【매각대금의 지급】《소유권이전등기의 촉탁, 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리, 외국인·재외국민이 매수한 경우..

【매각대금의 지급】《소유권이전등기의 촉탁, 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리, 외국인·재외국민이 매수한 경우의 처리, 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권이 실행된 경우 대지에 대한 소유권이전등기 절차(등기예규 1367호 참조)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

<매각대금의 지급 : 소유권이전등기의 촉탁, 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리, 외국인·재외국민이 매수한 경우의 처리, 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권이 실행된 경우 대지에 대한 소유권이전등기 절차(등기예규 1367호 참조)>  [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.437-442 참조]

 

1. 촉탁의 시기

 

법원사무관등은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민집 144조 l항).

이때 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단한다(대결 2018. 1. 25. 2017마1093).

위의 촉탁을 하기 위해서는 매수인의 주민등록표 등·초본, 취득세·등록면허세 영수필확인서나 지방세인터넷납부시스템을 통하여 취득세·등록면허세를 납부하고 출력한 취득세·등록면허세 납부확인서, 국민주택채권 매입총액 및 발행번호의 제공이 필요하다.

부동산경매 사건 의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)는 매수인이 위의 각 촉탁서 첨부서류 제출 등을 한 날부터 3일 안에 촉탁하도록 규정하고 있다.

다만 사안에 따라서는 말소촉탁의 내용이 쉽게 판단되지 않는 경우가 있는데 이 때 배당 시에 말소되는 등기들을 점검할 수 있다는 이유로 촉탁등기 전반을 배당기일 이후로 미루면 민원이 야기될 소지가 많으므로，우선 소유권이전등기와 말소할 것이 명백한 등기에 대하여서만 등기촉탁을 하고 문제가 되는 등기에 관하여는 배당기일 이후에 말소촉탁 여부를 결정하여 시행하는 경우도 있다.

 

2. 촉탁할 등기

 

가. 소유권이전등기

 

(1) 등기원인

 

매수인이 대금을 모두 지급하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로 매각허가결정을 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 관할등기소 등기관에게 촉탁하여야 한다(민집 144조 1항 1호).

매각(강제경매, 임의경매)을 원인으로 한 소유권이전등기 에는 부동산등기특별조치법 3조(계약서 등의 검인에 대한 특례)의 규정을 적용하지 않는다[부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리 지 침(등기예규 1419호) 1.항 가. (2) 참조].

 

(2) 매수인이 사망한 경우의 처리

 

① 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 한다.

법원이 상속사실을 모르고 사망한 사람을 매수인으로 표시하여 매각허가결정을 하였더라도 위 결정의 효력은 상속인에게 미치므로 상속인이 대금을 지급하면 상속인을 매수인으로 하여 상속인을 위하여 이전등기의 촉탁을 하여야 한다.

이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하는 것이 실무이다.

매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 때에도 위와 마찬가지로 해석할 것이나, 다만 매각허가결정 선고 시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의 로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다.

 

② 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망함으로써 그 상속인이 매수인의 지위를 승계하여 매각대금을 지급한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기촉탁을 할 것이 아니라 직접 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁할 것이다.

이 경우에 등기촉탁서 [전산양식 A3425]에는 매각허가결정 등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 가족관계증명서 등의 서면을 첨부하여야 한다.

이 경우 등기촉탁서의 등기권리자로서 ‘매수인 000의 상속인 000’라고 표시한다.

 

③ 매수인이 대금지급 후에 사망한 경우에는 매각부동산의 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게 이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기기록상 실체적인 권리변동사실과 부합하지 않는 결과가 되어 부당하므로 대금지급 후에 매수인이 사망한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다.

즉 등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 적는다)는 견해와, 사망한 사람 앞으로 이전등기를 하라고 할 수 없으므로 매각허가결정 등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 가족관계증명서를 첨부하여 직접 상속인명의로의 이전등기를 촉탁할 것이라는 견해가 대립되나 실무는 후자를 따르고 있다.

 

④ 매수인이 사망한 경우 외에 법인의 합병 등의 일반승계가 있는 경우에도 위에서 설명한 바가 그대로 적용된다.

 

(3) 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리

 

매각허가결정 확정 후에 매수인이 그 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을 지급한 경우라 하더라도 법원은 매수인을 위하여 이전등기촉탁을 하여야 한다.

제3자를 등기권리자로 하여 이전등기촉탁을 하여서는 안 된다.

왜냐하면 집행법원은 그 양도행위의 유·무효를 심사할 권한이 없고 양수인 명의로 직접 이전등기의 촉탁을 하는 것은 실제 권리변동과는 부합되지 않는 것으로서, 부동산거래 에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산을 매수한 사람이 그 부동산을 다른 사람에게 전매한 경우에도 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 생략하지 못하도록 한 부동산등기특별조치법 2조의 입 법취지에도 반하기 때문이다.

 

(4) 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리

 

제3취득자가 매수인이 된 경우 소유권이전등기 촉탁에 관하여는 다음과 같이 처리한다[제3취득자가 매수인이 된 경우의 소유권이전등기 촉탁에 관한 업무처리지침(등기예규 1378호)).

즉 ① 경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시 결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기 촉탁은 하지 않는다.

② 공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 이루어지고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁을 하되 소유권이전등기 촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다.

③ 경매개시결정등기(체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시 에 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 하여야 한다.

④ 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는, 위 ①의 경우에는 종전 소유권이전등기시 등기소로부터 통지받은 등기필정보를 위 ②의 경우에는 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 후 통지받은 등기필정보를 등기의무자의 등기 필정보로 각 제공한다.

 

(5) 외국인·재외국민이 매수한 경우의 처리

 

① 외국인의 경우

 

외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자)이 매수인인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(부등 48조 2항, 법인아닌 사단·재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호 부여절차에 관한 규정 15조 참조).

외국인의 부동산등기용등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지)를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장으로부터 부여받는다(부등 49조 1항 4호 참조).

다만 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 7조 1항에 의한 국내거소신고번호)로 이에 갈음할 수 있다(등기예규 1686호 14조 3호).

