【지하주차장이 아파트구분소유자들의 일부공용부분인지, 일부공용부분의 결정기준 및 일부공용부분이 전체공용부분이 되기 위한 요건>】《아파트상가소유자의 단지내 주차장사용 가부 (대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다89910, 89927 판결), 구분소유건물, 집합건물의 일부공용부분, 아파트단지 중 상가의 구분소유자는 아파트전용 지하주차장을 공용부분으로 사용·수익할 수 없다고 본 사례(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 단지관리단 (= 여러 개의 집합건물이 이루는 단지 전체에 대한 관리단) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1556-1559 참조]
가. 단지관리단에 관한 규정(집합관리법 제51조)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제51조(단지관리단)
① 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다)의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다.
② 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다) 중 일부의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다.
③ 제1항의 단지관리단은 단지관리단의 구성원이 속하는 각 관리단의 사업의 전부 또는 일부를 그 사업 목적으로 할 수 있다. 이 경우 각 관리단의 구성원의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 한다.
나. 위 규정의 취지
⑴ 집합건물별로 관리단이 자동으로 성립되는데, 여러 개의 집합건물들이 하나의 단지를 구성하는 경우에는 그 단지에 관한 관리단으로서 ‘단지관리단’을 구성할 수 있다.
단지관리단이 더 큰 개념으로, 단지관리단에 소속된 관리단이 있는 것이다.
⑵ 대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결 사건의 단지에도 아파트 여러 동과 상가건물 등 여러 개의 집합건물이 속하여 있으므로, 그 전체를 아우르는 단지관리단을 피고로 인정하였다.
상가의 구분소유자들이, 자신들의 집합건물이 소속된 단지를 관리하는 단지관리단인 피고를 상대로 권리의 범위를 따지는 사건이다.
⑶ 다만, 단지관리단이 실제로 구성되어 활동할 가능성은 많지 않다.
아파트는 입주자대표회의만 있으면 충분하기 때문이다.
이 사건 피고의 명칭도 ‘입주자대표회의’이어서, 실제로 단지관리단인지는 다소 의문이다.
2. 집합건물의 일부공용부분 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.672-673 참조]
가. 공용부분
⑴ 1동의 건물 중 전유부분을 제외한 것이 공용부분이다. 따라서, 공용부분은 구분소유자 1인의 전유적, 배타적 지배가 아닌 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공동적 지배가 성립하는 부분이다.
즉, "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 3조 2항 및 3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다(집합건물법 2 iv).
⑵ 공용부분에는 복도, 계단, 로비, 외벽 등과 같이 본래부터 그 성질상 당연히 공용부분으로 되는 성질상․구조상의 공용부분(집합건물법 제3조 제1항)과 공동의 응접실, 관리실, 집회소, 노인정 등과 같이 그 성질이나 구조로서는 독립한 전유부분이 될 수 있으나 구분소유자들의 규약 또는 공정증서로써 공용부분으로 정할 수 있는 규약상의 공용부분(동조 제2, 3항)이 있다.
⑶ 성질상․구조상의 공용부분은 독립한 등기능력이 없어 1동의 건물 전체를 표제부에 등기할 때 각 부분을 특정함이 없이 전유부분과 함께 전체로서 그 면적만을 표시하여, 결국 각 전유부분의 총 면적을 뺀 나머지 면적이 공용부분이 되는 방법으로 공시되나, 규약상의 공용부분은 독립한 등기능력이 있으므로 이를 별도로 등기하여야 하므로(집합건물법 제3조 제4항), 어느 것이 성질상․구조상의 공용부분이냐 규약상의 공용부분이냐는 중요한 문제이다.
⑷ 또한 공용부분은 그 형태상 현관, 복도, 계단, 엘리베이터실, 공동변소, 옥상 등과 같은 건물부분과, 건물에 부속하여 건물의 효용을 증진하는 전기, 가스, 수도용 배관이나 방범․방화설비 등과 같은 건물의 부속물 및 옥외 주차장, 창고, 대피소 등의 부속건물로 나누어 볼 수 있고(집합건물법 제2조 제4호), 1동의 건물에 속하는 구분소유자들만의 공용부분과 단지 전체 구분소유자들의 공용부분(예컨대 경비실, 어린이 놀이터, 공동화장실 등)으로 나눌 수도 있다.
