【부동산경매】미완성된 건물에 대하여도 부동산경매를 신청할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 미완성된 건물에 대한 부동산경매 신청 가능 여부
건축 중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물이 되므로(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결), 유체동산으로서의 집행을 더 이상 할 수 없다.
한편 완공된 건물은 미등기이더라도 부동산등기법 소정의 서면이나 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 의해서 경매신청이 가능하다(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정).
2. 실무의 처리
민사집행법에서 81조를 신설한 당시 그 입법취지는 “완성된 건물”만을 대상으로한 것이다. 따라서 미완성된 건물은 가사 독립된 건물이라도 현행법상 강제집행을 할 방법이 없고, 여전히 법의 사각지대에 남아 있다.
그런데 실무에서도 공정율이 100%에 이르지 못한 경우라고 해도, 즉 공정율이
80% 정도라고 해도 건물의 골조가 전부 완성되었고(예를 들어, 10층 아파트의 골조가 10층 전부 올라감), 내부 미장공사나 배선 등만이 남은 경우 “완성된 건물”로 보고 있다. 즉, 공정율 100%인 건물만을 “완성된 건물”로 볼 경우 법 81조는 사실상 사문화될 수밖에 없어, 실무상으로는 “완성된 건물”의 개념을 사실상 완화하여 해석하는 경향이 있다.
대법원 판결을 보면, 골조가 완성되었다면 경매의 대상이 된다고 하는바, 이에
관한 3건의 판결을 살펴본다.
3. 대법원 판결의 내용
(1) 대법원 2003. 7. 15.자 2003마353 결정
(가) 위 사건의 건물상황
건축허가내용(1991. 4. 30. 설계변경허가)은 지하 2층 지상 15층이다. 1993년경공사 중단되어 이후 공사가 진척된 바 없는데, 중단 당시 건물의 외관은 거의 갖추어져 있고, 다만 건물 하부에 아직 거푸집이나 철근 등이 철거되지 않은 상태(하층 부분의 외장은 완료되지 않음)이다. 2001. 5. 12. 기준의 감정평가에서는 공사중단시의 기성고를 약 70%로 평가하고, 가격평가에 있어서는 30%의 감가율을 적용하여 건물가액은 38억원 정도로 평가하였는데, 위 감정평가에서는 가설공사, 기초 및 토공사, 철근콘크리트 공사, 조적공사, 타일공사 등이 상당부분 진행된 상태이나, 위생시설, 방화시설, 수변전설비, 오수처리시설, 정화설비, 자가발전설비, 기계식주차설비 등의 부대설비가 설치되지 않았다고 감정하였다. 경매법원의 사실조회에 대하여 2002. 11. 7. 관할 ○○구청장은 골조공사가 완료된 상태로서 공정율은 50%에 불과하여 사용승인신청을 하지 못하고 있다고 회신하였다. 위 사실을 검토하여 보면, 위 건물은 “허가된 층수만큼 골조공사가 전부 완료된 건물”임이 명백하다.
위 사건에 대하여 위 사건의 집행법원 및 원심법원은, 위 건물은 부동산이라 할 수는 있겠으나 등기할 수 없는 상태이어서 등기하는 방법으로 압류가 행하여지는 부동산경매의 대상이 될 수는 없다고 판단하였다.
(나) 대법원의 판단
대법원은 2003. 7. 15. 파기환송하였는데, 이유는 다음과 같다.
“민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 제3항은 미등기건물의 강제경매신청서에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이거나 그의 조사를 민사집행법원에 신청하도록 규정하고, 민사집행규칙 제42조 제2항은 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 않은 때에는 법원은 강제경매신청을 각하해야 한다고 규정하며, 부동산등기법 제134조 제1항은 미등기부동산소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의한 등기절차를 규정하면서 제3항은 제1항의 경우 그 등기촉탁에 따라 건물의 등기를 하는 때에는 건축물 대상에 소유자로서 등록되어 있음을 증명해야 한다는 제131조의 규정을 적용하지 않고 등기부 중 표시란에 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 그 사용승인을 받지 않았음을 적도록 하는 취지를 규정한다. 건축 중의 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 그의 부지인 토지로부터 독립된 부동산으로서의 건물이 되는 것이다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 참조).
위의 규정들과 판시를 종합해 볼 때, 비록 완공되지 않아 보존등기가 경료되지
않았거나 사용승인되지 않은 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 강제경매의 대상으로 삼을 수 있다고 할 것이다.
기록에 의하니, 이 사건 건물은 위생시설·방화시설·주변전설비·오수처리시설·정화설비·자가발전설비·기계식주차설비 등의 부대설비가 설치되지 않았으나, 가설공사·기초 및 토공사·철근콘크리트 공사·조적공사·타일공사 등은 상당부분 진행된 상태로서 설계변경된 건축허가의 내역과 같이 지하 2층 지상 15층 건물로서의 외관을 거의 갖추고 있는 사실, 이 사건 건물의 1993년경 공사중단시의 기성고는 약 70%이나, 이 후 중단으로 인하여 현재의 공정율은 50% 정도로 평가되고 있는 사실 등을 알 수 있다.
