【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유권의 구조상 독립성】<구분소유건물에 대한 경매신청> 구분소유권의 구조상 독립성을 판단하는 기준은 무얼까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<구분소유권의 구조상 독립성을 판단하는 기준은 무얼까?>
● 구분소유권의 구조상 독립성
1. 구조상의 독립성의 의미
1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.
그리고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 참조).
2. 판단기준
판례는 “건물의 주택, 점포, 차고 등으로의 이용상황 내지 이용형태에 따라 그 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있다”고 하면서(대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결) “구조상 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.”(대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결, 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 등 다수)라고 하여, 구분소유권이 성립하기 위해서 구조상 독립성이 필요하지만, 구조적 독립성을 적극적으로 경계벽 등이 있을 것으로 해석하기 보다는 물적지배의 범위를 명확히 할 필요성이라는 의미로 구조상 독립성을 축소해석하는 것으로 여겨진다. 구체적으로 어느 경우에 물적지배에 필요한 공시방법으로서 구조적 독립성이 있다고 할 수 있는 가에 대하여는 각각의 사안을 보면서 개별적으로 판단할 수밖에 없다.
3. 대법원 판례
가. 구분소유권의 성립을 부정한 사례
① 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결：경락받아 소유권을 취득하였다는 지하 1층 내의 전유부분이 준공 당시의 구조 및 이용상태로 보거나 가옥대장 등 공부에 기재된 내용으로 보아 구분소유자들의 공용부분이었음이 분명하고, 그 전유부분을 지하 1층의 다른 부분과 격리시킬 수 있는 아무런 설비를 갖추지 못한 사안에서, “위 전유부분은 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부분에 불과하여 구분소유권의 목적으로 등기되었더라도 그 소유권을 취득할 수 없다”고 판시하였다.
② 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결：지하 1층, 지상 5층 건물의 상가로 사용되고 있는 지하실 837.65㎡ 중 면적이 19.83㎡로 등기되어 있는 109호에 관한 등기신청시에 위 109호를 다른 부분과 구분할 수 있는 고정된 경계표지나 구분점이 될 만한 시설물이 없었고 이러한 관계로 원심의 감정에 이르기까지 수년에 걸친 수차의 감정시마다 원고가 위 109호 부분이라고 하여 점유하고 있는 부분의 면적, 위치, 가로·세로의 길이 등에 차이가 생긴 사실이 인정되므로, 원심이 위 등기신청 당시 위 109호 부분을 다른 부분과 구분, 격리시킬 수 있는 아무런 시설이 존재하지 않아 위 부분만으로는 독립한 건물로서의 용도에 제공될 수 있는 상태에 있지 않은 사실을 인정한 다음, 그 인정사실에 의하면 위 109호 부분은 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부에 불과한 것이어서 그에 관한 구분소유의 등기는 무효이고, 따라서 원고는 위 109호 부분에 대한 소유권을 취득하였다고 할 수 없다고 판시하였다.
③ 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다40239 판결：건물의 구조가 철근콘크리트 외벽에 반달형의 패널 지붕이 덮여 있고 내부는 바닥만이 콘크리트로 포장되어 있을 뿐 각 점포의 경계나 특정을 위한 칸막이나 차단시설 등이 설치되어 있지 않고 다만 바닥에 그어진 페인트선에 의하여 장방형으로 된 500개의 점포와 통로로 구획된 사안에서, “이 건물이 어시장으로 사용되고 있다는 이용상의 특성을 감안해도 각 점포가 구조상의 독립성을 갖추었다고 볼 수 없고, 그밖에 각 점포주들이 그 경계선상에 드럼통을 쌓는 등으로 경계를 확실히 하여 이를 각 배타적으로 사용하고 있다거나 각 점포가 등기부상으로도 구분된 개개의 소유권의 객체로 등재되어 있으며 시장부지의 공유지분권과는 별개로 독립하여 거래되어 왔다는 사정이 있다 하더라도 각 점포를 독립한 소유권의 객체로 인정할 수 없다”고 판시하였다.
④ 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다53587, 53594 판결：구분된 각 점포들이 그 구조상, 이용상의 구분에 의하여 구분소유권의 범위를 확정할 수 있을 정도로 독립성을 갖추었다는 자료가 없을 뿐만 아니라, 오히려 분양회사가 점포 분양 당시부터 그 위치와 면적을 대략 정하여 두었을 뿐이고, 그 점유·사용 중에도 통로와 점포의 일부분이 비교적 쉽게 이동되어 그 위치와 면적이 다소 변동되었으며, 제1심 및 원심에서의 3차례의 감정시마다 목적물의 위치와 면적이 달라진 사안에서, “구분된 각 점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 없다”고 판시하였다.