⑸ 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(집합건물법 3①).
그러나 구분소유자들의 의사에 따라 전유부분이 될 수 있는 구조상 및 이용상 독립성의 요건을 갖춘 특정부분을 공용부분으로 하는 것(소위 규약상 공용부분)도 허용된다(집합건물법 3②·③).
⑹ 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지의 등기를 하여야 한다(집합건물법 3④).
공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다.
⑺ 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 10①), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다.
또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결).
나. 전유부분과 공용부분의 구별
⑴ 어떤 건물부분이 전유부분이 될 수 있는 구조상 요건(예컨대, 경계벽시설)을 갖추지 못하였지만, 실제로 공용부분으로 이용되지도 않은 경우라든지 기타 어느 부분에도 속한다고 보기 어려운 애매한 부분은 이를 구조상 공용부분으로 볼 수밖에 없다.
⑵ 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.
다. 공용부분을 전유부분의 목적으로 하였을 경우
공용부분을 전유부분의 목적으로 하는 것은 허용되지 않는다.
따라서 급수용 물탱크를 설치하기 위한 상가건물 옥탑은 상가아파트의 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분이어서 각 구분소유등기는 무효이다(대법원 1991. 4. 12. 선고 91다4140 판결).
라. 집합건물의 일부공용부분
⑴ 집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 공용부분을 일부공용부분이라고 한다.
⑵ 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018 다217875 판결 등 참조).
⑶ 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다.
마. 판례의 태도(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결. 아파트 옥상에 채소를 심은 사건)
⑴ 아파트에 A동과 B동이 있는데, A동 주민이 옥상에 흙을 깔고 농작물을 심었더니, 이에 불만을 가진 B동 주민이 ‘공용부분’에 대한 보존행위로서 인도청구를 하였다.
⑵ 대법원의 결론은, ‘A동의 옥상은 A동 주민의 일부공용부분이므로 B동 주민은 보존행위를 할 권한이 없다’는 것이었다.
아파트에 살면서 옆동 옥상을 올라갈 일이 없고 갈 필요도 없으며, 가더라도 그것은 주민이 아닌 ‘이웃’으로서 방문하는 아주 드문 경우이다.
일부공용부분의 판단 기준으로, 대법원은 ‘구분소유권이 성립할 당시 건물의 구조에 따른 객관적 용도’로 판단하여야 한다고 보았다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결).
◎ 대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결 : 1. 집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제10조 제1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조). 2. 원심은, … 이 사건 아파트 단지의 구분소유자 전원이 이 사건 옥상을 공유한다고 판단하였다. 3. 그러나 원심의 이와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. … ○○○동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 ○○○동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 ○○○동 구분소유자와 ○○○동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 옥상은 ○○○동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분으로서 ○○○동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 하고, ….
마. 아파트단지 중 상가의 구분소유자는 아파트전용 지하주차장을 공용부분으로 사용·수익할 수 없다고 본 사례(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, ㈎ 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 판단하는 기준, ㈏ 이 사건 지하주차장이 아파트 구분소유자들의 일부공용부분인지 여부(적극)이다.
⑵ 이 사건 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물 단지인데, 지하주차장에는 차단기가 설치되어 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있고 상가의 상인이나 고객 등의 자동차 출입이 제한되었다.
⑶ 상가의 구분소유자나 임차인인 원고들이 입주자대표회의인 피고를 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 소를 제기하자, 원심은 지하주차장의 구조․용도․이용 상황, 분양계약서와 건축물대장의 내용 등에 비추어 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 판단하였고, 대법원은 원심 판단을 수긍하여 상고를 기각하였다.
