【임차권등기명령제도】임대인의 지위를 승계한 승계인을 상대로 임차권등기명령을 신청하는 경우 그 승계인은 피신청인 적격이 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대인의 지위를 승계한 승계인을 상대로 임차권등기명령을 신청하는 경우 그 승계인은 피신청인 적격이 있는지 여부>
1. 문제점 제기
임대차등기명령은 임대인 혹은 임대인의 지위를 승계한 자로서 등기기록상 소유자로 등재되어 있는 자가 피신청인이 되는 것이 원칙이다.
임대차계약의 직접 당사자로서 신청당시 목적부동산의 소유자인 임대인의 경우에는 피신청인적격을 판단하는 데 비교적 문제가 없으나, 판례가 인정하고 있는 임대차계약을 체결할 수 있는 정당한 권한을 가지고 있는 자(주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인과 주택의 소유자인 임대인과의 사이에 임대차계약이 체결된 경우가 원칙이라 할 것이나, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결). 판례가 인정하는 적법한 임대권한을 가진 자에는 ‘건물의 원시취득자’(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13830 판결, 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결)와 ‘건물의 명의신탁자’(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결) 등이 포함된다. 소액전차인도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 권리를 가진다[재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 9]), 임대차계약서상의 임대인과 임차목적물의 소유자가 다른 경우 또는 임대인의 지위가 승계된 경우에는, 과연 임차인의 대항력과 우선변제권을 현재 목적물의 소유자에게 주장할 수 있는지 여부가 문제된다.
2. 임차권등기명령을 신청할 당시 임차인이 임대인 혹은 임대권한 있는 자와 임대차계약을 체결하고 대항력을 취득하고 있는 경우
임차권등기명령신청을 할 당시 이미 임차인이 대항력을 취득한 경우에는 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있으면 임대인을 상대로, 임차주택이 양도되었으면 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 임차권등기명령신청을 할 수 있다.
3. 임차권등기명령을 신청할 당시 임차인이 임대인 혹은 임대권한 있는 자와 임대차계약을 체결했지만 처음부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 상실한 경우
다음으로 처음부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 취득했다가 대항력을 상실한 경우에는 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있으면 임대인을 상대로 임차권등기명령신청을 할 수 있으나, 임차주택이 양도되었으면 임차인은 양수인에게 대항할 수 없기 때문에 더 이상 임차주택의 양수인을 상대로 임차주택에 대한 임차권등기명령신청을 할 수 없다.
소유권이전 원인이 등기기록상 매각(낙찰)으로 되어 있는 경우라도 무조건 임차권등기명령을 기각할 것이 아니라 임차인이 다른 부동산상의 권리자보다 최선순위였는지 여부, 임대보증금을 전액 배당받았는지 또는 권리신고 및 배당요구를 하지 않았는지에 대한 심사를 한 후 보증금잔액이 남아있다면 임차권등기명령을 발령한다.
다만 이러한 경우에도 문제는 최선순위 임차인이 배당요구를 했지만 보증금 일부만 배당받은 경우, 임차인은 2차 경매절차에서 우선변제권은 없고 대항력만 주장할 수 있는데(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결), 현재 임차권등기명령에는 우선변제권이 없고 대항력만 있다는 취지를 기재하지 않기 때문에 배당법원에서는 배당시 주의를 요한다.
일부법원에서는 이런 임차인에게 임차권등기명령을 발령할 때에는 결정문에 대항력만 있다는 취지를 등기기록에 기재하고 있다. 다만 이런 취지를 등기기록에 기재할 마땅한 란이 없으므로, 보증금액란에 “보증금 100,000,000원 중 서울중앙지법 2009타경3412호 사건에서 배당받은 금 70,000,000원을 제외한 나머지 금 30,000,000원”이라고 기재한다.
4. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전소유자
주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지가 문제된다.
주택임대차보호법상 3조 1항이 임차주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 주택임차인에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 3조 1항에 정한 대항요건을 갖춘 주택임차인은 임대인의 임대권한의 바탕이 되는 계약해제에도 불구하고 그 임차권으로 그 소유권을 회복한 원래 소유자에게 대항할 수 있다{대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 참조[임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 소정의 ‘제3자’에 해당된다고 봄이 상당하므로, 임대목적물의 매매계약 해제 당시 이미 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인(임대목적물의 매수인)의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다]}.
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