【민사집행법전문변호사(부동산경매) 공장저당권의 효력이 미치는 범위】<공장저당권> 공장저당과 공장재단저당의 차이는 뭘까? 공장저당 물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물은 반드시 일괄하여 경매해야 하는 걸까? 공장저당목록의 기재가 없는 기계, 기구 등에 대하여는 공장저당의 효력은 부정되는 걸까?【윤경변호사】
<공장저당과 공장재단저당의 차이는 뭘까? 공장저당 물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물은 반드시 일괄하여 경매해야 하는 걸까? 공장저당목록의 기재가 없는 기계, 기구 등에 대하여는 공장저당의 효력은 부정되는 걸까?>
● 공장저당권에 기한 임의경매신청
1. 공장저당의 의의
｢공장 및 광업재단 저당법｣은 공장재단저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에 속하는 토지 또는 건물 상에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된 기계·기구, 기타 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하는 제도를 인정하고 있다(공장 및 광업재단 저당법 3·4).
이를 협의의 공장저당 또는 단순히 공장저당이라 한다.
이러한 공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 것으로서 전일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아니고 또 공업소유권 등의 권리나 다른 부동산에 부가된 기계·기구에는 저당권의 효력이 미치지 않는 점에서 공장재단저당과 구별된다.
공장저당권의 설정등기신청을 함에 있어서는 저당권의 목적인 토지와 건물에 설치한 기계·기구 기타의 공장의 공용물로서 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기관에게 제출해야 하고(공장 및 광업재단 저당법 6, 등기예규 제1475호, 제1467호 참조), 또 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예컨대 추가로 기계가 설치된 때)에는 변동사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 해야 하므로(공장 및 광업재단 저당법 6②·42·43), 등기관은 공장저당 설정 또는 변경등기를 함에 있어서는 토지 또는 건물의 등기기록 중 을구사항란에 위 목록의 제출이 있었다는 뜻을 적어야 하며(공장 및 광업재단 저당등기규칙 3), 위 기계·기구 등의 목록에 등기신청서 접수의 연월일·접수번호와 목록번호를 기재한 후 등기기록과 함께 영구보존된다(동 규칙 33③, 등기예규 제1467호). 즉, 위 목록은 등기기록의 일부로 취급된다.
공장 및 광업재단 저당법에 따라 등기된 기업재산은 동산담보권의 목적물이 될 수 없다(동산·채권 등의 담보에 관한 법률 3③ⅰ).
2. 공장저당과 공장재단저당의 차이점
공장저당과 공장재단저당과의 주된 차이는 다음과 같다.
① 공장저당은 공장에 속하는 토지 또는 건물의 등기기록에 바로 저당권을 설정함으로써 성립하지만, 공장재단저당은 공장시설을 구성하는 부동산, 동산 및 각종 권리 등으로써 조성된 하나의 재단으로서 공장재단등기기록에 소유권보존등기를 한 다음에, 거기에 저당권을 설정함으로써 성립한다(공장 및 광업재단 저당법 3·10 참조).
② 공장저당은 원칙적으로 당연히 공장에 속하는 토지 또는 건물과 이에 설치된 기계·기구 기타 공장의 공용물 등에 저당권의 효력이 함께 미치는 데 반하여, 공장재단저당은 공장시설로부터 선택된 물건으로 조성된 공장재단 그 자체에 대하여만 저당권의 효력이 미친다.
③ 타인의 권리의 목적이 된 물건 또는 압류, 가압류, 가처분의 목적이 된 물건은 공장재단의 조성물로는 될 수 없으므로, 공장재단저당의 목적물이 될 수 없지만, 공장저당에 있어서는 목적물인 토지 또는 건물에 관하여 저당권, 지상권, 임차권 등이 존재한다고 하더라도 가능하다(공장 및 광업재단 저당법 13③ 참조)(대법원 1964. 4. 7.자 63마150 결정 참조).
④ 공장재단의 조성물을 개별적으로 처분하는 것은 금지되지만, 공장저당의 목적물은 개별적 처분이 가능하다.
다만, 이를 취득한 제3자가 선의취득의 요건을 갖추지 못하는 한, 공장저당권자는 일반 저당권자와는 달리 이에 추급할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 7 참조).
