이행하고, 그 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다(대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결).
⑵ 판례는 채무인수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우를 매매대금 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유에 해당한다고 보고 있다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결).
⑶ 그러나 매수인이 인수한 대출금채무의 이자를 납부하지 아니하였다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 단지 그 이자의 미지급이 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일한다고 평가할 수는 없으므로 이를 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38341 판결, 1998. 7. 24. 선고 98다13877 판결).
6. 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있는지 여부
가. 동시이행의 관계에 있는지 여부
⑴ 매수인이 매도인의 채무를 이행인수 하였다고 하더라도 매도인은 여전히 채무자의 지위에 있으므로, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 또는 임의로 매수인을 대신하여 그 인수채무를 변제할 수 있고, 이 경우 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상채권을 가지게 되므로, 매도인이 매수인에게 인수된 채무를 변제하고 매수인에 대하여 그 변제액만큼의 매매대금 지급을 구하는 경우 이는 손해배상채권 또는 구상채권을 행사하는 것으로 본다(대법원 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결).
⑵ 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
나. 대상판결의 법리 요약
판례에 의하면, ① 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 피담보채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이지만, ② 매수인이 인수채무를 불이행함으로써 매도인이 매수인에게 이행인수된 채무를 변제한 경우에는 매도인은 매수인이 인수한 피담보채무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수도 있고, 손해배상채무 또는 구상채무의 상환과 소유권이전등기의무 이행과의 동시이행을 주장할 수도 있다.
다. 대상판결의 사안 분석
대상판결의 경우 피고가 농협에 대한 대출금 채무를 상환하지도 않았고, 농협이 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 그 절차가 개시되지도 않았으며, 임의경매절차가 개시될 염려가 있다고 볼 증거도 없다. 따라서 피고는 원고의 인수한 대출금 채무 불이행을 이유로 제2매매계약을 해제할 수도 없고, 대출금 채무의 상환과 소유권이전등기의무 이행과의 동시이행을 주장할 수도 없다고 판시하고 있다.
