【부동산경매】체비지도 부동산경매의 목적 대상물이 될 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

【부동산경매】체비지도 부동산경매의 목적 대상물이 될 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

<체비지도 부동산경매의 목적 대상물이 될 수 있는 지 여부>

 

1. 구 토지구획정리사업법 사안의 경우

판례는, “토지구획정리사업법 제54조, 제57조 제4항, 제62조 제6항의 규정에 의하여 환지처분 전에 구획정리사업시행자가 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우, 매수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면, 그 매수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분 공고 다음날에 같은 법에 의하여 원시적으로 소유권을 취득하게 된다”고 하므로(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등), 환지처분공고 전에는 단순한 사용·수익권에 불과하여 부동산강제집행은 불가능하다. 부동산강제집행은 등기할 수 있는 것을 전제로 하고 있는데, 사용·수익권과 같이 등기할 수 없는 경우에는 매각 이후 소유권이전이 불가능하기 때문이다.

환지처분공고 이후에는 소유권을 원시적으로 취득하므로, 대위등기를 통하여 부동산경매가 가능하다.

따라서 체비지는 환지되어 체비지 대장상 명의자가 원시취득하기 전까지는 부동산이 아니고, 체비지 대장상의 권리자가 가지는 것은 물권유사의 사용수익권이므로, 그 밖의 재산권으로서 특별현금화해야 한다.

 

2. 도시재개발법 사안의 경우

가. 구 토지구획정리사업법은 체비지 매수인의 지위에 관하여 명시적인 규정을 두지않았다. 이에 대법원은 환지처분 전 공시방법을 갖춘 경우에는 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용·수익권자이고, 환지처분 후에는 창설된 체비지의 원시취득자라는 법리를 발전시켰다. 그리고 그에 따라 체비지 매수인이 환지처분 후 체비지에 대한 소유권보존등기를 경료할 수 있다거나 시행자를 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기신청을 할 수 있다는 실무가 형성되었다.

그런데 2000년에 제정된 도시개발법은 환지계획, 환지 예정지의 지정, 환지 예정지 지정의 효과, 체비지 매수인의 소유권 취득시기를 제외한 환지처분의 효과에 대해 토지구획정리사업법과 같은 내용으로 입법이 이루어졌으나, 오직 체비지 매수인의 소유권 취득시기에 대해서만 토지구획정리사업법과 다른 내용으로 입법이 이루어졌다. 즉 도시개발법 42조 5항 단서가 “제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.”고 규정하여 환지 처분 후 체비지 매수인의 지위에 관하여 기존의 대법원 판례 법리를 더 이상 적용할 수 없게 되었다. 도시개발법 42조 5항 단서에 따라 체비지 매수인이 환지처분 후에 체비지에 대한 소유권이전등기를 마쳐야 체비지에 대한 소유권을 취득한다고 해석하더라도 체비지에 관한 법률관계가 명확해졌다고 볼 수 없다. 왜냐하면 기존의 판례 법리에 의할 때 체비지 매수인은 소유권의 전신인 물권 유사의 사용수익권을 취득하고, 그 사용수익권에 터잡아 체비지를 원시취득한다는 논리적인 해석이 가능했으나, 도시개발법을 적용하면 체비지 매수인이 취득한 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용수익권과 시행자가 체비지에 대해 취득하는 소유권의 관계를 합리적으로 설명하기 힘들기 때문이다.

 

나. 기존에 체비지에 관한 등기가 시행자 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 후 체비지 매수인에게 소유권이전등기가 마쳐지던 관례를 법에 반영하고 토지구획정리사업법상 체비지 매수인의 지위에 관한 법률적 공백을 메우기 위해 도시개발법 42조 5항단서가 신설된 것으로 보이므로, 체비지 매수인은 부동산에 관한 매매계약을 체결한 매수인, 즉 채권자로서의 지위만 갖는 것이 타당하다는 견해,92) 체비지 매수인의 지위를 약화시킬수록 체비지를 처분하여 도시개발사업의 비용조달이라는 체비지 제도 자체의 목적을 달성하기 어려운 반면, 시행자가 체비지를 원시취득하게 할 필요성이 거의 없는 점을 고려하면, 도시개발법 42조 5항은 소유권 취득에 관한 절차적 측면만 변경한 것이라고 그 의미를 축소하여 해석해야 하므로, 시행자는 환지 예정지 지정을 하면 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용·수익권을 취득하고, 체비지 매수인 역시 공시방법을 갖춰 위 물권 유사의 사용·수익권을 승계취득하며, 그 물권 유사의 사용·수익권은 환지처분 후에도 그대로 유지된다고 해석해야 한다는 견해가 제기되고 있다. 매수인의 지위를 종전과 같이 이해할지, 아니면 바뀐 법 문언에 충실하게 이해할지 여부가 관건이다.

 

다. 도시개발법상 체비지 매수인의 지위에 관한 대법원 판결은 없는 것으로 보인다.