⑤ 공장재단에 속하는 것은 저당권자의 동의를 얻어서 임대하는 경우를 제외하고는 양도하거나 기타 소유권 이외의 권리의 목적으로 하지 못하지만, 공장저당의 목적물인 토지 또는 건물은 지상권 또는 임차권 등 권리의 목적으로 할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 14 참조).
⑥ 공장저당에서는 공장재단저당에서와는 달리 목적부동산 위에 그 순위와 목적범위가 다른 여러 가지 물권이 존재할 수 있기 때문에, 그 우선순위와 매각가격의 배당에 있어서 여러 가지 복잡한 문제들이 생긴다.
3. 반드시 일괄매각
공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당 물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 경매해야 한다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정, 대법원 2003. 9. 1.자 2003마754 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).
공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것이라 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어 있지 않다 하더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장건물이 서있는 토지와 마찬가지로 보아 그 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할경매를 할 수 없다(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정 참조).
공장 및 광업재단 저당법의 규정과 판례의 취지에 의하면, 공장부지가 아닌 다른 토지들이 공장저당의 목적물이 되기만 하면 이를 분할하여 경매할 수 없다는 것이 아니라, 그 전제인 “공장에 속한다”는 요건을 충족해야 하는 것이므로, 사실상 공장을 위하여 사용되고 있는 것인지 여부가 일괄매각의 전제조건이 된다고 할 것이다.
따라서 공장저당권에 기한 경매신청시에는 매각부동산 뿐만 아니라 공장저당권의 효력이 미치는 기계·기구 등의 목록도 함께 표시해야 하며, 설령 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이 보통의 저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 매각부동산은 위 기계·기구 등과 일괄하여 경매되어야 하므로 그 신청서에는 위 기계·기구 등의 목록도 함께 적어야 한다(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).
경매목적 토지 및 건물과 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 경매신청인의 별도의 경매청구는 물론이고, 어느 누구부터도 일괄매각의 대상이 된다는 주장이나 소명조차 없는 상태에서 매각절차가 진행되어 경매목적 토지 및 건물 등에 대한 매각허가결정까지 있게 되었다면, 그 후 후순위 저당권자나 전세권자 등은 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 일괄매각을 해야 한다는 소명자료를 제출하면서 최저매각가격결정이나 일괄매각결정에 하자가 있다고 주장할 수 없다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정 참조).
공장저당의 목적인 동산은 민사집행법 195조의 압류금지물에는 속하지 않지만, ｢공장 및 광업재단 저당법｣ 8조 2항에 의한 압류금지물에 해당하므로, 집행관은 압류해서는 안 된다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다52773 판결).
4. 공장저당의 효력이 미치는 범위
가. 공장에 속하는 토지 또는 건물
공장저당권은 ‘공장에 속하는 토지 또는 건물’에 설정되는 것이다.
그러므로 공장이 아닌 풀장과 물탱크 등으로 되어 있는 수영장 시설에 설정된 공장저당권은 그 명칭 여하에 불구하고 공장이 아닌 것에 설정된 것으로 무효이다(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다25902 판결).
나. 기계, 기구 등이 없는 토지
공장부지로 이용되지만, 공장건물이나 기계, 기구 등이 없는 토지를 공장에 속하는 토지라고 볼 수 있는지가 문제되는데, 판례는 두 필지의 토지 중 한 필지의 토지 위에만 공장건물이 있는 사안에서, “공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것이라 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어 있지 않다 하더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 동 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할경매를 할 수 없다고 해석함이 상당하다.”고 하여, 기계나 기구 등이 설치되어 있지 않은 공장부지도 공장저당의 목적물이 된다고 보고 있다(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정).
다만 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않은 경우에 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 무조건 일괄매각 대상이 되는 것은 아니고, 최소한 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 일괄매각을 할 수 있다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정은, “공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 않은 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 해야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없는데, 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다.”라고 판시하고 있다).
다. 토지 또는 건물에 부가되어 이와 일체를 이루는 물건(부합물과 종물)
이것은 부가물이라고도 하는데, 민법 358조의 부합물과 동의어로 해석되고 있고, 아래에서 보는 ‘공용물’과 달리 기계, 기구 목록에 등기할 필요가 없다.
