임차보증금의 반환 거절

임차보증금의 반환 거절

 

A씨는 B씨의 소유건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3,000만원의 반환을 청구하였으나 B씨가 이 점포의 원상회복을 요구하여 다액의 비용을 들여 공사를 하여 B씨에게 위 점포를 명도 하였음에도 불구하고 B씨는 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다며 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 주장하고 있습니다. A씨가 임차보증금 전액을 반환 받을 수 있을까요?

 

 

사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법 제615조에 의하면 차주가 차용물을 반 환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 규정하고 있으며, 민법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

또한 동시이행의 항변권에 관하여 민법 제536조 제1항 본문에 의하면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제 공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 확인해 보겠습니다.

 

동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지나 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평 의 관념에 반하는 것이 되어 부당하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없습니다.

 

 

따라서 위 사례의 경우에도 원상회복이 미비 된 부분이 사소한 부분이라면 B씨는 그것을 이유로 A씨의 임차보증금 3,000만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다.

 

다만, 판례를 보면 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실, 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보 하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 하였습니다.

이에 따라 B씨는 원상회복이 미비 된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다

 

 

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