주소를 증명하는 서면으로서 본국 관공서의 주소증명서나 거주사실증명서 또는 주소를 공증한 서면 등을 첨부하여야 한다(상세한 것은 등기예규 1686호 13조 1항 3호, 4호 참조).

다만 외국인등록 사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 7조 5항에 따른 국내 거소신고 사실증명으로도 가능하다(등기예규 1686호 13조 1항 1호，2호 참조).

첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 ‘외국공문서 등’)인 경우에는 재외공관 공증법 30조 1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 ‘외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약’에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다.

다만 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 않은 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그렇지 않다(부등규 46조 9항).

외국인, 외국정부 등 부동산 거래신고 등에 관한 법률 2조 4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체가 경매를 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득하는 경우 그 부동산 취득일부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.

만일 그 토지가 위법률 9조 1항 각 호(군사기지 및 군사시설보호법 2조 6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역과 그 밖에 국방목적을 위하여 대통령령으로 정하는 지 역, 문화재보호법 2조 2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 자연환경보전법 2조 12호에 따른 생태·경관보전지역，야생생물 보호 및 관리에 관한 법률 27조에 따른 야생생물 특별보호구역)에 해당한다면 토지취득허가증을 첨부하여야 한다(같은 법 9조 1항 본문, 등기예규 1686호 15조 1항 참조).

그 토지가 토지거래허가구역 인 경우에는 토지거래계약 허가증을 첨부 정보로 제공하면 되고 토지취득허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 14조 2항 2호, 9조 1항 단서, 등기예규 1686호 15조 2항 참조).

 

② 재외국민의 경우

 

재외국민(대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자)은 주소를 증명하는 서면으로서 재외국민등록부등본, 주민등록법에 따라 주민등록신고를 한 경우에는 주민등록표 등·초본，체류국 관공서의 주소증명 정보 중 어느 하나를 첨부하여야 하며, 만일 위 증명을 발급받을 수 없을 때에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면을 제출하여야 한다(등기예규 1686호 10조).

우리나라에서 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민(국외이주로 인하여 주민등록이 말소된 경우 포함)은 그 주민등록번호를 부동산등기용등록번호로 사용하여야 한다(등기예규 1686호 11조 1호).

만일 재외국민이 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 경우에는 등기소에서 부동산등기용등록번호를 부여받아 그 증명서를 첨부하여야 한다[부등 49조 1항 2호, 법인 및 재외국민의 부동산등기용등록번호 부여에 관한 규칙 4조 1항, 7조, 등기예규 1389호 참조].

다만 외국국적동포의 경우외는 달리 국내거소신고번호로 부동산등기용등록번호에 갈음할 수는 없다.

 

(5) 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권이 실행된 경우 대지에 대한 소유권이전등기 절차(등기예규 1367호 참조)

 

(가) 매각허가결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우

 

① 대지권등기가 마쳐지지 않은 경우

 

전유부분만에 대하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁할 수 있음은 물론이다.

등기촉탁서 및 매각허가결정의 토지의 표시가 등기기록과 동일하고 등기의무자가 토지등기기록의 소유자와 동일한 경우에는 토지에 대하여 경매개시결정등기가 마쳐지지 않았더라도 토지 부분에 대한 소유권이전등기와 부담기입의 말소등기를 촉탁할 수 있다.

등기촉탁서의 등기의무자와 토지등기기록의 소유자가 다른 경우에는 전유부분에 대한 소유권이전등기만을 촉탁할 수 있고 토지 부분에 대하여는 소유권이전등기는 촉탁할 수 없다(부등 29조 7호 참조)

 

② 대지권등기가 마쳐진 경우

 

경매절차 진행 중 또는 대금납부 후에 대지권등기가 마쳐진 경우에는 대지권까지 포함한 소유권이전등기와 토지에 대한 부담기입의 말소등기를 촉탁할 수 있다.

 

(나) 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우

 

① 대지권등기가 마쳐지지 않은 경우

 

매각허가결정에 전유부분만 기재된 경우 형식적 심사권밖에 없는 등기관은 토지까지 매각되었는지 여부를 판단할 수 없으므로 전유부분에 대한 등기만 촉탁할 수 있을 뿐 토지 부분에 대한 등기는 촉탁할 수 없다(부등 29조 8호).

 

② 대지권등기가 마쳐진 경우

 

대지권등기가 마쳐진 후에는 대지권변경(대지권말소)등기를 하지 않은 상태에서 전유부분만에 대한 소유권이전등기를 촉탁할 수 없다(부등 29조 2호, 61조 3항).

 

③ 토지 소유권이전등기

 

토지 부분에 대한 소유권이전등기 및 부담기입의 말소등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여야 한다.

 

 

【부동산경매<소유권이전등기 등의 촉탁>】《등기촉탁의 시기 및 절차(공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우), 촉탁신청 시 필요한 서면 등, 촉탁서에 적어야 할 사항, 촉탁서에 첨부할 서류, 등기촉탁거절에 대한 불복방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소유권이전등기 등의 촉탁 : 등기촉탁의 시기 및 절차(공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우), 촉탁신청 시 필요한 서면 등, 촉탁서에 적어야 할 사항, 촉탁서에 첨부할 서류, 등기촉탁거절에 대한 불복방법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]

 

I. 소유권이전등기 등의 촉탁

 

1. 등기촉탁

 

⑴ 매수인이 매각대금을 다 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로(민사집행법 제135조), 법원사무관 등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 등기관에 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항). 그 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다(민사집행법 제144조 제2항).

 

⑵ 매각대금을 완납한 매수인은 민사집행법 제144조 제1항의 규정에 의하여 경매법원이 낙찰된 부동산에 대하여 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 촉탁함으로써 소유권이전등기를 경료받을 수 있으므로 종전 소유자 등을 상대로 매각허가(낙찰)를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소구할 이익이 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고99다17272 판결).

 

⑶ 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항). 민사집행법 제144조 제1항 각 호의 등기는 부동산등기법 제25조 단서에 따라 일괄하여 촉탁할 수 있다(부동산등기규칙 제47조 제1항 제3호). 등기촉탁은 법원사무관등의 명의로 등기촉탁서를 작성하여 관할등기소의 등기관에게 송부하는 방법으로 행한다.