⑤ 대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결：지하 1층, 지상 6층의 아파트 및 근린생활시설 1동 중 상가로 이용될 1층에 관하여 신축할 당시부터 분양받은 사람들이 원하는 면적으로 자유롭게 분할하여 구획을 지을 목적으로 아무런 칸막이를 하지 않은 채 위 1층 부분을 도면상으로만 비슷한 넓이의 8칸으로 나누고 101호부터 108호까지 번호를 붙인 다음 독립된 구분건물로 건축물관리대장에 등재하고, 구분된 각 부분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤으나, 신축 당시부터 현재까지 등기기록상으로 구분되어 있는 위 각 구분건물 중 107호와 108호를 사실상 구분할 수 있는 고정된 경계표지나 구분시설이 설치된 적이 없었던 사안에서, “위 107호와 108호에 관한 구분소유권은 성립될 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다”고 판시하였다.
⑥ 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 : 계쟁 점포들에 관한 소유권보존등기 당시에 계쟁 점포들을 포함한 계쟁 건물 내의 모든 점포들 사이에는 각 점포를 구분할 수 있는 벽체 등이 설치되지 않은 채 다만 도면상으로만 각 점포가 구분될 수 있을 뿐이었고, 다만 이 사건 건물의 지하1층 내의 점포들 사이에는 각 점포 호수를 구별할 수 있도록 바닥의 타일색깔을 달리하는 방법으로 구획선만 그어져 있었다가, 그 후 이 사건 건물의 지하1층 내의 점포들은 바닥으로부터 1m 30~40cm 정도 높이로 설치된 칸막이 또는 ‘파티션’이라 불리는 분리와 이동이 용이한 경량칸막이 등으로 구분되어 있었고 일부 점포는 주방기구나 식탁 등으로 이웃 점포와 경계를 삼기도 하였으나, 상가가 활성화되지 않자 상가활성화를 위하여 위 파티션 등을 철거하고 지하1층 중 일부를 대형마트 용도로 제3자에게 임대하기도 하였고, 그 후 계쟁 점포들이 포함되어 있는 계쟁 건물의 각 층을 층별로 일체로서 하나의 용도로 사용하려는 시도에 의하여 각 층을 사우나(지하 1층), 식당 및 사무실(1층), 웨딩홀(2층), 뷔페식당(3층), 성인콜라텍(4층), 찜질방(6층) 등으로 임대, 사용하기도 하였는데, 경매 신청 무렵에는 계쟁 건물의 지하 1층은 사우나(휴업), 1층은 슈퍼, 식당, 부동산사무소 등, 2층은 웨딩홀(공사중), 3층은 뷔페식당(공사중), 4층은 성인콜라텍, 6층은 공실로 사용되거나 비어 있는 상태였고, 각 층 모두 인접 호수와 벽체구분 없이 도면상의 각 점포의 구분과는 상관없이 일체로 또는 구획하여 사용 중인 사안에서, “계쟁 점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 계쟁 건물의 일부에 불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없다”고 판시하였다.
⑦ 대법원 2011. 9. 29.자 2011마1420 결정 : 판매시설인 계쟁 점포들이 속한 건물 1동은 준공 당시 점포들의 경계에 합판으로 경계벽이 설치되어 구분건물로서 소유권보존등기가 마쳐졌고, 계쟁 건물 4층에는 106개의 구분건물이 있었는데, 구분소유자는 그 후 경계벽을 철거하였으며, 경계벽 외에는 계쟁 건물 4층 바닥에 구분건물의 경계표지나 건물번호표지가 설치된 바 없고, 경계벽 철거 후에도 계속 공실 상태로 있자 구분소유자가 계쟁 건물 4층에 있는 구분건물 106개 중 계쟁 점포들을 포함한 75개의 점포들을 통합하여 무도장을 설치하면서 중앙에 있던 에스컬레이터를 폐쇄하고, 마루를 까는 등 바닥공사를 하는 한편 도면에 관계없이 사무실, 보관소, 화장실, 매점, 식당 등을 설치하였으며, 계쟁 점포들은 위 무도장의 일부로 도면상의 구분과 상관없이 일체로 사용 중이고, 계쟁 점포들과 인접하여 위 무도장 일부로 사용되고 있는 다른 점포 12개에 대하여 개시된 임의경매절차에서 집행법원의 현황재조사명령에 따라 다시 실시된 부동산현황조사 보고서에 위 무도장 바닥이 마루로 덮여 있어 점포의 위치 및 경계를 알 수 없고, 이를 용이하게 복원하기 어렵다고 추정된다는 내용이 기재되어 있으며, 계쟁 사건의 부동산현황조사 보고서 등에는 단순히 계쟁 점포들이 무도장의 일부로 사용되고 있는 사실만이 기재되어 있는 사안에서, “계쟁 점포들의 경계벽이 철거된 것이 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적이라거나 그 복원이 용이하다고도 보기 어려워 구분건물로서 구조상 독립성이 없는데다 집합건물법 제1조의2, 경계표지 및 건물번호표지 규정 1조, 2조에 규정된 완화된 요건마저도 갖추지 못하여 위 점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 없다”고 판시하였다.