3. 구분소유자의 공용대지에 대한 주차권(대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결)
가. 구분소유자의 대지사용권
⑴ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 함)상 건물의 대지라 함은 ‘전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지’를 말하므로( 제2조 제5호, 전자를 법정대지, 후자를 규약대지라 함), 건물이 1필의 토지의 일부에만 서있는 경우라도 그 1필의 토지의 전부가 "건물이 소재하는 토지"이고, 또한 건물이 수필의 토지에 걸쳐 서있는 경우에는 수필의 토지의 전부가 "건물이 소재하는 토지"가 된다.
⑵ 대지사용권이라 함은 ‘구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 '건물의 대지'에 대하여 가지는 권리’를 말하는 것으로( 제2조 제6호), 임차권, 지상권 또는 전세권 등일 수도 있으나 소유권인 경우가 보통이고, 이러한 대지사용권을 구분소유자 전원이 공유 또는 준공유하는 관계에 있다.
⑶ 한편, 부동산등기법에서는 "대지권"이란 용어를 사용하고 있는데, 이는 대지사용권으로서 규약이나 공정증서로써 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 아니하여 일체·불가분성이 있는 것을 말한다(부동산등기법 제42조 제4항)[제42조(건물의 경우) ② 제1항의 경우에 건물이 1동의 건물을 구분한 것일 때에는 그 1동의 건물의 소재·지번·종류와 구조 및 면적을 기재하고 1필지 또는 수필지상에 수동의 건물이 있는 때에는 그 번호를 기재하여야 한다. (단서 생략) ④ 제2항의 경우에 구분건물에 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것(이하 '대지권'이라 한다)이 있을 때에는 신청서에 그 권리의 표시를 기재하여야 한다].
따라서 대지권은 실체법상의 개념이 아닌 절차법상의 개념이라 할 수 있는데, 이와 같이 부동산등기법상에 대지권에 관한 규정을 둔 이유는 전유부분과 대지사용권의 일체성이 적용되는 대지사용권의 권리관계 변동은 토지등기부에 등기하지 아니하고 건물등기부에 등기하여 그 이후로는 양자가 법률적 운명을 같이 하도록 하면서 공시관계도 통일하기 위함이라고 설명되고 있다.
⑷ 통상적으로 대지사용권이 소유권인 경우 구분소유자의 대지에 대한 소유권의 형태는 구분소유자 각자가 대지에 대한 지분권을 갖는 공유의 방식을 취하는 것이 가장 일반적인데, 이 경우 과연 민법의 공유에 관한 규정, 특히 ① 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정되고(제262조 제2항), ② 지분처분의 자유가 인정되며(제263조), ③ 공유물을 지분비율로 사용하고(제263조), ④ 공유물분할청구를 인정(제268조 제1항)하는 규정들이 구분소유관계에 있어서의 대지의 공유에 관하여도 그대로 적용될 수 있는지 여부가 당연히 문제로 되는바, 집합건물법은 구분소유관계의 특수성을 고려하여 구분소유자의 대지에 대한 공유관계를 민법상의 보통의 공유관계와는 다르게 규율하는 규정들을 두고 있다.
①항에 대하여는 대지에 대한 지분은 균등한 것이 아니라 각 전유부분의 면적의 비율에 의하고( 제21조 제1항, 제12조), ②항에 대하여는 구분소유자는 원칙적으로 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며( 제20조, 전유부분과 대지사용권의 일체성), ④항에 대하여는 대지공유자의 분할청구를 금지하고 있다( 제8조).
문제는 ③항의 사용에 관한 것인데, 이에 대해서는 구분소유자는 대지사용권을 가지는 이상 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 갖는다고 보는 것이 일반적 견해이고, 판례도 같은 입장이다(대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결).
