【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분점포에 있어서의 구분소유권의 성립 요건】<구분소유건물에 대한 경매신청> 구분점포에 있어서 구분소유권이 성립하려면 구조상 독립성이 필요할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<구분점포에 있어서 구분소유권이 성립하려면 구조상 독립성이 필요할까?>
● 구분점포에 있어서의 구분소유권의 성립 요건(＝구조상 독립성의 불요)
1. 집합건물법 1조의2 신설(＝관념적인 경계벽 인정)
상가용 빌딩 등의 경우에는 각 구분된 점포가 구분건물로써의 독립성을 갖추지 못하여 구분등기가 되지 않아 전체건물에 대한 지분등기만이 허용될 뿐이거나, 건축물관리대장 및 등기기록에는 구분건물로 등재 및 등기되어 있을 뿐 그 현황은 전매장이 오픈된 대형판매장 또는 사우나 등과 같이 경계벽 등이 없이 이용되고 있는 경우가 많다.
이러한 경우에는 실제 분양받은 특정부분에 대한 권리를 대외적으로 행사하는 데 제약이 따르고, 각각의 특정된 위치에 따른 시세상의 차이를 반영하지 못할 뿐만 아니라, 구분건물로써의 독립성을 갖추지 못하여 구분소유권이 부정되는 결과, 구분등기된 일부 점포에 대한 금융기관의 근저당권실행이 구분등기의 무효 등의 사유로 불가능해지고, 이에 따라 해당점포의 정리 및 신소유자에 의한 영업재개 등의 기회가 봉쇄되어 주인 없는 점포가 양산되고, 금융기관으로서도 나머지 구분등기된 점포에 대한 대출금 회수에 나섬에 따라 결국 전체 상가를 위축시키게 되는 문제들이 발생하게 된다.
따라서 집합건물법에서는 1조의2 규정을 두어 각 점포가 일정한 요건을 갖춘 경우, 구조상 독립성의 요건을 갖추지 못한 경우에도 구분소유권의 대상이 되도록 하여, 위와 같은 문제를 해결하고자 하였다.
이는 일정한 구분점포의 경우 구조상의 독립성의 요건을 완화하여 물리적 경계벽을 요하지 않고, 이른바 관념적인 격벽을 입법적으로 인정한 것이다.
2. 위 규정의 내용
집합건물법 1조의2에서는, ① 구분점포의 용도가 건축법 2조 2항 6호의 판매 및 영업시설이고, ② 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 1호의 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상이며, ③ 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고, ④ 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착하는 방식으로 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에는 그 건물부분(이하 “구분점포”라고 한다)은 집합건물법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있다.
또한 건물표지 및 건물번호표지의 규격과 형태에 관하여는 ｢집합건물법 1조의2 1항의 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정｣을 두어, ① 경계표지는 바닥에 너비 3㎝ 이상의 동판, 스테인레스강판, 석재 그 밖에 쉽게 부식·손상 또는 마모되지 않는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치해야 하고, 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 하고, ② 건물번호표지는 구분점포 내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치해야 하고, 글자의 가로규격은 5㎝ 이상, 세로규격은 10㎝ 이상이 되어야 하며, 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치해야 하고, 건물번호표지의 재료와 색에 관하여는 경계표지에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있다.
3. 적용범위의 문제점
위 규정에 의하더라도 ① 바닥면적의 합계가 1,000㎡에 못 미치는 상가의 경우, ② 판매 및 영업시설이 아닌 매장이 없는 건물이나 업무용건물의 경우에는 건물바닥에 경계표지 등을 갖춘 경우에도 위 특례가 적용되지 않고 있으므로, 위 구분점포의 특례규정이 적용될 수 없는 “판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 상가의 경우나 매장이 없는 건물이나 업무용건물”에 관하여는 여전히 종전과 같은 문제가 남는다.
그러나 위와 같은 상가나 일반 사무용건물을 제외시켜야 할 합리적인 이유는 없으며, 앞서 본 바와 같이 관념적인 격벽을 인정하는 이상 경계표지나 구분점은 반드시 구축성이나 정착성이 있어야할 필요가 없다.