다만 도시개발법 42조 5항에 따라 체비지 매수인은 환지처분 후에도 소유권이전등기를 마치지 않는 한 체비지에 대한 소유권자는 아님을 전제로 한 하급심 판결만 있는 것으로 보인다. 즉 수원지방법원 2013. 11. 19. 선고 2013가합3241 판결은 체비지 매수인이 환지처분 전에 체비지매각대장의 등재를 마쳤으나 환지처분 후 시행자로부터 소유권이전등기를 마치기 전에 시행자의 채권자가 시행자 명의의 체비지에 대해 강제집행에 착수한 경우 체비지 매수인이 시행자의 채권자를 상대로 제3자이의의 소를 제기할 수 있는지가 문제된 사안에서, 위 법원은 원고의 주장과 같이 체비지의 매수인이 체비지대장에의 등재로써 이중양수인 등에게 그 권리취득을 대항할 수 있고, 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분 공고 익일에 원시적으로 소유권을 취득하게 된다는 것은 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지)하에서 형성된 판례(대법원 1998. 10. 23. 선고 98다36207 판결 등)이고, 현행 도시개발법 42조 5항은 제3자에게 처분된 체비지의 경우 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다고 규정하고 있으며, 이 사건 도시개발사업은 위 법 시행 후 동법에 의거하여 시행된 것으로서(2004. 12. 6. 도시개발구역지정 및 개발계획수립 고시) 위 법 42조 5항이 적용된다고 할 것이므로,

원고는 이 사건 조합으로부터 소유권이전등기를 마친 2011. 4. 21.에 이 사건 토지의 소유권을 취득한 것이다”라는 이유로 원고가 체비지에 대해 소유권이전등기를 마치기 전에 체비지에 대해 가압류를 한 피고에게 대항할 수 없다고 판단하였다.

서울중앙지방법원 2012. 6. 29. 선고 2011가합84415 판결 역시 체비지 매매 사실이 체비지매각대장에 등재된 후 체비지 매수인의 시행자에 대한 소유권이전등기청구권이 가압류된 경우 그 가압류의 효력이 인정될 수 있는지가 문제된 사안에서, 위 법원은 도시개발법에 의하면 체비지매각대장에 소유권이전현황을 기재하거나 체비지 예정지를 인도받은 것만으로는 체비지에 대한 소유권을 취득했다고 볼 수 없으므로, 그 소유권이전등기청구권의 가압류는 효력이 있다고 판결하였다.

 

등기예규는 도시개발법 34조 1항의 체비지에 관한 ‘소유권보존등기’는 환지등기절차에 의하여야 하고, 이 경우 등기관은 도시개발법에 의한 체비지임을 표시하여야 한다고 하고 있는데(환지등기절차 등에 관한 업무처리지침[등기예규 제1430호] 7.의 가.항), 등기선례는 이와 달리 환지 처분 공고 전 체비지를 매입하고 체비지대장에 등재를 마친 체비지 매수인은 등기원인을 증명하는 서면으로 사업시행자가 교부한 체비지 매매계약서를 첨부하여 사업시행자와 공동으로 ‘소유권이전등기’신청을 하여야 하고, 체비지에 관하여 양도양수가 이루어진 경우 최종 매수인이 변경 등록된 체비지관리대장을 첨부하여 그 변경된 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 없고, 등기신청서에 첨부된 체비지 매매계약서상의 매수인을 등기권리자로 하여야 하며, 환지처분의 공고가 있은 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없지만 같은 법 제42조 제3항 단서에 의하여 종전 토지에 대하여 등기원인이 환지처분의 공고일 전에 생긴 것임을 증명하면 이에 따른 등기신청을 할 수 있으나, 소유권보존등기가 이루어지지 않은 체비지에 대하여는 등기원인이 환지처분의 공고일 이전에 생긴 것임을 증명하여도 이에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 없다고 하고 있어 통일되어 있지 않은 것으로 보인다.

 

【도시개발법하에서 환지처분 전 체비지양수인의 법적 지위, 체비지매수인의 권리, 신탁종료시 체비지의 권리귀속, 체비지대장, 체비지의 소유권취득 】《조합장의 체비지대장기재 말소행위와 관련하여 배임죄에서의 타인의 사무처리자 및 재산상 실해 발생의 위험 인정 여부(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결), 체비지를 양도받아 체비지대장에 양수인등재를 마친 다음 신탁회사인 병 주식회사와 신탁목적을 신탁부동산의 소유권 관리·보존 등으로 하고 수익자를 정 주식회사로 하는 내용의 관리신탁계약을 체결하여 병 회사가 위 체비지의 체비지대장에 양수인등재를 마친 경우 법률관계(대법원 2019. 10. 31. 선고 2015다49170 판결) 》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 체비지의 소유권 취득에 관한 법리  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.387-389 참조]

 

가. 체비지

 

⑴ 체비지란 도시개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획이 정한 목적을 달성하기 위하여 일정한 토지를 종전의 토지에 대한 환지로 지정하지 않고 시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 말한다(도시개발법 34조 1항 참조).

 

⑵ 재개발사업을 하면 새로 구역 설정을 하는 등 환지 지정을 하는데, 환지지정을 할 때에는 종전 면적보다 토지 면적의 합계가 줄어들게 된다.

그 감소하는 비율을 감보율이라고 한다. 즉, 환지 지정이 되지 않은 토지 부분(감보율에 해당하는 토지)이 체비지다.