 

2. 촉탁의 시기

 

⑴ 등기촉탁은 매각대금을 다 내면 한다. 법원사무관등은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항).

 

⑵ 그런데 촉탁을 하려면 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등의 서류를 첨부해야 하기 때문에 실제로는 매수인으로부터 위 서류가 제출되었을 때 촉탁하게 된다.

 

⑶ 매수인이 위의 각 촉탁서 첨부서류를 제출한 날부터 3일 안에 촉탁하여야 한다(재민 91-5).

 

3. 등기촉탁절차

 

가. 등기촉탁 방법

 

⑴ ㈎ 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 매각에 의한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에 서면촉탁에 의한다. 다만 전자기록사건에서 매수인이 전자촉탁을 신청하는 경우에는 전자촉탁에 의한다[집행법원의 소유권이전등기촉탁에 관한 업무처리지침(재민 2015-3 제3조)].

 

㈏ 전자촉탁의 경우 집행법원의 법원사무관등은 전자기록사건의 부동산에 관하여 매수인의 전자촉탁 신청에 의하여 매각에 의한 소유권이전등기 촉탁을 할 때에는 이 지침에서 달리 정한 경우를 제외하고는 해당 법원과 등기소 사이에 연계된 서버를 이용하여 전자적 방법으로 촉탁하여야 한다(재민 2015-3 제5조). 이 경우 법원사무관등은 등기촉탁전자화시스템에서 제공하는 전산양식 매각에 의한 소유권이전등기촉을 이용하여 촉탁서를 작성하고 그에게 부여된 행정전자서명 정보를 함께 송신하여야 한다. 전산장애로 인하여 전자촉탁이 불가능한 경우에는 서면촉탁으로 한다.

 

⑵ ㈎ 서면촉탁의 경우 경매절차에서 등기촉탁서를 등기소로 송부하는 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다. 다만 청사 내의 등기과로 송부할 때에는 법원직원에게 하도록 할 수 있으나, 이 경우에도 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부하여 송달하도록 하여서는 안 된다(재민 2004-3 제54조 제1항).

 

㈏ 한편, 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 민사집행규칙 제78조의2의 규정에 따라 공동으로 신청한 경우, 민사집행법 제144조 제1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하는 방법으로 하여야 한다(민사집행법 제144조 제2항 전문).

 

⑶ 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 등기촉탁공동신청 및 지정서[전산양식 A3430]를 제출한 때에는 법원사무관등은 피지정자에게 등기촉탁서 및 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서[전산양식 A3431]를 교부하고 피지정자로부터 영수증[전산양식 A3432]을 제출받는다(재민 2004-3 제54조 제2항, 재민 2015-3 제6조 제2항).

 

⑷ 매수인에 대한 소유권이전등기와 부동산 부담등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기는 그 등기의 목적은 다르나 서로 관련성이 있으므로 동일한 촉탁서에 의하여 동시에 촉탁하여도 무방하고, 실무상으로도 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁하는 것이 관례이다.

촉탁서를 송부한 때에는 그 사본 1통을 경매기록에 가철하여 둔다.

 

나. 공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우

 

⑴ 1개의 부동산에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에도 1통의 촉탁서에 의하여 촉탁한다. 다만 공유부동산의 지분의 전부 또는 일부에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에는 등기촉탁서에 등기의무자들의 각 지분 중 각 ○분의 ○지분이 등기권리자(매수인) 중 1인에게 이전되었는지를 기재하고 촉탁서는 등기권리자별로 작성하거나 또는 등기의무자 1인의 지분이 등기권리자들에게 각 ○분의 ○지분씩 이전되었는지를 기재하고 등기의무자별로 촉탁서를 작성하여야 한다(등기예규 제1363호 참조).

 

⑵ 여러 개의 부동산의 매수인이 각각 다를 때는 각 매수인별로 별도의 촉탁서를 작성하고, 여러 개의 부동산이라도 매수인이 동일인인 경우에는 1통의 촉탁서를 작성하여 동시에 촉탁한다. 또 매수인이 동일인인 경우에는 부동산마다 각별로 매각허가결정이 된 경우에도 1통의 촉탁서를 작성하는 것이 실무이다. 다만 위 각 경우에도 부동산마다 관할등기소가 다른 경우에는 관할등기소마다 촉탁서를 달리 작성하여야 한다.

 

다. 등기필정보통지서 우편송부신청

 

⑴ 매수인이 우편에 의하여 등기필정보통지서를 송부받기 위해서는 등기필정보통지서 우편송부신청서[전산양식 A3429]를 작성하여 등기촉탁신청서와 함께 집행법원에 제출하여야 한다. 매수인이 수인인 경우에는 매수인 중 1인을 등기필정보통지서 수령인으로 지정하고, 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서[인감증명서에 갈음하여 위 신청서에 서명을 하고 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부할 수 있다(재일 2012-2 제2조)]를 제출하여야 한다.

 

⑵ 법원사무관등은 등기촉탁서 오른쪽 상단에 ‘등기필정보통지서 우편송부신청’이라는 표시를 하고, 등기촉탁서에 등기필정보통지서 송부용 주소안내문, 송달통지서와 우표처리송달부를 첨부한다. 법원사무관등은 등기필정보통지서 우편송부신청서, 송달실시기관으로부터 수령한 송달통지서를 기록에 편철하여야 한다(재민 2004-3 54조 2항, 재민 2015-3 제7조) 현재 전산에서는 등기필정보 및 등기완료통지서 양식으로

출력·통지되고 있다.

 

라. 소유권이전등기의 전자촉탁 시 등기필정보의 통보

 

매수인이 소유권이전등기 전자촉탁을 직접 신청한 경우 등기권리자인 매수인은 다음의 순서에 따라 등기필정보를 수신한다.

