【부동산경매】<공유관계 법정지상권> 공유지상에 토지 공유자의 1인(또는 수인)이 건물을 소유하고 있거나 건물의 공유자 중의 1인 (또는 수인)이 토지를 소유하고 있을 때에도 토지와 건물이 동일소유자에게 속한 것으로 볼 것인지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공유지상에 토지 공유자의 1인(또는 수인)이 건물을 소유하고 있거나 건물의 공유자 중의 1인 (또는 수인)이 토지를 소유하고 있을 때에도 토지와 건물이 동일소유자에게 속한 것으로 볼 것인지 여부>
● 공유건물과 법정지상권
【대법원 2003. 6. 13. 선고 2003다17651 판결】
제목 : 공유건물과 법정지상권
1. 쟁 점
공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 그 토지공유지분이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그 건물에 설정된 저당권의 실행으로 건물의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에는, 원칙적으로는 건물을 위한 법정지상권이 성립되지 않지만(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결, 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결), 토지공유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 등 예외적으로 다른 토지공유자가 그 지분에 기한 사용수익권을 사실상 포기하여 건물소유자인 토지공유자의 처분에 따라 법정지상권이 발생할 수 있다는 사정을 용인한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 성립된다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결)고 보는 것이 판례의 입장이다.
그런데 공유지상에 토지 공유자의 1인(또는 수인)이 건물을 소유하고 있거나 건물의 공유자 중의 1인 (또는 수인)이 토지를 소유하고 있을 때에도 토지와 건물이 동일소유자에게 속한 것으로 볼 것인지가 이 사건의 핵심 쟁점이다.
2. 해 설
가. 유 형
이러한 사안은 유형은, ① 갑과 을이 토지를 공유하고 있고, 그 공유지상에 갑이 건물을 소유하고 있을 때 갑의 토지공유지분이 저당권의 실행으로 병에게 경락된 경우, ② 이 사안에서 갑의 건물소유권에 저당권이 설정되고 그 실행으로 병에게 건물소유권이 경락된 경우, ③ 갑의 단독소유토지에 갑과 을의 공유건물이 있고, 갑의 토지소유권이 저당권의 실행으로 병에게 경락된 경우, (라) 이 사안에서 갑의 건물지분권이 저당권의 실행으로 병에게 경락된 경우(대상 판결의 사안)로 나눌 수 있다.
나. 검 토
우선 ① 사안에서 토지지분이 병에게 전매된 경우 관습상의 법정지상권이 성립하지 않는다(대판 87.6.23. 86다카2188, 대판 88.9.27. 87다카140). ①, ② 사안에서 우리나라에서는 부정설이 주류인데 그 근거로, 법정지상권을 인정한다면 건물을 소유한 토지공유지분권자에 대하여 마치 토지공유자의 토지지분에 대한 지상권설정의 처분권까지 허용하는 셈이 되어 부정하여야 한다고 한다. 그리고 ③ 사안에서 대지가 병에게 양도된 경우 관습법상의 법정지상권이 성립한다(대판 77.7.26. 76다388) 그리고 방론이기는 하지만 ④ 사안에 대하여도 건물지분이 강제경매된 경우 관습상의 법정지상권이 성립한다(대판 77.7.26. 76다388). 그리고 토지가 등기부상으로는 공유관계이지만 실질적으로는 특정부분의 구분소유적 공유관계에 해당하여 각자 자기 몫의 대지 위에 건물을 新築하여 점유하여 온 경우 관습상의 法定地上權을 인정한 것도 있다(대판 90.6.26. 86다카24094).
③ 사안에서 일본의 통설과 판례(최고재 소화 46. 12. 21.)는 법정지상권의 성립을 인정하면서 그 이유로 건물공유자중의 1인이 대지를 단독으로 소유하는 경우에 그는 자기뿐만 아니라 다른 공유자를 위하여도 토지의 이용을 인정한 것이라고 할 수 있기 때문에 그가 이 토지에 저당권을 설정하여 이의 실행으로 제3자가 토지를 경락한 때에는 민법 제388조의 취지에 의하여 저당권설정 당시 그가 토지와 건물을 단독으로 소유하는 경우와 마찬가지로 법정지상권이 성립한다고 한다. 대상판결도 마찬가지로 볼 수 있다.