감보율이란 체비지 등이 있으므로 기존 토지소유자가 환지받는 토지 면적은 줄어들 것을 말한다. 면적은 줄어들어도 전체 토지의 효용이 올라가므로 개발이익이 있다.

 

⑶ 도시개발사업에 필요한 비용은 원칙적으로 시행자가 부담해야 하는데, 시행자가 도시개발사업에 필요한 비용을 조달하는 방법으로서는 자금의 차입이나 토지소유자들의 부담금 등이 있을 수 있지만, 현실적으로 도시개발사업의 비용조달은 대부분 체비지처분을 통해 마련하고 있다.

 

⑷ 해당 토지의 성격이 사업이 시행되기 전에 체비지로 변경되는 것이 아니라, 사업이 완성되었을 때 체비지가 발생한다.

 

⑸ 체비지에 관한 소유권취득은 원시취득이다.

 

⑹ 환지예정지 지정처분은 토지소유자로 하여금 환지계획상 환지로 정하여진 토지를 환지처분이 공고되기 전까지 임시로 사용·수익할 수 있게 하는 한편 종전의 토지를 사용·수익할 수 없게 하는 처분에 불과하고, 환지처분이 일단 공고되어 효력을 발생하게 되면 환지예정지 지정처분은 그 효력이 소멸된다.

즉, 환지예정지 지정처분이란 환지처분이 끝날 때까지 종전 토지의 권리자로 하여금 임시로 환지예정지를 사용·수익할 수 있게 해주는 것에 불과하다.

 

⑺ 체비지는 대부분 사업 도중에 매각을 하고, 그 매각대금으로 사업을 시행한다.

이때 체비지를 매수한 사람이 소유권을 취득하게 되는데, 여기에 관해서는 독특한 법리가 있다.

 

나. 구 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 폐지된 것을 의미한다. 이하 같다)상 체비지의 법률관계

 

⑴ 구 토지구획정리사업법은, 환지처분이 있기 전까지 시행지구 내에 있는 토지소유권의 변동이 없다고 규정하면서도 환지처분 전에도 시행자가 체비지를 처분할 수 있다고 규정하여, 시행자가 환지처분 전에 처분할 수 있는 체비지에 대한 권리가 무엇인지, 그 공시방법이 무엇인지 문제되었다.

 

⑵ 구 토지구획정리사업법 당시의 판례의 입장은 다음과 같다(대판 1995. 3. 10. 93다57964 등).

 

① 시행자가 환지처분 전에 체비지를 지정하면 ‘장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용·수익권’을 취득한다.

 

② 위 물권 유사의 사용·수익권을 이전하기 위해서는 ‘인도 또는 체비지대장에의 등재’가 필요하다.

 

③ 체비지 매수인으로서 체비지 예정지의 인도 또는 체비지대장에의 등재요건을 갖춘 자는 ‘환지처분 공고 다음 날에 체비지를 ‘원시취득’한다.

 

⑶ 2000. 1. 28. 계획적이고 체계적인 도시 개발을 진행한다는 등의 목적으로 구 토지구획정리사업법이 폐지되고 도시개발법이 제정되었다.

 

① 환지 방식에 의한 도시개발사업의 경우 도시개발법의 관련 규정 대부분이 기존 토지구획정리사업법의 규정과 유사하다.

도시개발법의 제정에도 불구하고 경과규정에 의하여 구 토지구획정리사업법이 적용되는 경우에는 시행지는 환지예정지 지정을 통해 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용·수익권을 취득한다는 점에 대해서는 현재 별다른 이설이 없다.

 

② 물권 유사의 사용·수익권은 민사집행법 251조에서 말하는 ‘그 밖의 재산권’으로서 특별현금화하여야 한다는 것이 일반적인 견해이고, 실무 역시 그 밖의 재산권으로 특별현금화절차를 통해 강제집행하는 것으로 보인다.

 

다. 도시개발법 42조 5항 단서의 취지 (= 체비지의 매수인의 지위에 관한 실질적 변경)

 

① 도시개발법이 제정되면서 환지처분의 효과, 그 중 체비지의 매수인의 지위에 관한 부분은 실질적인 변경이 있었다.

 

② 종래 ‘구 토지구획정리사업법은 체비지 매수인이 환지처분 후 체비지의 소유권을 언제 취득하는지 명시적으로 규정하지 않았고, 판례는 위에서 본 바와 같이 체비지 매수인이 환지처분 공고 다음 날에 체비지를 원시취득한다는 입장이었다.

 

③ 그런데 도시개발법 42조 5항은, ‘34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만 36조 4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다’ 고 규정하고 있다.

 

③ 위 도시개발법 42조 5항 단서 때문에 도시개발법상의 체비지 매수인의 경우에는 더이상 구 토지구획정리사업법상의 판례의 법리에 의할 수 없고, 부동산에 관한 매매계약을 체결한 매수인, 즉 채권자로서 환지처분 후에도 시행자에 대하여 단순히 체비지에 대한 소유권이전등기청구권만을 갖는다.

 

라. 소유권 취득에 관한 기존 판례의 법리 (= 도시개발법 제정 전)

 

⑴ 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 : 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다.

