【민사집행법전문변호사(부동산경매) 공장저당권과 일괄매각】<공장저당권> 공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 하는 경우에도 일괄매각을 하여야 하나? 보통 저당권설정 후 공장저당된 경우에 보통저당권에 기한 경매신청이 있는 경우에도 일괄매각하여야 할까? 경매목적물인 부동산 지상에 있는 다른 공장저당권자의 공용물도 일괄매각대상인가? 공장저당의 목적인 부동산의 공유자 중 1인의 채권자가 강제경매를 청구했을 때도 일괄매각일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 하는 경우에도 일괄매각을 하여야 하나? 보통 저당권설정 후 공장저당된 경우에 보통저당권에 기한 경매신청이 있는 경우에도 일괄매각하여야 할까? 경매목적물인 부동산 지상에 있는 다른 공장저당권자의 공용물도 일괄매각대상인가? 공장저당의 목적인 부동산의 공유자 중 1인의 채권자가 강제경매를 청구했을 때도 일괄매각일까?>
● 공장저당권과 일괄매각
1. 분할경매신청 불가 (일괄매각)
공장저당권의 목적인 토지 또는 건물은 이에 설치된 공장공용물과 분리하여 경매할 수 없으며, 저당권의 실행에 있어서도 그 부동산과 공장공용물에 대하여는 반드시 일괄하여 경매신청을 하고, 그 최저매각가격도 일괄하여 정하며, 매각허가도 일괄하여 해야 한다(대법원 1965. 12. 29.자 65마950 결정, 대법원 1969. 11. 28.자 69마908 결정, 대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정, 대법원 1970. 1. 14.자 69마1213 결정, 대법원 1971. 2. 19.자 70마935 결정, 대법원 1972. 6. 16.자 71마546 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 1985. 3. 14.자 84마718 결정 등).
공장저당법 3조, 4조, 6조 1항 및 8조의 규정들을 모아보면 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 이에 첨가하여 비치된 기계 기구 등 공장의 가동, 운영에 제공되는 물건들은 모두 일체가 되어야만 비로소 기업시설로서의 특수한 가치를 발휘하게 되므로 공장저당은 위와 같은 특수한 가치를 파악하여 담보화하려는 데 그 목적이 있다 할 것이므로, 토지, 건물 및 기계, 기구 등이 일단 공장시설로서 공장저당의 목적이 된 이상, 저당권자의 보호를 위해서 뿐만 아니라 채무자 또는 소유자를 위해서도 그 공장저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구 등이 분리되지 않고 일괄매각이 됨으로써 일체를 이루고 있는 그 특수한 가치를 보유하게 될 것이고 또 이것이 사회적 경제적으로도 유익하다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정, 대법원 1971. 2. 19.자 70마935 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정).
공장저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우 공장공용물은 법률적으로 공장부동산의 일부로 간주되므로 공장저당권의 목적인 공장부동산과 공장공용물은 반드시 일괄하여 경매해야 하고(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정), 저당권자가 마음대로 일부만을 선택하여 경매신청을 하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정).
근저당권자가 공장저당권의 목적이 된 부동산과 기계기구를 분리하여 매각하면 더 고가로 매수할 수 있다면서 분리매각을 신청하더라도 이러한 사정만으로는 공장부동산과 공장공용물을 분리하여 매각할 수는 없다.
저당권자가 경매절차 중에 ｢공장 및 광업재단 저당법｣ 6조 목록기재 물건 중 일부에 대하여 경매신청을 취하하더라도 이를 분리할 수는 없고 일괄하여 경매절차를 진행시켜야 한다.
다만 공장저당권의 효력이 미치는 공장공용물 중 법률상의 이유 또는 사실상의 이유로 저당권을 실행할 수 없는 물건이 있는 때에는 이를 제외하고 나머지 물건에 대하여서만 경매신청을 할 수 있다(대법원 1965. 12. 29.자 65마950 결정, 대법원 1966. 7. 27.자 66마714 결정).
또한 저당권자가 공장부동산만으로 또는 공장부동산과 공장공용물의 일부만으로 채권의 만족이 가능하여 나머지 부분에 대해서는저당권을 실행할 의사가 없는 때에는 ｢공장 및 광업재단 저당법｣ 9조의 규정에 의하여 공장공용물 일부를 분리한 다음 공장부동산과 나머지 공장공용물에 대하여서만 경매신청을 할 수도 있다.
2. 공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 하는 경우
공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리한다고 하더라도 공장저당의 목적물은 이를 일괄매각을 해야 한다는 이론에는 아무런 차이가 없다(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정).
이와 같이 소유자가 다른 경우에도 일괄매각이 가능한 것은 그러한 소유자가 공장저당의 저당물로 자신의 소유물을 제공하여 그 물건에 공장저당이 설정된 경우이고, 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있다고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없으므로, 그 물건에 대하여는 일괄매각을 할 수 없다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정).
3. 보통 저당권설정 후 공장저당된 경우에 보통저당권에 기한 경매신청이 있는 경우
공장에 속하는 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 후순위의 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이러한 보통저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 경매에 의하여 목적부동산은 그 공장공용물과 함께 매각되어야 하므로 그 신청시에 기계, 기구 목록도 함께 제출하여 신청해야 한다.
이때에 보통저당권자가 목록을 제출하지 않아 그 토지나 건물에 대하여만 경매개시결정을 하였다 하더라도 그 개시결정에 따른 압류의 효력은 그 공장공용물에도 미친다.
판례도, “토지, 건물에 대한 보통저당권이 설정되어 있고 토지, 건물 위에 공장저당법 제7조(현행 공장 및 광업재단 저당법 제6조)에 의한 공장저당권이 설정되어 있을 경우 보통 저당권자가 토지, 건물에 대한 경매신청을 하면 경매법원으로서는 공장저당법 제7조 소정의 목록에 기재된 기계, 기구 등이 공장저당법(제4조, 제5조)에 의한 저당권의 목적이기 때문에 위 토지 또는 건물과 더불어 그 기계, 기구 등도 경매해야 할 것이며, 토지나 건물만을 경매할 수는 없다”고 한다(대법원 1972. 6. 16.자 71마546 결정).
다만, 이 경우 보통저당권자의 저당권의 효력은 공장에 설치된 기계·기구 기타 공장의 공용물에는 미치지 않으므로, 그 기계·기구 등의 매각대금에서 우선변제 받을 권리는 없다.
4. 경매목적물인 부동산 지상에 있는 다른 공장저당권자의 공용물
공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청 근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄매각해야 한다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).
5. 공장의 공용물 등이 없는 토지에 공장저당이 있는 경우도 일괄매각 대상인지 여부
판례는 다수의 토지를 공장저당의 대상으로 일괄매각을 하기 위해서는 다수의 토지 가운데 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 일괄매각을 할 수 있다고 한다(대법원 1969. 11. 28.자 69마908 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).
6. 공장저당의 목적인 부동산의 공유자 중 1인의 채권자가 강제경매를 청구했을 때 경매개시결정 방법
공유자가 3명인 토지, 건물에 공장저당이 설정되어 있는데, 공유자 중 한 명을 채무자로 하여 강제경매가 신청된 경우에도, 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않은 경우처럼 특별한 사정이 없는 한, 공장저당의 목적이 된 토지와 건물 및 기계기구는 원칙적으로 일체로서 경매개시결정을 하고 매각되어야 할 것이다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
