【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <이중경매개시결정의 요건>】 이중경매신청은 언제까지 할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<이중경매신청은 언제까지 할 수 있을까?>
● 이중경매개시결정의 요건
1. 공동경매와 이중경매개시결정
가. 공동경매
채무자의 총재산은 각 채권자의 공동담보이므로 각 채권자는 자기의 채권을 변제받기 위하여 채무자 소유의 동일부동산에 관하여 동시에 또는 순차로 혹은 공동하여 집행의 신청을 할 수 있으며, 그 방법도 강제경매의 신청과 배당요구의 신청이 있다[어떤 채권자의 신청에 의하여 이미 경매절차가 개시된 부동산에 대하여 다른 채권자가 집행에 의하여 만족을 얻으려는 경우 후행 경매신청에 따라 중복하여 경매개시결정을 하고 양 절차를 별개로 병행하여 진행하게 되면 그 번잡함과 비경제는 감내하기 어렵지만, 그렇다고 하여 후행하는 채권자의 경매신청을 단순하게 배제하여 버리고 오로지 배당요구에 의하도록 하게 되면 선행절차가 소멸하거나 정지된 경우 절차를 처음부터 다시 시작해야 하는 문제가 있다. 여기에 각국의 입법례가 각각의 기술적인 측면을 감안하여 선행절차와 후행절차 간의 조정을 꾀하는 이유가 있다[宮脇(各論), 415면; 中野, 521면]. 집행에 참가하려는 채권자는 배당요구와 경매신청의 가부나 득실을 고려하여 그 중 어느 한쪽을 선택하게 된다. 실무상으로는 선행하는 경매가 3중, 4중으로 되어 경매가 실효될 위험이 없으면 모르되, 선행경매가 하나만 있는 경우 등에는 집행권원이 있다고 하면 배당요구보다 이중경매신청을 하는 것이 현명하다. 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결에서 보듯이 선행하는 강제경매의 취하로 후행하는 근저당권자에게도 순위가 밀리는 사태가 벌어질 수 있기 때문이다].
그 수인은 공동의 압류채권자로 되며 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 관한 민사집행법 80조 내지 161조의 규정을 준용하여 실시하면 된다(법 162).
수인의 채권자 중 1인이 먼저 경매신청을 하여 경매개시결정을 한 후에 다른 채권자가 추가로 경매신청을 함으로써 민사집행법 87조 1항에 의하여 이중경매개시결정을 하거나 다른 채권자가 배당요구신청을 하는 방법으로도 동일한 목적을 달성할 수 있는 바이지만, 그러한 방법이 있다고 해서 공동경매신청이 허용되지 않는 것은 아니다.
여러 채권자가 동시에 경매신청을 하는 경우뿐만 아니라, 아직 경매개시결정을 하지 않은 동안에 동일한 부동산에 대하여 다른 채권자부터 경매신청이 있어 집행법원이 여러 개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여 동일한 절차로 진행하는 경우도 공동경매에 해당한다.
공동으로 경매신청을 한 경우 그에 기한 경매개시결정은 1개이지 수개의 결정이 아니지만, 매각절차는 각 채권자를 위하여 각 별로 진행되므로 각 채권자는 독립하여 그 이익을 받게 되고, 한 채권자에 대한 집행정지나 취소사유 또는 취하는 다른 채권자에게 아무런 영향을 미치지 않는다.
나. 이중경매개시결정
강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 매각절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정(아래에서는 ‘이중경매개시결정’이라 한다)을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다(법 87①).
이미 개시결정을 한 부동산에 대하여도 이중의 개시결정은 허용되고 다만, 현금화절차는 먼저 개시결정한 집행절차에 따라 실시한다[이미 다른 채권자가 신청한 강제경매 또는 임의경매를 개시하는 결정이 있는 부동산에 대하여 다른 채권자가 취할 대응방법으로는, 이중의 경매신청이나 그 대신의 단순한 배당요구, 집행권원을 갖지 않은 경우에는 가압류를 한 뒤 배당요구를 하는 3가지가 있다. 선행절차에 참가하려는 채권자로서는 경매신청과 배당요구의 가부나 득실을 따져 그 가운데 어느 쪽을 선택하면 된다].
2. 이중경매개시결정의 요건
가. 이미 경매개시결정이 되어 있을 것
이미 경매개시결정이 되어 있음을 요하나 그 개시결정의 효력이 발생하였는지 여부를 묻지 않는다.
선행과 후행의 구별은 개시결정의 선후에 의한다(민집 87①).
다만 실무상으로는 압류등기의 선후를 따져 먼저 압류등기된 사건을 선행사건으로 취급한다.
아직 경매개시결정을 하지 않은 경우에는 먼저 한 경매신청과 뒤에 한 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 한다(이 경우는 ‘공동경매’에 해당한다).
이미 경매개시결정이 되어 있다는 취지는 그 경매개시결정이 유효하게 존속하고 있다는 취지도 포함되므로, 그 개시결정이 취소되었다면, 그 개시결정에 의한 경매개시결정등기가 아직 말소되지 않고 있다 하더라도, 뒤에 한 경매신청에 기하여 한 경매개시결정은 이중경매개시결정이 아니다.