위의 법리와 위에서 인정한 사실 등에 따르니, 이 사건 건물의 현장은 건축허가 시에 나타난 지번·구조·면적과 별 차이가 없어 보이고 공사진행 정도도 상당하여 현재의 상태로도 강제경매의 대상이 될 여지가 있다.
원심으로서는 이 사건 건물의 현상과 건축허가의 내용과의 차이, 아직 공사가
이루어지지 않은 부분의 내용 등에 관하여 더욱 자세히 심리한 후 그에 의하여 밝혀진 사실을 토대로 하여 이 사건 건물이 강제경매의 대상이 될 수 있는지에 관한 판단에 나아갔어야 할 것이다.”
(다) 위 결정의 분석
위 결정은 그 판시에서 “부동산등기법 제134조 제1항은 미등기부동산 소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의한 등기절차를 규정하면서 제3항은 제1항의 경우 그 등기 촉탁에 따라 건물의 등기를 하는 때에는 건축물 대장에 소유자로서 등록되어 있음을 증명해야 한다는 제131조의 규정을 적용하지 않고 등기부 중 표시란에 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 그 사용승인을 받지 않았음을 적도록 하는 취지를 규정한다”고 판시한 점에 비추어 기본적으로 보존등기를 한 후 경매를 하는 것을 전제로 한 것이고, 나아가 위 사건의 건물은 그 건축정도에 비추어 부동산등기법상 보존등기가 가능할 수도 있다고 판단한 것으로 보인다.
(2) 대법원 2004. 9. 3.자 2004마480 결정
(가) 위 사건의 건물상황
지하 2층, 지상 10층으로 허가받아 시공 중 지하 2층, 지상 8층까지 골조공사만 완료된 채 중단되었고, 중단될 때까지의 공정률은 50% 미만으로 추정된다. 기시공부분은 허가받은 대로 적법하게 시공되었다. 집행법원은 미완성을 이유로 경매신청을 각하하였고 원심법원은 항고를 기각하였다.
(나) 대법원의 판단
대법원은 2004. 9. 3. 재항고를 기각하였는데, 이유는 다음과 같다. “민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 제3항은 미등기건물의 강제경매신청서에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이거나 그의 조사를 민사집행법원에 신청하도록 규정하고, 민사집행규칙 제42조 제2항은 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 않은 때에는 법원은 강제경매신청을 각하해야 한다고 규정하고 있다.
위의 규정들을 종합해 볼 때, 미등기건물의 경우 비록 적법하게 건축허가를 받
았거나 건축신고를 마친 후 건축되었고, 또 토지와는 별도의 독립된 부동산으로 볼 수 있는 정도로 건축되었다고 하더라도 이미 시공된 부분이 지번, 구조, 면적에 있어서 건축허가 또는 건축신고된 것과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 시공되지 않은 건물에 대하여는 강제집행을 허용할 수 없다.
그런데 이 사건 건물은 지하 2층, 지상 10층으로 건축허가를 받았으나 지상 8층까지 골조공사가 완료되고, 지상 9층 부분은 거푸집만 둘러진 상태에서 공사가 중단된 상태인 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 이 사건 건물은 비록 건축허가받은 지번에 건축되기는 하였으나 시공 정도로 보아 구조 및 면적이 건축허가받은 것과 동일성이 없다고 할 수밖에 없으므로 결국 이 사건 건물에 대한 경매신청은 민사집행규칙 제42조 제2항에 의하여 경매신청을 각하할 수밖에 없다.”
(다) 위 결정의 분석
위 사건은 민사집행규칙 42조 2항의 동일성에 관하여 명시적으로 기성부분의
완성도와 적법성을 중시하는 견해를 채택하였다. 따라서 위 판례에 따르면 골조가 완성되지 않은 미완성의 건물에 대하여 미등기인 채로 경매하는 것은 현재로서는 허용되지 않는다.
(3) 대법원 2004. 10. 14.자 2004마342 결정(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정도 같은 취지)
(가) 위 사건의 건물상황
경매신청인은 토지상의 제1순위 근저당권자로서, 이 사건 건물이 근저당 취득시 나대지였던 토지에 근저당설정 후에 건축된 것임을 이유로 민법 365조에 의하여 저당지와 그 지상의 건물에 대한 일괄경매청구권을 행사하여 이 사건 경매를 신청하였다. 건물은 4층으로 허가받아 4층까지의 골조공사는 종료되었다. 외벽, 내벽, 천장, 바닥, 창호 등이 시공된 상태로서, 공정률 약 75%에서 공사중단되었고, 설계도상으로는 칼라 아스팔트 슁글지붕이지만 미완성으로서 슬래브상태이며, 위생설비 및 냉난방설비가 안 되어 있다. 2003마353 사건은 결정 당시 골조공사를 위하여 설치한 거푸집이나 철근 등이 철거되지 않은 것으로 보아 하층 부분의 외장은 완료되지 않은 상태이나, 이 사건 건물은 골조공사가 완료되어 위와 같은 거푸집이나 철근이 모두 철거된 상태로서 공정율이 더 높다. 지상 2, 3, 4층의 공부상 면적은 각 162.60㎡인데 실측면적은 193㎡이나 이는 위법은 아니라고 한다.