① 전자소송시스템에 접속하여 전자신청 메뉴에서 신청내역조회를 선택하고, 개인공인인증서 정보를 입력하여 사용자인증을 받는다. ② 신청내역을 조회하여 처리상태가 등기완료로 기록되어 있는 사건을 선택한 후 등기필정보를 전송받는다(등기필정보는 3회에 한하여 전송받을 수 있다). 동일한 등기신청 사건에서 수인이 권리자로 표시되어 있는 경우 다른 사람에 관한 등기필정보는 전송받을 수 없다. ③ 전송된 등기필정보를 확인하기 위해서는 등기권리자의 공인인증서정보를 입력하여야 한다. ④ 전자신청을 위임받은 대리인이 신청한 경우 등기필정보를 권리자 자신이 직접 전송받을 수 없고, 대리인이 위 ①과 ②의 절차에 따라 등기필정보를 전송받은 후 등기권리자에게 그 파일을 전자우편으로 송신하거나 직접 전달한다(재민 2015-3 제8조).

 

4. 촉탁신청 시 필요한 서면 등

 

등기촉탁신청 시에 필요한 서면 및 소유권이전등기촉탁서의 양식은 아래와 같다.

⑴ 신청서 1통

⑵ 신청서 부본 3통

⑶ 별지목록(부동산의 표시 - 등기부등본을 보고 작성)

⑷ 말소할 등기의 표시(매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 등기 및 경매신청등기를 표시)

예) 2009. 4. 13. 접수 제1234호 가압류등기

2012. 1. 3. 접수 제1111호 근저당권등기

2015. 5. 1. 접수 제1341호 강제경매신청등기

⑸ 등록세 및 채권산출내역서

⑹ 등록세영수필확인서 및 통지서(부동산소재지 구청 세무과에서 등록세 납부서를 발급받을 때 ‘매각대금완납증명원’을 제출하여야 하므로 미리 경매계에서 발급 받아야 함. 소유권이전등기와 말소등기는 별도의 납부서로 납부함) : 부동산소재지 구청 세무과 발급

⑺ 제1종 국민주택채권(채권번호만 적으면 됨 – 국민은행에서 구입)

⑻ 주민등록 등·초본(매수인) 1통

⑼ 토지(임야)대장등본 1통

⑽ 건축물대장등본 1통

⑾ 부동산등기부등본 1통

⑿ 대법원등기수입증지[소유권이전 1건당 1만 5천원(위 금액에 신청 대상이 되는 부동산 개수를 곱한 금액), 말소 1건당 3,000원)

※ 농지인 경우에도 농지취득자격증명은 불필요(매각허부에 대한 재판 시 이미 제출함)

 

5. 촉탁서에 적어야 할 사항

 

법원사무관등이 민사집행법 제144조에 따라 행하는 촉탁에 관한 등기에 관하여도 원칙적으로 신청에 의한 등기에 관한 부동산등기법의 규정이 준용된다(부동산등기법 제22조 제2항). 따라서 촉탁서에는 부동산등기규칙 제43, 44, 46조의 각 사항을 적어야 한다.

 

가. 부동산의 표시

 

⑴ 촉탁할 등기의 목적이 되는 매각부동산은 등기기록의 표시와 일치하여야 한다.

경매개시결정등기 후 매각부동산에 관하여 행정구역변경, 환지, 증축 등으로 등기기록상에 지번 또는 주소, 지적, 구조 등의 변경이 있는 사실이 매수인이 제출한 새로운 등기사항증명서 등에 의하여 확인되면 그 표시변경등기일자가 매각허가결정 전이면 매각허가결정을 경정한 다음 촉탁서에 변경된 표시를 적고, 매각허가결정 후이면 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기사항증명서의 내용대로 표시하여 촉탁한다.

 

⑵ 경매개시결정등기 후 목적토지에 관하여 합필, 분필의 등기, 목적건물에 관하여 분할, 합병, 구분의 등기가 된 경우에도 위와 같은 요령으로 처리한다. 매각허가결정에 기재된 공유지분 중 일부에 대하여 등기촉탁신청을 할 수 없는 사정이 있는 경우 법원사무관등은 등기상 권리관계에 부합하는 범위 내에서 등기촉탁신청을 수리하여 등기촉탁을 하여야 하고, 그 지분이 매각허가결정에 기재된 공유지분과 다르다는 이유로 등기촉탁신청을 거절할 수는 없다(대법원 2017. 5. 25.자 2016마644 그 결정).

 

⑶ 경매절차가 진행 중인 토지에 대하여 ‘지적재조사에 관한 특별법’에 따른 지적재조사에 의하여 면적이 일부 증가하였더라도 이는 토지의 이동에 해당하여 그 동일성이 유지되는 것이므로, 지적재조사 완료에 따라 그 면적이 증가하여 토지대장에 변경등록이 된 다음 변경 전의 표시대로 매각허가결정이 있었고 이후 등기기록에 표시변경등기가 이루어졌다면, 매각허가결정을 경정할 필요 없이 촉탁서에 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 내용대로 표시를 하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁을 할 수 있다(등기선례 201804-3호).

 

⑷ 부동산등기법 제29조 제11호는 그 등기명의인이 등기를 신청하는 경우에 적용되는 규정이므로, 등기를 촉탁하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 않더라도 무방하기 때문이다(등기예규 1625호 제5항).

매각부동산이 여럿인 경우에는 별지 목록에 의하여 부동산을 표시한다.

 

나. 등기권리자

 

⑴ 등기권리자는 매수인을 표시한다. 따라서 매수인이 자연인인 경우에는 이름, 주민등록번호, 주소를, 법인인 경우에는 상호, 법인의 등록번호, 소재지를 적는다. 법인의 경우 대표기관의 표시는 등기할 사항은 아니지만 등기촉탁서에 대표기관을 표시하여야 한다. 법인 아닌 사단이나 재단의 경우 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호는 등기할 사항이므로 이를 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제48조 제4호).

 

⑵ 상속인이 여럿인 경우에는 그 지분도 표시하여야 한다.

여럿이 공동으로 매수한 경우에는 공동매수인을 모두 표시한다. 이 경우 매각허가결정에 지분이 표시되어 있으면 촉탁서에도 그 지분을 표시하여야 한다.