 

⑵ 도시개발법 제정 전 체비지 관련 법리 중 ‘체비지의 양수인이 사용수익권과 소유권을 취득하는 시기’에 관하여 대법원 판례는 독특한 법리를 채택하고 있었다.

 

① 체비지를 매수한 자가 인도를 받거나 체비지대장에 등재가 되면 물권 유사의 권리를 취득하고 있다가 환지처분 공고가 되면 그 익일에 소유권을 원시취득한다는 것이다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결).

 

② 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다.

 

③ 이러한 법리는 물권변동에 관한 민법 186조, 187조와 많이 다르다.

물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생한다는 물권 법리(민법 제186조)에 비추어 볼 때, 인도나 체비지대장에의 등재만으로 물권 유사의 권리를 취득한다고 보는 판례의 태도는 이례적이다.

 

⑶ 체비지대장이 공시방법에 해당하는지 여부(적극)

 

① 체비지대장이란 토지구획정리사업자가 체비지에 관하여 작성·비치하는 것으로서 공적 장부가 아니다.

 

② 체비지대장은 공시방법에 해당한다. 등기부에 가깝다.

명의변경할 경우 체비지에 대하여 “물권 유사의 권리” 취득한다.

 

③ 체비지대장에 등재될 경우 물권 유사의 권리를 취득하므로 해제 시 보호받는 제3자에 해당할 것이다(아직 판례는 없음).

체비지대장은 그 효력이 등기부에 가깝다고 볼 수 있다.

 

마. 도시개발법(2000년 제정) 제42조 제5항 단서

 

⑴ 도시개발법이 2000년에 제정되면서 환지처분 후 소유권의 귀속에 관하여 다음과 같은 규정이 신설되었다.

 

● 제41조(환지처분의 효과) [현행법 제42조]

⑤ 제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보유지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 이를 취득한다.

 

⑵ 위 규정은 그 취지가 모호한 점이 있다.

특히 ‘다만’은 일반적으로 그 후의 규정이 그 전의 규정에 대한 예외를 구성할 때 쓰는 표현이므로, 거기에 주목하게 되면, 처분된 체비지는 시행자가 소유권을 취득하지 않는 것처럼 읽히기도 한다.

 

⑶ 대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결은 물권법의 일반 법리에 부합하도록 위 법리를 정리하였다.

 

① 대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결 : 주택재개발사업에서 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하고 이를 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 당해 체비지는 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 당해 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하게 된다.

 

② 위 판결(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)에 의하면, 체비지를 매도한 경우에도 시행자가 환지처분 공고 익일에 원시적으로 체비지의 소유권을 취득하는 것이고, 체비지를 매수한 자는 시행자로부터 이전등기를 받아야만 소유권을 취득하게 된다.

 

즉 체비지 매수인의 권리는 이제 채권적 청구권이라고 보아야 하므로, 종전 판례의 법리는 새로운 법률의 시행에 의하여 변경된 것으로 보아야 한다.

 

바. 체비지를 양도받아 체비지대장에 양수인등재를 마친 다음 신탁회사인 병 주식회사와 신탁목적을 신탁부동산의 소유권 관리·보존 등으로 하고 수익자를 정 주식회사로 하는 내용의 관리신탁계약을 체결하여 병 회사가 위 체비지의 체비지대장에 양수인등재를 마친 경우 법률관계(대법원 2019. 10. 31. 선고 2015다49170 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 체비지를 양도받아 체비지대장에 양수인등재를 마친 다음 신탁회사인 병 주식회사와 신탁목적을 신탁부동산의 소유권 관리·보존 등으로 하고 수익자를 정 주식회사로 하는 내용의 관리신탁계약을 체결하여 병 회사가 위 체비지의 체비지대장에 양수인등재를 마친 경우 법률관계이다.

 

 

⑵ 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제60조, 제61조에 따르면, 신탁이 종료된 경우 신탁재산의 귀속권리자가 신탁행위에 정해져 있는 때에는 신탁재산은 그 귀속권리자에게 귀속하고, 신탁행위에 아무런 정함이 없는 때에는 위탁자 또는 그 상속인에게 귀속하며, 수탁자가 신탁재산을 귀속권리자에게 이전할 때까지는 귀속권리자를 수익자로 하여 신탁재산을 관리하고 이전하는 것을 목적으로 하는 법정신탁관계로 존속한다. 신탁 종료 시 수탁자는 귀속권리자에게 신탁행위에서 정한 바에 따라 잔여 신탁재산을 반환할 의무가 있다.