민법 358조에서 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 규정하고 있고, ｢공장 및 광업재단 저당법｣ 3조가 민법 358조에 정해진 목적물의 범위를 확장한 것인 점에 비추어 공장저당권의 효력이 종물에도 미친다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결).
저당권의 효력은 저당권설정 전부터 존재하였던 것뿐만 아니라 그 설정등기 후에 새로이 생긴 종물에도 미친다(대법원 1971. 12. 10.자 71마757 결정).
라. 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타의 공장의 공용물
｢공장 및 광업재단 저당법｣ 3조, 4조의 규정에 의하면 공장에 속한 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물에도 미친다.
｢공장 및 광업재단 저당법｣에 의한 공장저당을 설정함에 있어서는 공장의 토지, 건물에 설치된 기계, 기구 등은 같은 법 6조 소정의 기계, 기구 목록에 적어야만 공장저당의 효력이 미친다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87다카1514, 1515 판결, 대법원 1993. 4. 6.자 93마116 결정 등 참조).
목록의 기재는 공장저당의 성립요건 내지 효력요건이므로, 목록의 기재가 없는 기계, 기구 등에 대하여는 공장저당의 효력은 부정되어야 한다.
같은 법 8조는 저당권의 효력이 이러한 기계, 기구 등에 미치는 경우에 그 집행의 불가분성을 규정한 것이므로, 공장의 토지 또는 건물에 대하여 압류 또는 가압류가 된 경우에 있어서도 그때까지 이와 같은 기계, 기구 목록이 전혀 제출된 바가 없다면 그 압류 및 가압류의 효력이 기계, 기구에까지 미친다고 할 수는 없다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다20174 판결).
｢공장 및 광업재단 저당법｣ 및 민법의 각 규정을 종합하여 보면 공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타의 공용물은 공장 및 광업재단 저당법 6조 소정의 기계, 기구목록에 기재되어야만 공장저당권의 효력이 미치므로(대법원 1993. 4. 6.자 93마116 결정, 대법원 1999. 6. 8.자 99마882 결정, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다76319 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59844 판결), 복수의 공장저당권에 있어서 공장 및 광업재단 저당법 6조에 의한 목록이 다르거나 추가되는 등의 사정으로 인하여 특정한 기계, 기구 기타의 공용물이 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공정저당권의 목록에는 기재되지 않은 경우에 그 기계, 기구 기타의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위의 공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위의 공장저당권의 효력은 미치지 않는다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다76319 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59844 판결).
따라서 공장저당권에 있어서 기계·기구의 배당순위는 부동산에 대한 근저당권설정등기의 순위가 아니라 기계·기구목록의 기재 선후에 따라야 한다.
저당권의 효력이 미치는 기계·기구 기타 공장의 공용물이란 공장저당권이 설정된 토지나 건물에 부가하여 설치되어 있는 기계·기구 기타 당해 공장에 있어서 물품의 제조 등에 필요한 공장시설을 의미한다.
‘
공장의 공용물’은 ‘공장과는 독립된 물건 내지는 건물’과는 구별되어야 한다(대법원 1990. 7. 27. 선고 90다카6160 판결은, “공장 울안에 공장건물과 인접하여 설치된 저유조가 그 설치된 장소에서 손쉽게 이동시킬 수 있는 구조물이 아니고 그 토지에 견고하게 부착시켜 그 상태로 계속 사용할 목적으로 축조된 것이며 거기에 저장하려고 하는 원유, 혼합유 등을 비바람 등 자연력으로부터 보호하기 위하여 둥그런 철근 콘크리트 및 철판 벽면과 삿갓모양의 지붕을 갖추고 있는 경우, 그 저유조는 유류창고로서의 기능을 가진 독립된 건물로 보아야 한다”고 판결하였다).
여기서 말하는 ‘설치된’ 이라는 용어는 기계, 기구까지만을 제한하는 것이 아니라, 기타의 공용물까지도 제한하는 것이다(대법원 1971. 8. 31. 선고 71다1469 판결은, “원심판결은 문제가 되고 있는 물건들은 타자기, 책상, 캐비닛 등 사무용품으로서 공장저당법 제7조(현행 공장 및 광업재단 저당법 제6조)에 의한 저당권의 목적물인 공장건물이나 토지에 설치한 기계, 기구 기타 공장의 공용물이라고는 할 수 없다고 하고 있으나, 이러한 물건들이 공장의 공용물이 될 수 있을 것인지의 여부는 그 물건이 설치되어 있는 장소 그 용법, 기타 모든 사정에 관하여 구체적으로 심리하지 않고서는 가릴 수 없다”고 판시하여, 공장의 공용물도 부동산에의 설치를 필요로 함을 간접적으로 밝히고 있다).