 

다. 등기의무자

 

⑴ 소유권이전등기의 등기의무자

 

㈎ 압류의 효력발생 당시의 등기부상 소유명의자

 

소유권이전등기의 등기의무자는 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자이나, 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자라도 그 소유권이 매각으로 인하여 말소될 것인 때(예를 들어, 甲 소유의 부동산에 乙이 가압류를 한 후에 丙에게 소유권이 이전되었는데 乙이 甲에 대한 집행권원으로 위 가압류를 본압류로 이전하는 경매신청을 한 경우 丙 명의의 소유권이전등기)에는 그 소유자는 소유권이전등기의 등기의무자가 아니고 경매절차상 소유자로 인정된 자(위의 예에서 甲)가 등기의무

자이다. 따라서 압류의 효력발생 후에 소유권을 취득한 제3자가 있더라도 그 소유권이전등기는 압류에 대항할 수 없으므로 그 제3자가 등기의무자로 되는 것은 아니다.

 

㈏ 압류의 효력발생 당시의 소유자가 사망한 경우

 

압류의 효력발생 당시의 소유자가 사망하여 상속등기가 된 경우에는 그 상속인을 등기의무자로 표시하고 상속등기가 되어있지 않은 경우에는 사망한 사람을 등기의무자로 표시하면 되고, 소유권이전등기의 촉탁을 위하여 따로 상속등기를 하게 할 필요는 없다.

 

⑵ 부동산 위의 부담등기의 말소의 경우 등기의무자

 

부동산 위의 부담등기를 말소할 때에는 그 말소될 등기의 명의자(예를 들어, 저당권설정등기의 경우에는 저당권자, 가압류등기의 경우에는 가압류채권자)가 등기의무자로 되고 경매개시결정등기에 관하여는 경매신청인이 등기의무자가 될 것이나, 실무에서는 소유권이전등기와 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁하는 경우에는 촉탁서에 이러한 등기의무자의 표시는 하지 않고 압류의 효력발생 당시의 소유자만을 등기의무자로 표시하고 있다. 그러나 추가말소촉탁의 경우처럼 부담등기의 말소등기만을 촉탁하는 경우에는 그 말소되는 부담등기의 등기명의자만을 등기의무자로 표시하여야 한다.

 

라. 등기원인과 그 연월일

 

등기원인은 ‘강제경매(임의경매)로 인한 매각’이고, 등기원인 일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다(재민 2004-3 제52조 제1항, 재민 2015-3 제4조 제1항).

예를 들어, ‘20○○. ○. ○. 강제경매로 인한 매각’이라고 표시한다.

 

마. 등기목적

 

⑴ 촉탁에 의하여 기입될 이전등기나 말소할 등기를 구체적으로 표시한다. 소유권이전등기의 경우에는 단순히 ‘소유권이전등기’라고 표시하고 부담등기 및 경매개시결정등기의 말소의 경우에는 말소할 각 등기를 특정할 수 있을 정도로 접수일자와 접수번호도 아울러 표시한다.

 

⑵ 예를 들어 저당권설정등기의 경우에는 ‘20○○. . . ○ ○ 접수 제○○○호 저당권설정등기의 말소 또는 저당권설정등기 말소(20○○. ○. ○. 접수 제○○○호)’라고 표시한다.

말소할 등기가 여러 건일 경우에는 따로 별지 목록을 작성하여 첨부한다.

 

바. 취득세액, 등록면허세액 및 과세표준액

 

⑴ 매수인은 취득세와 등록에 대한 등록면허세를 납부하여야 한다(지방세법 제7조 제1항, 제24조 제1호). 등기를 촉탁하는 경우에는 취득세액, 등록면허세액 및 과세표

준액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제44조). 취득세 또는 등록면허세의 과세표준액은 매각대금액이다(지방세법 제10조 제5항 제4호, 제27조 제3항).

 

⑵ 부동산에 대한 취득세는 과세표준액의 1,000분의 40(농지는 1,000분의 30)에 해당하는 금액이다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 그 각각의 세율을 적용한다(지방세법 제11조 제2항). 소유권이전등기의 경우 과세표준액의 1,000분의 20에 해당하는 등록면허세(지방세법 제28조 제1항 제1호 나목)와 그 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하고(지방세법 제151조 제1항 제2호), 말소등기에서는 매 1건당 6,000원의 등록면허세와 1,200원의 지방교육세(등록면허세액의 100분의 20)를 납부하여야 한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목, 제151조 제1항 제2호). 현재 실무에서는 매수인이 국고수납은행에 취득세 및 등록면허세를 납부하고 그 영수필확인서

를 법원에 제출하고 있다.

 

⑶ 등기촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기별로 위 취득세, 등록면허세와 지방교육세의 합산액을 표시한다. 예를 들어 ‘이전등기 ○○○원(지방교육세포함)’, ‘말소등기 ○○○원(지방교육세포함)’이라고 적는다.

 

⑷ 매각에 의하여 취득한 부동산이라도 등기되지 아니한 부동산이나 기계·기구 등은 취득세와 등록면허세 부과의 대상이 되지 않으므로, 그 매각가격 중에 미등기 부동산이나 기계·기구의 가격이 포함되어 있고 그 구분이 명백한 때에는 그 금액은 취득세와 등록면허세 과세표준액에서 제외된다(등기선례 1-916).

 

사. 첨부서류

 

촉탁서의 첨부서류 란에는 촉탁서에 실제로 첨부한 서류를 표시한다. 촉탁서 첨부서류에 관하여는 다음 항에서 설명한다. 등록세 영수필통지서와 영수필확인서는 첨부서류 란에 적지 아니한다.

 

6. 촉탁서에 첨부할 서류

 

가. 매각허가결정 등본

 

등기촉탁서에는 매각허가결정의 등본을 붙여야 한다(민사집행법 제144조 제1항, 제268조). 매각허가결정 등본은 등기원인을 증명하는 정보가 된다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).

