【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력은 그 요건을 계속 유지해야 하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<대항력의 존속요건>
1. 취득요건이자 존속요건
주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 주택의
점유와 주민등록의 계속은 대항력의 존속요건이다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결).
임차인이 대항력을 구비한 후에 임대주택이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 해도, 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니므로, 임차인은 여전히 양수인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결).
2. 존속의 종기
대항요건으로서의 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득시에만 구비하면 충분한 것이 아니고, 대항력을 유지하기 위하여는 신소유자의 소유권취득시까지 계속 존속하고 있어야 한다. 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면, 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).
공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 충분한 것이 아니고, “배당요구의 종기”까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).
주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면, 그때부터 대항력은 소멸하며, 다시 대항력을 취득한다고 하더라도, 종전의 대항력이 부활하지 않는다. 다만 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령제도를 이용하여 임차권등기를 경료하면 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다(주임법 3의3).
3. 점유의 계속
주택을 인도받아 주택의 점유를 계속해야 한다. 그러나 일단 주택을 인도받은
후에 제3자에 의하여 위법하게 침탈되었다 하더라도, 점유회복의 소 등을 제기하여 점유를 회복하게 되면, 점유는 계속한 것으로 보게 된다.
4. 주민등록의 존속
대항력의 요건으로서 주민등록이 존속해야 한다.
주민등록이 되어 있다가 직권으로 말소되면 대항력은 상실된다. 다만 대항력의
상실시기는 직권말소의 이유와 원인에 따라 다르다. 위장전입을 이유로 한 경우에는 처음부터 유효한 주민등록이 아니므로, 처음부터 대항력은 발생하지 않는다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조). 무단전출한 경우에는 무단전출한 그 때에 대항력이 소멸한다.
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