【임차권등기명령】부동산 경매절차에 있어서의 임차권등기권자의 지위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산 경매절차에 있어서의 임차권등기권자의 지위>
1. 임차권등기명령에 의한 임차권자가 이해관계인인지 여부
경매개시결정등기 전에 임차권등기가 되어 있는 자는 민법상 등기된 임차권자의 지위와 다를 바 없고, 등기기록상 알 수 있는 부동산 위의 권리자이므로, 경매절차에서 권리신고 여부와 상관없이 민사집행법 90조 3호(등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자)에 따라 이해관계인에 해당한다{다만, 주택임대차보호법 3조의4 규정이 1999. 3. 1.부터 시행됨에 따라 주택임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 규정이 민법 621조의 규정에 의한 주택임대차등기에도 준용되게 되었지만(3조의4 ①), 위 법 부칙 3항이, 3조의4의 개정규정은 이 법 시행 전에 이미 경료된 임대차등기에 대하여는 이를 적용하지 않는다고 규정하고 있으므로, 1999. 3. 1. 이후에 민법 621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 한 경우에는 그 임차권등기 이후에 위 법 3조 1항 또는 2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않으나, 1999. 3. 1. 전에 이미 경료된 임차권등기의 경우에는 위와 같이 대항력과 우선변제권을 유지시키는 효력이 인정되지 않는다[청주지방법원 2008. 10. 14. 선고 2008나1737 판결(심리불속행기각으로 확정)]. 마찬가지로 상가건물임대차보호법이 2002. 11. 1.부터 시행됨에 따라 같은 법 소정의 우선변제권에 관한 규정이 민법 621조의 규정에 의한 건물임대차등기에도 준용되게 되었지만(7①), 위 법 부칙 2항은, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정하고 있으므로. 위 법 시행 전에 이미 저당권이나 전세권을 취득한 제3자가 있는 경우 여전히 그 저당권자나 전세권자에 대해서는 우선변제권을 주장할 수 없다(대법원 2004. 3. 19.자 2004마44 결정)}.
경매개시결정등기 후에 임차권등기를 한 임차인의 경우는 민사집행법 90조 4호(부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)에 의해 집행법원에 ‘매각허가결정이 있을 때’까지(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정, 대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정, 대법원 2008. 1. 14.자 2007마1257 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고2008다43976 판결 등. 반면 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정은 선행사건의 배당요구종기 이후에 근저당권을 설정한 다음 그 근저당권에 기하여 이중경매를 신청한 채권자는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니라고 하여, ‘배당요구의 종기’까지 할 수 있다고 판시하고 있지만, 위 결정이 이례적이라고 함은 앞서 본 바와 같다) 권리신고를 해야 이해관계인이 될 수 있다.
경매개시결정등기 후 임차권등기명령에 의해 비로소 대항력을 취득하고 이해관계인 신고를 한 임차인도 이해관계인에 해당된다.
2. 임차권등기권자가 배당요구를 해야 배당을 받는지 여부
경매개시결정등기 전에 임차권등기명령에 의한 등기를 한 임차인은 법률상 당연히 배당요구를 한 것으로 보아야 하므로, 우선변제를 받기 위하여 배당요구를 할 필요가 없다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).
한편 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자가 배당을 받으려면 배당요구가 필요한지에 관하여는 견해가 대립되는데, 이 경우 민사집행법 91조 4항 단서가 유추적용되지 않는다 할 것이다.
실무도 이에 따르고 있는 것으로 보인다.
3. 임차권에 대한 가압류의 허용 여부
임차권등기를 경료(민법 621조에 의하여 경료된 임대차등기 포함)한 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수한 양수인이나 임차인에 대한 채권자가 임차권 자체를 가압류하거나 임차보증금반환채권을 가압류하면서 임차권등기에 부기등기를 신청을 할 수 있는가의 문제이다.
(1) 먼저 임차권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸유하고 있으므로 등기된 임차권 자체를 가압류할 수 있다.
이 경우에는 가압류결정을 하면서 법원은 직권으로 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하는 방법으로 한다. 임차권에 대한 가압류의 효력은 임차권이 소멸한 후 발생한 임차보증금반환채권에 대하여 미친다.
(2) 임차보증금반환채권을 가압류할 수 있다는 점에는 다툼이 없다. 그런데 임차보증금반환채권을 가압류하면서 가압류의 기입등기신청을 할 수 있는가에 관하여 실무에서는 근저당부채권가압류의 부기등기에 관한 민사집행법 228조를 준용하여 가압류기입등기신청을 받아들이고 있다. 따라서 법원은 제3채무자에게 가압류결정을 송달한 후 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다.
4. 민법에 의한 주택임대차등기
민법 621조의 규정{민법 제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다}에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 한 경우에도 주택임대차보호법 3조의3 5항 및 6항이 준용되므로{주택임대차보호법 제3조의4(민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력등) ① 제3조의3 제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다. ② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제74조 제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재해야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부해야 한다. 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 [개정 2011. 4. 12.]}, 임차권등기명령에 의하여 등기를 한 임차인과 동일하게 대항력과 우선변제권을 취득 또는 유지할 수 있고, 그 후의 소액임차인은 우선변제권이 없다.
민법에 의한 주택임대차등기에 대항력 이외에 우선변제권도 부여하려는 취지에서 신설된 조문이다. 다만 이 법 시행 전에 이미 경료된 임대차등기에 대하여는 이를 적용하지 않는다(부칙 ③).
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