다만, 위와 같은 사용의 측면을 제외하고는 공유지분의 비율이 중요한 의미를 갖는 경우가 적지 않은데, 예컨대 대지에 대한 부담이나 수익은 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 제17조를 준용하여 지분의 비율에 따라야 할 것이고, 집합건물법 제21조 제1항은 "구분소유자가 2개 이상의 전유부분을 소유한 때에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조의 규정에 의한 비율에 의한다."고 규정하고 있으며, 나아가 구분소유관계가 해소되는 경우 대지에 대한 권리는 민법상의 통상의 공유관계로 복귀하게 되므로 지분의 비율이 잠재적으로는 중요한 의미를 가지고 있는 것이다. 그리하여 부동산등기법 시행규칙 제75조의2 제1항은 대지권의 기재를 함에 있어서는 대지권의 표시란에 대지권의 종류와 그 비율을 함께 기재하도록 규정하고 있다.
피고가 인용하고 있는 대법원 2001.12.11. 선고 2000다13948 판결은 "토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정 부분을 배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분 비율에 상당하는 면적 범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것"이라는 취지이므로, 집합건물법에 의한 구분소유의 경우에는 원용될 수 없는 것이다.
나. 대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결 사안에서 상가 구분소유자들의 대지사용권
⑴ 사실관계
① 이 사건 아파트 단지는 서울 광진구 소재 A아파트로, 단지 내에는 아파트 6개 동(이하 '이 사건 아파트'라 함)과 상가(판매시설 및 근린생활시설, 이하 '이 사건 상가'라 함) 1개 동이 구분되어 건립되어 있다.
② 원고는 화물자동차 운송주선업 등을 주된 목적으로 하는 법인으로서 현재 이 사건 상가의 2층 제208호 근린생활시설(면적 60.34㎡, 이하 '이 사건 점포'라 함)을 사실상 소유하면서 이를 사무실로 점유·사용하고 있다.
원고는 1998. 7. 23.경 소외 갑으로부터 그 소유의 이 사건 점포를 보증금 4,000만 원, 차임 월 20만 원으로 정하여 임차하였다가, 1999. 8. 1.경 갑과 사이에 이 사건 점포를 대금 1억 8,000만 원에 매수하는 계약을 체결한 후, 위 매매대금 중 계약금 4,000만 원은 이미 지급한 보증금으로 대체하고, 1999. 11. 20.경 중도금 4,000만 원은 갑에게 현실지급하고, 2000. 11. 20.경 잔금 1억 원은 원고의 대표이사 을의 갑에 대한 기존의 대여금채권 6억 원 중 1억 원의 변제로 대체함으로써 위 매매대금을 모두 지급하였으나, 갑과의 합의하에 아직 소유권이전등기는 마치지 아니한 채 이 사건 점포를 사무실로 점유·사용하고 있는 것이다.
종래 주택단지 안에 설치가 가능한 복리시설은 슈퍼마켓, 세탁소 등 생활편익시설 위주로 한정되었으나, 1999. 9. 29. 대통령령 제16559호로 주택건설기준 등에 관한 규정이 개정되면서 단란주점, 안마시술소 등을 제외한 대부분의 근린생활시설을 주택단지 안에 설치할 수 있도록 허용되었고(위 규정 제5조, 제6조 제1항), 이에 따라 이 사건 점포는 1999. 12. 6. 그 용도가 판매시설에서 근린생활시설로 변경되어, 원고와 같은 화물자동차 운송주선업 등을 목적으로 하는 법인도 이 사건 점포를 사용할 수 있게 되었다.
③ 피고는 이 사건 아파트의 입주자대표들(이 사건 아파트의 동별로 2명씩 선출되어 총 12명임)로 구성된 단체이다.
④ 이 사건 아파트 및 그 부대시설, 복리시설(이 사건 상가 포함)은 1983. 5. 27.경 서울 광진구 ○○동 695 대 27,139.9㎡ 및 같은 동 695-1 대 12,075.4㎡ 합계 39,215.3㎡(이하 '이 사건 대지'라 함) 위에 준공되었는데, 이 사건 아파트와 이 사건 상가는 서로 별개의 건물로서 구조나 외관상 분리·독립되고 그 기능이나 용도를 전혀 달리하고 있으며, 등기부상으로도 별개의 집합건물로 등기되어 있다.