집행법원은 위 건물이 미완성이라는 이유로 경매신청을 각하하였고, 원심은 항
고를 기각하였다. 원심의 이유는, 민사집행법 81조 1항 2호 단서는 ‘그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 첨부하여 경매를 신청할 수 있도록 규정하고 있는데, 이에 따라 경매신청을 할 수 있는 미등기건물은 건축허가 또는 건축신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 건물로서 완공된 건물에 한정되고, 미완성된 건물은 비록 외형상 독립한 건물로 볼 수 있다 하더라도 경매의 대상이 될 수 없다 할 것인바, 기록에 의하면 이 사건 미완성 건물은 현재 공정률이 70%에 불과하여 비록 독립한 건물로서의 외형을 갖추고는 있으나 아직 완공되었다고 볼 수는 없다. 한편 이 사건 미완성 건물이 독립한 건물로서 토지의 부합물이라고 볼 수 없는 이상 부합물로서 일괄경매할 수도 없다는 것이다.
(나) 대법원의 판단
대법원은 2004. 10. 14. 파기환송하였는데, 이유는 다음과 같다.
“민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 제3항은 미등기건물의 강제경매신청서에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이거나 그의 조사를 민사집행법원에 신청하도록 규정하고, 민사집행규칙 제42조 제2항은 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 않는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하해야 한다고 규정하며, 부동산등기법 제134조 제1항은 미등기부동산소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의한 등기절차를 규정하면서 제3항은 제1항의 경우 그 등기촉탁에 따라 건물의 등기를 하는 때에는 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있음을 증명해야 한다는 제131조의 규정을 적용하지 않고 등기부 중 표시란에 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 그 사용승인을 받지 않았음을 적도록 하는 취지를 규정하고 있는 한편, 건물의 경우 건물에 관한 표시등기사항으로 건물의 지번·종류·구조 및 면적을 기재하도록 하고 있을 뿐이다(부등법 41·42 등 참조).
위의 규정들을 종합해 볼 때, 비록 완공되지 않아 보존등기가 경료되지 않았거
나 사용승인되지 않은 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다고 할 것이다.
기록에 의하니, 이 사건 건물은 위생설비 및 냉난방설비 등의 부대설비가 설치
되지 않았으나, 외벽, 내벽, 천장, 바닥, 창호공사 등은 종료된 상태로서 건축허가의 내역과 같이 지하 1층, 지상 5층 건물로서의 외관을 갖추고 있으며, 현재의 공정율은 70에서 75% 정도로 평가되고 있는 사실 등을 알 수 있다.
위의 법리와 위에서 인정한 사실 등에 따르니, 이 사건 건물의 현장은 건축허가서에 나타난 지번·구조·면적과 별 차이가 없어 보이고 공사진행 정도도 상당하여 현재의 상태로도 부동산경매의 대상이 될 여지가 있다(심리미진 파기환송).”
(다) 위 결정의 분석
위 사건은 앞에서 본 2건과 판시내용은 거의 같지만, 2건과 달리 “건물의 경우 건물에 관한 표시등기사항으로 건물의 지번·종류·구조 및 면적을 기재하도록 하고 있을 뿐이다 {부등법 41·42(현행 부등법 40, 부등규칙 43 등에 해당) 등 참조 }”라는 점을 부가하여 설시함으로써, 부동산등기법상의 건물의 표시등기사항은 지번·종류·구조 및 면적임을 강조하고 있다는 점이 특이하다.
4. 대법원 판례의 태도 분석
(1) 위와 같은 대법원 태도를 분석하면, 완공되지 않아 보존등기가 경료되지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다는 것이다. 즉, 일단 허가받은 대로 골조공사가 완성되었고(3건 모두 허가 받은 대로 골조공사가 완성된 경우에만 경매의 대상으로 인정함), 이로 인하여 건물등기사항인 지번·종류·구조 및 면적이 확정되면 일단 등기한 후 나중에 추가공사가 시행되어 건물이 사용가능할 정도로 되더라도 등기사항 자체는 변동이 없으니 이러한 정도의 건물은 부동산집행의 범위로 포섭하려는 것으로 보인다.
(2) 결론적으로 대법원은 미완성 건물은 경매의 대상에서 원칙적으로 제외하되, 완공되지 않은 건물이라도 “골조가 완성된 건물”은 그 대상으로 삼고 있다.
독립된 부동산의 단계에는 이르렀으나 골조가 완성되지 않은 건물은 부동산집행이나 유체동산집행의 대상이 아니므로, 집행할 방법이 없는 사각지대가 생긴다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2014도9442 판결).
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