강제경매신청이 경합되는 경우뿐만 아니라 임의경매신청과 강제경매신청이 경합되는 경우에도 민사집행법 87조 1항이 준용된다(대법원 1991. 4. 13.자 91마131 결정).
그러나 다른 채권자에 의하여 가압류가 되어 있는 부동산에 대하여 한 경매개시결정은 이중경매개시결정이 아니다.
이중경매개시결정은 수차 중복하여 이루어질 수 있다.
후행 경매신청은 반드시 다른 채권자에 의한 것일 필요가 없고, 동일한 채권자라도 선행절차와 다른 집행채권이나 실행담보권으로 경매를 중복하여 신청한 경우 이중경매개시결정이 된다.
나. 경매신청의 요건을 구비할 것
뒤에 한 경매신청도 독립하여 강제경매신청의 여러 가지 요건 즉, 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건 등을 구비해야 한다.
뒤에 한 경매신청이 임의경매신청인 경우에는 임의경매신청의 여러 가지 요건을 구비해야 함은 물론이다.
다. 부동산이 동일한 채무자의 소유일 것
강제경매는 채무자의 책임재산을 압류, 현금화하여 그 대금으로부터 집행권원에 표시된 금전채권을 만족을 꾀하는 절차이므로, 선행사건의 집행정지에 따라 후행사건을 속행할 수 있기 위해서는 선행사건과 후행사건의 채무자가 동일인일 필요가 있다.
매각절차 진행 중(압류의 효력발생 후)에 매각부동산의 소유자가 변경되고 그 새로운 소유자의 채권자가 그 부동산에 관하여 경매신청을 한 경우에도 이중경매신청에 해당된다는 견해가 있으나, 이중경매신청은 동일한 소유자에 대한 경매신청을 전제로 하므로 앞에 한 경매신청과 뒤에 한 경매신청은 별개 독립의 것이어서 민사집행법 87조가 적용될 여지가 없다.
책임재산의 집행채무자가 달라 압류가 경합하지 않기 때문이다.
위와 같은 경우 뒤에 한 경매신청에 대하여는 별도로 새로운 소유자를 채무자로 하여 경매개시결정을 하여 경매개시결정등기만을 하고 선행경매사건이 완결될 때까지 절차의 진행을 유보하여 두었다가 선행사건이 취소 또는 취하에 의하여 경매 없이 종결된 때에는 후행사건의 절차를 진행하고 선행사건의 절차가 진행되어 매수인 앞으로 소유권이 넘어가면 같은 법 96조에 의하여 후행의 매각절차를 취소한다.
가압류 후에 채무자가 목적물을 제3자에게 양도한 경우에 있어서 제3자에 대한 채권자가 매각절차를 개시한 후에 가압류채권자가 본집행으로써 경매를 신청한 때에도 같은 법 87조가 적용될 여지가 없다. 따라서 배당요구종기도 다시 정해야 할 것이다.
양도가 선행압류의 처분금지효에 저촉되므로 압류의 경합이 있을 수 없기 때문이다.
이 경우에는 오히려 선행의 매각절차는 사실상 정지되고 가압류채권자의 신청에 기한 집행절차에 따라 경매가 진행되며, 그 후의 처리는 위에서 본 경우와 같다.
즉, 매수인 앞으로 소유권이 이전되면 선행의 매각절차는 취소되고 후행의 매각절차가 취소 등으로 실효되면 선행의 절차가 다시 진행된다.
선행압류 후에 부동산이 양도되고 그 다음에 선행압류등기 전에 등기된 저당권에 기한 임의경매가 양수인을 소유자로 하여 신청된 경우도 중복하여 경매개시결정이 되지만 이중경매개시결정에 해당하지 않으므로 위와 같이 처리하면 된다.
다만, 가압류등기 후에 그 채무자가 설정한 저당권에 기한 임의경매가 진행 중인 부동산에 대하여 가압류채권자가 본집행으로 전이하여 경매를 신청한 경우는 이중경매개시결정이 되고, 부동산임의경매의 경우에는 채무자와 소유자가 항상 일치하는 것은 아니므로, 채무자가 다르더라도 소유자가 같으면 이중개시결정을 할 수 있다.
3. 이중경매신청을 할 수 있는 시기
이미 개시결정이 된 부동산에 대하여 언제까지 다른 경매신청을 할 수 있는가에 관하여는 배당요구의 종기까지만 할 수 있다는 견해가 있으나, 매각허가결정 선고 후에도 먼저한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되는 경우도 있으므로, 매수인이 대금을 완납하여 그 부동산의 소유권이 채무자부터 매수인에게 이전될 때까지는 이중경매신청을 할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1972. 6. 21.자 72마507 결정, 대법원 1978. 11. 15.자 78마285 결정 등 참조).
다만, 배당요구의 종기 이후에 이중경매신청을 한 경우에는 선행의 경매사건으로 절차가 진행되는 한 뒤의 압류채권자는 매각대금의 배당에 참가할 수 없다(법 148ⅰ).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