 

나. 등기권리자의 주소 등을 증명하는 정보

 

⑴ 등기를 촉탁할 때에는 등기권리자(매수인)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문). 매수인이 자연인인 경우에는 주민등록표 등·초본, 법인인 경우에는 등기사항 증명서, 법인 아닌 사단, 재단인 경우에는 정관이나 그 밖의 규약(부동산등기규칙 제48조 제1호, 등기예규 1621호 제3항 참조)이 이에 해당한다. 등기의무자의 주소를 증명하는 정보는 제공할 필요가 없다(등기예규 1625호 제4-2항).

 

⑵ 주소를 증명하는 정보는 매수인으로 하여금 제출하게 한다.

법인 아닌 사단이나 재단이 매수인인 경우 등기를 촉탁할 때에는 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보도 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제48조 제2, 4호).

 

다. 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보

 

매수인이 외국인, 주민등록번호가 없는 재외국민, 법인 아닌 사단 또는 재단, 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니한 외국법인인 경우에는 부동산등기법 제49조에서 규정하는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).

 

라. 상속을 증명하는 서면

 

매각대금지급 전에 매수인이 사망한 경우에는 전술한 바와 같이 상속인을 위하여 소유권이전등기를 촉탁하여야 하므로 제적등본, 가족관계증명서, 상속포기 심판서 등 상속을 증명하는 서면을 제출하게 하여 이를 첨부하여야 한다(다만 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 촉탁하는 경우에는 그러하지 아니하다).

 

마. 국민주택채권 매입액 및 발행번호 기재

 

⑴ 매각부동산의 시가표준액이 일정한 금액(토지는 500만 원, 주택은 2,000만 원, 토지 및 주택 외의 부동산은 1,000만 원) 이상인 경우에는 매수인 명의로 소유권이전등기를 하기 위해서는 매수인이 국민주택채권을 매입하여야 하므로(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호, 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항, 별표 1.과 부표 15.), 법원은 매수인으로 하여금 촉탁 전에 국민주택채권을 매입하고 그 채권발행번호를 법원사무관등에게 제출하게 하여 이를 촉탁서에 기재하여야 한다.

 

⑵ 국민주택채권의 매입금액은 촉탁 당시의 과세시가표준액에 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표에서 정한 매입률을 곱하여 산출한다. 국민주택채권의 매입금액은 촉탁당시의 과세시가표준액을 기준으로 하여 산출한다.

 

⑶ 국가기관, 지방자치단체, 주택도시기금법 시행령 제8조 제1항에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방공기업, 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따라 설립된 한국자산관리공사, 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사, 한국주택금융공사법에 따라 설립된 한국주택금융공사가 매수인인 경우에는 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 2항). 또한 일정한 종교단체, 사회복지법인, 학교법인, 사립학교경영자, 농업인, 어업인, 임업인, 영농조합법인, 농업회사법인이 매수인인 경우에도 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 3항 나. 및 마.).

 

⑷ 매수인이 국민주택채권 매입발행번호를 기재하지 않으면 법원사무관등은 소유권이전등기의 촉탁을 하지 않을 수 있다.

 

바. 토지대장 등본 건축물대장 등본 ･

 

⑴ 국민주택채권의 매입의무의 유무판단, 매입액의 산출을 위하여 토지대장 등본, 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인서가 필요하므로 법원사무관등은 매수인으로 하여금 등기촉탁일로부터 3개월 이내에 발행된(부동산등기규칙 제62조) 위 대장등본을 제출토록 하여 이를 촉탁서에 첨부하여야 한다.

 

⑵ 등기촉탁서에 첨부된 등록면허세 영수필확인서의 여백에 부동산별로 시가표준액이 기재되어 있어 별도로 시가표준액을 계산하지 않고 이에 의하여 국민주택채권매입금액을 산정할 수 있는 경우에는 등기신청서에 개별공시지가 확인서를 첨부할 필요가 없다(등기선례 6-738).

 

사. 취득세 및 등록면허세 영수필확인서

 

⑴ 등기촉탁서에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서 1부를 첨부하여야 하며, 다만 전자정부법 제36조 제1항에 따라 행정기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다(지방세법시행령 제36조 제1항, 제49조 제1항). 그러나 부동산등기법 제24조 제1항 제2호에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 등기를 하려는 때에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 전자적 이미지 정보로 변환한 자료를 첨부하여야 하며, 다만 전자정부법 제36조 제1항에 따라 행정기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그렇지 않다(지방세법시행령 제36조 제2항, 제49조 제2항).

 

⑵ 따라서 매수인은 등기를 촉탁하기 전에 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 법원사무관등에게 제출하여야 하며, 매수인이 이를 제출하지 아니하면 등기를 촉탁하지 않는다(지방세법시행령 제36조의2 제1항, 제49조의2 제1항, 부동산등기법 제29조

제10호).

 

⑶ 등기 후에 취득세 또는 등록면허세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견한 경우 등기소장은 다음 달 10일까지 납세지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 이를 통보하여야 한다(지방세법시행령 제38조, 제50조 제1항, 지방세법시행규칙 제11조, 제14조).

 

아. 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부

 

⑴ 민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허가 결정 시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로, 농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁할 때에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다(등기선례 3-865, 등기예규 1635호 3. 나.).

 

⑵ ㈎ 전통사찰 소유의 전통사찰보존지 및 전통사찰보존지에 있는 건물에 대하여 민사집행법에 따른 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우는 문화체육관광부장관의 허가서를 첨부할 필요가 없다(등기예규1484호, 제4조 제1호 단서). 또 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁의 경우에도 주무관청의 허가서를 첨부할 필요가 없다[등기예규 886호 2) 나. 참조].

 

㈏ 민법상 재단법인의 정관에 기본재산은 담보설정 등을 할 수 없으나 주무관청의 허가·승인을 받은 경우에는 이를 할 수 있다는 취지로 정해져 있고, 정관 규정에 따라 주무관청의 허가·승인을 받아 민법상 재단법인의 기본재산에 관하여 근저당권을 설정한 경우, 그와 같이 설정된 근저당권을 실행하여 기본재산을 매각할 때에는 주무관청의 허가를 다시 받을 필요는 없다(대법원 2019. 2. 28.자 2018마800 결정)

 

⑶ 민사집행법에 따른 경매의 경우에는 토지거래계약의 허가에 관한 규정이 적용되지 않으므로 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호).