공장저당목록에 기재가 있으나 토지 또는 건물에 설치되지 않고 공장 뜰에 포장이 풀리지 않은 채 적재되어 있는 기계, 기구, 중기저당법에 의하여 독립하여 저당권을 설정할 수 있는 이동식 크레인 재료, 제품, 운반 자동차[日大判 昭和 2(1927). 11. 11. (大民集 6巻 638頁)] 등은 설치된 물건이 아니므로 공장저당권의 효력이 미치지 않는다.
토지 또는 건물에 부가하여 이와 일체를 이루는 물건과 그 토지에 설치된 기계·기구 기타 공장의 공용물은 그 부가 또는 설치가 저당권의 설정 전이냐, 후이냐를 묻지 않고 저당권의 효력이 미친다(대법원 1968. 7. 24.자 68마610 결정).
그러나 저당권 설정 후에 설치된 것이 기계·기구류인 경우에는 기계·기구 등의 목록제출의 효력을 공장저당의 효력발생요건이라고 해석하는 이상 목록을 제출한 기계·기구에 한하여서만 저당권의 효력이 미친다.
마. 종된 권리 등
공장저당의 효력이 미치는 목적물에는 유체물만 포함되고, 종된 권리나 공업소유권 등의 권리는 포함되지 않는다.
｢공장 및 광업재단 저당법｣ 조문의 해석상 공장저당의 공용물은 유체물만을 의미한다.
바. 민법상의 일반저당권이 설정된 경우
공장건물이나 토지에 대하여 민법상의 일반저당권이 설정된 경우에는 ｢공장 및 광업재단 저당법｣과는 상관이 없으므로 ‘동법 6조에 의한 목록의 작성이 없더라도’ 그 저당권의 효력은 민법 358조에 의하여 당연히 그 공장건물이나 토지의 종물 또는 부합물에까지 미친다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다31840 판결).
사. 제3자의 소유인 경우
공장저당권의 실행을 위한 경매신청에 표시된 기계·기구 등의 목록은 원칙적으로 공장저당설정 또는 변경등기시에 제출한 목록과 일치되어야 한다.
공장저당의 목적으로 하기 위해서는 그 목적물인 ‘토지 또는 건물’의 소유자와 ‘기계, 기구 기타 공장의 공용물’의 소유자가 동일인이어야 한다.
｢공장 및 광업재단 저당법｣ 3조, 4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는 동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는, 이를 공장에 속하는 토지나 건물에 설정한 저당권의 목적물로 제공하는 데 동의하였는지 여부에 관계없이 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 9. 26. 선고 2003다29036 판결, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도7799 판결).
공장의 소유자가 그 기계, 기구를 제3자에게 양도담보로 제공하였다든가 또는 타인 소유의 기계를 임차하여 공장에 설치한 경우에 저당권자가 선의로 이러한 기계가 공장소유자의 소유에 속한다고 믿고 저당권을 설정해도 저당권의 효력은 기계, 기구에 미치지 않는다.
또 그 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에도 그 동산은 제3자인 저당권자와의 관계에 있어서는 양도담보권자의 소유에 속하므로, 마찬가지로 ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다[대법원 1998. 10. 12.자 98그64 결정, 대법원 2003. 9. 26. 선고 2003다29036 판결. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008도10971 판결도 참조. 참고로 공장저당권 설정자가 공장저당권자의 동의를 얻지 않고 그 공장저당권의 효력이 미치는 공장기계를 제3자에게 처분하는 행위는 채무 변제시까지 그 공장기계를 담보의 목적에 맞게 보관해야 할 임무에 위배되는 행위이므로, 이러한 경우에는 공정저당권자에 대한 배임죄가 성립된다(대법원 2003. 7. 1. 선고 2003도67 판결, 대법원 2005. 6. 24. 선고 2005도2527 판결, 대법원 2011. 12. 22. 선고 2010도7923 판결)].
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