나. 구분소유권의 성립을 인정한 사례
대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정에서는 문제된 각 점포가 건축 당시에는 각 점포의 경계상에 경계벽이 설치되어 있었으나 그 후 위 각 점포를 분양받은 소유자가 이를 타에 임대하였고, 그 임차인들이 위 각 점포 부분을 슈퍼마켓으로 사용하면서 그 용도에 맞추어 경계벽을 철거하여 현재에 이른 사안에 관하여, “위 각 점포가 건축될 무렵 시행된 ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제5조는, 건축주로 하여금 건축공사가 완료된 후 사용검사를 신청함에 있어 관할 관청에 건축물현황도면을 제출하도록 규정하고 있고, 당초 설치되어 있던 위 각 점포의 경계벽이 철거된 것은 위 각 점포를 슈퍼마켓으로 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과할 뿐 임대차계약기간이 종료될 경우 언제든지 원상태로 복원될 가능성이 있을 뿐만 아니라, 이를 복원함에 있어 그다지 과다한 비용이 소요될 것으로도 보여 지지 않고, 또한 구분건물에 대한 소유권보존등기 신청시에는 부동산등기법 제132조 제3항(현행 부동산등기규칙 제121조 제4항)에 따라서 소정의 평면도 등을 제출해야 하고, 등기소는 이를 도면편철장에 편철하여 영구히 보존하므로 이에 의하여도 위 각 점포의 위치와 면적이 특정될 수 있을 것이므로, 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다”고 판시하였다.
4. 판례의 태도
가. 구조상의 독립성의 판단기준에 관한 종전 판례의 태도
구조상 독립성의 여부는 일반적으로 당해 건물의 부분을 다른 부분과 구획하는 격벽(隔壁, 境界壁)의 존부 및 구조에 달려 있다.
일반적으로 구분소유권이 인정되기 위하여는 어떤 부분을 다른 부분과 차단하기 위한 목적으로 설치되어 있는 경계벽이 있어야 할 뿐만 아니라 그 경계벽이 물리적으로 어떤 부분을 다른 부분과 차단할 수 있어야 한다.
이때 말하는 경계벽이란 어느 정도의 구축성(構築性, 재료를 사용하여 인공적으로 구축되었을 것)과 정착성(定着性, 지상에 정착하고 있을 것)을 구비해야 하므로, 연립주택 및 아파트의 각 호실, 사무실용 빌딩의 각 호실 등과 같이 종적 또는 횡적으로 구분되고, 건물의 구획된 한 부분이 다른 부분으로부터 벽, 문, 천장과 마루바닥 등에 의하여 물리적으로 차단되어 그 자체로서 독립된 건물부분으로서의 외형을 갖추고 있으면 구분소유권의 성립을 인정할 수 있다.
구체적으로 장지문으로 차단되어 있는 경우에는 구분소유권의 성립이 부정되나, 베니아 합판으로 차폐되어 다른 부분과의 교통이 전혀 불가능한 경우, 널판자벽으로 칸이 지워져있는 경우, 셔터설비나 고정된 유리문이 있는 경우, 고정된 목재문에 의하여 차단되어 있는 경우 등에는 구분소유권의 성립이 인정될 수 있다.
나. 최근 판례의 태도
판례는 구분건물의 구조상 독립성과 관련하여, 원칙적으로 건물부분이 격벽 등의 고정된 시설에 의하여 차단되어 있어야 한다는 입장이었는데, 대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정에 의하여 “구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 가진다”고 판시함으로써 진일보한 태도를 보이고 있다.
종래 경매실무상 구분건물 사이의 경계벽이 제거된 사실이 감정서나 현황조사서 등을 통하여 경매법원에 현출되는 경우 위 판시와 같이 구분건물로의 복원가능성을 충분히 검토하지 않은 채 경매절차를 취소하는 사례가 있었는데, 이러한 경매신청기각과 관련한 사건인 대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정은 이와 관련하여 “원심으로서는, 당사자 등을 심문하거나 기타 상당한 방법으로 이 사건 각 점포의 경계벽이 철거된 것이 영구적인 것인지 아니면 영업의 편의를 위한 일시적인 조치에 불과한 것인지, 또 현재 위 각 점포의 위치와 면적을 특정할 수 있는지를 밝혀 본 다음 경매법원의 경매신청기각결정의 당부를 판단하였어야 할 것”이라고 판시하였다.