 

7. 등기촉탁거절에 대한 불복방법

 

경매목적 부동산이 매각되어 그 매각대금이 모두 지급되었음에도 법원사무관등이 그에 따른 후속 조치로서의 등기촉탁을 거절하는 경우 민사소송법 제223조를 준용하여 매수인은 법원사무관등의 처분에 대한 이의를 제기할 수 있고, 그 이의를 기각한 결정에 대해서는 민사소송법 제439조를 준용하여 통상항고에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2009. 10. 16.자 2009그90 결정 등). 다만 그 이의를 인용한 결정에 대하여는 민사소송법 제439조를 준용할 수 없으므로 통상항고를 할 수 없고 민사소송법 제449조를 준용하여 특별항고로써 불복할 수 있다(대법원 2013. 5. 6.자 2013마325 결정).

 

 

 

【부동산경매<소유권이전등기의 촉탁>】《농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부, 공유지분 중 일부지분의 촉탁, 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우, 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소유권이전등기의 촉탁 : 농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부, 공유지분 중 일부지분의 촉탁, 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우, 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]

 

1. 소유권이전등기

 

가. 등기원인

 

⑴ 매수인이 대금을 모두 지급하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로 매각허가결정을 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 관할등기소 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항 제1호). 매각(강제경매, 임의경매)을 원인으로 한 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제3조(계약서 등의 검인에 대한 특례)의 규정을 적용하지 않는다[부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침(등기예규 1419호) 1.항 가.(2) 참조].

 

⑵ 등기원인은 매각허가결정이고, 그 원인일자는 대금을 다 낸 날이다. 매수인이 매각대금을 모두 낸 후 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서상의 등기원인은 강제경매(임의경매)로 인한 매각으로, 등기원인인 일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다[기재 예시 : 200○. ○. ○. 강제경매(임의경매)로 인한 매각].

 

⑶ 등기촉탁서에는 매각허가결정 등본과 등기촉탁서 부본(등기필증 작성용)을 붙여야 한다.

 

나. 농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부

 

민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허부 재판 시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로, 농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.

 

다. 공유지분 중 일부지분의 촉탁

 

경매절차의 매수인은 매각허가결정에 기재된 공유지분 중 일부에 대하여 등기촉탁신청을 할 수 없는 사정이 있는 경우 그러한 제한이 없는 부분에 대하여만 등기촉탁신청을 할 수 있고, 이 경우 법원사무관등은 등기상 권리관계에 부합하는 범위 내에서 위 등기촉탁신청을 수리하여 등기촉탁을 하여야 하고, 그 지분이 매각허가결정에 기재된 공유지분과 다르다는 이유로 등기촉탁신청을 거절할 수는 없다(대법원 2017. 5. 25.자 2016그644 결정).

 

라. 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리

 

⑴ 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우

 

㈎ 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 하여야 한다.

 

㈏ 법원이 상속사실을 모르고 사망한 사람을 매수인으로 표시하여 매각허가결정을 하였더라도 위 결정의 효력은 상속인에게 미치므로 상속인으로부터 대금지급이 있으면 상속인을 매수인으로 하여 상속인을 위하여 이전등기의 촉탁을 하여야 한다.

 

㈐ 이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나, 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하는 것이 실무이다.

 

⑵ 매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 경우

 

매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 때에도 마찬가지로 처리한다. 다만 매각허가결정선고 시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다.

 

⑶ 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 사망한 경우

 

매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망함으로써 그 상속인이 매수인의 지위를 승계하여 매각대금을 지급한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기촉탁을 할 것이 아니라 직접 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁할 것이다.

이 경우에 등기촉탁서에는 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본 등의 서면을 첨부하여야 한다.

이 경우 등기촉탁서의 등기권리자로서 ‘매수인 ○○○의 상속인 ○○○’라고 표시한다.

 

⑷ 대금지급 후에 사망한 경우

 

매수인이 죽은 경우에는 그가 죽은 시기가 대금을 내기 전이든 후이든 불문하고 상속인의 명의로 소유권이전등기를 촉탁하는 것이 실무례이다[이와 달리 매각부동산의 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게 이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기부상 실체적인 권리변동사실과 부합하지 아니하는 결과로 되어 부당하므로 대금지급 후에 매수인이 사망한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다(즉 등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 적는다)는 견해도 있다]. 따라서 매수인이 대금지급 후에 사망한 경우에도 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본을 첨부하여 직접 상속인명의로의 이전등기를 촉탁한다.

 

마. 매수인의 지위가 양도된 경우

 

매수인이 그 지위를 3자에게 양도한 경우에도 소유권이전등기는 매수인 앞으로 할 것을 촉탁하여야 한다. 즉 매각허가결정 확정 후에 매수인이 그 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을 지급한 경우라 하더라도 법원은 매수인을 위하여 이전등기촉탁을 하여야 할 것이며 제3자를 등기권리자로 하여 이전등기촉탁을 하여서는 안 된다. 왜냐하면 집행법원은 그 양도행위의 유·무효를 심사할 권한이 없을 뿐만 아니라 양수인 명의로 직접 이전등기의 촉탁을 하는 것은 진실의 권리변동과는 부합되지 아니하는 것으로서, 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산을 매수한 사람이 그 부동산을 다른 사람에게 전매한 경우에도 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 생략하지 못하도록 한 부동산등기특별조치법 제2조의 입법취지에도 반하기 때문이다.

 

바. 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리

 

⑴ 외국인의 경우

 

외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자를 말함)이 국내 부동산을 취득하고자 할 경우에는 다음의 서류를 갖추어야 한다(등기예규 992호).

 

㈎ 외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자)이 매수인인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(부동산등기법 제48조 제2항, 법인 아닌 사단 재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호 부여절차에 관한 규정 제15조 참조).