⑤ 준공 후 이 사건 아파트는 바로 분양되어 1985. 12. 4.경 각 구분건물마다 이 사건 대지를 대지권의 목적인 토지로, 이 사건 대지에 대한 각 소유권 지분을 대지권으로 하는 대지권 등기가 마쳐졌다. 그리하여 이 사건 아파트 전체에 대하여는 이 사건 대지 소유권 중 총 39,215.3분의 37,875.72 지분을 대지권으로 하여 대지권 등기가 마쳐졌다.
⑥ 이에 반하여 이 사건 상가는 건물 전체가 시공사인 주식회사 의 소유로 되어 있다가 1992. 1.경 이 사건 아파트와 별도로 일반에 분양되어 1992. 1. 27.경 각 구분건물마다 이 사건 대지를 대지권의 목적인 토지로, 이 사건 대지에 대한 각 소유권 지분을 대지권으로 하는 대지권 등기가 마쳐졌고(그리하여 이 사건 상가 전체에 대하여는 이 사건 대지 소유권 중 총 39,215.3분의 1,339.58 지분을 대지권으로 하여 대지권 등기가 마쳐졌음), 이에 따라 이 사건 점포의 경우 이 사건 대지 중 39215.3분의 54.98 지분에 관하여 대지권 등기가 마쳐져 있다.
⑦ 이 사건 아파트 및 그 부속시설(노인정, 관리사무소, 기계실, 공중변소, 가스실 등)은 건축연면적이 66,526.24㎡이고, 이 사건 상가는 건축연면적이 2,358.27㎡인바, 준공 당시 이 사건 아파트 단지에는 법정주차설치대수 [ 401 ] 283대(이 사건 아파트의 법정주차설치대수 267대+이 사건 상가의 법정주차설치대수 16대) 주1 ) 를 초과한 284대의 주차공간에 해당하는 주차장이 설치되었다.
⑧ 이 사건 상가가 일반에 분양된 후 이 사건 아파트 입주자들(사용자들 포함, 이하 같음)과 이 사건 상가 입주자들(사용자들 포함, 이하 같음) 사이에는 주차공간 부족을 이유로 이 사건 아파트 단지 내 주차장 사용에 대한 다툼이 계속되어 왔다.
⑨ 그러던 중 피고가 1999. 11.경 이 사건 아파트 단지 출입구에 차단기를 설치하고 이 사건 상가 입주자들의 이 사건 아파트 단지 내 주차를 통제하려고 하자, 원고는 피고를 상대로 서울지법 동부지원 99카합2830호로 출입방해금지가처분 신청을 하여 1999. 12. 28. "피고는 이 사건 상가에 있는 원고의 사무실에 출·퇴근하기 위하여 사용되는 승용자동차 및 승합자동차와 위 사무실을 방문하는 자의 자동차(다만, 신청인의 영업을 위하여 사용되는 화물자동차는 제외됨)가 A아파트 단지 내로 출입하는 것을 방해하여서는 아니 된다."라는 내용의 가처분결정을 받았다.
⑩ 피고는 2003. 2. 27.경 개최된 제20대 제9차 입주자대표회의에서 도난방지 및 주차설비 부족 해소를 위하여 이 사건 아파트 입주자들의 경우 주차스티커를 발부받아 차량에 부착하도록 하고, 이 사건 상가 입주자들의 경우 각 판매시설 내지 근린생활시설마다 1장의 주차스티커를 발부받아 차량에 부착하도록 하여, 위 주차스티커를 부착하지 아니한 차량들은 이 사건 아파트 단지의 정문을 통과하지 못하도록 결의하였다.
⑵ 먼저 이 사건 아파트와 이 사건 상가의 관계를 살펴보면 다음과 같다.
집합건물법 제1조는 구분소유의 대상을 "1동의 건물 중 구조상 구분·독립된 부분"으로 규정하고 있다.
