【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <이중경매신청의 취하>】 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 후행 경매절차가 진행된 경우, 선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 처분금지효 등 압류의 일반적인 효력이 포함되는 걸까? 선행경매절차에 의한 최고가매수신고인 등이 출현한 이후에 후행경매신청인이 민사집행법 93조 2항의 동의 없이 경매신청을 취하할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 후행 경매절차가 진행된 경우, 선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 처분금지효 등 압류의 일반적인 효력이 포함되는 걸까? 선행경매절차에 의한 최고가매수신고인 등이 출현한 이후에 후행경매신청인이 민사집행법 93조 2항의 동의 없이 경매신청을 취하할 수 있을까?>
● 이중경매신청의 취하
1. 선행사건의 취하
가. 매수의 신고가 있기 전 선행사건의 취하
이중개시결정이 내려진 경우에 먼저 개시결정된 경매의 신청인이 취하하는 경우에 뒤의 경매신청인의 동의는 필요 없다.
먼저 한 경매신청이 취하되더라도 민사집행법 87조 2항에 따라 이중개시결정에 터 잡아 경매절차가 속행되므로, 뒤의 압류채권자에게 아무런 영향이 없기 때문이다.
나. 매수의 신고 후 선행사건의 취하
(1) 민사집행규칙 49조 1항
(가) 압류채권자가 강제경매신청을 취하하는 데에는 원칙적으로 채무자 등으로부터 동의를 받을 필요가 없다.
그러나 매각이 실시되어 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수인 등이 생기게 되며, 이들은 매수신고의 보증을 제공하는 등의 부담을 지고 부동산을 취득하려는 지위를 얻은 사람이므로, 압류채권자의 일방적 행위에 의하여 이것을 무위로 돌리는 것은 최고가매수신고인 등의 정당한 이익을 해치는 것이며, 나아가 경매제도에 대한 국민의 신뢰를 저해할 우려도 있다. 민사집행법 93조 2항은 이러한 사태를 방지하기 위하여 매수신고가 있은 뒤[여기서 ‘매수신고가 있은 뒤’라는 것의 의미를 매수신고가 된 그 시점 이후를 의미하는 것으로 해석해서는 안 된다. 즉, 매수희망자가 매수신고를 한 것만으로 최고가매수신고인이 정하여지는 것은 아니고, 특히 기간입찰의 경우에는 매수신고가 된 시점으로부터 최고가매수신고인이 정하여지기까지 상당한 기간이 있게 되는데, 그 사이에 경매신청을 취하하기 위하여 모든 매수신고인(최고가매수신고인·차순위매수신고인이 정하여지지 않은 상태이므로)의 동의를 받아야 한다고 해석할 근거도 없는 것이다. 그러므로 결국 집행관이 개찰을 하여 최고가매수신고인을 정한 시점 이후에 경매신청을 취하하는 경우에만 그 사람의 동의가 필요하다고 해석할 것이다]에는 최고가매수신고인 또는 매수인(매각허가결정이 있은 후)과 차순위매수신고인의 동의를 받도록 하였다[다만, 위 규정은 최고가매수신고인 등의 이익을 보호하기 위한 것이므로, 최고가매수신고인 등의 동의가 없어서 절차가 속행된 경우라도 다른 사유로 매각허가결정이 취소 또는 효력을 잃게 되거나 매각불허가결정이 확정되어 새 매각절차가 진행된 경우 또는 매수인이 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행되는 경우에는, 종전의 최고가매수인 등을 보호할 필요가 없게 되고 그들의 동의를 받을 필요가 없다].
(나) 그런데 위 규정은 최고가매수신고인 등의 이익을 보호하고자 하는 데 그 취지가 있으므로, 압류채권자가 신청을 취하하더라도 최고가매수신고인 등의 이익을 해하지 않는 경우에는 이들의 동의를 요구할 필요가 없게 된다(규칙 49①).
예컨대, 이중개시결정이 된 경우에는 한 사람의 압류채권자가 신청을 취하하더라도 다른 압류채권자가 신청한 강제경매절차가 진행되며, 이 경우에 매각조건에 변경이 없으면 그대로 절차가 진행되므로 최고가매수신고인 등의 이익을 해치지 않는다.
(2) 이중경매신청이 배당요구의 종기까지 행하여진 경우
(가) 매각조건에 변동이 있는 경우
이중개시결정이 된 때에는 먼저의 압류채권자가 신청을 취하해도 뒤의 개시결정에 따라 절차가 계속 진행된다(법 87②).
그런데 속행에 의하여 매각조건에 변경이 생기는 경우(예를 들어, 먼저의 압류와 뒤의 압류의 중간에 임차권이 설정되어 있어서 최저매각가격에 변동이 생기는 경우)에는 뒤의 개시결정에 의하여 다시 매각을 해야 하고, 결국 최고가매수신고인 등은 그 지위를 잃게 되므로 선행사건을 취하함에 있어 최고가매수신고인 등의 동의를 받아야 한다.
따라서 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의를 받지 못한 경우에는 선행사건은 취하의 효력이 없으므로, 선행사건의 절차를 계속 진행하여 대금지급기한을 정하고 대금을 수령해야 한다.
최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의를 받은 경우에는 선행사건은 확정적으로 취하되는 한편, 후행사건에 의하여 진행하면서 그대로 대금을 지급하게 하는 것은 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나므로, 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고(결국 선행사건에서의 매수인 등은 그 지위를 잃게 된다), 후행사건에 의하여 다시 매각을 해야 한다.