외국인의 부동산등기용등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지)를 관할하는 지방출입국･외국인관서의 장으로부터 부여받는다(부동산등기법 제49조 제1항 제4호 참조).

다만 국내거소 신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소 신고번호(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제제7조 제1항에 의한 국내거소 신고번호를 말한다)로 이에 갈음할 수 있다(등기예규 1686호 제14조 제3호).

 

㈏ 계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우에 외국인토지법 제4조 제2항 각호의 1(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의하여 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대하여는 같은 항 제1호)에 해당하는 때에는 시장·군수·구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 한다. 다만, 위 각호의 1에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부하여야 한다.

하지만 경매로 취득하는 경우에는 필요 없다. 외국인 등이 토지를 취득하는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하나(국인토지법 제4 제2항), 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(국인토지법 제5조).

 

㈐ 주소를 증명하는 서면이 필요하다.

주소를 증명하는 서면으로서 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대만 등의 경우)를 첨부하여야 한다. 다만 외국인등록사실증명 또는 국내거소 신고를 한 외국국적동포의 경우에는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조 제5항에 따른 국내거소신고 사실증명으로도 가능하다(등기예규 1686호 제13조 제1항 제1, 2호 참조).

첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 ‘외국공문서등’)인 경우에는 재외공관 공증법 제30조 제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 ‘외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약’에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 않은 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그렇지 않다(부동산등기규칙 제46조 제9항).

본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 한다. 다만 이 경우에도 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)를 본국 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있다.

 

㈑ 외국인, 외국정부 등 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체가 경매를 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득하는 경우 그 부동산 취득일부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.

만일 그 토지가 위 법률 제9조 제1항 각 호(군사기지 및 군사시설 보호법 제2조 제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역과 그 밖에 국방목적을 위하여 대통령령으로 정하는 지역, 문화재보호법 제2조 제2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 자연환경보전법 제2조 제12호에 따른 생태·경관보전지역, 야생생물 보호 및 관리에 관한 법률 27조에 따른 야생생물 특별보호구역)에 해당한다면 토지취득허가증을 첨부하여야 한다(같은 법 제9조 제1항 본문, 등기예규 1686호 제15조 제1항 참조). 그 토지가 토지거래허가구역인 경우에는 토지거래계약 허가증을 첨부 정보로 제공하면 되고 토지취득허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산거래신고등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호, 제9조 제1항 단서, 등기예규 1686호 제15조 제2항 참조).

 

⑵ 재외국민의 경우

 

재외국민(대한민국에 현재하지 아니한 자로서 국외로 이주를 하여 주민등록이 말소되거나 처음부터 없는 자를 뜻하며 단지 해외여행자는 이에 포함되지 않음)이 국내부동산을 취득하고자 할 경우에는 다음의 서류를 갖추어야 한다(등기예규 992호).

 

㈎ 주소를 증명하는 서면 : 재외국민등록부등본, 주민등록법에 따라 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표 등·초본, 체류국 관공서의 주소증명정보 중 어느 하나를 첨부하여야 하며, 만일 위 증명을 발급받을 수 없을 때에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면을 제출하여야 한다(등기예규 1686호 10조).

재외국민이 귀국하여 국내에 있는 경우 주소를 증명하는 서면은 국내거소신고사실증명으로도 가능하다.

 

㈏ 부동산등기용등록번호 : 재외국민이 등기권리자 취득(상속 등)로서 신청하는 때에 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 경우에는 등기소에서 부동산등기용등록번호를 부여받아 그 증명서를 첨부하여야 한다[부동산등기법 제49조 제1항 제2호, 법인 및 재외국민의 부동산등기용등록번호 부여에 관한 규칙 제4조 제1항, 제7조, 등기예규 1389호 참조]. 다만 외국국적동포의 경우와는 달리 국내거소신고번호로 부동산등기용등록번호에 갈음할 수는 없다(부동산등기법 제41조의2 제1항 제2호).

 

우리나라에서 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민(국외이주로 인하여 주민등록이 말소된 경우 포함)은 그 주민등록번호를 부동산등기용등록번호로 사용하여야 한다(등기예규 1686호 제11조 제1호).

 

사. 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리

 

제3취득자가 매수인이 된 경우의 소유권이전등기 촉탁에 관한 업무처리지침(등기예규 1378호)에 따라 다음과 같이 처리한다.

 

⑴ 경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우

 

경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기촉탁은 하지 않는다(위 예규 제1항). 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 소유권이전등기시 등기소로부터 교부받은 등기필증을 등기의무자의 권리에 관한 등기필증으로 제출한다.

⑵ 공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우

 

공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁을 하되 소유권이전등기촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다(위 예규 제2항). 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전등기필증과 공유지분이전등기 후 교부받은 등기필증을 등기의무자의 권리에 관한 등기필증으로 제출한다.

⑶ 경매개시결정등기(체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우

 

㈎ 부동산의 권리를 취득한 제3자가 그 취득할 때에 경매신청 또는 압류 있음을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못하는 것이므로(민사집행법 제92조 제1항) 경매신청의 기입등기가 이루어진 후에 경료된 제3취득자 명의의 소유권이전등기는 매수인에게 대항하지 못하는 것으로서 매수인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입에 해당하여 매각대금의 완납이 있는 경우에는 법원이 직권으로 그 말소를 촉탁하여야 하는 것이고(민사집행법 제144조 제1항), 그 제3취득자를 채무자로 하여 이루어진 압류 또는 가압류의 등기는 매각대금의 완납에 의하여 실효되는 것이고, 이러한 법리는 그 제3취득자가 매수인이 되었다거나 그 제3취득자를 채무자로 한 압류 또는 가압류의 등기가 매각대금의 완납이 있은 후에 이루어졌다고 하더라도 달라지지 아니하는 것이다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결).

 

㈏ 따라서 경매개시결정등기(국세체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 하여야 한다(위 예규 3항).

⑷ 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때

 

위 ⑴항의 경우에는 종전 소유권이전등기 시 등기소로부터 통지받은 등기필정보를 위 ⑵항의 경우에는 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 후 통지받은 등기필정보를 등기의무자의 등기필정보로 각 제공한다.