상가건물임대차보호법, 건물주가 바뀌면?

상가건물임대차보호법, 건물주가 바뀌면?

 

 

 

 

오늘은 자주 묻는 질문과 대답을 글로 적어보려 합니다. 계약기간 중 건물주가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이때 집주인 혹은 건물주가 바뀌면 건물을 비워 달라고 하거나, 계약을 다시 하자고 하는 경우가 있는데 이런 경우를 대비해 오늘은 임대차보호 관련 이야기 중 사업이나 상가를 운영 하시는 분들에게 도움이 되는 글을 적어볼까 합니다.

 

 

 

 

먼저 상가건물임대차보호법을 알아보기 전에, 임대차 계약을 분류해보도록 하겠습니다. 먼저 일반적인 주택의 경우 주택임대차보호법을 적용합니다.  두 번째 일정규모 이하인 상가는 상가건물임대차보호법이 적용 되고, 일정규모를 초과하는 상가의 경우는 민법을 적용합니다. 일정규모는 아래에서 다시 이야기 하도록 하겠습니다.

 

 

 

여기서 주택은 주거용 건물을 말하며 상가의 경우는 사무실, 공장, 창고 등 비주거용 건물로 분류합니다. 이중 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 일정규모 이하의 상가에 경우 주택임대차보호법과 크게 다르지 않습니다. 주택과 마찬가지로 기존의 계약이 바뀐 소유자에게 자동으로 승계가 됩니다. 이 말은 즉, 기존 임대인과 했던 계약이 그대로 넘어온다는 뜻입니다.

 

 

 

단 주의해야 부분이 있습니다. 자신이 어디에 해당하는지 정확히 짚어야 하는 부분입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 것은 앞서 말한 일정규모 이하의 기준입니다. 여기서 말한 일정규모 이하의 경우는 서울 기준 환산보증금 (보증금+월세x100) 4억 이하여야 적용이 됩니다.

 

 

 

4억이 넘을 경우 법의 적용을 받지 못합니다. 자신이 일정규모 이하인지, 이상인지에 따라서 상가건물임대차보호법이 적용이 되는지 그렇지 못한지 구분이 되기 때문에 조금 복잡해질 수 있습니다.

 

 

 

정리해보면 주택임대차보호법은 거주형 주택에 적용, 상가임대차보호법은 비주거용으로 상가나 사무실에 적용하며 환산보증금 4억 이하의 경우만 적용, 주택은 아니지만 환산보증금이 4억이 넘는 상가의 경우 민법을 적용하고 앞의 두 경우는 계약서를 다시 쓰지 않아도 되며 마지막의 경우는 이서를 받거나 계약서를 재 작성 해야 합니다.

 

 

 

또한 상가임대차보호법은 5년간 유효하며, 전주인과 계약한 내용이 5년이 넘었을 경우는 바뀐 건물주와 상의를 하거나, 그러지 못할 경우 법조인의 도움을 받는 것이 조금 더 유연하게 대처하는 방법이 되겠습니다. 복잡한 부동산 분쟁 윤경 변호사가 함께 합니다.