미등기건물 주택임대차보호법 적용 여부

미등기건물 주택임대차보호법 적용 여부

 

 

신축건물에 원하는 조건의 집을 좋은 가격에 갖고 싶은 소망은 누구나 간절합니다. 거기다가 회사에서도 가깝고 전원주택 느낌까지 난다면 가격이 조금 비싸더라도 임대차계약을 하고 싶어지는 것은 아마 집을 구매하거나 관심이 있는 사람이라면 누구나 같을 것입니다.

 

 

 

하지만 미등기건물 상태여서 등기부등본도 등록이 되지 않은 건물이라면 과연 어떻게 해야 할까요? 오늘은 미등기건물에 대한 주택임대차보호법이 적용되는지 여부와 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차계약을 맺을 때 임대를 하는 임대인은 “곧 등기가 날 테니 걱정 하지 말아라” 라고 합니다만 임차인의 경우는 걱정을 하게 됩니다. 등기가 나기 이전 경매라던가, 다른 이유로 불이익을 당할까 걱정할 수 밖에 없지요.

일단 상가가 아닌 주택이며 주거용 건물인 경우 주택임대차보호법은 임대차 및 미등기 전세계약에 한해서 적용이 됩니다. 건물이 건축물대장에 거주용으로 등록이 되지 않았다고 해도 실제로 주거용으로 사용하게 되면 주택임대차보호법이 적용되는 것입니다.

 

 

 

그렇기 때문에 공부상 공장용 건물이나, 창고용 건축물이라고 할지라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우는 주택이라고 봐야 하며 보호를 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 적용으로 임차인은 보호를 받게 되지만 주의사항이 있습니다. 입주는 물론 전입신고를 한 후 확정일자를 받아 두어야 대항력이 생기기 때문입니다.

또한 주택임대차보호법 적용으로 미등기건물 일지라도 경매가 개시되고 넘어가는 불상사는 없지만 주택이 아닌 대지는 경매에 붙을 수 있습니다.

 

 

 

또한 미등기건물은 등기부등본을 열람할 수 없습니다. 그렇기 때문에 사실상 소유자가 누군지 알 수 없는 문제점이 있으며, 무허가 건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 임대차계약이 만료된 후 새로운 임차인이 나타나지 않을 것이 예상되기 때문에 쉽게 임대차 보증금을 반환 받기 어려울 수 있습니다.

 

 

 

미등기건물 입주 시 주택임대차보호법의 적용은 받지만 거래할 때 주의사항을 정리해 보겠습니다.

 

 

 

 

첫째, 미등기건물이기 때문에 등기부등본 열람할 수 없습니다.

둘째, 등기부등본 열람이 되지 않아 사실상 건물 소유자가 누구인지 알 수 없습니다.

셋째, 임대차계약을 한 주택의 대지가 경매될 경우에 대지의 매각대금에서 임대차보증금의 우선변제가 어렵습니다.

넷째, 무허가 건물일 경우 행정상의 이유로 철거가 될 경우 불이익이 있을 수 있습니다.

마지막으로 사용승인을 받지 못한 건물이 임대차계약이 만료 되도, 새로운 세입자가 나타나지 않을 가능성이 있어 임대차보증금을 쉽게 돌려받기가 힘들 수 있습니다.

 

 

 

아무리 미등기건물 이지만 주거용으로 사용하고 대항력을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법이 적용이 됩니다. 다만 주택 외의 대지는 건물이 아니기 때문에 예외가 될 수 있음을 참고하시기 바라며 이상 미등기건물 매매, 임차 시에 주의해야 할 사항을 알아보았습니다.