【민사집행법전문변호사(부동산경매) 공장저당부동산의 일부에 대한 경매신청】<공장저당권> 공장저당의 목적물이 된 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않은 경우에도 항상 일괄매각을 하여야 할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공장저당의 목적물이 된 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않은 경우에도 항상 일괄매각을 하여야 할까?>
● 공장저당부동산의 일부에 대한 경매신청
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(1) 채권자 甲이 채무자 乙 소유의 A부동산에 대하여 강제경매신청을 하였는데, 乙 소유의 A부동산과 丙 소유의 B부동산에 丁의 공장저당이 설정되어 있는 사안에서, ㉠ 채권자 甲이 B부동산의 소유자인 丙에 대한 집행권원이 없어도 공장저당 목적물의 일체성에 따라서 A, B부동산 및 기계기구에 대하여 경매개시결정을 해야 하는지, ㉡ 만일 위 사례에서 A부동산에만 설정된 후순위근저당권자 戊가 임의경매신청을 하는 경우에는 어떻게 해야 하는지 의문이 들 수 있다.
(2) 공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없고, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매해야 하는 것이므로(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정), 이러한 법리는 강제경매의 대상이 된 부동산의 경우에도 마찬가지이다.
(3) 그러나 공장 및 광업재단 저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 않은 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면, 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 해야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에는 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정 등).
(4) 따라서 위 두 경우 모두 A부동산과 B부동산이 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있다면 甲의 乙 소유 A부동산에 대한 강제경매신청이나 戊의 A부동산에 대한 일반근저당권의 실행으로 A, B부동산에 설정된 丁의 공장저당도 실행되게 되는 것이므로 丙 소유 B부동산도 일괄하여 경매되어야 하고, 만일 A부동산과 B부동산이 떨어져 있고 일체로서 하나의 공장으로 활용되는 것이 아니라면 丙 소유 B부동산에 대하여 까지 일괄하여 경매를 할 수는 없다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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