 

⑶ 갑 주식회사가 토지구획정리사업의 시행자인 을 조합으로부터 체비지를 양도받아 체비지대장에 양수인등재를 마친 다음 신탁회사인 병 주식회사와 신탁목적을 신탁부동산의 소유권 관리·보존 등으로 하고 수익자를 정 주식회사로 하는 내용의 관리신탁계약을 체결하여 병 회사가 위 체비지의 체비지대장에 양수인등재를 마쳤는데, 신탁계약 체결 전 갑 회사로부터 대물변제조로 위 체비지를 양도받았다며 갑 회사를 상대로 토지 인도 등을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받은 무가, 신탁계약 종료 후 위 체비지 중 일부에 관하여 부동산 인도집행을 마친 다음, 갑 회사를 대위하여 체비지대장상 병 회사 명의의 신탁등재 말소절차 이행을 구한 사안에서, 병 회사는 신탁계약 종료 시 신탁계약에 신탁재산의 귀속권리자로 정해진 자에게 신탁재산을 반환하여야 하고, 위탁자인 갑 회사에 대하여는 신탁계약에 아무런 정함이 없는 경우에만 신탁재산 반환의무를 지는데, 위 신탁계약의 수익자를 정 회사로 인정하면서도 신탁계약 당시 신탁재산의 귀속권리자를 누구로 정하였는지 제대로 살피지 않은 채, 신탁 종료로 병 회사는 위탁자인 갑 회사에 대하여 체비지대장상 병 회사 명의의 신탁등재를 말소할 의무가 있다고 본 원심판단에는 신탁 종료 시 신탁재산의 귀속에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

 

사. 주택재개발사업에 있어 체비지예정지 매도계약, 환지예정지지정처분 및 관리처분계획과 이전고시의 효력(대법원 2020. 5. 28. 선고 2016다233729 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 주택재개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하여 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 해당 체비지는 아무런 권리제한이 없는 상태로 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 해당 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하는지 여부(적극)이다.

 

즉, 주택재개발사업시행자인 조합이 사업구역 내 신설되는 체비지 예정지를 이전고시 전 양도한 경우 체비지 예정지의 물리적 위치의 종전 토지에 관한 권리제한이 체비지 예정지로 이전되는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 21. 법률 제8970호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 정하고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 “도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.”라고 정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.

 

⑶ 주택재개발사업시행자인 조합이 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 최초 사업시행계획에서부터 원고 학교법인이 운영하는 학교 정문부지 위치의 토지를 1필지로 정비하여 양도하기로 설계하고 같은 내용의 관리처분계획을 작성하여 인가받은 다음 이전고시 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 한 후 원고 학교법인에 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 위 토지의 종전 지번에 관하여 진행된 경매절차에서 이전고시 후 매각대금을 납부한 피고(선정당사자)가 변경등기촉탁신청을 하여 법원이 이를 인용함으로써 원고 학교법인의 소유권 중 일부 지분이 피고(선정당사자)에게 이전되자, 원고 학교법인이 피고(선정당사자) 및 나머지 선정자들을 상대로 지분이전등기 또는 근저당권설정등기의 말소를 구한 사안이다.

 

⑷ 대법원은, 원고 학교법인이 취득한 토지는 주택재개발사업으로 소유지적이 새로이 창설됨으로써 이에 상응하는 종전 토지의 관념이 있을 수 없는 진정 체비지에 해당하므로 단순히 물리적으로 동일한 위치의 종전 지번에 불과한 경매목적물에 관한 권리제한이 원고 학교법인이 취득한 토지로 이전된다고 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 본 원심판단을 파기하였다.

 

2. 체비지 양수인의 체비지대장 명의변경 청구  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.177-180 참조]

 

가. 의사의 진술을 명하는 판결

 

⑴ 체비지 양수인의 체비지대장 명의변경 청구는 의사의 진술을 명하는 판결이다.

등기처럼 공동신청주의(양자의 의사확인 필요)가 적용된다.

◎ 대법원 2011. 8. 18. 선고 2009다60077 판결 “ 체비지대장상 소유자명의변경을 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이다.

◎ 대법원 2014. 1. 23. 선고 2011다57685 판결 : 체비지에 관하여 피고로 하여금 원고에게 체비지 대장상의 소유자 명의변경절차를 이행할 것을 명하여야 한다.

 

⑵ 반면 주식의 명의개서는 단독신청이다.

◎ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다240338 판결 : 주식을 취득한 자는 특별한 사정이 없는 한 점유하고 있는 주권의 제시 등의 방법으로 자신이 주식을 취득한 사실을 증명함으로써 회사에 대하여 단독으로 그 명의개서를 청구할 수 있다.

 

나. ‘체비지대장 명의변경 청구’와 ‘무허가건물관리대장 명의변경 청구’

 

⑴ 무허가건물대장이 공시방법인지 여부 (소극)

 

① 무허가건물대장은 공시방법이 아니다.

입주권 부여, 보상 등 행정편의 목적으로 작성된 것이다.

 

② 명의변경으로 무허가건물에 대하여 어떠한 권리를 취득하는 것이 아니다.

건물의 소유권에 관한 권리변동을 공시하는 것이 아니고, 입주권 취득 등 소정의 보상을 받을 수 있을 뿐이다.

 

③ 대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다64782 판결에 의하면, 해제시 보호받는 제3자에 해당하려면 부동산의 경우 등기(공시방법)를 갖추어 권리를 취득해야 한다.

무허가건물관리대장에 등재되더라도 권리를 취득한 것이 아니므로 해제 시 보호받는 제3자에 해당하는 것이 아니다.

무허가건물에는 공시방법이 없어서 해제로부터 보호받는 제3자가 없게 되는 결과가 되지만, 법적안정성과 판례의 정합성을 고려하면 타당한 결론이다.