④ 사안의 경우 대상판결은 “① 이 사건 근저당권자들은 이 사건 근저당권설정 당시 이 사건 토지 소유자인 甲이 이 사건 건물의 공유자임을 알고 있었으므로 이 사건 건물에 대한 용익권의 부담을 예상하고 이 사건 토지의 담보가치를 파악했을 터이므로 이 사건 건물에 대해 법정지상권을 인정하여도 이 사건 근저당권자들에게 아무런 불측의 손해가 없고, ② 甲은 이 사건 건물의 공유자로서 공유지분권에 기하여 이 사건 건물 전부를 사용․수익할 수 있으므로, 甲이 이 사건 근저당권 설정 당시 이 사건 건물을 단독 소유하는 경우와 비교할 때 그 사용․수익의 범위에 있어서 아무런 차이가 없어, 이 사건 근저당권 설정 당시 이 사건 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 볼 수 있고, ③ 甲을 제외한 다른 건물 공유자에 대하여는 이 사건 근저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니라고 하여 위 공유자 또는 그 공유 지분을 양수한 자에 대하여 법정지상권을 인정하지 않아 이 사건 건물이 철거된다면, 甲의 건물 지분을 낙찰받은 다른 공유자의 정당한 건물 사용권한을 박탈하게 되는 부당한 결과가 발생하고, ④ 민법 제366조 소정의 법정지상권을 인정하는 법의 취지가 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거되는 것과 같은 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 근거하는 점 등을 고려할 때, 건물의 소유자에 대하여 법정지상권의 성립을 인정하는 것이 타당하다.”고 한 원심의 판단을 수긍함으로써 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.
결론적으로, 토지 소유자가 그 지상의 건물을 다른 사람들과 공유하면서 그 토지에 설정된 저당권의 실행으로 그 소유권이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 토지 소유자가 그 지상의 건물을 다른 사람들과 공유하면서 그 건물의 공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 건물지분이 제3자에 넘어간 경우에는 토지와 건물이 단독 소유인 경우와 마찬가지로 보아 저당권의 성립을 인정하는 것이 판례의 입장이다.
다. 건물의 甲 공유지분에 저당권이 설정되어 실행된 경우
甲의 단독소유 토지에 甲, 乙의 공유건물이 있을 때 甲의 건물지분권에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 건물지분권이 丙에게 넘어간 경우(제4유형)의 경우에도, 판례는 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.
토지소유자 甲은 스스로 건물의 다른 공유자를 위해서도 토지의 이용을 용인한 것이라고 볼 수 있어, 공유자 전체를 위한 법정지상권이 성립한다고 하는 것이다.
[대법원 2003. 6. 13. 선고 2003다17651 판결. 위 판결은, “① 이 사건 근저당권자들은 이 사건 근저당권설정 당시 이 사건 토지소유자인 甲이 이 사건 건물의 공유자임을 알고 있었으므로 이 사건 건물에 대한 용익권의 부담을 예상하고 이 사건 토지의 담보가치를 파악했을 터이므로 이 사건 건물에 대해 법정지상권을 인정해도 이 사건 근저당권자들에게 아무런 불측의 손해가 없고, ② 甲은 이 사건 건물의 공유자로서 공유지분권에 기하여 이 사건 건물 전부를 사용·수익할 수 있으므로, 甲이 이 사건 근저당권설정 당시 이 사건 건물을 단독 소유하는 경우와 비교할 때 그 사용·수익의 범위에 있어서 아무런 차이가 없어, 이 사건 근저당권설정 당시 이 사건 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 볼 수 있고, ③ 甲을 제외한 다른 건물공유자에 대하여는 이 사건 근저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인소유가 아니라고 하여 위 공유자 또는 그 공유지분을 양수한 자에 대하여 법정지상권을 인정하지 않아 이 사건 건물이 철거된다면, 甲의 건물지분을 낙찰받은 다른 공유자의 정당한 건물사용권한을 박탈하게 되는 부당한 결과가 발생하고, ④ 민법 제366조 소정의 법정지상권을 인정하는 법의 취지가 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거되는 것과 같은 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 근거하는 점 등을 고려할 때, 건물의 소유자에 대하여 법정지상권의 성립을 인정하는 것이 타당하다.”고 한 원심의 판단을 수긍함으로써 법정지상권의 성립을 인정하고 있다].
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