그런데 이 사건 아파트 단지 내에는 6개 동의 아파트와 1개 동의 상가가 별개의 건물로서 신축되어 구조나 외관상 분리·독립되어 있을 뿐만 아니라 그 기능이나 용도를 전혀 달리하고 있고, 등기부상으로도 양자는 별개의 집합건물로서 등기되어 있으므로, 이 사건 아파트와 이 사건 상가를 집합건물법 제1조 소정의 '1동의 건물'로 보기 어렵다.
따라서 이 사건 아파트의 구분소유자들과 이 사건 상가의 구분소유자들 간에는 집합건물법 제1조 소정의 구분소유관계가 당연히 성립한다고 볼 수 없다.
이 사건 대지는 그 지상에 이 사건 아파트와 이 사건 상가가 함께 건축되어 있으므로 아파트와 상가의 공용대지가 되고, 그 대지권인 소유권이 아파트 구분소유자들과 상가 구분소유자들의 공유에 속하여 있으므로, 결국 이 사건 아파트와 이 사건 상가는 집합건물법 제51조 소정의 이른바 단지관계, 즉 "한 단지 내에 수동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물의 소유자(전유부분이 있는 건물에 있어서는 구분소유자)의 공동소유에 속하는 경우"에 해당한다고 할 것이다.
⑶ 그런데 집합건물법 제52조는 집합건물법상의 건물의 구분소유에 관한 규정 중 위와 같은 단지에 관하여 준용할 규정을 한정적으로 열거하고 있어(즉, 공용부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다는 제3조와 관리단 및 관리인에 관한 제24조 내지 제42조의 규정만을 준용하고 있을 뿐이고, 공용부분의 귀속, 사용이나 처분의 일체성 또는 대지사용권 등에 관한 규정은 준용대상에서 제외하고 있음), 앞서 본 1동의 건물의 구분소유자들의 대지이용에 관한 법리가 수동의 건물의 구분소유자들의 대지이용에 관하여도 그대로 적용 또는 준용될 수 있는가 하는 점이 문제로 된다.
⑷ 판례는 이를 긍정하고 있는바(대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결), 이는 건물이 1필의 토지의 일부에만 서있는 경우라도 그 1필의 토지의 전부가 집합건물법 제2조 제5호 소정의 "건물의 대지"이고, 대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 "건물의 대지"에 대하여 가지는 권리인데, 이러한 대지사용권의 내용이나 범위는 각 동의 건물에 관하여 구분소유관계가 성립하고 있는 이상 달리 해석할 이유나 근거가 없고, 또한 집합건물법의 제정목적이나 구분소유관계의 특수성에 비추어 볼 때에도 1동의 건물의 경우와 마찬가지로 해석함이 타당하며, 또 이러한 해석이 1필의 토지 위에 수동의 구분소유건물을 신축한 자나 이를 분양받은 자들의 의사에도 부합한다는 점을 근거로 하고 있다고 설명되고 있다.
⑸ 이 사건 대지는 이 사건 아파트와 이 사건 상가의 공용대지이고, 그 대지권인 소유권이 아파트 구분소유자들과 상가 구분소유자들의 공유에 속하므로, 이 사건 상가의 구분소유자들도 당연히 이 사건 대지에 대한 사용권을 가지고 있고, 따라서 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 이 사건 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 갖는다고 할 것이다.
다. 대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결의 사안에서 상가 구분소유자들의 단지 내 주차할 권리
⑴ 이 사건 상가의 구분소유자들은 이 사건 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 갖는다고 할 것이므로, 그 대지사용권에 기하여 당연히 이 사건 대지상에 설치된 주차장을 이용하고, 이를 위하여 이 사건 아파트 단지 내에 출입, 통행할 권리가 있다.
⑵ 형사사건이기는 하나 대법원 2004.6.11. 선고 2002도4620 판결은 "아파트와 상가 건물의 공동 대지에 대한 대지권인 소유권을 공유하고 있는 상가의 구분소유자는 그 대지사용권에 기하여 당연히 이 사건 아파트단지 내에 있는 지상주차장을 사용할 권한이 있다."고 판시하였다.