 

⑵ 체비지대장이 공시방법에 해당하는지 여부(적극)

 

① 체비지대장은 공시방법에 해당한다. 등기부에 가깝다.

명의변경할 경우 체비지에 대하여 “물권 유사의 권리” 취득한다.

 

② 체비지대장에 등재될 경우 물권 유사의 권리를 취득하므로 해제 시 보호받는 제3자에 해당할 것이다(아직 판례는 없음).

체비지대장은 그 효력이 등기부에 가깝다고 볼 수 있다.

 

3. 체비지에 관한 법리  [이하 대법원판례해설 제134호, 최문수 P.512-525 참조]

 

가. 체비지에 관한 기본개념

 

‘체비지’는 도시개발사업 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하는 등의 목적으로 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 사업시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 말한다. 즉 사업대상지 내에서 환지로 정해지지 않음으로써 원시적으로 창설되는 토지로, 환지처분 전까지는 그에 상응하는 토지가 물리적으로는 존재할 수 있어도 법률적으로 존재하지 않는다. 이에 관하여 종래는 구토지구획정리사업법이 규율하였으나 2000년경 폐지되고, 도시개발법이 제정되어 규율하고 있다.

 

나. 구 토지구획정리사업법 시행 당시의 체비지에 관한 법리

 

⑴ 환지처분 전 체비지에 관한 시행자의 권리

 

① 시행자가 체비지를 지정하는 행위를 체비지 지정처분이라고 하는데, 체비지 지정처분이 있는 경우 시행자는 체비지에 관하여 사업의 비용에 충당하기 위하여 제3자에게 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. 시행자는 환지처분공고 다음 날에 체비지에 대한 소유권을 취득하므로, 시행자의 체비지에 대한 위와 같은 사용수익권은 장차 환지처분공고 다음 날에 그 소유권을 취득할 것을 전제로 체비지를 독점적이고 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있는 현실적 권리로서 물권적 지배권이라고 보는 것이 다수설이었다.

 

② 판례도 “구 토지구획정리사업법 제54조, 제57조 제4항, 제62조 제6항의 규정에 따라 구획정리사업시행자가 환지처분 전에 토지를 체비지로 지정하면 그 시행자가 취득하는 권리는 장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용수익권이라고 할 것이다.”라고 하였다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결 등).

 

⑵ 환지처분 전 체비지 양도 시 양수인이 취득하는 권리

 

㈎ 시행자가 환지처분 이전에 체비지를 매도하는 경우 매수인이 취득하는 권리의 성질에 관하여, ① 장래 환지처분이 행하여져서 시행자가 체비지에 대한 소유권을 취득할 때 이것을 매수인에게 이전한다고 하는 ‘장래의 소유권의 채권적 매매’에 불과하므로 매수인은 체비지에 대하여 채권적 권리만을 취득하는 것으로 보는 견해와 ② 시행자가 체비지를 제3자에게 매도한 경우에 그 처분행위의 목적은 당초 시행자가 취득한 ‘물권적 사용수익권’을 그대로 이전 승계시키는데 있으므로, 시행자로부터의 양수인 또는 그 이후의 전전양수인이 체비지에 대하여 취득한 권리내용 역시 물권적인 사용수익권으로 보아야 한다는 견해가 대립하였다.

 

㈏ 판례는 “구획정리사업시행자가 환지처분 전에 토지를 체비지로 지정하면 그 시행자가 취득하는 권리는 장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용수익권이라고 할 것이며, 따라서 시행자가 체비지를 제3자에게 처분하는 경우 또는 그 이후에 체비지가 전전양도되는 경우 공시방법을 갖출 필요가 있는데, 법률은 이에 관하여 아무런 규정도 두고 있지 아니하지만 양수인이 취득하는 권리의 성질과 토지구획정리사업시행자가 체비지 양수를 신고받아 이를 체비지대장에 등재하는 것이 토지구획정리사업의 실무 내지는 관행으로 되어 있는 점 및 토지구획정리사업법 제45조, 제79조와 같은 법 시행령 제30조 제3호, 제40조가 시행자가 시행지구 안의 토지에 관한 권리를 가진 자의 성명 및 그 권리의 내용을 기재한 서류를 비치하고 이해관계인의 요구가 있을 때에는 이를 열람시켜야 하며 시행지구 안의 토지에 관한 권리를 가진 자에 변동이 있을 때에는 그 당사자는 그 사유가 발생한 날로부터 15일 이내에 관계증명서류를 첨부하여 이를 신고하여야 한다고 규정하고 있는 점 등을 고려하여 본다면, 체비지에 대한 인도 내지 점유 외에 사업시행자가 관리하는 체비지대장에의 등재도 그 공시방법이라고 할 것이고, 따라서 점유 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 먼저 갖춘 양수인은 다른 이중양수인에게 그 권리 취득을 대항할 수 있음은 물론이고 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분공고 익일에 위 법에 의하여 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것이다.”라고 하여 체비지 양수인이 물권 유사의 사용수익권을 취득한 것으로 보았다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결, 대법원 1998. 10. 23. 선고 98다36207 판결, 대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등).

