【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <용익권자에 대한 배당>】 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 것일까? 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 것일까? 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있을까?>
● 용익권자에 대한 배당
1. 최선순위가 아닌 용익권자
첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 최선순위가 아닌 용익권(저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 전세권 및 등기된 임차권 등)은 매각으로 소멸(전세권이나 등기된 임차권 같은 용익권 중 최선순위가 아닌 것은 당연히 소멸한다)하는 대신 별도의 배당요구를 하지 않더라도 순위에 따라 배당을 받을 수 있다(법 91③·148ⅳ, 주임법 3의4①).
2. 최선순위 용익권자
그러나 최선순위의 용익권(배당요구를 한 최선순위 전세권은 제외)은 인수의 대상(법 91④)이므로 배당요구에 불문하고 배당에 참가할 수 없다.
반면 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계 없이 그 권리자가 배당요구를 해야만 매각으로 소멸하므로(법 91④ 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있더라도 배당요구가 필요하다.
3. 임차권등기권자
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 148조 4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).
임차권등기가 경료되는 과정이나 임차권등기권자의 의사에 비추어 보면, 임차권등기의 주된 목적이 담보적 기능에 있어 전세권보다는 담보권에 가깝다고 보아야 하기 때문이다[전세권은 원칙적으로 오로지 배당요구에 의하여만 소멸한다(법 91④단서)].
한편 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, ① 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다는 견해와 ② 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해가 있으나, 이 경우 민사집행법 91조 4항 단서가 유추적용되지 않으므로 위와 같은 등기된 임차권은 매각으로 말소되고 임차권자는 그 순위에 따라 우선변제를 받게 되므로, 후자의 견해가 타당하다.
판례도 같은 입장이다[대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 148조 4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차보호법 3조의3이나 상가건물임대차보호법 6조에 의한 임차권등기는 최선순위라도 배당요구 없이 배당받을 수 있다고 보고 있다].
4. 전세권자
(1) 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권(이하에서는 ‘저당권 등’이라 한다)에 대항할 수 없는 것은 매각으로 소멸하고, 대항할 수 있는 것은 매수인이 인수하되, 다만 위의 용익권 중 전세권은 저당권 등에 대항할 수 있더라도 민사집행법 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(법 91③④)[민사집행법 91조 3항, 4항의 규정은 전세권 중 매수인에게 인수되지 않고 소멸되는 것에 관한 규정이고, 민사집행법 148조는 소멸되는 전세권의 권리자 중 배당을 받는 권리자에 관한 규정이다].
여기서 말하는 등기된 임차권에는 “임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인”도 포함된다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).
따라서 경매절차에서 매각으로 소멸되는 전세권의 권리자 중 배당요구를 하였거나 또는 당연히 배당요구의 효력이 인정되는 권리자에게 배당을 하되, 특히 저당권 등에 대항할 수 있어 본래는 매수인이 인수해야 할 전세권의 권리자가 스스로 소멸을 원하여 배당요구를 하면 그 전세권을 매각으로 소멸시키고 전세금을 경매절차에서 배당한다.
(2) 최선순위의 전세권 중 경매절차가 종료될 때까지 존속기간이 만료되지 않은 전세권은 물론이고, 최선순위의 전세권 중 첫 경매개시결정등기 전에 이미 존속기간이 만료되었거나 또는 매각절차 진행 중에 존속기간이 만료되었으나 전세금을 반환받지 못하고 있는 전세권도 민사집행법 91조 3항과 4항이 규정하고 있는 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권에 해당한다.
즉, 전세권이 언제 종료되었는지, 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에 상관 없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관 없이 전세권은 매각으로 소멸한다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결).
(3) 전세권이 종료된 경우 최선순위 전세권자의 채권자의 전세권에 대한 배당요구
전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하므로(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결 등), 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 ‘최선순위 전세권자의 채권자’는 그 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 ‘채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 그 추심권한에 기하여’ 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.
다만 위와 같은 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 않는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결) 및 민사집행규칙 48조 2항은 “배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다”’고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 함에 있어서는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출해야 한다[대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결(전세금반환채권에 대한 압류 및 추심채권자가 제출한 채권계산서에 전세권 양수인에 대한 채권의 원인과 액수만 기재되고 위 양수인의 전세권설정자에 대한 채권의 원인과 액수는 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료가 제출되지도 않았으므로, 위 채권계산서의 제출로 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 적법하게 배당요구를 하였다고 할 수 없다고 판단한 사안)].
(4) 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(＝소극)
민사집행법 91조 3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관 없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