⑶ 이 사건 상가의 구분소유자들에게 인정되는 위와 같은 권리는 대지사용권의 발현형태이므로 그 전유부분의 면적, 대지지분의 비율 등에 관계없이 이 사건 아파트의 구분소유자들과 동일하게 인정되는 권능이다. 따라서 이 사건 아파트와 상가 별로 법정주차대수가 다르다거나, 이미 이 사건 단지 내 주차능력이 포화상태에 이르렀다거나, 이 사건 상가 및 그 부대시설의 건축면적이 이미 상가 구분소유자들의 대지지분을 초과하였다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 볼 수는 없다.
⑷ 한편, 집합건물법 제28조 제1항, 제29조 제1항은 대지의 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항은 관리단의 의결에 의하여 설정되는 규약에 의하여 정할 수 있으나, 그 규약의 설정이 일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻도록 규정하고 있고, 이러한 규정은 집합건물법 제52조에 의하여 한 단지 내에 수개의 건물이 있는 경우에 성립하는 단지관리단에 준용되고 있는바, 따라서 이 사건 상가의 구분소유자들에 대하여 단지 내에 주차할 권리를 제한하기 위해서는 이 사건 아파트와 상가의 각 구분소유자들로 구성된 단지관리단이 상가 구분소유자들의 승낙을 얻어 규약을 설정할 것이 필요하고, 이 사건 아파트의 입주자들로만 구성된 피고의 결의로 할 수는 없다.
라. 대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결의 사안에서 원고의 경우
⑴ 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급하는 등으로 대지지분 취득의 실질적 요건을 다 갖추었으나 등기절차상의 사유로 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 마치고 대지지분에 대한 소유권이전등기를 마치지 못한 매수인의 지위에 관하여, 대법원 2000.11.16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결은 위와 같은 매수인은 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있고, 이는 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당한다고 판시하였으나, 전유부분에 대해서조차 소유권이전등기를 마치지 못한 원고의 경우에 관하여 위 판결을 적용하기는 어렵다고 생각된다.
⑵ 따라서 원고가 피고에 대하여 직접 대지사용권을 주장할 수는 없다고 할 것이나, 원고는 이 사건 점포를 갑으로부터 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었으므로 갑에 대한 관계에서는 매매계약의 효력으로써 이 사건 상가의 대지를 점유·사용할 수 있는 권리를 가지고 있다고 할 것이고(대법원 1996.6.25. 선고 95다12682, 12699 판결 등 참조), 갑을 대위하여 피고에 대한 관계에서도 이 사건 대지에 대한 대지사용권, 나아가 그 내포로서 이 사건 아파트 단지 내에 차량을 주차하고, 이를 위하여 단지 내에 출입, 통행할 수 있는 권리를 주장할 수 있다고 하겠다.
바. 아파트 상가 소유자는 단지 내 주차장을 이용할 수 있는지 여부(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다89910, 89927 판결)
⑴ 1동 건물의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다. 이러한 법리는 한 필지 또는 여러 필지의 토지 위에 축조된 여러 동 건물의 구분소유자들이 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
⑵ 여러 필지의 대지에 건축되어 있는 아파트와 상가의 각 구분건물에 관하여 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있는데 상가 구분소유자 갑이 아파트입주자대표회의를 상대로 주차방해금지 등을 구한 사안에서, 갑은 상가 구분소유자로서 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지고, 이러한 대지사용권에 기하여 갑 소유 차량들을 대지 일부인 주차장에 통행, 출입 및 주·정차시킬 수 있는 권리를 가짐에도, 갑이 대지사용권을 무제한으로 행사할 수 없다는 전제하에 갑의 대지사용권에 기한 주차장 사용이 승용 및 승합차를 기준으로 지정된 2대는 주차스티커를 발급받고 나머지 차량은 주차장운영내규에 따라 방문차량으로 통행, 출입, 주·정차하는 정도에 그쳐야 한다고 본 원심판결에 구분소유자의 대지사용권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.