 

㈐ 판례가 말하는 위 체비지 사용수익권은 장차 환지처분공고 익일에 그 소유권을 취득할 것을 전제로 체비지를 독점적이고 배타적으로 사용하고 제3자에게 처분할 수 있는 현실적인 권리로서 물권적 지배권을 의미한다. 나아가 이러한 물권 유사의 사용수익권을 이전하기 위해서는 공시방법으로서 ‘인도 또는 체비지대장에의 등재’가 필요하였다. 즉 구 토지구획정리사업법하에서의 판례 법리에 따르면 체비지대장은 사업자가 작성․비치하는 것으로 공적 장부가 아님에도 등기부에 준하는 공시성이 부여되는 특징이 있었다.

 

⑶ 체비지의 소유권 귀속

 

㈎ 구 토지구획정리사업법 제62조 제6항은 ‘체비지(이미 처분된 것을 제외한다)는 시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 소유권을 취득한다.’고 규정하고 있었다. 이에 따라 시행자가 환지처분의 공고가 있을 때까지 체비지를 처분한 바 없다면 체비지 소유권은 위 공고 익일에 시행자에게 원시적으로 귀속되었다.

 

㈏ 그런데 시행자가 환지처분이 있기 전에 체비지를 처분한 경우 체비지 소유권이 누구에게 어떻게 귀속될 것인지가 문제 되고, 이에 대하여 ① 환지처분공고 익일에 체비지 소유권을 취득하는 것은 어디까지나 시행자이고, 체비지 양수인은 시행자로부터 이전등기의 방법에 의하여 소유권을 취득할 수 있을 뿐이라고 하는 승계취득설과 ② 체비지에 관한 권리가 전전양도된 경우에 그 최종 양수인이 환지처분공고 익일에 체비지 소유권을 직접 원시취득한다고 보는 원시취득설이 대립하였다.

 

㈐ 판례는 원시취득설의 입장이었다(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등).

 

다. 현행 도시개발법 규정과 등기실무의 변화

 

⑴ 체비지 양수인의 소유권 취득에 관한 규정

 

구 토지구획정리사업법이 폐지된 후 이를 통합․보완하여 제정된 도시개발법 제42조 제5항 단서는 종전의 구 토지구획정리사업법 제62조 제6항과 달리 ‘체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.’고 규정하고 있다. 이는 앞서 본 환지처분 전 체비지 양도 시 소유권의 귀속에 관한 논의에서 승계취득설을 명문화한 것이므로, 구 토지구획정리사업법 시행 당시의 판례의 입장(원시취득설)은 더 이상 유지될 수 없게 되었다.

 

⑵ 등기실무의 변화

 

① ‘구 토지구획정리사업법상의 체비지가 환지처분의 공고일 이전에 양도된 경우의 등기절차’(등기선례 제9-380호), ‘환지처분의 공고일 전에 처분된 체비지에 대한 소유권보존등기절차 등’(등기선례 제3-807호) 등에 따르면, 구 토지구획정리사업법상 등기실무는 환지처분 공고일의 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 원시적으로 소유권을 취득한다는 판례의 입장에 따라 체비지에 대하여 시행자가 작성한 체비지의 처분 및 전전이전된 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 ‘최종 소유자 명의’로 ‘소유권보존등기’ 신청을 하도록 하였다. 체비지가 전전 이전된 사실을 증명하는 서면으로 체비지매각대장, 체비지권리대장을 명시하고 있었다.

 

② 반면 ‘체비지에 대한 소유권이전등기 방법’(등기선례 제8-328호), ‘환지처분 공고 전에 체비지를 매입한 제3자가 이를 다시 양도한 경우의 소유권이전등기 절차’(등기선례 제9-382호) 등에 따르면, 현행 도시개발법상 등기실무는 시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 체비지의 소유권을 취득하고 이미 처분된 경우에는 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다는 도시개발법 제42조 제5항의 규정에 따라, 체비지 매입자는 등기원인을 증명하는 서면으로 사업시행자가 교부한 체비지 매매계약서를 첨부하여 사업시행자와 공동으로 ‘소유권이전등기’ 신청을 하도록 하였다. 또한 체비지가 전전매매되는 경우에도 중간매수인마다 그들 명의로의 소유권이전등기를 순차로 마치도록 하였다.

 

4. 현행 도시개발법에 따른 환지처분 전 체비지 양수인의 법적 지위  [이하 대법원판례해설 제134호, 최문수 P.512-525 참조]

 

가. 논의의 취지

 

① 구 토지구획정리사업법하에서 체비지 양수인이 가지는 권리는 물권 유사의 사용수익권이라고 보았는데, 현행 도시개발법하에서 이러한 해석이 유지될 수 있는지, 아니면 체비지 양수인이 가지는 권리는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권으로서 매매계약에 기한 채권적 권리에 불과한지 여부에 관하여 견해의 대립이 있다. 이러한 견해의 차이에 따라 환지처분 전 체비지 양도에 있어서 체비지대장이 물권에 대한 공시방법이 되는지 여부의 차이가 발생하고, 이는 체비지대장상 명의를 제3자에게 이전해 준 경우 배임죄가 성립하는지 여부와 논리적으로 연결된다.

