【임차권등기명령제도】<임차권등기명령신청>임차권등기명령을 신청하기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차권등기명령을 신청하기 위한 요건>
1. 임차권등기명령제도의 취지
임차권등기명령절차는 임대차종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 신설한 절차이다(주임법 3의3). 상가건물임대차보호법이 제정되면서 상가건물에 대해서도 거의 대동소이한 제도를 도입하고 있다(상임법 6).
2. 요건
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 임차권등기명령신청을 할 수 있다.
가. 임대차의 종료
(1) 임대차가 종료되어야 한다.
임대차가 종료된 이유는 묻지 않는다.
따라서 ① 존속기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지에 의하여 임대차가 종료된 경우(해지통고로 인하여 임대차가 해지되는 경우는 기간의 약정이 없는 경우의 해지통고나 해지권유보에 의한 해지통고)(위 두 가지의 경우는 편면적인 해지사유로 해지통고가 된 날로부터 1개월이 경과하면 임대차는 종료된다), ② 기간의 약정되어 있더라도 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 625) 및 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때(민법 627②·652)(위의 두 가지의 경우는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 즉시 임대차는 종료된다), ③ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 한 때(이 경우에는 해지통고가 된 날로부터 3개월이 경과하면 임대차는 종료된다), ④ 임대인이 임차주택의 인도를 게을리하거나 임대차존속 중 임차주택의 사용·수익에 필요한 상태를 유지시키지 않는 경우(후자는 주로 누수나 보일러의 고장, 악취 등으로 임차주택에 살 수 없다고 주장하는 경우가 많다. 위 두 가지의 경우는 임차인이 상당한 기간을 정하여 채무의 내용에 좇은 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때에는 임대차를 해지할 수 있고 해지통고가 된 날로부터 1개월이 경과하면 임대차는 종료된다), ⑤ 임대차계약이 체결된 후 임차주택이 멸실한 경우(이 경우는 임차주택이 멸실된 즉시 임대차는 종료된다) 등을 들 수 있다.
(2) 합의해지된 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있다.
임대차가 기간의 만료로 종료된 경우에는 특별히 문제될 것이 없지만, 임차인이 임차기간 중 임대인의 약정위반 등을 이유로 해지통고를 하면서 임차권등기명령신청을 하는 경우에는, 임대차의 종료와 관련하여 다툼의 여지가 있기 때문에 신중한 판단을 요하고 경우에 따라서는 변론을 거쳐 판결에 의하여 임차권등기명령을 할 필요도 있다.
나. 보증금을 반환받지 못한 경우일 것
보증금을 반환받지 못한 경우에는 보증금을 전액 반환받지 못한 경우는 물론 일부라도 반환받지 못한 경우도 포함된다.
다만 임차권등기명령의 대상은 잔존 보증금에 대하여서만 가능하다. 임차권등기명령절차에 관한 규칙 2조 1항 5호도 임차권등기명령신청서에 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 12조의 등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)을 기재하게 하고 있다.
일부를 반환받지 못한 경우 결정문에 원 보증금액수도 같이 기재(예：보증금액 50,000,000원 중 미변제잔액 20,000,000원)하여 줌으로써 후에 배당절차에서 소액임차인으로서 우선변제권 여부를 판단하는 데 도움을 줄 수 있다.
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