다만, 위 판례는 ① 적어도 구분건물로 되는 당시에는 경계벽의 설치 등 구조상의 독립성을 갖추어 건축물대장등록과 구분등기까지 이루어졌을 것, ② 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있을 것, ③ 독립성의 상실이 복원을 전제로 한 일시적인 것이고, 그 복원이 용이할 것이라는 전제 하에 구분소유권의 성립을 인정하고 있는 것이라 할 것이므로, 처음부터 경계벽 등이 설치되지 않았던 상가용 빌딩 등에는 그 적용이 없다.
5. 결론
경계벽에 의하여 물리적으로 완전히 차단되어 있을 때에만 구분소유권의 성립을 인정하는 것은 부당하다.
구분소유의 대상인 상가건물의 경우 경계벽을 허물고 사용하는 경우가 다반사임에도 불구하고 경계벽이 없다는 이유로 경매의 대상이 될 수 없다고 보는 것은 부당하고, 일반인들의 법감정에도 반한다.
어느 정도의 구축성과 정착성을 구비한 경계벽이 존재하면 구조상의 독립성을 인정할 수 있을 것이나, 건물의 구성부분이 아닌 커텐이나 합판 등 비록 공간적으로 차단은 되었지만 쉽게 이동, 제거할 수 있는 정도의 경계와 단순히 바닥에 표시한 선으로 구획된 것은 구조상의 독립성이 있다고 볼 지 여부가 문제되고 있다.
종래에는 경계벽의 의미를 엄격히 보아 건물부분이 항시 완전 폐쇄되어 있을 것을 요한다고 보았으나, 근래 학설 및 실무는 사회경제적 현실에 맞추어 이 요건을 완화하여 해석하는 추세에 있으므로, 경계벽에 의하여 주위가 전부 차단되어 있지 않다고 하더라도 ‘건물의 다른 구성부분인 기둥, 천정, 바닥 등의 구조’(2003. 7. 18. 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 1조의2는 일정 규모 이상의 상가건물의 경우 견고하게 설치된 바닥 경계표지와 구분점포별 건물번호표지가 있으면 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 하고 있다) 또는 ‘공적 장부(평면도 등 도면이 포함된 것)’에 의하여 그 범위를 명확히 식별할 수 있으면 독립성을 부정할 필요는 없다.
따라서 물리적인 격벽이 없더라도 다른 부분과 외형상 구분하는 것이 가능한 고정된 경계표지 또는 구분점에 의한 관념적인 격벽에 의한 구분소유를 인정할 수 있다고 보아야 한다.
또한 관념적인 격벽을 인정하는 이상 이러한 경계표지나 구분점은 반드시 구축성이나 정착성이 있어야할 필요가 없다[즉, 집합건물법 1조의2 1항 3호의 규정을 적용할 필요가 없다. 대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정도 경계표지나 구분점의 구축성이나 정착성을 요구하고 있지 않다. 집합건물법의 위 신설규정에도 불구하고, 위 판례에 따라 위와 같은 해석이 가능한데, 위 판례는 격벽의 요건을 완화한 위 조항이 신설되기 이전에 선고된 것이므로 위 신설조항에 의하여 판례의 결론이 달라질 수 없기 때문이다(위 판례는 사후적 격벽에 관한 것이기는 하나, 위 신설조항보다도 격벽의 요건을 더 완화한 것임)].
토지의 독립성은 공적장부만을 중심으로 인정되고 있는 점에 비추어 구분건물에 있어서도 각 점포 간의 물리적 독립성은 인정되지 않지만 독립된 건물로 인정될 수 있는 공적장부상의 공시방법이 강구될 수 있다면 그 위에 독립된 구분소유권을 인정함이 타당하다.
구분소유를 인정하기 위하여 격벽이 반드시 필요하다던가, 구축성이나 정착성이 있는 경계표지나 구분점이 필요하다는 입장을 고수할 경우(채권자 측에서 채무자의 동의 없이 함부로 격벽을 복구하거나, 경계표지나 구분점을 설치하는 것이 불가능하므로, 채무자 소유의 부동산에 대한 경매절차는 취소될 수밖에 없다), 채무자 등은 인접한 구분소유건물의 격벽을 허물어 버리는 단순한 방법에 의하여 채권자의 강제경매나 임의경매를 손쉽게 저지할 수 있게 되는 불합리한 점이 발생한다.