 

② 즉 종전의 물권 유사의 사용수익권 법리를 전제로 하면, 구 토지구획정리사업법이 적용되는 체비지를 이중매매한 매도인이 제2 매수인에게 체비지대장상 소유자 명의를 변경하여 주었다면 체비지 매도인으로서의 의무가 이행불능이 되므로(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다53532 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다37465 판결 등), 이중매매의 경우 체비지대장상 명의를 변경해 줌으로써 배임죄가 성립할 수 있게 된다. 즉 체비지대장상 소유자로 등재된 매수인은 다른 매수인을 비롯한 제3자들에게 대항할 수 있는 배타적인 권리인 ‘소유권의 전신으로서 물권 유사의 사용수익권’을 취득하게 되고, 그와 같은 권리자 지위는 추후 토지구획정리사업이 완료되어 환지처분이 이루어지면 당해 체비지의 소유권을 원시취득하는 것으로 그대로 이어지므로, 일단 매도인이 어느 한 매수인에게 체비지대장상 소유자 명의를 변경하여 준 이상 매도인이 그 소유명의자를 배제하고 다른 매수인에게 해당 체비지의 소유권을 취득하게 해줄 수 있는 방법이 없기 때문이다.

 

③ 반면 채권적 청구권설에 따를 경우 체비지대장에의 등재는 공시방법으로서 아무런 효력이 없다. 따라서 체비지대장상 명의를 제2 매수인에게 이전하거나 이미 등재된 제1 매수인의 명의를 말소한다고 하더라도 재산상 손해 발생의 위험이 발생한다고 볼 수 없다. 나아가 시행자의 대표자가 공시방법이 아닌 체비지대장을 관리하는 지위에 있다는 사정만으로 직접 매매계약 당사자도 아닌 체비지 전매수인과의 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없게 된다.

 

④ 이에 대하여는 ㉠ 제1설(‘물권 유사의 사용수익권자’ 지위에 있다는 종전 판례 법리를 도시개발법하에서도 유지하되 완전한 소유권 취득은 등기를 마쳐야 한다는 견해)와 ㉡ 제2설(채권적 청구권자로서의 지위만 갖는다는 견해)가 대립한다.

 

나. 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결의 판시내용

 

⑴ 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결은 “구 토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 1. 28. 법률 제6242호로 도시개발법이 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되었는바, 현행 도시개발법은 체비지의 소유권 취득에 관하여 제42조 제5항에서 ‘제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.’라고 규정함으로써 구 토

지구획정리사업법 제62조 제6항의 규정과 달리 도시개발사업의 시행자로부터 환지 처분 이전에 체비지로 지정된 토지를 매수한 자는 환지처분의 공고가 있은 후 그 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우에 소유권을 취득한다는 점을 분명히 하였다. 따라서 도시개발법에 따라 이루어진 도시개발사업의 시행자는 체비지로 지정된 토지에 관하여 환지처분공고 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하게 되나, 당해 체비지를 매수한 자는 토지를 점유하거나 체비지대장에 등재되었다고 하더라도 소유권이전등기를 마친 때에 비로소 소유권을 취득하게 된다. 따라서 환지처분 전 시행자로부터 체비지를 매수한 자 또는 그 전매수인이 자신의 매도인에 대하여 가지는 체비지에 관한 소유권이전등기청구권 등의 권리는 모두 매매계약에 기한 채권적 청구권으로서, 이를 행사하기 위하여 체비지대장에의 등재와 같은 공시방법이 별도로 요구되는 것이 아니다.”라고 판단하였다.

 

⑵ 위 판결(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결)은 이러한 법리에 따라 원심이 체비지대장에의 등재는 환지처분 전 체비지 양수인이 취득하는 물권 유사 권리의 공시방법에 해당한다는 전제에서 피고인을 체비지 전매수인인 피해자와의 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로 인정하고, 피고인이 체비지대장상 취득자란의 피해자 명의를 말소한 행위만으로 피해자의 재산상 실해 발생의 위험이 야기되었다고 판단한 것은 잘못이라고 판단하였다. 즉 피해자가 매매계약에 따라 취득한 권리를 행사하는 것은 체비지대장의 기재여부와 는 무관하므로, 체비지대장상 취득자란의 피해자 명의가 말소되었더라도 피해자의 A회사에 대한 권리가 침해되거나 재산상 실해 발생의 위험이 있다고 볼 수 없다는 취지이다.

 

다. 대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결의 요지

 

구 토지구획정리사업법하에서는 환지처분 전 체비지를 양수받아 체비지대장에의 등재 등으로 공시방법을 갖춘 체비지 양수인은 소유권의 전신으로서 물권 유사의 사용수익권을 취득한 것으로 보는 판례 법리가 확립되어 있었다. 그러나 구 토지구획정리사업법이 폐지된 후 제정된 도시개발법하에서도 이와 같은 물권 유사의 사용수익권 법리를 그대로 유지할 수 있는지 여부에 관하여 견해가 대립되었고, 대상판결(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018도13604 판결)은 현행 도시개발법 시행 이후 체비지 양수인의 법적 지위에 관하여 물권 유사의 권리자가 아니라 매매 등 계약에 기한 채권적 청구권자라고 명시적으로 판단하였다.