(나) 매각조건에 변동이 없는 경우
매각조건에 변동이 없는 경우(민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항이 바뀌지 않는 경우)에는 다시 매각할 필요가 없으므로, 최고가매수신고인 등은 취하에 의하여 아무런 영향을 받지 않게 된다.
따라서 이러한 경우에는 민사집행법 93조 2항의 적용이 배제되어 매수의 신고가 있은 후에도 최고가매수신고인 등의 동의를 받을 필요가 없다(규칙 49①).
선행사건은 취하되었으므로, 후행사건에 따라 절차를 계속 진행하면 된다.
(3) 후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤의 신청에 의한 것인 경우
(가) 후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤의 신청에 의한 것인 때에는[민사집행규칙 49조 1항에서 배당요구의 종기가 지난 뒤에 한 이중경매신청을 제외한 것은 이때에는 배당요구의 종기를 정하는 절차를 다시 밟아야 하는 등 그 절차가 지연되고 복잡하게 되어 최고가매수신고인 등의 이익을 해할 우려가 있으므로, 이 경우에는 동의를 받도록 하는 것이 타당하기 때문이다] 민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항이 바뀌는지에 관계 없이 선행사건을 취하함에 있어 매수인 등의 동의를 받아야 한다(규칙 49①).
(나) 한편 후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤의 신청에 의한 것이라 할지라도 ① 후행사건의 경매신청채권자가 선행사건의 배당절차에 당연히 참가할 수 있는 자이고(후행사건의 경매신청의 근거가 된 담보물권이 선행사건의 경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 것이거나 또는 선행사건의 경매개시결정이 등기되기 전의 가압류채권자가 가압류의 본안판결에 기하여 경매신청을 한 경우 등), ② 민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항이 바뀌지 않는 경우에는 동의가 필요 없다.
다. 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 후행 경매절차가 진행된 경우, 선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 처분금지효 등 압류의 일반적인 효력이 포함되는지 여부(=소극)
강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 저당권설정등기가 이루어지고 그 후 다른 채권자로부터 또다시 강제경매신청이 있어 이중경매개시결정을 한 경우에 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 법원이 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나지 않는 한도 안에서 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 때에는 위 저당권설정등기는 후행 경매개시결정에 의한 압류에 대항할 수 있다. 한편 위와 같이 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 후행 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행 경매절차를 인계하여 당연하게 경매절차를 속행해야 하고, 선행 경매절차의 결과는 후행 경매개시결정에 따른 경매절차에 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용된다.
다만 민사집행법 87조 3항은 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 경우 후행 경매개시결정이 선행 경매절차의 배당요구 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 배당요구의 종기를 새로 정해야 하고, 이때 선행 경매절차에서 배당요구를 한 사람에 대하여는 다시 배당요구의 종기를 고지하지 않는다고 규정하고 있는데, 이는 선행 경매절차에서 배당요구를 한 채권자에 대하여는 후행 경매절차가 진행되는 경우 다시 배당요구를 하지 않아도 후행 경매절차에서 배당요구를 한 것으로 취급하겠다는 의미일 뿐이고, 선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력이 후행 경매절차에서 인정된다고 하여 그러한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 처분금지효 등 압류의 일반적인 효력이 포함된다는 뜻은 아니다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다62315 판결).
따라서 선행 경매사건에서 피고들이 각 집행력 있는 지급명령 정본에 기하여 각 배당요구를 한 후 경매대상 부동산에 관하여 원고 앞으로 근저당권이 설정된 후 후행 경매개시결정이 이루어지고, 선행 경매신청이 취하되어 후행 경매절차가 계속 진행되었다면, 피고들이 후행 경매절차에서 다시 배당요구를 하지 않아도 그 배당요구 채권자의 지위는 유지되나, 그 때문에 이 사건 후행 경매절차에서 이 사건 근저당권의 설정이 위 각 배당요구의 처분금지효에 저촉됨을 전제로, 원고와 피고들 사이의 배당순위를 정할 것은 아니다.
2. 후행사건의 취하
(1) 민사집행법이 부동산에 관하여 압류의 경합에 의한 이중경매개시결정을 인정하고 있는바(법 87), 선행경매절차에 의한 최고가매수신고인 등이 출현한 이후에 후행경매신청인이 민사집행법 93조 2항의 동의 없이 경매신청을 취하할 수 있는지가 문제된다.
(2) 이에 대하여는 민사집행법 93조의 규정상 선행경매절차의 최고가매수신고인 등의 동의가 있어야만 취하할 수 있고, 따라서 그 동의가 없는 한 선행경매절차가 정지 또는 취소되더라도 후행경매개시결정에 기하여 경매절차를 계속 진행해야 한다는 견해가 있다.
그러나 압류가 경합되어 이중경매개시결정이 있더라도 선행매각절차가 정지, 취소되기 전까지는 뒤의 개시결정에 의한 집행절차는 잠정적인 것에 불과하여 선행매각절차에서의 최고가매수신고인 등을 동시에 후행절차에서의 최고가매수신고인 등으로 볼 수 없으므로, 이 경우에는 민사집행법 93조가 적용될 여지가 없다고 보아야 한다.
(3) 따라서 후행경매신청인 등은 선행매각절차에서의 최고가매수신고인 등의 동의여부와 관계 없이 경매신청을 취하할 수 있고, 그 취하 후 선행매각절차가 정지, 취소 또는 취하되면 이후의 모든 절차를 정지 또는 종료해야 한다[재판예규 제866-29호 이중경매개시결정과 경매신청의 취하(재민 91-3)].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
